Решение от 19 апреля 2019 г. по делу № А12-45826/2018

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-45826/2018

Резолютивная часть решения оглашена 18.04.2019, полный текст решения изготовлен 19.04.2019 .

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304345326200079) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

в заседании участвуют:

от истца –не явилась, уведомлена ;

от ответчика-представитель ФИО2, по доверенности ;

индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик) об урегулировании разногласий , возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

В обоснование заявленного требования истец указывает на наличие преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ по цене , равной его рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В дальнейшем, истец, в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, уточнил исковые требования , указав редакцию пункта 1.3 договора и приложения № 3 к договору графика платежей с учетом проведенной по делу судебной экспертизы . Уточнения приняты судом к рассмотрению

Ответчик заявленные требования не признает. В частности , представитель ответчика пояснил, что при реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ нарушения Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда допущены не были, спорные пункты договора, определяющие цену выкупаемого нежилого помещения, определены им на основании отчета о рыночной стоимости, проведенного по его поручению ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» .

ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора. Представитель в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд,

УСТАНОВИЛ:

Согласно ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21.1 Постановления Волгоградского горсовета народных депутатов от 08.07.2002 года №43/744 «О принятии Положения о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества», субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества ( протокол № 18/14 от 03.10.2018 года ), принято решение о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения , площадью 143,4 кв.м. ( цокольный этаж) , кадастровый номер объекта 34:34:040022:391, расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 10 .

В порядке реализации преимущественного права, ответчиком 08.10.2018 года истцу для подписания направлен договор купли-продажи объектов муниципального имущества, который последним получен и подписан с протоколами разногласий относительно предложенной цены выкупа и графика платежей.

Истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества предложил ответчику определить цену спорного встроенного нежилого помещения ( пункт 1.3) равной 2 074 000 руб..

Истец полагает, что указанная в проекте договора купли-продажи цена спорного объекта недвижимости является завышенной.

Основанием для обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий по спорному договору в порядке п.2 ч.2 ст. 445 , ст. 446 Гражданского кодекса РФ стало отклонение ответчиком условий последнего, изложенных в протоколе разногласий .

Кроме того, истец полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО ««Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» , не соответствует требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной .

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92).

Истцом заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы отчета № 248-18-ОТ ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 143,4 кв.м. (цокольный этаж) по адресу <...> , на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, определения рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 143,4 кв.м. (цокольный этаж) по адресу <...>.

В соответствии с пунктом 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

С учетом того, что для установления фактического соответствия отчета № 248-18/ОТ от 24.09.2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости необходимы специальные познания, суд заявленное истцом ходатайство о назначении по делу экспертизы удовлетворил, производство экспертизы судом поручено ООО «Оценочная фирма «Вирго».

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчетов Федеральному закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, суд указал на необходимость определить такую стоимость на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18.10.2012 года.

Как следует из представленного в материалы дела заключения об экспертизе отчета № 248-18/ОТ от 24.09.2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» , указанный отчет не соответствуют Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Выявленные в отчете несоответствия требованиям Федеральным стандартам оценки могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная фирма «Вирго» рыночная стоимость спорного недвижимости определена равной 2 207 631,00 рублей (без учета НДС).

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая возникший спор по существу, суд полагает необходимым определить положения пункта 1.3. договора купли-продажи нежилого помещения , общей площадью 143,4 кв.м. (цокольный этаж) , кадастровый номер 34:34:040022:391, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 10 , а также приложение № 3 к договору , с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости , определенной экспертом ООО «Оценочная фирма «Вирго» , в сумме 2 207 631 рубль без учета НДС.

Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом, указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливаются.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенных исковых требований.

В силу ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со ст.106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы по оплате услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.

Истец, согласившись с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов приватизации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать спор по цене , указанной в отчете ООО «Оценочная фирма «Вирго».

В соответствии с ч. 1 , ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с ч. 1 , ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований .

С учетом изложенных обстоятельств, на основании ст. 102, 110, 167-171, 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи объекта муниципального имущества – нежилого помещения , общей площадью 143,4 кв.м. (цокольный этаж) , расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 10 .

Принять пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества –нежилого помещения , общей площадью 143,4 кв.м. (цокольный этаж) , расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская,10 , между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в следующей редакции:

«Цена продажи объекта нежилого фонда, встроенного нежилого помещения общей площадью 143,4 кв.м, (цокольный этаж), расположенного по адресу: <...> составляет: 2 207 631,00 (два миллиона двести семь тысяч шестьсот тридцать один рубль ноль копеек) (без учета НДС).»

Приложение № 3 к договору купли продажи График платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 143,4 кв.м, (цокольный этаж), расположенного по адресу: <...>, между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ИП ФИО1 принять в следующей редакции:

№№ п/п

Дата платежа

Начисленная сумма погашения основного долга, руб.

Начисленная сумма погашения процентов, руб.

Ежемесячный платеж, руб.

