Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А74-4879/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-4879/2023
06 мая 2024 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2024 года.

Решение в полном объёме изготовлено 06 мая 2024 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.О. Кушнира при ведении протокола судебного заседания секретарём Ю.А. Смирновой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН <***>,ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск,ул. Ленина, 70-27Н,


при участии в заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 11.01.2022, диплом от 10.12.2004;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.02.2023, диплом от 26.06.2013.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., НДС не облагается. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещенияне является объектом обложения НДС»;

- пункт 3.2: «Оплата за объект производится следующим образом:

- 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) руб. в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи,

- на оставшуюся сумму в размере 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет путем внесения ежемесячных равных платежей, в соответствии с графиком (Приложение № 2к настоящему договору)»;

- пункт 3 Приложения № 1: «Цена продажи Объекта составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., рассрочка предоставляется на сумму 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) руб.»;

- в пункте 8 Приложения № 1 - словосочетание «Цена продажи (2 228 000,00 руб.)» заменить на словосочетание «Цена продажи (1 500 000,00 руб.)»;

- в Приложении № 2 - изложить цену продажи Объекта и суммы согласно пунктам 3.1 и 3.2;

- пункт 6.2 исключить.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятого судом уточнения иска.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

ИП ФИО1, как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Черногорска с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786.

Постановлением администрации города Черногорска от 31.05.2023 №1316-П «О приватизации нежилого помещения» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи нежилого помещения составляет 2 228 000 руб. (пункт 2 постановления).

Письмом от 07.06.2023 №2081 Комитет по управлению имуществом г. Черногорска направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли продажи нежилого помещения, стоимость объекта недвижимости, подлежащая оплате покупателем, составляет 2 228 000 руб. Цена продажи объекта по настоящему договору определена на основании отчета от 22.05.2023 № 02/22/05 общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза собственности» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером 19:02:010348:786, общей площадью 33,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 19:02:010348:786, общей площадью 33,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22 мая 2023 года, составила 2 673 600 рублей, в том числе НДС 445 600 рублей. Рыночная стоимость указанного помещения без учета НДС составила 2 228 000 руб.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 3.1, 3.2, 6.2, приложение № 1 п. 3, приложение № 1 п. 8, приложение № 2 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения.

При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Оценка-Консалтинг».

04.05.2023 Комитет по управлению имуществом г. Черногорска направил в адрес истца письмо №1544, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 3.1, 3.2, 6.2, приложение № 1 п. 3, приложение № 1 п. 8, приложение № 2 договора, в котором настаивал на своей редакции пунктов договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости независимым оценщиком ООО «Оценка-Консалтинг». Согласно отчёту от 11.05.2023 № А65-23 стоимость нежилого помещения на 10.05.2023 составила 897 000 руб.

Не согласившись с предложенными Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 07.04.2023 рыночной стоимости объекта недвижимости судом 05.10.2023 назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, по состоянию на 07.04.2023.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО4, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения, определением суда от 05.10.2023 срок проведения экспертизы установлен не позднее 23.11.2023.

В Арбитражный суд Республики Хакасия от эксперта поступило заключение, составленное по результатам проведённой судебной экспертизы.

Учитывая, что экспертное заключение поступило в суд, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, в связи с чем производство по делу подлежит возобновлению.

В соответствии со статьёй 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд 30.11.2023 возобновил производство по делу.

Согласно заключению эксперта индивидуального предпринимателя ФИО4 от 22.11.2023 № б/н, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, по состоянию на 07.04.2023 составляет 1 240 000 руб.

По ходатайству истца определением от 22.01.2024 в судебное заседание 21.02.2024 вызван эксперт индивидуальный предприниматель ФИО4 для дачи пояснений по изложенным в экспертном заключении выводам.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, просил поручить её проведение ООО «Центр оценки и аудита».

В рамках настоящего дела по ходатайству с целью установления достоверной и актуальной на дату 07.04.2023 рыночной стоимости объекта недвижимости судом 04.03.2024 назначена и экспертом проведена повторная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, по состоянию на 07.04.2023.

Проведение повторной судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения, определением суда от 04.03.2024 срок проведения экспертизы установлен не позднее 22.04.2024.

В Арбитражный суд Республики Хакасия от эксперта 22.04.2024 поступило заключение, составленное по результатам проведённой судебной экспертизы.

Учитывая, что экспертное заключение поступило в суд, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, в связи с чем производство по делу подлежит возобновлению.

В соответствии со статьёй 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд 25.04.2024 возобновил производство по делу.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5 от 22.04.2024 № Э-13/24, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, по состоянию на 07.04.2023 составляет 1 500 000 руб.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 1 500 000 руб. в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5 от 22.04.2024 № Э-13/24.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5 от 22.04.2024 № Э-13/24, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 1 500 000 руб., является достоверным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

На основе примененных методов оценки в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 1 500 000 руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО5 от 22.04.2024 № Э-13/24 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 3.1, 3.2, 6.2, приложение № 1 п. 3, приложение № 1 п. 8, приложение № 2 договора снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости в размере 1 500 000 руб.

Пункт 6.2 договора следует исключить из договора, поскольку регистрации подлежит переход права собственности.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 руб., уплачена истцом при предъявлении иска по платежному поручению №248 от 30.06.2023.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика, по результатам рассмотрения дела расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На выплату вознаграждения за проведенную экспертом индивидуальным предпринимателем ФИО4 по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 11 000 руб. (платежное поручение от 28.09.2023 №400 представлено на большую сумму – 12 000 руб.).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату судебной экспертизы 11 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 101, 102, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Хакасия



Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН <***>,ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) по договорукупли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия,<...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010348:786, составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., НДС не облагается. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещенияне является объектом обложения НДС»;

- пункт 3.2: «Оплата за объект производится следующим образом:

- 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) руб. в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи,

- на оставшуюся сумму в размере 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет путем внесения ежемесячных равных платежей, в соответствии с графиком (Приложение № 2к настоящему договору)»;

- пункт 3 Приложения № 1: «Цена продажи Объекта составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., рассрочка предоставляется на сумму 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) руб.»;

- в пункте 8 Приложения № 1 - словосочетание «Цена продажи (2 228 000,00 руб.)» заменить на словосочетание «Цена продажи (1 500 000,00 руб.)»;

- в Приложении № 2 - изложить цену продажи Объекта и суммы согласно пунктам 3.1 и 3.2;

- пункт 6.2 исключить.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Черногорска(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)12 000 (двенадцать тысяч) руб. возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы и 6 000 (шесть тысяч) руб. возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.


Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобыв Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.



Судья В.О. Кушнир