Решение от 27 марта 2018 г. по делу № А14-16931/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Воронеж Дело №А14-16931/2017

«27» марта 2018 г.


Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2018

Решение в полном объеме изготовлено 27.03.2018


Судья Арбитражного суда Воронежской области Гашникова О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Акционерного общества «Ипотечная компания атомной отрасли» (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Москва

к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городское ЖКХ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Нововоронеж Воронежская область

о взыскании 6 281 615 руб.04 коп., обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли – продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа №НВ – К-2012-12 от 01.03.2012,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности № 24/17-Д от 17.10.2017,

от ответчика: ФИО3 - директора, выписка



у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Ипотечная компания атомной отрасли» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городское ЖКХ» (далее – ответчик) о взыскании 5 447 090 руб. 86 коп. – задолженности по договору купли - продажинежилого помещения с рассрочкой платежа № НВ-К-2012-12 от 01.03.2012, 834 524 руб. 18 коп. - процентов за пользование рассрочкой платежа начисленных на сумму основного долга; обращении взыскания на предмет залога по договору купли – продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа № НВ-К-2012-12 от 01.03.2012 -объект недвижимости:

- нежилое помещение №1Х, комнаты 1,9,15,20,24,25,26,27, площадью 85,1 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1177;

- нежилое помещение №ГХ, комнаты 10,11,12,18,19,21,22,23, площадью 126,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1178;

- нежилое помещение №1Х, комната 14, площадью 17,2 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1182;

- нежилое помещение №1Х, комнаты 16,17, площадью 34,6 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1197;

- нежилое помещение №1Х, комната 8, площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1204.

Назначить начальную продажную цену заложенного объектанедвижимости:

- нежилое помещение №1Х, комнаты 1,9,15,20,24,25,26,27, площадью 85,1 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1177;

- нежилое помещение №1Х, комнаты 10,11,12,18,19,21,22,23, площадью 126,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1178;

- нежилое помещение №1Х, комната 14, площадью 17,2 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1182;

- нежилое помещение №1Х, комнаты 16,17, площадью 34,6 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1197;

- нежилое помещение №1Х, комната 8, площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1204, в размере 6 281 615,04 рублей.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчик – заявленные требования признал в полном объеме.

Судебное разбирательство откладывалось на основании ст.158 АПК РФ.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 час. 00мин. 13.03.2018, перерыв продлялся до 14 час. 15 мин. 20.03.2018.

Из материалов дела следует.

01.03.2012 сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец (истец по делу) продал, а покупатель (ответчик по делу)

Приобрел в собственность нежилое встроенное помещение № IX, назначение: нежилое, общая площадь 413,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане помещение №ХI: комнаты №№ 1-27, адрес объекта: <...>.

Согласно пункту 2.1 договора нежилое помещение оценивается по соглашению сторон в размере 10 350 660 рублей, в том числе НДС 18 % 1 578 914,24 рублей 24 копейки, из расчета 25 050 рублей за 1 кв.м.

Порядок расчетов определен пунктом 2.2 договора.

Первоначальный взнос (аванс) в сумме 1 000 000 рублей (Один миллион) рублей, в том числе НДС 18 % оплачивается покупателем в срок до 31.03.2012 (п. 2.2.1 договора).

Оставшаяся сумма долга в размере 9 350 660 руб., в том числе НДС 18 % 1 426 371, 86 оплачивается ежемесячно с 01 апреля 2012 по 01 марта 2016 согласно прилагаемому графику (п. 2.2.2 договора).

За пользование рассрочкой ответчик должен уплачивать истцу проценты в размере 8 % годовых от суммы остатка долга. Платежи основного долга и процентов осуществляются ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца в соответствии с графиком погашения (п.п. 2.2.3, 2.2.4 договора).

В обеспечение исполнения ответчиком денежных обязательств по договору нежилое помещение находится в залоге у истца.

В соответствии с решением ответчика нежилое помещение с согласия истца было разделено на 7 (семь) нежилых помещений:

- нежилое помещение № IX, комнаты 2,3,4,5,6, 7, площадью 116,0 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1176, стоимостью 2 625 064 рублей (далее – нежилое помещение № 1) ;

- нежилое помещение №1Х, комнаты 1,9,15,20,24,25,26,27, площадью 85,1 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1177, стоимостью 1 925 802 рубля (далее – нежилое помещение № 2);

- нежилое помещение №IХ, комнаты 10,11,12,18,19,21,22,23, площадью 126,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1178, стоимостью 2 867 204 рубля (далее – нежилое помещение № 3);

- нежилое помещение №IХ, комната 13, площадью 17,9 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1183, стоимостью 405 074 рубля (далее – нежилое помещение № 4);

- нежилое помещение №1Х, комната 14, площадью 17,2 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1182, стоимостью 389 234 рубля (далее – нежилое помещение № 5);

- нежилое помещение №1Х, комнаты 16,17, площадью 34,6 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1197, стоимостью 782 993 рубля (далее – нежилое помещение № 6);

- нежилое помещение №1Х, комната 8, площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1204, стоимостью 355 289 рублей(далее – нежилое помещение № 7).

В мае 2014 года ответчик продал два нежилых помещения, нежилое помещение № 1 и нежилое помещение № 4, о чем в закладной была сделана соответствующая запись, по состоянию на 31.07.2017 в собственности ответчика и залоге у истца находятся пять нежилых помещений (нежилые помещения №№ 2,3,5,6,7).

Обязательства по оплате первоначального взноса в сумме 1 000 000 руб. 00 коп. ответчик исполнил, а так же выплатил сумму основного долга и процентов за пользование рассрочкой платежа в размере 5 989 583 руб. 92 коп.

Истец 01.06.2017 направил ответчику досудебное требование о полном досрочном возврате суммы задолженности по договору. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Наличие задолженности и уклонение ответчика от ее погашения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

За пользование чужими денежными средствами ответчику начислены проценты в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период 30.04.2012 по 31.07.2017 в размере 834 524 руб. 18 коп.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей истца, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Статьей 12 (далее – ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, регулируемый нормами ГК РФ о продаже недвижимости.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договору купли-продажи (в т.ч. продажа недвижимости) положения, предусмотренные параграфом 1 (общие положения о купле-продаже) применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате спорного недвижимого имущества, наличие и размер задолженности ответчиком не оспорены.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Таким образом, на основании положений пунктов 2.2.1 – 2.2.2 договора купли-продажи от 01.03.2012, предусматривающих оплату недвижимого имущества через определенное время после его передачи покупателю, спорное имущество находится у продавца в залоге в силу закона. Ипотека в силу закона в отношении спорного объекта зарегистрирована Управлением Росреестра по Воронежской области 13.04.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №36-36-34/001/2012-403.

В силу ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодержателя и залогодателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу абз.2 п.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества лишь при наличии спора между залогодателем и залогодержателем.

В рассматриваемом случае ответчик не оспорил начальную продажную цену спорного имущества.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В рассматриваемом случае факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от 01.03.2012, а также факт наличия задолженности у ООО УК «Городское ЖКХ» перед АО «Ипотечная компания атомной отрасли» по указанному договору подтверждается материалами настоящего дела.

Требования истца об обращении взыскания на находящееся в залоге в силу закона имущество признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Начальная продажная цена спорного недвижимого имущества должна определяться исходя из рыночной стоимости указанного имущества в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с НДС, и составит 6 281 615 руб. 04 коп.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Главой 25 ГК РФ предусмотрено, что взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 01.06.2015) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив правильность представленного расчета суммы процентов, в том числе период просрочки, момент начала его течения, количество составляющих его дней, значений применяемой ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу, ключевой ставки Банка России, суд считает расчет процентов соответствующим обстоятельствам спора. Ответчиком данный расчет не оспорен.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2015 по 31.07.2017 подлежат удовлетворению в сумме 834 524 руб. 18 коп.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 54 408 руб.08коп.

При подаче искового заявления госпошлина перечислена истцом в доход федерального бюджета в сумме 54 408 руб.08 коп. по платежному поручению №2210 от 13.09.2017.

Руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ,



решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городское ЖКХ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Нововоронеж Воронежская область, в пользу Акционерного общества «Ипотечная компания атомной отрасли» (ОГРН <***> ИНН <***>), <...> 281 615 руб.04 коп., из них 5 447 090руб. 86коп. - основного долга, 834 524руб.18коп. процентов за пользование рассрочкой платежа; а также 54 408руб.08коп. – расходов по госпошлине.

Обратить взыскание в пользу Акционерного общества «Ипотечная компания атомной отрасли» (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Москва, на заложенное имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городское ЖКХ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Нововоронеж Воронежская область:

- нежилое помещение №IX, комнаты 1,9,15,20,24,25,26,27 площадью 85,1кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1177;

- нежилое помещение №IX, комнаты 10,11,12,18,19,21,22,23 площадью 126,7кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1178;

- нежилое помещение №IX, комната 14 площадью 17,2кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1182;

- нежилое помещение №IX, комнаты 16,17 площадью 34,6кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1197;

- нежилое помещение №IX, комната 8 площадью 15,7кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 36:33:0002104:1204.

Установить порядок реализации имущества путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой при реализации в размере 6 281 615руб.04коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи жалобы, через арбитражный суд, принявший решение.




Судья О.Н.Гашникова