1
2

3
4

5
1

20.05.2019

22 996,16

4 536,23

27 532,39

2
20.06.2019

22 996,16

4 638,61

27 634,77

3
20.07.2019

22 996,16

4 441,72

27 437,88

4
20.08.2019

22 996,16

4 540,95

27 537,11

5
20.09.2019

22 996,16

4 492,13

27 488,29

6
20.10.2019

22 996,16

4 299,97

27 296,13

7
20.11.2019

22 996,16

4 394,47

27 390,63

8
20.12.2019

22 996,16

4 205,46

27 201,62

9
20.01.2020

22 996,16

4 285,08

27 281,24

10

20.02.2020

22 996,16

4 236,38

27 232,54

11

20.03.2020

22 996,16

3 917,51

26 913,67

12

20.04.2020

22 996,16

4 138,99

27 135,15

13

20.05.2020

22 996,16

3 958,35

26 954,51

14

20.06.2020

22 996,16

4 041,61

27 037,77

15

20.07.2020

22 996,16

3 864,11

26 860,27

16

20.08.2020

22 996,16

3 944,22

26 940,38

17

20.09.2020

22 996,16

3 895,52

26 891,68

18

20.10.2020

22 996,16

3 722,74

26 718,90

19

20.11.2020

22 996,16

3 798,14

26 794,30

20

20.12.2020

22 996,16

3 628,49

26 624,65

21

20.01.2021

22 996,16

3 710,89

26 707,05

22

20.02.2021

22 996,16

3 662,06

26 658,22

23

20.03.2021

22 996,16

3 263,56

26 259,72

24

20.04.2021

22 996,16

3 564,40

26 560,56

25

20.05.2021

22 996,16

3 402,17

26 398,33

26

20.06.2021

22 996,15

3 466,75

26 462,90

27

20.07.2021

22 996,16

3 307,67

26 303,83

28

20.08.2021

22 996,15

3 369,09

26 365,24

29

20.09.2021

22 996,16

3 320,27

26 316,43

30

20.10.2021

22 996,15

3 165,91

26 162,06

31

20.11.2021

22 996,16

3 222,61

26 218,77

32

20.12.2021

22 996,15

3 071,40

26 067,55

33

20.01.2022

22 996,16

3 124,96

26 121,12

34

20.02.2022

22 996,15

3 076,13

26 072,28

35

20.03.2022

22 996,16

2 734,34

25 730,50

36

20.04.2022

22 996,15

2 978,47

25 974,62

37

20.05.2022

22 996,16

2 835,14

25 831,30

38

20.06.2022

22 996,15

2 880,82

25 876,97

39

20.07.2022

22 996,16

2 740,64

25 736,80

40

20.08.2022

22 996,15

2 783,16

25 779,31

41

20.09.2022

22 996,16

2 734,34

25 730,50

42

20.10.2022

22 996,15

2 598,88

25 595,03

43

20.11.2022

22 996,16

2 636,68

25 632,84

44

20.12.2022

22 996,15

2 504,38

25 500,53

45

20.01.2023

22 996,16

2 539,03

25 535,19

46

20.02.2023

22 996,15

2 490,20

25 486,35

47

20.03.2023

22 996,16

2 205,11

25 201,27

48

20.04.2023

22 996,15

2 392,55

25 388,70

49

20.05.2023

22 996,16

2 268,11

25 264,27

50

20.06.2023

22 996,15

2 294,89

25 291,04

51

20.07.2023

22 996,16

2 173,61

25 169,77

52

20.08.2023

22 996,15

2 197,24

25 193,39

53

20.09.2023

22 996,16

2 148,41

25 144,57

54

20.10.2023

22 996,15

2 031,85

25 028,00

55

20.11.2023

22 996,16

2 050,75

25 046,91

56

20.12.2023

22 996,15

1 937,35

24 933,50

57

20.01.2024

22 996,16

1 947,76

24 943,92

58

20.02.2024

22 996,15

1 899,07

24 895,22

59

20.03.2024

22 996,16

1 730,99

24 727,15

60

20.04.2024

22 996,15

1 801,68

24 797,83

61

20.05.2024

22 996,16

1 696,44

24 692,60

62

20.06.2024

22 996,15

1 704,29

24 700,44

63

20.07.2024

22 996,16

1 602,19

24 598,35

64

20.08.2024

22 996,15

1 606,90

24 603,05

65

20.09.2024

22 996,16

1 558,21

24 554,37

66

20.10.2024

22 996,15

1 460,82

24 456,97

67

20.11.2024

22 996,16

1 460,82

24 456,98

68

20.12.2024

22 996,15

1 366,57

24 362,72

69

20.01.2025

22 996,16

1 367,17

24 363,33

70

20.02.2025

22 996,15

1 318,34

24 314,49

71

20.03.2025

22 996,16

1 146,66

24 142,82

72

20.04.2025

22 996,15

1 220,69

24 216,84

73

20.05.2025

22 996,16

1 134,06

24 130,22

74

20.06.2025

22 996,15

1 123,03

24 119,18

75

20.07.2025

22 996,16

1 039,55

24 035,71

76

20.08.2025

22 996,15

1 025,38

24 021,53

77

20.09.2025

22 996,16

976,55

23 972,71

78

20.10.2025

22 996,15

897,80

23 893,95

79

20.11.2025

22 996,16

878,89

23 875,05

80

20.12.2025

22 996,15

803,29

23 799,44

81

20.01.2026

22 996,16

781,24

23 777,40

82

20.02.2026

22 996,15

732,41

23 728,56

83

20.03.2026

22 996,16

617,43

23 613,59

84

20.04.2026

22 996,15

634,76

23 630,91

85

20.05.2026

22 996,16

567,03

23 563,19

86

20.06.2026

22 996,15

537,10

23 533,25

87

20.07.2026

22 996,16

472,52

23 468,68

88

20.08.2026

22 996,15

439,45

23 435,60

89

20.09.2026

22 996,16

390,62

23 386,78

90

20.10.2026

22 996,15

330,77

23 326,92

91

20.11.2026

22 996,16

292,96

23 289,12

92

20.12.2026

22 996,15

236,26

23 232,41

93

20.01.2027

22 996,16

195,31

23 191,47

94

20.02.2027

22 996,15

146,48

23 142,63

95

20.03.2027

22 996,16

88,20

23 084,36

96

20.04.2027

22 996,15

48,83

23 044,98

ВСЕГО:

2 207 631,00

223 143,02

2 430 774,02

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго» 30 000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через арбитражный суд, принявший судебный акт.

СУДЬЯ Троицкая Н.А.