Решение от 5 февраля 2026 г. по делу № А32-43494/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350035, <...> ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-43494/2024
г. Краснодар
06 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения вынесена 24.10.2025. Полный текст решения изготовлен 06.02.2026.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев

в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Сочи 21 век», г. Сочи Краснодарский край (ИНН <***>,

ОГРН <***>)

о взыскании задолженность по арендной плате и неустойки, о расторжении

договора,

третьи лица: департамент имущественных отношений администрации

муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края,

ООО «Торговый Дом», при участии в судебном заседании до перерыва: от истца: ФИО1, по доверенности; остальные участники процесса явку не обеспечили, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Мебель-Ареда», г. Сочи Краснодарский край (далее – ответчик) с требованиями:

- взыскать задолженность по договору аренды от 06.04.1998 № 4900000806 за период с 01.04.2021 по 30.06.2024 в размере 676 340,62 руб., пени в размере 155 999,45 руб.;

- расторгнуть договор аренды от 06.04.1198 № 4900000806 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:93 площадью 792 кв. м. с видом разрешенного использования – «здание 2-этю Магазина, по ул. Пластунской, 21 в Центральном районе г. Сочи», указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 29.08.2011 № 23-01.50-26.2002-019 об обременении в виде договора аренды от 06.04.1998 № 806 (4900000806) в ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

В определении Арбитражного суда Краснодарского края суда от 13.02.2025 указано на смену наименования ответчика с ООО «Мебель-Ареда» на ООО «Сочи 21 век».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО «Торговый Дом».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2025 ходатайство истца об уточнении исковых требований оставлено открытым.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Остальные участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены.

Суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявил перерыв в судебном заседании от 15.10.2025 до 24.10.2025 в 09-00 час.

После перерыва судебное заседание продолжено 24.10.2025 в 09-00 час., в отсутствие участников процесса, без ведения аудиозаписи.

От администрации в суд поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

При рассмотрении ходатайства об уточнении требований, согласно которому истец просит взыскать основной долг по договору аренды от 06.04.1998 № 4900000806 за период с 01.04.2021 по 31.03.2025 в размере 994 101,38 руб., пени в размере 276 770,75 руб., расторгнуть договор аренды от 06.04.1198 № 4900000806 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:93 площадью 792 кв. м. с видом разрешенного использования – «здание 2-этю Магазина, по ул. Пластунской, 21 в Центральном районе г. Сочи», указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 29.08.2011 № 23-01.50-26.2002-019 об обременении в виде договора аренды от 06.04.1998 № 806 (4900000806) в ЕГРН, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что ходатайство не противоречит положениям статьи 49 АПК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО «Мебель» согласно постановлению главы администрации города Сочи от 30.12.1997 № 965/5 «О предоставлении в совместное пользование в аренду ООО «Товары для дома» и TOO «Мебель» земельного участка, фактически занимаемого зданием двухэтажного магазина по ул. Пластунской, 21 в Центральном районе», заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 06.04.1998 № 806 (далее - договор).

На условиях совместной аренды с ООО «Товары для дома» в пользование ООО «Мебель-Ареда» (правопреемник ТОО «Мебель», что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 07.08.2002) предоставлен земельный участок площадью 1 184 кв. м., занимаемый магазином по ул. Пластунской, 21, в Центральном районе города Сочи.

Срок действия договора установлен по 01.01.2047.

В связи с возникшей необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, для осуществления контроля за поступлением арендных платежей в бюджет с 01.01.2003 номер договора аренды изменен с № 806 на № 4900000806, о чем заключено дополнительное соглашение от 18.02.2003.

В соответствии с дополнительным соглашением от 23.08.2011 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях совместной аренды с ООО «Товары для дома» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:93, площадью 792 кв. м., с видом разрешенного использования - «здание 2-эт. Магазина, по ул. Пластунской, 21 в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С1-б. Категория земель - земли населенных пунктов».

Размер годовой арендной платы по договору до 07.12.2023 определен в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», а также на основании отчета от 22.03.2017 № 154/17 об определении величины (размера) Годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:93, площадью 792 кв. м. и составляет 212 509,44 руб. в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 07.04.2017 размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 22.03.2017 № 154/17 и составляет исходя из доли земельного участка, находящейся в пользовании ответчика площадью 506,88 кв. м. - 136 006,04 руб. в год.

Расчет арендной платы по договору аренды с 07.12.2023 производится в соответствии с постановлением администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» и составляет 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом уровня инфляции на соответствующий год.

Из содержания искового заявления следует, что ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2024 в размере 676 340,62 руб. и пене в размере 155 999,45 руб. (по состоянию на 27.06.2024).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально в установленные сроки.

В рамках досудебной работы письмом от 29.01.2024 № 1129/02.01-44 ответчику направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю и пене в недельный срок.

Учитывая нарушения в исполнении обязательств по внесению арендной платы более двух периодов подряд, письмом от 20.05.2024 № 7714/02.01-45 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды от 06.04.1998 № 4900000806.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с

условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Правовая природа данного договора - договор аренды, положения о котором регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 6.5 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В рассматриваемом случае, истцом представлены: договор аренды земельного участка от 06.04.1998 № 4900000806; дополнительное соглашение от 18.02.2003;

дополнительное соглашение от 23.08.2011; дополнительное соглашение от 07.04.2017; расчеты основного долга и пени.

Из представленной по запросу суда выписке ЕГРН от 28.08.2024 № КУВИ-001/2024-216800487 следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:93 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205022:1036.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:93 имеет вид разрешенного использования: «здание 2-эт.магазина»

Из выписки ЕГРН также усматривается, что правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.

Согласно сведениям ГИСОГД муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 26.03.2025 № 858/12.01-09 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:93 находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Установив, что спорный земельный участок находятся в публичной собственности (в муниципальной собственности), суд приходит к выводу о том, что арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Изучив представленные в материалы дела позиции и сведения суд приходит к следующему.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила № 582).

Из Правил № 582 следует, что к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей (принцип № 1).

К основным принципам также относится принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (принцип № 4).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Так, согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) устанавливает, что природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Предшествующая редакция пункта 2 статьи 96 ЗК РФ гласила, что в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно- санитарной) охраны в соответствии с законодательством, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В целях охраны природных лечебных ресурсов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны, режим которых обеспечивает сохранение природных лечебных ресурсов (статья 16 Закона № 26-ФЗ).

Предшествующей редакцией пункта 3 статьи 96 ЗК РФ предусматривалось, что земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Таким образом, указанной редакцией устанавливалось, что земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в использовании в соответствии с положениями Закона № 26-ФЗ, такие земельные участки не являются ограниченными в обороте в силу статьи 27 ЗК РФ.

Действующая редакция пункта 3 статьи 96 Земельного кодекса установила, что земельные участки в связи с их нахождением в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны природных лечебных ресурсов у правообладателей земельных участков не изымаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ) особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Пунктами 2, 5 статьи 27 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» ограниченными в обороте признаются земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. Такие земельные участки запрещается предоставлять в частную собственность.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Постановлением Президиума

Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям, имеющим федеральное значение.

При этом с 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04 августа 2023 года № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 469-ФЗ), согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Правилами № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные Правилами № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Администрация по предложению суда представила в материалы дела процессуальный расчет основного долга за период с 01.07.2021 по 31.03.2025 с применением принципа № 7.

Согласно данному расчету уполномоченный орган при определении применимой ставки земельного налога (1%) руководствовался пунктом 2.4 Решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» (далее – Решение № 58).

При этом пункт 2.4 Решения № 58 в редакции со ставкой 1%, согласно пункту 5 Решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.09.2023 № 130 «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26 ноября 2020 года № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» вступил в силу с 01.01.2024.

