Постановление от 24 августа 2022 г. по делу № А41-49241/2021

650/2022-79892(2)



ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-12817/2022

Дело № А41-49241/21
24 августа 2022 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2022 года Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2022 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И., судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПУШКИНСКИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ на решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 года по делу № А4149241/21, принятое судьей Гриневой А.В., по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ИВАНТЕЕВКА (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "Пром Строй Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Конкурсный управляющий ООО «Пром Строй Инвест» ФИО2, ФИО3 о расторжении договора о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевки Московской области от 05 августа 2015 № Л/1,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Ивантеевка обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Пром Строй Инвест" с требованиями о расторжении договора о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевки Московской области от 05 августа 2015 N Л/1.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 по делу № А41-49241/21 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Ивантеевка отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.


Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПУШКИНСКИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ИВАНТЕЕВКА, ООО "Пром Строй Инвест", Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области, Конкурсного управляющего ООО «Пром Строй Инвест» ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав заявителя апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 05.08.2015 между Администрацией города Ивантеевки и ООО "Пром Строй Инвест" на основании решения Арбитражного суда Московской области от 07.10.2013 по делу N А41-33140/13 заключен договор о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевки Московской области.

В соответствии с пунктом 1.1 договора инвестор обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства по развитию застроенной территории, указанной в п. 1.2 договора (далее -застроенная территория), а администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Согласно пункту 1.2, застроенная территория входит в состав II квартала, являющегося элементом планировочной структуры г. Ивантеевки Московской области; графически расположение границ застроенной территории обозначено на схеме (приложение 1), являющейся неотъемлемой частью договора. В границах застроенной территории общая площадь земельных участков, которые могут быть предоставлены инвестору без проведения торгов в соответствии с пп. 3.3.1.1 договора составляет 3,6 га. Расположенные на застроенной территории здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции в рамках реализации договора, обозначены в составе приложения 1, а их адресный перечень с отдельными характеристиками представлен в составе приложения 2.

Объемы работ и сроки их выполнения определяются графиками, предусмотренными пп. 3.1.1, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7.

В приложении N 2 к договору содержится перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции: многоквартирные дома по адресам ул. Заводская <...>, 3, 4, 5, 6.

Как указывает истец, в настоящее время ответчиком осуществлен снос только одного дома по адресу <...>. Ответчиком нарушены условия договора в части сноса домов по ул. Заводской 1 А, 2, 3, 4, 5, 6 и расселению их жителей.

Поскольку ответчиком нарушены условия договора о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевки Московской области от 05 августа 2015 N Л/1, истец обратился в суд с настоящими требованиями.


Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

Как указывалось ранее, 05.08.2015 между Администрацией города Ивантеевки и ООО "Пром Строй Инвест", на основании решения Арбитражного суда Московской области от 07.10.2013 по делу N А41-33140/13, заключен договор о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевки Московской области.

В разделе 3 договора о развитии застроенной территории прописаны права и обязанности ООО "Пром Строй Инвест", в том числе:

-3.1.1. В течение 30 дней с момента подписания Договора представить на согласование в Администрацию план-график поэтапного освобождения земельных участков от обременении правами граждан и юридических лиц и сноса зданий (строений, сооружений), указанных в Приложении 2 к Договору, (далее - График сноса), предусматривающий освобождение земельных участков на Застроенной территории для дальнейшего использования в соответствии с утвержденным проектом планировки и обеспечения строительства запланированных объектов в пределах максимальных сроков исполнения обязательств, указанных в пп. 3.1.7. настоящего Договора.

Подписанный Администрацией и Инвестором График сноса вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части Договора.

- 3.1.4. Осуществить в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством приобретение у третьих лиц прав на объекты в составе Застроенной территории, не подлежащие изъятию для муниципальных нужд:

а) права на жилые помещения в многоквартирных домах (Приложение 2), признанных подлежащими сносу на основании адресной муниципальной программы;

б) права собственников жилых помещений в многоквартирных домах подлежащих сносу на основании адресной муниципальной программы, в отношении земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в случае если указанные земельные участки находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на них не разграничена,

в) права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу на основании адресной муниципальной программы, в случае если указанные земельные участки находятся в собственности юридических и физически лиц;

г) иные объекты капитального строительства, подлежащие сносу согласно Приложению 2, и находящиеся в частной собственности земельные участки, на которых расположены такие объекты.

Для обеспечения надлежащей организации исполнения обязательства и осуществления контроля за ходом его исполнения Инвестор обязуется в течение 30 календарных дней с момента подписания Договора представить на согласование в Администрацию план-график приобретения Инвестором прав на объекты недвижимости в составе Застроенной территории, не подлежащие изъятию для муниципальных нужд (далее - График приобретения прав).

Исполнение (частичное исполнение) обязательства по приобретению прав на объекты, указанные в пп. а) и б), является одним из обязательных условий возникновения у Инвестора права на предоставление земельных участков (одного


из земельных участков) в составе Застроенной территории, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.

Обязательство по приобретению прав на объекты, указанные в пп. а) и б) считается исполненным (частично исполненным) с момента подписания Инвестором и Администрацией акта о приобретении Инвестором прав на указанные объекты с указанием идентифицирующих признаков таких объектов, и правоустанавливающих документов, подтверждающих переход к Инвестору прав на соответствующие жилые помещения и земельные участки.

- 3.1.6. Осуществить снос зданий (строений, сооружений) согласно Графику сноса, предусмотренному п. 3.1.1. Договора.

- 3.1.7. Осуществить строительство/реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов, предусмотренных утвержденным проектом планировки, на Застроенной территории, а также на сопредельных территориях в случае, если в соответствии с утвержденным проектом планировки обеспечение расчетной потребности Застроенной территории в объектах социального и коммунально-бытового назначения, объектах инженерной инфраструктуры предусмотрено за счет объектов, размещенных за пределами Застроенной территории.

Для обеспечения надлежащей организации исполнения обязательств и осуществления контроля за ходом его исполнения Инвестор обязуется в течение 30 дней с момента подписания Договора разработать и представить на согласование в Администрацию план-график строительства и ввода в эксплуатацию объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки с указанием в нем сроков начала освоения земельного участка, получения разрешения на строительство (реконструкцию), начала строительства (реконструкции), окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию (далее - График строительства), предусмотрев опережающий (не менее, чем на три месяца) ввод в эксплуатацию объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов инженерной инфраструктуры.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 27.03.2017 г. N П13/375 застройщику ООО "ПромСтройИнвест" разрешено подготовить проект планировки и проект межевания территории во исполнение Договора N 1 от 05.08.2015 г. о развитии застроенной территории в границах квартала N 2 г. Ивантеевки Московской области.

В период 2016-2018 годов между Обществом и администрацией, для обоснования экономической целесообразности реализации проекта, обсуждался вариант увеличения этажности строительства - до 17-ти этажного, однако, в связи с отказом жителей соседних домов и не утверждением проекта планировки и межевания застраиваемой территории, указанный проект не был реализован.

По информации Министерства жилищной политики Московской области, ООО "ПромСтройИнвест" неоднократно подавались заявления об утверждении документации по планировке территории в рамках договора N 1 от 05.08.2015 г., в частности: от 24.05.2017, от 11.09.2017, от 05.12.2017, от 05.02.2018, от 27.02.2018, от 21.03.2018, от 01.08.2018 г.

По указанным заявлениям Застройщику были направлены отказы в утверждении документации в связи и имеющимися недостатками. Последний отказ от 25.05.2018 г. был фактически получен Истцом только в августе 2020 года.


Судом первой инстанции установлено, что для выполнения данных работ Ответчиком заключен договор N ППТ-ИВ-КВ2/20 от 10 сентября 2020 г., в рамках которого выполнен проект чертеж красных линий и сторонами 12 октября 2020 года подписан протокол выполнения данных работ.

Ответчиком в адрес истца направлены эскиз проекта планировки и проекта межевания территории, с просьбой об их рассмотрении в установленном порядке.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Московской области от 09 ноября 2020 года по делу N А41-102836/19.

