Решение от 8 апреля 2018 г. по делу № А56-64791/2017

4056/2018-192942(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64791/2017
09 апреля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН <***>, ИНН <***>);

ответчик: Санкт-Петербургская организация общероссийской общественной организации «Союз кинематографов Российской Федерации» (адрес: Россия, 191011, Санкт-Петербург, ул. Караванная, дом 12, ОГРН <***>; ИНН <***>);

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, дом 7)

о взыскании штрафа, расторжении договора и выселении, при участии - от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 02.11.2017,

- от ответчика: представители ФИО3, на основании доверенности от 2.11.2017, ФИО4, на основании доверенности от 20.11.2017,

- от третьего лица: представитель ФИО5, на основании доверенности от 27.12.2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографов Российской Федерации» (далее – ответчик) о взыскании 3 791 485 руб. штрафа за нарушение условий договора безвозмездного пользования от 24.07.1994 № 00-Б001774(03), выселении из помещения 13-Н площадью 126 кв.м, кадастровый номер 78:1265:0:26:9 по адресу: Санкт-Петербург, Караванная улица, д. 14, литера Б, и помещений 19-Н, 26- Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 7-Н, 8-Н, Л-1, Л-2 площадью 2765,7 кв.м, кадастровый номер 78:1265:2004:21:11, по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 15, литера А, обязании передать указанные помещения по акту приема- передачи.

Распоряжением от 23.11.2017 настоящее дело передано в производство судье Галенкиной К.В.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, а ответчик просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве, ходатайствовал о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и снижении размера штрафа.

Третье лицо поддержало позицию истца.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (ссудодатель) и ответчиком (ссудополучатель) 24.07.1994 заключен договор № 00-Б001774(03) (в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2010) (далее – договор) безвозмездного пользования объектом нежилого фонда – помещением 13-Н площадью 126 кв.м, кадастровый номер 78:1265:0:26:9 по адресу: Санкт- Петербург, Караванная улица, д. 14, литера Б, и помещениями 19-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 7-Н, 8-Н, Л-1, Л-2 площадью 2765,7 кв.м, кадастровый номер 78:1265:2004:21:11, по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 15, литера А.

В пункте 1.3 договора определен срок его действия - до 23.09.2020.

Согласно пункту 2.3.5 договора ссудополучатель обязался не производить в используемых помещениях без письменного согласия ссудодателя, балансодержателя и УГИОП прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

Пунктом 3.2 договора установлена ответственность за нарушение, в том числе пункта 2.3.5 договора в виде уплаты штрафа в размере 80% от суммы расчетной квартальной арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке если ссудодатель умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещений или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 2.3 договора

05.12.2016 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга проведено обследование помещений 19-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 7-Н, 8-Н, Л-1, Л-2, площадью 2765,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 15, литера А, по результатам которого выявлены самовольные перепланировочные решения:

- в подвальном этаже помещения 8-Н оборудован санузел, установлена перегородка между щитовой и магазином (магазин одежды);

- в антресоли между 2 и 3 этажами помещение 19-Н разделено стеной с целью образования двух отдельных помещений, которые используются под склад;

- на третьем этаже в помещении 29-Н комната 10 разделена стеной на две части с образованием двух отдельных помещений. Одно из помещений используется для размещения аппаратной «синего зала» (комнаты 8);

- в антресоли 1 этажа помещение 26-Н в комнатах 1, 2, 3, 4, 5, 6 нарушена геометрия и площадь комнат, перегородки демонтированы и перенесены;

- на 4 этаже в помещении 30-Н комната 6 передана по договору аренды ООО «Парадиз». В комнате 6 осуществлена самостоятельная перепланировка путем установления двух стен с дверными проемами, в результате чего образовалось три помещения;

- на 4 этаже в помещении 30-Н комнаты 9, 10, 11 переданы по договору аренды ООО «Арт-Собрание». Внутренние стены комнат 9, 10, 11 демонтированы, образуя одно единое помещение;

- на 4 этаже в помещении 30-Н в комнате 5 заделан оконный проем;

- на 5 этаже в помещении 31-Н в комнате 6 оборудован дополнительный дверной проем (для прохода в комнату 7). Между комнатой 7 и комнатой 1 демонтирован дверной проем. Вход в комнату 11 из комнаты 1 демонтирован.

04.04.2017 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга проведено повторное обследование помещений 19-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 7-Н, 8-Н, Л-1, Л-2, площадью 2765,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 15, литера А, по результатам которого установлено, что планировка объекта не соответствует плану вторичного объекта недвижимости, составленному филиалом ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга:

- в части объекта (пом. 8-Н в подвале) оборудован санузел, установлена перегородка между щитовой и магазином;

- в части объекта (пом. 7-Н в подвале) нарушены границы помещения и площадь, в ч.п. 2 оборудована перегородка с целью разделения на 2 части, в ч.п. 3 оборудованы перегородки с целью разделения на 3 части;

- в части объекта (в ч.п. 4 пом. Л-1 на антресоли 1 этажа) оборудована перегородка для размещения кассовой зоны, в части объекта (в ч.п. 1и 2 пом.19-Н) установлены перегородки, в части объекта (ч.п. 1 и 2 пом. 19-Н) установлены перегородки, в части объекта (ч.п. 1 пом. 44-Н) оборудована кладовая с дверным проемом;

- в части объекта (между ч.п. 2 и 3 пом. 28-Н на 3 этаже) демонтировано дверное полотно, в ч.п. 2 оборудованы писсуары, в ч.п. 3 оборудована дополнительная раковина, в ч.п. 6 оборудована дополнительная раковина, между ч.п. 6 и 7 демонтировано дверное полотно;

- в части объекта (ч.п. 10 пом. 29-Н на 4 этаже) разделена стеной на две части с образованием двух отдельных частей. Одна из частей используется для размещения аппаратной «синего зала» (ч.п. 8 пом. 29-Н);

- в части объекта (ч.п. 6 пом. 30-Н на 5 этаже) оборудованы две перегородки с дверными проемами, в результате чего образовалась три части, внутренние стены ч.п. 9, 10, 11 пом. 30-Н демонтированы, образуя единое помещение;

в части объекта (ч.п. 10 пом. 31-Н на 6 этаже) оборудованы перегородки с дверными проемами с целью разделения на 3 части, между ч.п. 1 и 12 демонтирован дверной проем, в ч.п. 5 демонтирован оконный проем, оборудована лестница с целью выходы на кровлю.

Ссылаясь на произведенные ответчиком в отсутствие согласия собственника имущества перепланировки помещений, истец обратился в суд с иском о взыскании 3 791 485 руб. штрафа за нарушение условий пункта 2.3.5 договора, а также о расторжении договора и обязании ответчика возвратить помещения по акту приема- передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Изложенные в актах обследования от 05.12.2016 и от 04.04.2017, а также в акте от 22.02.2018 обстоятельства наличия перепланировки переданных в пользование помещений подтверждаются материалами дела (л.д. 55-57), ответчиком какими-либо доказательствами не опровергнуты.

Принимая во внимание положения пункта 4.2.5 договора, согласно которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке если ссудодатель умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещений или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 2.3 договора, требование истца о расторжении договора и выселении ответчика подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании 3 791 485 руб. штрафа за нарушение условий пункта 2.3.5 договора также подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Как указано выше, согласно пункту 2.3.5 договора ссудополучатель обязался не производить в используемых помещениях без письменного согласия ссудодателя, балансодержателя и УГИОП прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

Пунктом 3.2 договора установлена ответственность за указанное нарушение в виде уплаты штрафа в размере 80% от суммы расчетной квартальной арендной платы.

Оспаривая саму возможность применения пункта 3.2 договора за нарушение обязанности не производить перепланировок, ответчик сослался на отсутствие между сторонами арендных отношений, а поскольку размер штраф рассчитан от суммы расчетной квартальной арендной платы, по мнению ответчика, оснований для применения такой ответственности не имеется. Ответчик указывает, что положения Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» не относимы к правоотношениям сторон, поскольку данный нормативный акт регулирует исключительно вопросы аренды недвижимого имущества, но не его безвозмездного пользования.

Действительно, из представленного истцом расчета штрафа видно, что он рассчитан с применением положений постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2011 № 1704 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт- Петербург» (л.д. 61-68).

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкуя условия пункта 3.2 договора по правилам статьи 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что стороны пришли к согласию о применении к ответчику в случае допущенных самовольных перепланировок ответственности в виде уплаты штрафа в размере 80% от суммы расчетной квартальной арендной платы. Поскольку переданные по договору помещения являются государственной собственностью Санкт-Петербурга, а плата за государственные объекты недвижимости

является регулируемой, к отношениям сторон подлежит применению вышеназванные нормативные правовые акты ввиду отсутствия в Санкт-Петербурге каких-либо иных актов, регулирующих определение арендной платы за объекты недвижимости, являющиеся государственной собственностью.

Данное условие не противоречит положениям гражданского законодательства о свободе договора.

Толкование положений пункта 3.2 договора, приведенное ответчиком, означает полное освобождение последнего от какой-либо ответственности за совершенные нарушения, что нельзя признать правомерным.

При таком положении требования истца в части взыскания штрафа подлежат удовлетворению.

Что касается ходатайства ответчика о снижении размера штрафа на основании статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности, по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, целью применения статьи 333 ГК РФ является установление баланса интересов.

Доказательства наличия обстоятельств, с достоверностью подтверждающих получение истцом необоснованной выгоды при взыскании штрафа, ответчиком не представлены.

При этом суд учитывает значительный характер произведенных ответчиком перепланировок, отсутствие доказательств их устранения за свой счет.

Уменьшение размера штрафа может привести к отсутствию у собственника имущества возможности привести помещения в исходное состояние.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора опровергаются представленными в дело доказательствами (л.д. 31-36).

Описанный ответчиком в отзыве порядок урегулирования спора до обращения в суд (л.д. 69-70) не является обязательным по смыслу части 5 статьи 4 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор безвозмездного пользования от 24.07.1994 № 00- Б001774(03).

Выселить Санкт-Петербургскую организацию общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» из помещения 13-Н площадью 126 кв.м, кадастровый номер 78:1265:0:26:9 по адресу: Санкт-Петербург,

Караванная улица, д. 14, литера Б, и помещений 19-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31- Н, 43-Н, 44-Н, 7-Н, 8-Н, Л-1, Л-2 площадью 2765,7 кв.м, кадастровый номер 78:1265:2004:21:11, по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 15, литера А, обязав передать Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга указанные помещения по акту приема-передачи.

Взыскать с Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 3 791 485 руб. штрафа за нарушение условий договора.

Взыскать с Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» в доход федерального бюджета 53 957 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.