В ранее действующих редакциях (до 01.01.2024) пункт 2.4 Решения № 58 устанавливал налоговую ставку по земельному налогу – 0,85%.

Из ответа ППК «Роскадастр» от 30.08.2024 № 22-20550-КЗ/24 следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена:

- в размере 18 277 633,44 руб., утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» с 01.01.2021 до 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2020;

- в размере 23 690 129,76 руб., утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» с 01.01.2023 применяет для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022.

Кроме того, дополнительным соглашением от 07.04.2017 определено, что доля пользования земельного участка ответчика, в соответствии с соглашением о порядке пользования, составляет 506,88 кв. м. (из площади земельного участка 792 кв. м.).

С учетом изложенного, суд самостоятельно произвел следующий расчет арендной платы.

Сумма арендной платы за 2021 год – 99 430,33 руб. (18 277 633,44 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021) х 0,85% (ставка земельного налога для объектов торговли) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка)).

Арендная плата за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 составляет 24 789,48 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 составляет 25 061,89 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 92 дн.).

Арендная плата за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 составляет 25 061,89 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 92 дн.).

Сумма арендной платы за 2022 год – 99 430,33 руб. (18 277 633,44 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022) х 0,85% (ставка земельного налога для объектов торговли) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка)).

Арендная плата за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 составляет 24 517,07 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 90 дн.).

Арендная плата за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 составляет 24 789,48 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 составляет 25 061,89 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 92 дн.).

Арендная плата за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 составляет 25 061,89 руб. (99 430,33 руб.: 365 дн. х 92 дн.).

Относительно расчета арендной платы за 2023 год суд обращает внимание на следующее.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Сочи от 16.12.1994 № 1092/16 в постоянное совместное пользование товарищества с ограниченной ответственностью «Мебель» и «ЛТД Хозмебель-торг» передан спорный земельный участок.

Указанное постановление издано в целях упорядочения границ землепользования по Государственному акту на право пользования землей серии КК-2 № 42600029I, учитывая свидетельство о праве собственности и договоры купли-продажи товарищества с ограниченной ответственностью «Мебель» № от 24.12.92 № I54, товарищества с ограниченной ответственностью «ЛТД Хозмебельторг» от 30.06.93 № 459, на основании решения комиссии по приватизации земельных участков от 25.10.94 № IO/I и заявки товарищества с ограниченной ответственностью «Мебель» от 27.10.94.

Договор аренды от 06.04.1998 № 806 заключен до введения в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено применение ЗК РФ к правоотношениям из заключенных до введения в действие кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (29.10.2001).

Следовательно, положения ЗК РФ применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 ЗК РФ на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ).

Как указано выше, договор аренды заключен до введения в действие ЗК РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 ЗК РФ, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При таких обстоятельствах регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу ЗК РФ, только в том случае, если

стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Однако к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении базовых (исходных) ставок.

Земельный участок ранее был ограничен в обороте, поскольку располагался во второй зоне округа санитарной защиты курорта федерального значения.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2023 по 03.08.2023 за спорный земельный участок равен земельному налогу, так как иные нормативные акты предусматривают больший размер арендной платы для данного участка

В последующий период (с 04.08.2023) исчисление арендной платы должно производиться исходя из статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Пункт 1 статьи 391 НК РФ дополнен абзацем 4 (Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ), согласно которому налоговая база в отношении земельного участка за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого земельного участка, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего земельного участка увеличилась вследствие изменения его характеристик.

Учитывая, что по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 277 633,44 руб., что является меньше кадастровой стоимости, по состоянию на 01.01.2023 в размере 23 690 129,76 руб., то, принимая во внимание абзац 4 пункта 1 статьи 391 НК РФ, в 2023 надлежит применять кадастровую стоимость в размере 18 277 633,44 руб. как налоговую базу.

Сумма земельного налога определяется согласно статье 396 НК РФ как произведение налоговой ставки и налоговой базы.

