Решение от 22 января 2020 г. по делу № А04-7328/2019

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-7328/2019
г. Благовещенск
22 января 2020 года
Дата изготовления решения в полном объеме

16 января 2020 года

Дата оглашения резолютивной части решения

Арбитражный суд в составе судьи: Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

Рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Ромненского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Амур Агро Холдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

третьи лица: временный управляющий ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2 (ИНН <***>), ООО лизинговая компания «Дельта» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО3 по доверенности №2202 от 05.07.2019, паспорт.

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2020, паспорт.

третье лицо в/у ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2: не явился, извещен.

третье лицо ООО лизинговая компания «Дельта»: не явился, извещен.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрации Ромненского района (далее – заявитель, администрация) с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Амур Агро Холдинг» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды № 67/11 из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 23 августа 2011 года, в части неиспользуемого земельного участка с кадастровым номером 28:20:011511:20.

В обоснование заявления администрация указала, что Ответчик на протяжении четырех лет не выполнял принятые на себя обязательства, указанные в подп. 4.3.1. п. 4.3 раздела 4 договора аренды земельного участка, в соответствии с которым Ответчик обязан «использовать (эксплуатировать) Участок в соответствии с условиями Договора, а также исключительно по прямому назначению», то есть для сельскохозяйственного производства.

В дополнительных пояснениях заявитель указал, что согласно пункту 4.3.1 договора аренды не использование земельного участка по прямому назначению дает арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В ходе рассмотрения дела заявитель представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил: расторгнуть договор аренды № 67/11 от 23.08.2011 в связи с не использованием земельного участка в течении 5 лет, с 2015 по 2019 год. Уточнение требований судом принято на основании статьи 49 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Амур Агро Холдинг» требования не признало. В письменном отзыве указало, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. Ответчик не размещал на спорном земельном участке различные сооружения и объекты капитального строительства, не осуществлял геологические изыскания и добычу полезных ископаемых, не размещал или утилизировал отходы производства, не размещал объекты инфраструктуры, не осуществлял иную деятельность, поименованную в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 540 от 01.09.2014.

Общество просит обратить внимание, что договор аренды содержит исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора аренды. К указанным основаниям не относится временное не использование земельного участка.

Временный управляющий ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2 в письменном отзыве указала, что не согласна с заявленными требованиями. Согласно условиям договора аренды основание для досрочного расторжения договора аренды по основанию: не использование земельного участка - отсутствует.

В ходе рассмотрения дела ООО лизинговая компания «Дельта» заявила ходатайство об объединении настоящего дела с делом № А04-5345/2018 по заявлению ООО «Лизинговая компания «Дельта» о включении залоговых требований по договорам лизинга № 3441/ФЛ от 22.09.2017, № 3442/ФЛ от 22.09.2017, № 3443/ФЛ от 22.09.2017, № 3932/ФЛ от 31.05.2018 в реестр требований кредиторов ООО «Амур Агро Холдинг», в том числе основанных на Договоре аренды № 27 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, заключённого 05.05.2012 г., а также ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А04-5345/2018 по заявлению ООО «Лизинговая компания «Дельта» о включении залоговых требований по договорам лизинга № 3441/ФЛ от 22.09.2017, N2 3442/ФЛ от 22.09.2017, № 3443/ФЛ от 22.09.2017, № 3932/ФЛ от 31.05.2018 в реестр требований кредиторов ООО «Амур Агро Холдинг», в том числе основанных на Договоре аренды № 27 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, заключённого 05.05.2012 г.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об объединении настоящего дела с делом № А04-5345/2018, поскольку в деле № А04-5345/2018 рассматривается вопрос о признании должника (ООО «Амур Агро Холдинг») банкротом, а также рассматриваются иные, чем в настоящем деле, обстоятельства.

Также судом отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А04-5345/2018, в связи с отсутствием невозможности рассмотрения требований по настоящему спору до разрешения спора по делу № А04-5345/2018.

Третьи лица временный управляющий ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2 и ООО лизинговая компания «Дельта» в судебное заседание не явились, явку своего представителя не обеспечили, о судебном заседании надлежаще извещены. В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 23.08.2011 между администрацией Ромненского района (арендодатель) и ООО «АмурАгроХолдинг» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 28:20:011511:18, площадью 564653 кв.м. и с кадастровым номером 28:20:011511:20, площадью 7685788 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участков согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 23.08.2011 по 22.08.2060.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.2.1 договора.

