Решение от 9 декабря 2020 г. по делу № А73-9640/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9640/2020
г. Хабаровск
09 декабря 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 08 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заедания – ФИО1,

при участии в судебном заседании : –

от истца – ФИО2 (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности),

от третьего лица – ФИО4 (представитель по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Визор» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680021, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Редэмшн» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680051, <...>)


У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в арбитражный суд Хабаровского края с иском к ответчику о взыскании задолженности по договорам субаренды:

- по договору от 01.03.2019 (субаренда части нежилого помещения общей площадью 974,9 кв.м, расположенного на третьем этаже «Торгово-развлекательного комплекса по ул. Суворова, 25 в г. Хабаровске») - за период с июля 2019 года по апрель 2020 года в размере 793 341 руб. 52 коп.;

- по договору от 15.10.2018 (субаренда части нежилых помещений общей площадью 966 кв.м, расположенных на II этаже кино-развлекательного комплекса «Хабаровск» <...>) - за период с августа 2019 года по октябрь 2019 года в размере 6 915 642 руб. 64 коп.

В судебном заседании 13.11.2020 г. представитель истца уточнил исковые требования – просил взыскать:

по договору от 15.10.2018 г. основной долг за период с 01.10.по 08.10.2019 г. в сумме 162 736 руб. 72 коп., пеню за период с 26.11.2019 г. по 05.04.2020 г. в сумме 4 426 руб. 44 коп.

по договору от 01.03.2019 г. основной долг за период с 01.10.2019 г. 24.04.2020 г. в сумме 5 337 390 руб.72 коп., пеню за период с 26.11.2019 г. по 05.04.2020 г. в сумме 56 912 руб. 55 коп.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании 13.11.2020 г. в части договора от 15.10.2018 г. исковые требования не признал. Суду пояснил, что договор субаренды заключен на срок до 30.09.2019 г. Истцом не представлено доказательств наличию оснований требования платежей за период после 30.09.2019 г.

На вопрос суда пояснил, что акт возврата истцу помещения отсутствует. Вместе с тем, договор аренды, заключенный АО «ЦИТ» и истцом в отношении помещения по ул. Стрельникова, д.4 расторгнут решением суда. Истцом не представлено доказательств даты возврата помещения собственнику.

Истцом в судебном заседании представлен акт возврата помещения АО «ЦИТ» от 08.10.2019 г.

В судебном заседании 08.12.2020 г. так же представлен акт возврата помещения АО «ЦИТ» от 24.04.2020 г.

В отношении договора от 01.03.2019 г. представитель ответчика пояснил, что не признает исковые требования за период март – апрель 2019 г., поскольку помещение было взято в субаренду для размещения игровых автоматов.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 г. № 97-пр приостановлена деятельность развлекательных учреждений. По этой причине ответчик не осуществлял пользование арендованным помещением.

Представитель третьего лица пояснил, что договоры аренды, на основании которых были заключены субаренды расторгнуты решениями судов. По существу спора позицию не выразил по причине позднего получения определения о привлечении АО в качестве третьего лица.

Ходатайствовал об отложении или перерыве судебного заседания.

Данное ходатайство отклонено судом в порядке ст. 158 АПК. Согласно сведениям сайта Почты России, определение получено третьим лицом 03.12.2020 г. Судебное заседание назначено на 08.12.2020 г. У третьего лица было достаточно времени для ознакомления с материалами дела, в том числе и онлайн.

В объявлении перерыва отказано по причине отсутствия у суда возможности объявления перерыва в сроки, установленные ст. 163 АПК.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск частично подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, третьим лицом (арендодатель) и истцом (арендатор) 26.04.2017 г. заключен договор аренды функциональных помещений по адресу <...>. Срок действия договора – с 21.04.2017 г. по 20.04.2022 г. (п. 1.2).


Пунктом 3.3. договора обусловлено право арендатор на сдачу имущества в субаренду.

Так же третьим лицом (арендодатель) и истцом (арендатор) 26.04.2017 г. заключен договор аренды функциональных помещений по адресу <...>. Срок действия договора – с 21.04.2017 г. по 20.04.2022 г. (п. 1.2).


Пунктом 3.3. договора обусловлено право арендатор на сдачу имущества в субаренду.


Имущество передано арендатору по актам передаточным актам от 21.04.2017 г.


15.10.2018 г. истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилых помещений площадью 621, 8 кв.м. по адресу <...>. № 112/17.


Срок действия договора – с 16.10.2018 г. по 30.09.2019 г.


01.03.2019 г. истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилых помещений площадью 974, 9 кв.м. по адресу <...>.


Срок действия договора – с 01.03.2019 г. по 31.01.2020 г.


Имущество передано субарендатору по передаточным актам.


Ссылаясь на неисполнение субарендатором обязанностей по внесению арендных платежей, истец обратился с настоящим иском.

Представитель ответчика в судебном заседании в части договора от 15.10.2019 г. исковые требования не признал. Суду пояснил, что договор субаренды заключен на срок до 30.09.2019 г. Истцом не представлено доказательств наличию оснований требования платежей за период после 30.09.2019 г.

Согласно ст. 615 ГК, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.


Как было указано выше, договор аренды по ул. Стрельникова, д. 4. № 112/17. заключен на срок по 20.04.2020 г. Договор субаренды - по 30.09.2019 г.


Т.е. в пределах установленных законом сроков.


Согласно п.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).


В силу положений ст. 615 ГК, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.