Учитывая вышеизложенное, в соответствующие периоды должна применяться разная кадастровая стоимость спорного земельного участка:

- за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 включительно – в размере 18 277 633,44 руб., в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 391 НК РФ (Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ);

- за период с 01.01.2024 - в размере 23 690 129,76 руб., в соответствии приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об

утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

При этом сам расчет арендной платы производился с применением разных нормативных актов, а именно:

- за период с 01.01.2023 по 03.08.2023 применяется принцип № 7 Правил № 582, поскольку спорный земельный участок ограничен в обороте как особо охраняемая природная территория;

- за период с 04.08.2023 по 31.12.2023 применяется принцип 4 Правил № 582, а именно не более двукратной величины земельного налога.

Таким образом, сумма арендной платы за 2023 год складывается из следующего.

Сумма арендной платы за период с 01.01.2023 по 03.08.2023 - 58 568,55 руб. (18 277 633,44 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2023) х 0,85% (ставка земельного налога для объектов торговли) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка) х 215 дн. /365 дн. (количество дней в периоде)).

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 составляет 24 517,07 руб. (58 568,55 руб.: 215 дн. х 90 дн.).

Арендная плата за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 составляет 24 789,48 руб. (58 568,55 руб.: 215 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.07.2023 по 03.08.2023 составляет 9 262 руб. (58 568,55 руб.: 365 дн. х 34 дн.).

Сумма арендной платы за период с 04.08.2023 по 31.12.2023 - 81 723,56 руб. (18 277 633,44 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2023) х 1,7 % (двукратная ставка земельного налога для объектов торговли) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка) х 150 дн. /365 дн. (количество дней в периоде)).

Арендная плата за период с 04.08.2023 по 30.09.2023 составляет 31 599,78 руб. (81 723,56 руб.: 150 дн. х 58 дн.).

Арендная плата за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 составляет 50 123,78 руб. (81 723,56 руб.: 150 дн. х 92 дн.).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что общий размер арендной платы, подлежащий начислению за 2023 год, составляет 140 292,11 руб.

При расчете суммы годовой арендной платы за 2024 год суд исходит из того, что с 01.01.2024 пунктом 2.4 Решения № 58 установлена налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций в размере 1 %.

Указанная ставка, с применением принципа № 4 Правил № 582, соответствует положениям, указанным в статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», об исчислении годового размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Таким образом, сумма арендной платы за 2024 год – 303 233,66 руб. (23 690 129,76 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2024) х 2 % (два процента кадастровой стоимости) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка)).

Арендная плата за период с 01.01.2024 по 31.03.2024 составляет 75 394,16 руб. (303 233,66 руб.: 366 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.04.2024 по 30.06.2024 составляет 75 394,16 руб. (303 233,66 руб.: 366 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.07.2024 по 30.09.2024 составляет 76 222,67 руб. (303 233,66 руб.: 366 дн. х 92 дн.).

Арендная плата за период с 01.10.2024 по 31.12.2024 составляет 76 222,67 руб. (303 233,66 руб.: 366 дн. х 92 дн.).

Сумма арендной платы за 2025 год – 303 233,66 руб. (23 690 129,76 руб. (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2025) х 2 % (два процента кадастровой стоимости) х 506,88 / 792 (доля пользования земельного участка)).

Арендная плата за период с 01.01.2025 по 31.03.2025 составляет 74 769,94 руб. (303 233,66 руб.: 365 дн. х 90 дн.).

Таким образом, общий размер подлежащей к оплате аренды, с учетом заявленного периода (с 01.04.2021 по 31.03.2025), составляет 692 639,3 руб.

Вместе с тем, в отзыве от 02.04.2025 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Рассматривая заявление ответчика о применении срока исковой давности суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

Кроме того, указанный срок увеличивается (за счет приостановления его течения) на период соблюдения истцом досудебной претензионной процедуры.

Так, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года

№ 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»).

В абзаце 14 «Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) разъяснено, что течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней (часть 5 статьи 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Судом установлено, что ответчику направлена досудебная претензия.

Согласно входящему штампу администрация обратилась с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края 01.08.2024.

Погашенными с истечением срока исковой давности являются требования истца о взыскании задолженности до 02.07.2021 (3 года + 30 дней).

Следовательно, истец вправе отыскивать сумму основного долга с 02.07.2021.

Согласно дополнительному соглашению от 18.02.2003 (пункт 4) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 15 ноября текущего года.

Таким образом, обязательство по внесению арендных платежей за 2 квартал 2021 года должно быть исполнено до 15.07.2021, ввиду чего суд приходит к выводу, что срок исковой давности не является пропущенным.

Сведений, указывающих на исполнение обязательств по оплате арендной платы в полном объеме, в материалы дела не представлено.

Из представленного с исковым заявлением расчетом суммы основного долга и пени также следует, что последний платеж произведен ответчиком 05.03.2021 на сумму 39 000 руб.

С учетом изложенного, суд признает требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2021 по 31.03.2025 подлежащими удовлетворению в части, а именно в размере 692 639,3 руб.

В удовлетворении остальной части надлежит отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в уточненной редакции в размере 276 770,75 руб.

При рассмотрении данного требования суд руководствовался следующим.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так, ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы устанавливается пунктом 5.3 договора аренды и составляет неустойку в размере 0,05 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Администрация представила в материалы дела расчет, согласно которому с ответчика подлежит взысканию неустойка по состоянию на 16.04.2025 в общем размере 276 770,75 руб.

Проверив расчет пени истца, суд считает его выполненным методически и арифметически неверно ввиду следующего.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2022 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 44) в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» на территории Российской Федерации с 01.04.2022 сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежат начислению штрафные санкции на задолженность, возникшую до введения моратория.

Исходя из абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве, пункта 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» (далее – Постановление № 63), пункта 11 Постановление № 44 возникшие после начала действия моратория требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после начала действия моратория, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления № 63, при решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание следующее.

Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего спора правовое значение для квалификации требования администрации о взыскании неустойки имеет именно дата возникновения на стороне общества обязательства по внесению платы за фактическое пользование земельным участком.

В рассматриваемом случае обязательства по внесению платы возникали на стороне ответчика ежеквартально в виде платежа, вносимого до 15-го числа начала следующего квартала.

Таким образом, обязательства по оплате арендных платежей за четвертый квартал 2021 года, а так же за предыдущие периоды возникли до возбуждения моратория, обязательства за первый квартал 2022 года и последующие возникли после возбуждения моратория.

В связи с чем, за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (включительно) не подлежит начислению неустойка, на задолженность за четвертый квартал 2021 года, а так же за предыдущие периоды.

Кроме того, в соответствии со статьей 193 ГК РФ, окончание срока в нерабочий день, а именно, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

На основании изложенного суд произвел расчет неустойки, который представлен ниже.

До 31.03.2022:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.07.2021

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

24 789,48

16.07.2021

31.03.2022

259

24 789,48 × 259 × 0.05%

3 210,24 р.

Итого:

3 210,24 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.10.2021

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

25 061,89

16.10.2021

31.03.2022

167

25 061,89 × 167 × 0.05%

2 092,67 р.

Итого:

2 092,67 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2021

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

25 061,89

16.11.2021

31.03.2022

136

25 061,89 × 136 × 0.05%

1 704,21 р.

Итого:

1 704,21 руб.

Сумма основного долга: 74 913,26 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 7 007,12 руб.

После 31.03.2022:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.04.2022

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

24 517,07

16.04.2022

16.04.2025

1097

24 517,07 × 1097 × 0.05%

13 447,61 р.

Итого:

13 447,61 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.07.2022

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

24 789,48

16.07.2022

16.04.2025

1006

24 789,48 × 1006 × 0.05%

12 469,11 р.

Итого:

12 469,11 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.10.2022

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

74 913,26

02.10.2022

16.04.2025

928

74 913,26 × 928 × 0.05%

34 759,75 р.