В ходе проведенных администрацией осмотров земельного участка, на предмет соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды земельных участков установлено, что земельный участок с кадастровым номером 28:20:011511:20, площадью 7685788 кв.м., не используется по целевому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции и осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности (акта осмотра от 12.07.2016).

Указанным актом осмотра земельного участка в целях соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды государственная собственность, на которую не разграничена выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 28:20:011511:20 фактически арендатором не производятся работы для производства сельскохозяйственной продукции и осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности: не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, не производятся сенокошение и выпас скота. Участок на 100 процентов представлен сорными растениями.

Актом осмотра земельного участка в целях соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды государственная собственность, на которую не разграничена от 21.07.2017 выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 28:20:011511:20 площадью 7685788 кв.м., площадь 363 га засеяна соей, а на площади 350 га произведена без плужная обработка зяби на два прохода. Остальная площадь участка фактически арендатором не используется для производства сельскохозяйственной продукции и осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности: не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, не производятся сенокошение и выпас скота. Участок на 100 процентов представлен сорными растениями.

Актом осмотра земельного участка в целях соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды государственная собственность, на которую не разграничена от 20.06.2019 выявлено, что фактически арендатором не производятся работы для производства сельскохозяйственной продукции и осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности: не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, не производятся сенокошение и выпас скота. Участок на 100 процентов представлен сорными растениями.

20.08.2019 ответчик получил уведомление администрации от 15.08.2019 о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена № 67/11 от 23 августа 2011 года, в части неиспользуемого земельного участка с кадастровым номером 28:20:011511:20 для сельскохозяйственного производства в течение трех лет подряд, со ссылкой на пункт 4.2.1 договора о возможности досрочно расторгнуть договор аренды при использовании участков не по целевому назначению.

Подписанное ответчиком соглашение о расторжении договора аренды не возвращено истцу, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Судом не установлено, что до обращения в суд с иском о расторжении договора к ООО «АмурАгроХолдинг» заявителем направлялись претензии, касающиеся нецелевого использования либо не использования земельного участка с кадастровым номером 28:20:011511:20, предоставлялись сроки для устранения данного нарушения.

Доказательства вручения арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок материалы дела не содержат.

В уведомлении от 15.08.2019 о расторжении договора аренды № 67/11 от 23 августа 2011 года, не предусмотрен срок для устранения нарушения. Уведомление содержит только срок, до которого соглашение о расторжении договора должно быть подписано арендатором в добровольном порядке.

Таким образом, иск со ссылкой на нецелевое использование либо на не использование земельного участка, при отсутствии доказательств получения ответчиком предложения о расторжении договора по данному основанию с указанием разумных сроков устранения нарушения, противоречит установленному статьё 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса порядку расторжения договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктами 6.3, 4.2.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной нормы основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, а именно, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса, данная норма Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Указанные правовые подходы свидетельствуют о том, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В качестве оснований для расторжения договора аренды администрация ссылается в исковом заявлении на пункт 4.2.1 договора, которым предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

При этом правовое регулирование оборота земельных участков разграничивает понятия «не использование земельного участка» и «использование земельного участка не по целевому назначению».

Так, согласно статье 13 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и в не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Также, статьей 8.8. КоАП РФ предусмотрено, что «использование земельного участка не по целевому назначению» и «не использование земельного участка» образуют самостоятельные составы административного правонарушения, ответственность за которые предусмотрена разными частями указанной статьи.

Требования искового заявления обоснованы нарушением ООО «АмурАгроХолдинг» условий договора аренды от 23.08.2011 № 67/11 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, это нарушение, по мнению истца, выразилось в не использовании земельного участка арендатором.

В подтверждение фактов нарушения условий договора аренды, предоставлены копии актов осмотров земельных участков за 2016, 2017 и 2019 годы.

В свою очередь, актом осмотра земельного участка в целях соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды государственная собственность, на которую не разграничена от 21.07.2017 выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 28:20:011511:20 площадью 768,5788 га., площадь 363 га засеяна соей, а на площади 350 га произведена без плужная обработка зяби на два прохода.

Таким образом, акт осмотра от 21.07.2017 напрямую противоречит доводам заявителя о непрерывном не использовании земельного участка с кадастровым номером 28:20:011511:20, поскольку именно заявителем установлено, что названный земельный участок используется ответчиком по целевому назначению на 92,7%.

Указанный же в настоящем акте осмотра вывод о том, что участок на 100 процентов представлен сорными растениями, говорит лишь о формальном подходе заявителя при составлении документов.

При рассмотрении настоящего иска при оценке доводов истца о не использовании земельного участка, подлежат установлению факты наличия (отсутствия) обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка в указанный период, учитывая специфику земельного участка сельскохозяйственного назначения, включая прямую зависимость возможности эксплуатации земельного участка от климатических условий.

Под обстоятельствами непреодолимой силы судами понимаются чрезвычайные и непредотвратимые явления, события, воздействие которых происходит извне и не зависит от субъективных факторов: наводнения, стихийные бедствия, землетрясения, ураганы, сход снежных лавин, иные природные катаклизмы, а также военные действия, эпидемии (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.05.2012 № ВАС-3352/12 по делу №А40-25926/2011).

Как установлено судом, не использование, либо использование не в полном объеме сельскохозяйственных угодий на спорном земельном участке связано с чрезвычайной ситуацией – наводнением в 2016, 2018 годах и в 2019 году из-за переувлажнения почвы.

Событие подтопления земельных участков Ромненского района в 2016 году является общеизвестным и широко освещалось в средствах массовой информации Амурской области.

Вследствие смещения паводка и частых сильных дождей, временами достигающих критериев опасного явления, произошло повышение уровня воды в реках по всей территории области. Комплекс опасных и неблагоприятных явлений, частые дожди, значительное количество осадков, длительное присутствие воды на низкой пойме привели к общему переувлажнению почвы, затоплению, подтоплению сельскохозяйственных угодий на территориях Архаринского, Белогорского, Благовещенского, Бурейского, Завитинского, Ивановского, Константиновского, Магдагачинского, Мазановского, Михайловского, Октябрьского, Ромненского, Свободненского, Серышевского, Тамбовского, Шимановского районов в связи с чем распоряжением губернатора Амурской области от 10.08.2018 № 107-р вводился режим чрезвычайной ситуации, в том числе в пределах границ Ромненского района.

Распоряжением губернатора Амурской области от 25.07.2019 № 136-р «О введении регионального режима чрезвычайной ситуации на территории Амурской области» в связи с возникновением на территориях Архаринского, Белогорского, Благовещенского, Бурейского, Завитинского, Зейского, Ивановского, Константиновского, Магдагачинского, Мазановского, Михайловского, Октябрьского, Ромненского, Свободненского, Селемджинского, Серышевского, Сковородинского, Тамбовского районов, городов Благовещенск, Белогорск, Зея, Свободный Амурской области комплекса опасных метеорологических явлений (сильный дождь, очень сильный ливень, крупный град), опасного агрометеорологического явления - переувлажнение почвы, подъемом уровня рек, а также распространением на территории Амурской области очагов африканской чумы свиней вводился региональный режим чрезвычайной ситуации, зона которой затрагивала, в том числе территорию Ромненского района.

С учетом сложной метеорологической обстановки в 2016, 2018, 2019 годах, суд приходит к выводу, что допущенные ответчиком нарушения возникли из-за непредвиденных обстоятельств и устранялись в разумный срок, при этом истцом не представлено иных доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком (арендатором) договора аренды земельных участков.

Таким образом, доказательства того, что земельный участок в течение длительного периода не используется по вине ответчика или используется не по целевому назначению, суду не представлены.

Существенный характер допущенного ответчиком нарушения обязательства, учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства, не доказан истцом.

Кроме того, определением Арбитражного суда Амурской области от 28.06.2018 по заявлению ЗАО «Благовещенскагротехснаб» было возбуждено дело о банкротстве в отношении ООО «АмурАгроХолдинг» с присвоением номера делу № А04-5345/2018.

Определением от 31.05.2019 по делу № А04-5345/2018 в отношении ООО «АмурАгроХолдинг» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, что свидетельствует о наличии признаков недостаточности имущества и материально-технической оснащенности должника для осуществления в 2019 году хозяйственной деятельности в полном объеме, но не означает, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку в случае признания должника банкротом, право аренды, как имущественный актив, будет включено в конкурсную массу и реализовано иному хозяйствующему субъекту в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» без изменения условий договора аренды.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии с предписаниями статьи 110 АПК РФ, статьи 333.37 НК РФ государственная пошлина по настоящему делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 180 АПК РФ суд решил:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 67/11 от 23.08.2011 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский