Решение от 28 января 2018 г. по делу № А41-90018/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90018/17
29 января 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 января 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В. Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (адрес: 143009, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 12.04.1996)

к ООО "Рантект-МФД" (адрес: 143003, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 13.02.2002)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка №3878 от 24.03.2011г.

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» (далее – ответчик, Общество) задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 3 851 385,04 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 2 634 439,53 руб. в соответствии с договором аренды земельного участка от 24.03.2011 №3878.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требованиях по основаниям, изложенным в отзыве, указывая на неправомерность и необоснованность предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате с учетом неисполнения арендодателем обязательства по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, по отношению к которой обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречным. Принимая во внимание установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 15.09.2017 по делу №А41-32646/17 обстоятельства неисполнения Комитетом обязательства по предоставлению Обществу земельного участка свободным от прав и третьих лиц и невозможности использования участка арендатором по его целевому назначению, ответчик полагает отсутствующим встречное обязательство по внесению арендной платы за спорный период.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что 24.03.2011 Комитетом (арендодатель) и ООО «Рантект-МФД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3878, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 для строительства жилого дома корпус №15/2.

Размер, срок и порядок внесения арендной платы предусмотрен Разделом 3 договора аренды.

Сторонами договора 24.03.2011 подписан передаточный акт.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.01.2017 по 30.06.2017, а также на оставление без исполнения выставленной ответчику претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пени, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также начисленной на основании пункта 5.2 договора неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на неисполнение арендатором – Обществом обязательства по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 24.03.2011 №3878 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017.

Общество, возражая против удовлетворения иска, указывает на отсутствие у него обязательства по внесению арендных платежей, являющееся встречным по отношению к обязательству Комитета в соответствии с договором аренды по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (земельного участка), а именно: земельный участок не свободен от строений и прав третьих лиц в связи с расположением на передаваемом в аренду участке жилого многоквартирного дома с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, введенного в эксплуатацию в 1970 году.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судом установлено, что постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 03.09.2009 №2412, на основании которого заключен договор аренды от 24.03.2011 №3878, предусмотрено предоставление для строительства жилого дома Обществу земельного участка площадью 5 822 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030102:54, свободным от строений.

Вместе с тем, экспертно-техническим заключением кадастрового инженера ФИО2 от 29.11.2017 установлено расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 общей площадью 5 822 кв.м придомовой территории многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 площадь которой составляет 4 212 кв.м; части многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой составляет 477 кв.м; территория в границах строительного ограждения с расположенным объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 945 кв.м; территория общего пользования, площадь которой составляет 188 кв.м. (т.1 л.д.78-103).

Кроме того, согласно представленной в материалы дела копии постановления главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 №2362 дома по адресам: ул.Маршала Жукова: д.д.1, 3, 5, 13, 15, 17, ул.Северная: д.д. 36,38,40,42,44, бульвар Л.Новоселовой, д.12, ул.Садовая: д.д.16, 18, 20 признаны подлежащими сносу в связи с комплексной реконструкцией микрорайона №2 г.Одинцово Московской области и строительством объектов жилищно-социального назначения (пункт 1).

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено зарезервировать за ООО «Рантект-МФД» всю свободную для застройки «стартовых» домов площадь, а также площадь, освобождаемую после сноса пятиэтажного жилого фонда согласно пункту 1 постановления внутри границ микрорайона №2 г.Одинцово Московской области: ул.Маршала Жукова – бульвар Л.Новоселовой – ул.Северная – ул.Садовая (т.1 л.д.104).

Выписками из ЕГРН подтверждается, что расположенные в здании многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 жилые помещения (квартиры) находятся в собственности физических лиц, в связи с чем, в соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 №73, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении Арендодателем по договору от 24.03.2011 №3878 обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что также является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы.

Обстоятельства неисполнения арендодателем по договору аренды от 24.03.2011 №3878 обязательства по передаче арендатору имущества и невозможности использования являющегося предметом договора аренды имущества - земельного участка арендатором также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2017 по делу №А41-32646/17.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В. Федулова