Итого:

34 759,75 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 18.10.2022

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

25 061,89

18.10.2022

16.04.2025

912

25 061,89 × 912 × 0.05%

11 428,22 р.

Итого:

11 428,22 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2022

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

25 061,89

16.11.2022

16.04.2025

883

25 061,89 × 883 × 0.05%

11 064,82 р.

Итого:

11 064,82 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 18.04.2023

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

24 517,07

18.04.2023

16.04.2025

730

24 517,07 × 730 × 0.05%

8 948,73 р.

Итого:

8 948,73 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 18.07.2023

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

24 789,48

18.07.2023

16.04.2025

639

24 789,48 × 639 × 0.05%

7 920,24 р.

Итого:

7 920,24 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 17.10.2023

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

40 861,78

17.10.2023

16.04.2025

548

40 861,78 × 548 × 0.05%

11 196,13 р.

Итого:

11 196,13 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2023

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

50 123,78

16.11.2023

16.04.2025

518

50 123,78 × 518 × 0.05%

12 982,06 р.

Итого:

12 982,06 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.04.2024

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

75 394,16

16.04.2024

16.04.2025

366

75 394,16 × 366 × 0.05%

13 797,13 р.

Итого:

13 797,13 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.07.2024

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

75 394,16

16.07.2024

16.04.2025

275

75 394,16 × 275 × 0.05%

10 366,70 р.

Итого:

10 366,70 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.10.2024

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

76 222,67

16.10.2024

16.04.2025

183

76 222,67 × 183 × 0.05%

6 974,37 р.

Итого:

6 974,37 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2024

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

76 222,67

16.11.2024

16.04.2025

152

76 222,67 × 152 × 0.05%

5 792,92 р.

Итого:

5 792,92 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.04.2025

Период просрочки

Задолженность с по дней Формула Неустойка

74 769,94

16.04.2025

16.04.2025

1

74 769,94 × 1 × 0.05%

37,38 р.

Итого:

37,38 руб.

Сумма основного долга: 692 639,30 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 161 185,17 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что общая сумма неустойки, подлежащая

взысканию с ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате аренды,

составляет 168 192,29 руб.

В удовлетворении остальной части надлежит отказать.

Кроме того истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 06.04.1198 № 4900000806, с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 29.08.2011 № 23-01.50-26.2002-019 об обременении в виде договора аренды от 06.04.1998 № 806 (4900000806) в ЕГРН.

Рассматривая указанное требование суд исходит из следующего.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Действующими нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен принцип единства объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором такой объект расположен и необходим для его использования, даже тогда, когда эти объекты гражданских прав находятся в собственности разных лиц (пункт 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ, пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и необходимым для его эксплуатации возникает у собственника здания, строения, сооружения в силу прямого указания закона.

В случае расторжения договора аренды и возвращения земельного участка арендодателю, указанный земельный участок не может быть передан иному лицу - не собственнику зданий, сооружений (статья 271 ГК РФ, статьи 35, 39.20 ЗК РФ).

Право аренды земельного участка на основании договора аренды следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 35 ЗК РФ заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой

судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В данном случае ответчик является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем расторжение договора аренды и возврат имущества арендатору возможно только при одновременном разрешении вопроса о судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731, истребование земельного участка без разрешения судьбы расположенной на нем недвижимости (в том числе и обладающей признаками самовольной постройки) невозможно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, наличия принадлежащего на праве собственности ответчику объекта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2025 по делу № А32-42945/2024.

Приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (67,74%).

Руководствуясь статьями 49, 65, 70, 110, 156, 163, 167–170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

ходатайство об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Сочи 21 век», г. Сочи Краснодарский край (ИНН <***>,

ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования городской

округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

основной долг по договору аренды от 06.04.1998 № 4900000806 в размере 692 639,3 руб., пени по состоянию на 16.04.2025 в размере 168 192,29 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Сочи 21 век», г. Сочи Краснодарский край (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 415,28 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова