Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А41-11333/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11333/23
27 апреля 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 24 апреля 2023

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2023


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛОБНЯ к ООО ФОРТЕЦЦА ЛОГИСТИКА о расторжении договора

третьи лица: Минимущество МО, КУИ г. Лобня

При участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛОБНЯ (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к ООО ФОРТЕЦЦА ЛОГИСТИКА (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды № 58-08 от 25 августа 2008 земельного участка общей площадью 1210 кв. м, с кадастровым номером 50:41:0020104:28, расположенного по адресу: <...>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «ремонтно-производственная база».

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом г. Лобня.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик требования не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Третьи лица не явились, отзыв не приставили, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области (далее – Арендодатель) и ООО ФОРТЕЦЦА ЛОГИСТИКА (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 58-08 от 25 августа 2008 (далее по тексту – договор) общей площадью 1210 кв. м, с кадастровым номером 50:41:0020104:28, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.3. данный земельный участок передается Арендатору под ремонтно-производственную базу.

11.10.2022 сотрудником Отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020104:28.

При данном обследовании выявлены следующие нарушения Арендатором:

1. Арендатор существенно нарушает условия договора – не использует арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, п. 4.2.3. Договора.

2. Земельный участок огорожен забором, площадь земельного участка завалена мусором и различными строительными отходами.

3. Хозяйственная деятельность Арендатором не ведется.

4. Арендатор не осуществляет застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке, п. 4.2.5 Договора.

28.10.2022 за № 1313 Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Лобня МО в адрес ответчика направлено претензионное письмо, в котором было указано в 30 (Тридцать) календарных дней устранить выявленные нарушения, указанные в претензионном письме. Однако до настоящего времени Арендатор не устранил нарушения.

По данным Министерства строительного комплекса Московской области за период с августа 2008 ответчик не обращался за получением разрешения на строительство.

Под использованием земельного участка понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Арендуемый обществом земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под ремонтно-производственную базу».

Учитывая изложенное, истец полагает, что с августа 2008 (момента приобретения ответчиком прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) до настоящего времени арендатор имел возможность освоить земельный участок и произвести строительство ремонтно-производственной базы.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости согласно постановления Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10).

Право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования предусмотрено также п.4.7.4 договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Указанный порядок соблюден истцом в виде направленной претензии от 28.10.2022 № 1313 по юридическому адресу ответчика ценным письмом, в которой истец потребовал устранить нарушения условий договора в виде неиспользования участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

До настоящего времени заявление арендатора о досрочном расторжении договора в Администрацию города Лобня не поступило.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования предусмотрено также п.4.7.4 договора.

Таким образом, Истец вправе требовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, судом установлено, что Арендатор пользуется земельным участком надлежащим образом. Задолженностей по оплате арендных платежей не имеет.

Участок имел неровности и растительность, которые необходимо было «спланировать», выровнять поверхность, удалить растительность «подлесок», подготовить земельный участок для заезда спецтехники.

Подъезд к земельному участку имеется только с одной стороны, со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020104:26. Территория, с которой ранее осуществлялся подъезд была передана ЗАО «Спецжелезбетонстрой» (ОГРН: <***>). Между ЗАО «Спецжелезбетонстрой» имелось соглашение о пропуске и проезде к спорному земельному участку, однако данное соглашение нарушается новым собственником земельного участка и вывезти мусор от планирования земельного участка, произведённого летом 2022 не представляется возможным не по вине ответчика. Кроме того, начиная со дня начала пользования земельным участком и вплоть до настоящего времени ответчик предпринимал и предпринимает меры для сбора необходимых документов для строительства автосервиса, в подтверждение чего прилагаются документы, подтверждающие совершение действий для осваивания участка.

В договоре аренды не имеется сроков, в течение которых автосервис должен быть построен. Предъявление иска администрацией преждевременно.

Ответчик уже понес и несет расходы на согласования, проектирование строительства автосервиса. Прекращение договора существенно нарушит баланс интересов сторон договора и может принести убытки ответчику.

Таким образом, в пользовании участком препятствует собственник соседнего земельного участка. Ответчик ведет подготовку искового заявления об установлении сервитута.

Проектирование, согласование постройки автосервиса, получение разрешительной документации происходит вплоть до настоящего момента, в подтверждение чего а материалы дела представлены соответствующие документы.

Таким образом, ответчиком осуществляются действия по осваиванию земельного участка. Администрация не доказала наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка, на основании которых суд может его расторгнуть.

С учетом изложенного в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.


Судья М.Ю. Бондарев