Судом первой инстанции сделан вывод, что указанные выше факты свидетельствуют о том, что ООО "Пром Строй Инвест", во исполнении своих договорных обязательств по договору о развитии застроенной территории разрабатывало и направляло на утверждение проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 ноября 2020 года по делу N А41-102836/19 также установлено, что отсутствие проекта планировки территории делает невозможным согласование сроков строительства, в том числе план-график поэтапного освобождения земельных участков. Администрация об отсутствии утвержденного измененного проекта планировки территории осведомлена.

Судом первой инстанции сделан вывод, что истцом в материалы дела не было представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов (п. 3);

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для


предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 4);

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки (п. 6);

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. 11).

Согласно ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 1);

- указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи (п. 2).

Пунктом 1 ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи.

Как было указано выше, решением Арбитражного суда Московской области от 09 ноября 2020 года по делу N А41-102836/19 установлено, ООО "Пром Строй Инвест", во исполнении своих договорных обязательств по договору о развитии застроенной территории разрабатывало и направляло на утверждение проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В материалы дела представлено письмо ООО "Пром Строй Инвест" в адрес Администрации городского округа Ивантеевка Московской области от 30.03.2021 исх. № 23, в котором ответчик просит рассмотреть проект планировки и проекта межевания территории на основании распоряжения Министерства строительного комплекса Администрации городского округа Ивантеевка Московской области Московской области от 27.03.2017 № П13/375 во исполнение Договора № 1 о развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевка Московской области от 05.08.2015 (т. 2 л.д. 2)

Так в материалах дела так же имеется ответное письмо от 30.04.2021 N 113Исх-1656 Администрации городского округа Ивантеевка Московской области, согласно которому истец указал, что проект межевания территории в приложенных


к письму документам отсутствует, в связи с чем его рассмотрение не представляется возможным, а согласование эскиза проекта планировки территории многоэтажной застройки не представляется возможным.

Вопреки утверждению суда первой инстанции, материалы дела не содержат какие-либо доказательства, подтверждающие исполнение ответчиком обязательств по договору развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевка Московской области от 05.08.2015 после вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-102836/19, а так же получения письма Администрации от 30.04.2021 N 113Исх-1656.

Ответное письмо от 30.04.2021 N 113Исх-1656 Администрации городского округа Ивантеевка Московской области в установленном порядке ответчиком не оспаривалось.

Кроме того, судом установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2021 по делу № А41- 27912/20 ООО "Пром Строй Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2 (член Союза «СРО АУ СЗ», адрес для направления корреспонденции: 199004, Санкт-Петербург, а/я 16).

Как следует из пункта 9 ст. 68 Грк РФ лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу (пункт 10). Лицо, заключившее договор, вправе привлечь к его исполнению иное лицо (лиц) с возложением на него обязательств по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. За действия (бездействие) привлеченного им лица (лиц) заключившее договор лицо отвечает как за свои собственные действия (бездействие) (пункт 11).

Принимая во внимание вышеизложенное, а так же признание должника банкротом, отсутствие законодательно закрепленной возможности внесения прав по указанному договору в конкурсную массу должника, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что дальнейшая реализация Договора от 05.08.2015N 1 о развитии застроенной территории в границах квартала N 2 г. Ивантеевки Московской области невозможна, а ответчиком не представлено доказательств исполнения им обязательств по договору развитии застроенной территории в границах II квартала города Ивантеевка Московской области от 05.08.2015 после вступления в законную силу судебного акта по делу № А41102836/19, а так же получения письма Администрации от 30.04.2021 N 113Исх1656, что является существенным нарушением условием спорного договора.

На основании изложенного суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. Решение подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание удовлетворение апелляционной жалобы, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска и апелляционной жалобы в размере 9 000 руб.


Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 года по делу

№ А41-49241/21 отменить . Принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор о развитии застроенной территории в границах II

квартала города Ивантеевки Московской области от 05 августа 2015 № Л/1.

Взыскать с ООО "Пром Строй Инвест" в доход федерального бюджета 9000

руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в

Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в

двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий cудья М.И. Погонцев

Судьи Е.Н. Виткалова

С.А. Коновалов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 30.05.2022 10:39:00

Кому выдана Погонцев Максим Иванович