Решение от 4 февраля 2021 г. по делу № А27-14902/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная ул., д.8, г.Кемерово, 650000

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru,

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-14902/2020
город Кемерово
04 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 января 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 февраля 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Останиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой-Н», село Атаманово, Новокузнецкий р-н, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Акционерный коммерческий банк «Бизнес-Сервис-Траст», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>),

- ФИО2, город Новокузнецк, Кемеровская область,

- ФИО3, город Новокузнецк, Кемеровская область,

- финансовый управляющий имуществом должника ФИО3 – ФИО4, город Кемерово,

- Новокузнецкий Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению общественно значимых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области - Кузбассу, г.Новокузнецк, Кемеровская область,

у с т а н о в и л:

Администрация города Новокузнецка обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой-Н» об изъятии незавершенного строительством объекта (кадастровый номер 42:30:0505025:287, площадь 841,9 кв.м., степень готовности – 3%, расположен по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Пархоменко, 88) путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление принято к производству, проведение предварительного судебного заседания назначено на 24.08.2020, затем отложено до 10.09.2020. Судом удовлетворено ходатайство АКБ «Бизнес-Сервис-Траст» (далее - Банк) о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Проведение судебного разбирательства по делу назначено на 19.10.2020, затем откладывалось, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены заемщики АКБ «Бизнесс-Сервис-Траст» по кредитному договору <***> от 05.07.2011 поручители по договорам от 06.03.2012 – ФИО2, ФИО3, финансовый управляющий имуществом должника ФИО3 – ФИО4. К участию в деле также привлечен Новокузнецкий Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению общественно значимых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области – Кузбассу.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ 28.01.2021 судебное заседание проведено без участия лиц, участвующих в деле. Истец заявил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя, от Новокузнецкого МОСП по ОВИП поступили пояснения по обстоятельствам исполнения решения суда общей юрисдикции.

Рассмотрение дела в судебном заседании 28.01.2021 с учетом привлечения к участию в деле нового лица начато заново.

В процессе рассмотрения дела истец на иске настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик с иском не согласился, указав на то, что завершение строительства объекта не состоялось по объективным причинам: ответчик не смог найти инвесторов, однако ни один банк не предоставил инвестирование. Кроме того, в конце 2019 года – начале 2020 года сложилась чрезвычайная ситуация международного значения (COVID-19), которая также препятствует завершению строительства. Ответчик также ссылается на ответ МП «Сибирская Сбытовая Компания» о невозможности выдать условия подключения к системе теплоснабжения из-за отсутствия резерва пропускной способности тепловых сетей в данном районе.

Банк указал на то, что является залогодержателем спорного объекта, взыскателем в соответствии с решением суда. Банк считает, что в данном случае следует применять положения ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с которым именно банк имеет право на получение имущественного удовлетворения от продажи объекта.

Новокузнецкий МОСП по ОВИП сообщило о том, что в отношении спорного объекта в рамках исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации.

Выслушав в процессе рассмотрения дела лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

20.03.2017 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и ООО «Ремстрой-Н» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №454-05, согласно пунктам 1.1., 2.1. которого земельный участок с кадастровым номером 42:30:0505025:242 площадью 3810 кв.м передан в аренду до 20.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома по ул. Пархоменко, 88 в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка.

Право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок (пункт 7.5. договора).

На предоставленном в аренду земельном участке осуществлялось возведение объекта – многоквартирного дома.

Согласно выписке из ЕГРП правообладателем объекта недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером 42:30:0505025:287 площадью 841,9 кв.м. степенью готовности 3% является ООО «Ремстрой-Н».

Разрешения на строительство указанного объекта ответчиком не представлено, строительство объекта на земельном участке, как следует из пояснений сторон, не завершено.

Исходя из содержания договора аренды, строительство объекта должно быть завершено не позднее срока окончания арендных отношений, то есть до 20.03.2020.

В связи с истечением срока действия договоров аренды земельного участка, а также незавершением строительства объекта на нем расположенного, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В пункте 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В рассматриваемом случае арендные отношения с ответчиком возникли на основании договора, заключенного 20.03.2017, следовательно, положения, предусмотренные в статье 239.1 ГК РФ, применяются к спорным отношениям сторон.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ. Таковыми являются ситуации, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка №454-05 от 20.03.2017 заключен для целей строительства многоквартирного дома. Действие данного договора в настоящее время прекращено, право аренды данного земельного участка у ответчика отсутствует.

