Решение от 28 апреля 2022 г. по делу № А12-26832/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-26832/2021
28 апреля 2022 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2022 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайдай Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304345708600072) к администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 247 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Урюпинск, гора Восточная, 103, в размере 4 980 000 руб., и установить ее равной 3 612 498 руб. по состоянию на 14.11.2018 г.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 10.08.2021г.,

от ответчика – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендатор) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее – ответчик, арендодатель), в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 247 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Урюпинск, гора Восточная, 103, в размере 4 980 000 руб., установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 247 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Урюпинск, гора Восточная, 103, по состоянию на 14.11.2018 г. равной 3 612 498 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 22 декабря 2010 года между истцом, как арендатором и ответчиком, как арендодателем заключен договор №186 аренды земельного участка (далее договор).

Согласно пунктам 1.1 - 1.4 договора арендодатель сдает в арендное пользование, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов города Урюпинска Волгоградской области, площадью 45 247 м.кв., расположенный по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, кадастровый номер 14:38:040101:9, участок предоставляется под производственную базу.

Срок действия договора установлен с 01 декабря 2010 года по 30 ноября 2059 года (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, подписанному обеими сторонами, прилагаемого к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

Из пункта 3.4 договора следует, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного решением Урюпинской городской Думы Волгоградской обл. от 25.12.2008 N 57/196 (в редакции от 30.04.2020), при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, применяется Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", с учетом коэффициентов, утвержденных настоящим решением.

Как следует из пункта 1.5.7 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также дачных, садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 названного Порядка.

Рыночная стоимость земельных участков, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками

В соответствии с пунктом 2.5 вышеуказанного Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В июле 2021 года истцом получены расчеты арендной платы за пользование земельным участком с кадастровый номер 34:38:040101:9, площадью 45 247 м.кв., расположенным по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, за 2020-2021 годы.

Как следует из вышеуказанного расчета, арендная плата с 01.04.2020 года определяется по формуле 4 980 000 руб. * 0,0802 * 1, где: 4 980 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка.

Истец считает, что указанная рыночная стоимость земельного участка определена недостоверно.

Так, согласно выводам, изложенных в справке о среднерыночной стоимости земельного участка, подготовленной 23 августа 2021 года обществом с ограниченной ответственностью «Федеральная служба оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9 по состоянию на 01.04.2020 года составляет 3 200 000 руб.

Истец указывает, что вследствие недостоверной оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9 арендная плата по договору №186 аренды земельного участка от 22 декабря 2010 года с 01.04.2020 года завышена на 142 756 рубля в год от арендной платы, расчет которой произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 3 200 00 рублей.

Расчет арендной платы: 4 980 000 руб. * 0,0802 * 1 - 399 396 рубля в год (согласно данным ответчика); 3 200 000 руб. * 0,0802 * 1= 256 640 рублей в год (согласно справке о среднерыночной стоимости земельного участка, подготовленной 23 августа 2021 года обществом с ограниченной ответственностью «Федеральная служба оценки»).

Истец пояснил, что недостоверная оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9 нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения.

В пункте 19 указанного постановления разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Подпунктом «г» пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) установлена возможность определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельного участка).

Пункт 10 Правил устанавливает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (рыночной стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Аналогичные правила могут содержаться и в нормативных актах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления, регулирующих арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Истец считает, что поскольку при определении размера арендной платы публичным органом в нормативном акте установлен показатель рыночной стоимости земельного участка, арендатор земельного участка вправе его оспорить и после заключения договора аренды для целей определения достоверной величины платы, тем самым обеспечивается баланс публичных и частных интересов.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего 7 А12- 29741/2020 Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен. При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна..

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.10.2020 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Аспект" ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет № 55-16/11-2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 45 224 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, кадастровый номер 34:38:040101:9, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4, Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки?

2. В случае не соответствия отчета № 55-16/11-2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 45 224 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, кадастровый номер 34:38:040101:9, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4 Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 224 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, по состоянию на 14 ноября 2018 года.

Из заключения № 16/02-2022 от 17.02.2022 эксперта общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Аспект" ФИО3 видно, отчет № 55-16/11-2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 45 224 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, кадастровый номер 34:38:040101:9, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4, не соответствует требованиям Федерального закону №153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 224 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, Гора Восточная, 103, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 14 ноября 2018 года с учетом округления составляет 3612498 руб..

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно частям 1, 2, 3, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 247 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Урюпинск, гора Восточная, 103, в размере 4 980 000 руб.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:38:040101:9, площадью 45 247 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Урюпинск, гора Восточная, 103, по состоянию на 14.11.2018 г. равной 3 612 498 руб.

Взыскать с администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304345708600072) расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб. и расходы на экспертизу в размере 25000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья А.П. Машлыкин