Решение от 29 ноября 2019 г. по делу № А81-9257/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9257/2019
г. Салехард
29 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2019 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Кустова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании предписания от 02.09.2019 №1653-02,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2 на основании приказа от 05.09.2018 №1-ЛС,

от Департамента - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 №01,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «КИТ» (далее по тексту – заявитель, Общество, ООО «КИТ») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании недействительным предписания от 02.09.2019 №1653-02.

Заявленные требования мотивированы тем, что Обществом исполнялись обязательства, согласно заключенному договору управления МКД с Администрацией МО г. Салехарда в соответствии с установленным тарифом на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

От Департамента поступил отзыв, в соответствии с которым просит суд отказать в удовлетворении требований заявителя.

В ходе судебного заседания представителем Общества уточнены заявленные требования.

Согласно устным уточнениям Общество просит признать недействительным пункт 3 в части обязания произвести перерасчет платы за проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений и пункт 4 предписания от 02.09.2019 №1653-02.

В остальной части предписание исполнено Обществом и не оспаривается.

Судом приняты уточнённые заявленные требования, в связи с чем, спор рассматривается в рамках заявленных требований.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заявление, дополнение к заявлению, отзыв, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией МО г. Салехард и ООО «КИТ» заключен договор управления многоквартирными домами №1/19 от 12.03.2019, в том числе многоквартирным домом по адресу: <...>, с перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который регламентирован постановлением Администрации МО г. Салехард от 08.10.2013 №480 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений жилого фонда г. Салехард».

Датой начала исполнения договора управления определено - 12.02.2019.

На основании приказа Департамента от 09.08.2019 №1653-од, в связи с обращением гражданина, проживающего по адресу: <...>, в отношении ООО «КИТ» проведена внеплановая выездная проверка с целью проверки исполнения лицензионных требований.

При проведении проверки установлено, что в перечне обязательных работ и услуг имеются виды работ, которые невозможно выполнять в связи с конструктивными особенностями многоквартирного дома, в частности, ООО «Кит» взымает плату в том числе за проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения (п. 12 приложения №3 к договору управления многоквартирным домом №1/19 от 12.03.2019);

При этом согласно данных технического паспорта на многоквартирный дом, натурным осмотром многоквартирного дома установлено, что подвал (подвальное помещение) в многоквартирном доме отсутствует

Кроме того, ООО «Кит» взымает плату за содержание земельного участка (очистка, уборка и т.д.).

Вместе с тем, согласно данных технического паспорта, сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установлено, что границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не определены, кадастровый паспорт отсутствует.

Границей земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в данном случае является отмостка, так как является составной частью фундамента многоквартирного дома.

Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, находящийся за пределами отмостки многоквартирного дома в долевую собственность не оформлен, в состав общего имущества многоквартирного дома не включен, а, следовательно, по мнению Департамента, ООО «Кит» не имело законных основания для начисления собственникам (нанимателям) помещений многоквартирного дома платы за содержание земельного участка.

По результатам проверки составлен акт проверки от 02.09.2019 №1653 и выдано оспариваемое предписание от 02.09.2019 №1653-02 об устранении выявленных нарушений лицензионных требований, в соответствии с которым Обществу предписано в срок до 15.10.2019 произвести перерасчет за оказанные услуги по содержанию земельного участка и проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений

Общество, не согласившись с предписанием, обратилось в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

Согласно статье 125 АПК РФ заявление подается в арбитражный суд в письменной форме и должно содержать требования заявителя к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а также обстоятельства, на которых основаны требования заявителя, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.

На основании приведенных норм арбитражный суд рассматривает требование заявителя в пределах тех доводов и обстоятельств, которые отражены в заявлении. В связи с изложенным требование заявителя рассматривается в пределах обоснованных доводов, отраженных в заявлении.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

В соответствии с ч.2 ст.8 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензионные требования включают в себя требования к созданию юридических лиц и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей в соответствующих сферах деятельности, установленные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на обеспечение достижения целей лицензирования.

Лицензионные требования к деятельности по управлению многоквартирными домами установлены ст. 193 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее - Положение о лицензировании).

Пунктом 3 Положения о лицензировании утверждены лицензионные требования к лицензиату, помимо требований, предусмотренных п.1 - 6.1 ч.1 ст. 193 ЖК РФ.

Так, к лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч.2.3 ст.161 ЖК РФ, ч.2 ст.162 ЖК РФ.

В соответствии с ч.2.3. ст.161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (с ч.2 ст. 162 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

В частности, в соответствии с п. 3.6.27 Постановлением Госстроя РФ №170 организации по обслуживанию жилищного фонда с наступлением весны должны организовать: промывку и расчистку канавок для обеспечения оттока воды в местах, где это требуется для нормального отвода талых вод; систематический сгон талой воды к люкам и приемным колодцам ливневой сети; общую очистку дворовых территорий после окончания таяния снега, собирая и удаляя мусор, оставшийся снег и лед.

Согласно пунктам 24, 25 Постановления Правительства РФ №491 работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории; очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома; уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

При этом в силу части 1.2 статьи 161 ЖК РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы, постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290, утверждён минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.

Из пункта 24 Минимального перечня №290 следует, что придомовая территория - это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома. При этом к работам по содержанию придомовой территории в холодный период года относится, в том числе сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см.