При указанных обстоятельствах требование администрации об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, путем продажи с публичных торгов предъявлено законно и обоснованно.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее – Правила №1299).

Согласно пунктам 2, 3, 7 указанного постановления и утвержденных им Правил №1299 начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из указанной нормы, следует, что ответчик должен доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ссылаясь на информацию МП «Сибирская Сбытовая Компания» о невозможности выдать условия подключения и заключить договор на подключение данного объекта к системе теплоснабжения из-за отсутствия резерва пропускной способности тепловых сетей в данном районе, ответчик указанный довод документально не подтверди и не обосновал того, что это является единственным препятствием для завершения строительства.

Более того, сведения о степени готовности – 3% ответчик не опроверг, и не обосновал, что при такой степени готовности нарушение сроков строительства объекта связано с поведением указанных в правовой норме лиц.

Суд также отмечает, что возникшая в Российской Федерации сложная ситуация, вызванная распространением новой коронавирусной инфекции, не является основанием для вывода о наличии обстоятельств, препятствующих удовлетворению требований истца. Более того, ответчик не обосновал того, что именно названная ситуация не позволила завершить строительство объекта, в том числе с учетом степени его готовности.

Относительно заключения в отношении спорного объекта договора об ипотеке, принятия решения об обращении взыскания на заложенное имущество и совершения действий по исполнению решения суда общей юрисдикции, суд исходит из следующего.

В процессе рассмотрения дела установлено, что 05.07.2011 между банком и (Залогодержатель) и ООО «Новокузнецкремстрой» (Залогодатель) заключен договор об ипотеке №373, согласно условиям которого обязательства ООО «Новокузнецкремстрой» по кредитному договору <***> от 05.07.2011 обеспечиваются, в частности имуществом Залогодателя – жилой дом, площадь застройки 841,9 кв.м., степень готовности 3%, кадастровый номер 42:30:0505025:242:17.

После заключения ООО «Новокузнецкремтсрой» и ООО «Ремстрой-Н» договора купли-продажи недвижимости от 25.09.2013 с согласия Банка обременение на объект сохранено.

В соответствии с заочным решением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 12.12.2013 по делу №2-1584/2013 солидарно с ООО «Ремстрой-Н», ООО «Новокузнецкремстрой», ФИО3, ФИО2 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору <***>, по кредитному договору <***>, по кредитному договору <***>, обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом, площадь застройки 841,9 кв.м., степень готовности 3%, кадастровый номер 42:30:0505025:242:17.

Из пояснений Новокузнецкого МОСП по ОВИП следует, что на исполнении находится сводное исполнительное производство №87032/19/42037-СВ, в том числе по исполнению заочного решения Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 12.12.2013 по делу №2-1584/2013 в части обращения взыскания на спорный объект. Исполнителем приняты меры по запрету на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра этого объекта.

Отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 2391. ГК РФ) является одним из оснований прекращения права собственности (подпункт 3.2. пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 41 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Как верно указал истец, в рассматриваемом случае указанное положение закона не применимо, поскольку изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд. В данном случае предусмотрена иная процедура и правовые последствия.

Порядок проведения торгов регламентирован Правилами №1299, согласно которым средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

При таком правовом регулировании Банк как залогодержатель вправе получить удовлетворение своих имущественных требований непосредственно от собственника объекта – ООО «Ремстрой-Н», в том числе с учетом положений ФЗ «Об исполнительном производстве».

При названных фактических обстоятельствах суд не усматривает оснований для вывода о наличии препятствий для изъятия у ответчика спорного объекта, в том числе с учетом позиции Банка.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9000 рублей относятся на ответчика (6000 рублей при подаче искового заявления и 3000 рублей при подаче заявления о принятии обеспечительных мер).

В соответствии с частью 4 статьи 96 АПК РФ Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.07.2020, сохраняют свое действие до фактического исполнения решения суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, частью 2 статьи 176, частью 4 статьи 96, статьями 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой-Н» незавершенный строительством объект (кадастровый номер 42:30:0505025:287, площадь 841,9 кв.м., степень готовности – 3%, расположен по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Пархоменко, 88) путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой-Н» в доход федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.07.2020, сохраняют свое действие до фактического исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья В.В. Останина