Поскольку субарендатор продолжал пользоваться имуществом после 30.09.2019 г., а субарендодатель не возражал, то договор субаренды считается возобновленным на неопределенный срок.


Решением суда от 09.09.2019 г. по делу № А73-13518/2019 договор аренды № 112/17 между АО «ЦИТ» и ООО «Визор» расторгнут.

Решение суда вступило в законную силу 10.10.2019 г.

Согласно п. 3 ст. 452 ГК, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, договор аренды между третьим лицом и истцом прекратил свое действие с 10.10.2019 г.

С этой даты договор субаренды в силу положений ст. 618 ГК, так же прекратил свое действие.

Возврат имущества третьему лицу произведен истцом по акту от 08.10.2019 г.

Истец по данному договору требует взыскания задолженности до 08.10.2019 г. , т.е. в рамках действующего договора субаренды и до момента возврата имущества арендодателю.

Как субарендодатель в силу положений ст. 309, 606, 614 ГК, истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате.

Возражая по договору от 01.03. 2019 г. ответчик указывает, что Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 г. № 97-пр приостановлена деятельность развлекательных учреждений. По этой причине ответчик не осуществлял пользование арендованным помещением.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Согласно п.2, 3 Требований, отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.


Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 (вступило в силу с 03.04.2020 г.) деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений включена в ПЕРЕЧЕНЬ ОТРАСЛЕЙ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ, В НАИБОЛЬШЕЙ СТЕПЕНИ ПОСТРАДАВШИХ В УСЛОВИЯХ УХУДШЕНИЯ СИТУАЦИИ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАСПРОСТРАНЕНИЯ НОВОЙ КОРОНАВИРУСНОЙ ИНФЕКЦИИ.


В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020 г. указано, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.


Согласно п.3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.


В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020 г. указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Режим повышенной готовности введен на территории Хабаровского края Распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2020 г. № 120-рп.

Согласно п. 1 данного распоряжения, введен для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края режим повышенной готовности (далее - режим повышенной готовности).


Согласно же п. 1 Постановления Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 г. № 97-пр временно приостановлена до особого распоряжения на территории Хабаровского края:

1.1. Проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных, публичных и иных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан.

Данная деятельность была приостановлена с 28.03.2020 г. по 10.06.2020 г.

Таким образом, невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению наступила для ответчика не с 13.02.2020 г., а с 28.03.2020 г.

В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020 г. (вопрос № 3) указано, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Следовательно, ответчик имеет право на получение отсрочки в размере арендной платы за период с 28.03.2020 г. по 24.04.2020 г. (окончательный срок начисления долга по арендной плате) на срок до 01.01.2021 г.

В вопросе № 7 Обзора судебной практики, указано, что если решение о взыскании соответствующей неустойки принимается судом до 1 января 2021 г. (или в случае внесения изменений - иной даты окончания моратория на взыскание неустоек), то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до 6 апреля 2020 г. В части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает на основании статьи 10 Закона N 98-ФЗ, пунктов 3 - 5 постановления N 424, как поданных преждевременно. Одновременно суд разъясняет заявителю право на обращение с таким требованием в отношении дней просрочки, которые наступят после завершения моратория.

Суд находит возможными применить указанные разъяснения по аналогии к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период, на который приходится отсрочка.

Решением суда от 17.10.2019 г. по делу А73-13621/2019 договор аренды № 113/17 между АО «ЦИТ» и ООО «Визор» расторгнут.

Данное решение вступило в законную силу 14.02.2020 г.

С этой даты договор субаренды в силу положений ст. 618 ГК, так же прекратил свое действие.

Истец просит взыскать задолженность за период за период с 01.10.2019 г. 24.04.2020 г. (до даты возврата помещения истцом имущества третьему лицу). Дата возврата подтверждена актом приема-передачи от 24.04.2020 г.

С 14.02.2020 г. истец утратил полномочия субарендодателя.

Согласно разъяснениям, данным в п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13, судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.


Суд находит возможным применить по аналогии указанные разъяснения к требованиям по субаренде.

Собственник имущества привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 51 АПК.

На основании ст. 606, 614 ГК, требования истца по основному долгу по договору субаренды от 01.03.2019 г. так же подлежат удовлетворению в части на которую не приходится отсрочка. Одновременно суд разъясняет истцу право на обращение с требованием в отношении задолженности за период с 28.03.2020 г. по 24.04.2020 г. после завершения периода отсрочки.


В части требований истца по взысканию неустойки суд приходит к следующему.


Согласно ст.330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.


Пунктами 6.1 договоров стороны обусловили начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Поскольку факт просрочки установлен судом, требования истца в этой части так же подлежат удовлетворению на основании ст. 309, 330 ГК.

По договору от 01.03.2029 г. неустойка начислена истцом только на задолженность за период октябрь 2019 г. – февраль 2020 г., т.е. не подает под положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439, согласно которым, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

При подаче иска истец не оплачивал государственную пошлину.

Руководствуясь п.1 ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Редэмшн» в пользу ООО «Визор» в счет основного долга - 4 770 920 руб. 36 коп., в счет пени – 61 338 руб. 99 коп., всего – 4 832 259 руб. 35 коп.

В исковых требованиях о взыскании задолженности за период с 28.03.2020 г. по 24.04.2020 г. отказать как поданных преждевременно.

Взыскать с государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 1 990 руб.

Взыскать с ООО «Редэмшн» государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 47 162 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.