Согласно пункту 25 Минимального перечня услуг и работ, работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают в себя: подметание и уборку придомовой территории; очистку от мусора и промывку урн, установленных возле подъездов, и уборку контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из оспариваемого предписания, Обществу вменяется нарушение ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156, ч. ст. 158 ЖК РФ выразившееся в начислении и взимании платы за содержание придомовой территории МКД который не оформлен в общедолевую собственность и в состав общего имущества многоквартирного дома не включен.

Вместе с тем, суд считает требование Департамента в данной части необоснованным исходя из следующего.

Как установлено судом, Администрация МО г. Салехард, реализуя полномочия, установленные Федеральным законом от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами, определила и передала в управление ООО «КИТ», в том числе многоквартирный дом по адресу: <...>, до момента выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определённой собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса проводимого органом местного самоуправления.

Передача многоквартирного дома в управление ООО «КИТ» осуществлена Администрацией МО г. Салехард в связи с несостоятельностью (банкротством) предыдущей управляющей организации и обусловлена, прежде всего, необходимостью обеспечения непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирного дома в целях соблюдения прав жильцов и безопасности эксплуатации многоквартирного дома.

Между Администрацией МО г. Салехард и ООО «КИТ» заключен договор управления многоквартирными домами №1/19 от 12.03.2019, в том числе многоквартирным домом по адресу: <...>, с перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который регламентирован постановлением Администрации МО г. Салехард от 08.10.2013 №480 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений жилого фонда г. Салехард». При этом датой начала исполнения договора управления определено - 12.02.2019.

На основании данного договора ООО «КИТ» производилось начисление платы собственникам (нанимателям) помещений многоквартирного дома, в том числе и платы за содержание земельного участка.

Согласно данных технического паспорта, сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установлено, что границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не определены, кадастровый паспорт отсутствует.

Границей земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в данном случае является отмостка, так как является составной частью фундамента многоквартирного дома.

Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, находящийся за пределами отмостки многоквартирного дома в долевую собственность не оформлен, в состав общего имущества многоквартирного дома не включен.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не влияет на выполнение управляющей компанией своих обязанностей по договору управления.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П, согласно которой, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 1).

Пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Аналогичные положения содержит статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом. В свою очередь, собственники помещений дома вправе владеть и пользоваться этим земельным участков в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

Придомовая территория - это участок около жилого многоквартирного здания, включающий переходные пути ко входам, подъезды к дому и площадки для жильцов данного дома - детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак и т.п. (пункт Б33 «СП 59.13330.2012, Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», утвержденных Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 605).

Из указанных норм следует, что независимо от постановки земельного участка, расположенного под многоквартирным домом на государственный кадастровый учет, данный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома и относится к общему имуществу собственников, каких-либо актов органов государственной власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Не оформление должным образом прав на спорный земельный участок не освобождает в данном случае собственников от обязанности по содержанию территории, используемой собственниками многоквартирного дома.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Следовательно, выполняя работы согласно п.п.20, 21, 23, 24, 25, 26, 36 Перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Приложение №3 к договору управления многоквартирным домом №1/19 от 12.03.2019, Обществом исполнялись обязательства:

во-первых, по надлежащему содержанию общего имущества в данном доме в соответствии с обязательными требованиями правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;

во-вторых, согласно заключенному договору с Администрацией МО г. Салехарда в соответствии с установленным тарифом на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что предписание в данной части проведении перерасчета за услуги по содержанию придомовой территории нарушает права, как Общества, так и собственников МКД, так как, собственники лишаются права на благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании изложенного требования заявителя подлежат удовлетворению в данной части.

При проведении проверки установлено, что в перечне обязательных работ и услуг имеются виды работ, которые невозможно выполнять в связи с конструктивными особенностями многоквартирного дома, в частности, ООО «Кит» взымает плату за проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения (п. 12 приложения №3 к договору управления многоквартирным домом №1/19 от 12.03.2019).

При этом согласно данных технического паспорта на многоквартирный дом, натурным осмотром многоквартирного дома установлено, что подвал (подвальное помещение) в многоквартирном доме отсутствует.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.4.1 Правил №170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций; чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.

В силу пунктов Б.24 приложения Б «Термины и определения» Свода правил техническое подполье представляет собой пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.

В данном случае в п. 12 приложения №3 к договору управления многоквартирным домом №1/19 от 12.03.2019 допущена техническая ошибка выразившееся в том, что требование пункта 3.4.1 Правил № 170 не приведены в полном объеме.

Исходя из материалов дела, пояснений сторон, у спорного дома имеется технические подполья, которые обслуживаются управляющей организацией.

При этом разница в тарифе по обеспечению температурно-влажностного режима помещений подвалов или в технических подполий отсутствуют.

Таким образом, требования заявителя в данной части также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа



РЕШИЛ:

уточненные заявления общества с ограниченной ответственностью «КИТ» удовлетворить.

Пункт 3 в части обязания произвести перерасчет платы за проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений и пункт 4 предписания Департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.09.2019 №1653-02 признать недействительными.

Взыскать с Департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 23.01.2006, адрес: 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кит» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 07.09.2018, адрес: 629003, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья А.В. Кустов