Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А41-87575/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-87575/22
16 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к АО «Мадекс Технопарк» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о расторжении договора аренды от 24.07.2012 № 5029, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Мадекс Технопарк» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 24.07.2012 № 5029, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 24.07.2012 № 5029 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255 площадью 8100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство и реконструкцию комплекса зданий и сооружений.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 24.07.2012 по 23.07.2061.

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, а также использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при внесении арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора аренды.

Поскольку в течение трех лет строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041411:255 не осуществлено, истец в письме от 01.06.2022 предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 24.07.2012 № 5029.

Поскольку уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения, соглашение о расторжении договора не подписано сторонами, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, письмом от 01.06.2022 истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением условий об использовании земельного участка по целевому назначению.

Факт направления претензии по юридическому адресу ответчика подтверждается квитанцией об отправлении заказного письма.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка от 04.03.2022 № 191 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255. По результатам обследования выявлены признаки неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 10.03.2023 об обследовании земельного участка.

В заключении отражено, что ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041411:255 возведены объекты недвижимости:

1. здание проходной, площадью 26 кв.м, назначение нежилое, вид объекта недвижимости – здание, вид разрешенного использования здания, сооружения – проходная, год завершения строительства объекта недвижимости – 2015;

2. склад - сооружение для временного хранения материалов, площадью 89,2 кв.м назначение нежилое, вид объекта недвижимости – здание, вид разрешенного использования здания, сооружения – склад, год завершения строительства объекта недвижимости – 2015;

3. забор (включая железобетонный на бетонном фундаменте и забор из металлического профиля на металлических столбах) по всему периметру;

4. парковка, площадь застройки 1968,6 кв.м, назначение - иные сооружения производственного назначения, вид объекта недвижимости – сооружение, вид разрешенного использования сооружения – парковка, год завершения строительства объекта недвижимости – 2015;

5. дорога (дорожное покрытие), площадь застройки - 214,7 кв.м, назначение - сооружения дорожного транспорта, вид объекта недвижимости – сооружение, вид разрешенного использования сооружения – дорожное покрытие, год завершения строительства объекта недвижимости – 2015;

6. сооружение «Силос» с кадастровым номером 50:20:0041411:709, объем – 400 куб.м, назначение нежилое, вид объекта недвижимости – сооружение, вид разрешенного использования сооружения – хранение. Право собственности АО «Мадекс Технопарк» зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службу по Московской области, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 50-50-99/036/2009-416, а также, установлены металлические контейнеры для хранения инструментов, сварочного оборудования и расходных материалов.

На созданные в границах земельного участка объекты подготовлены технические планы для постановки их на кадастровый учет, в том числе в отношении парковки, дороги, здания проходной, сооружения-склада для хранения материалов и на объект «Силос».

В порядке оформления разрешительной документации получен Градостроительный план земельного участка. АО «Мадекс Технопарк» получены технические условия от ПАО «МОЭСК» на электроснабжение земельного участка, ОАО «Одинцовский Водоканал» на холодное водоснабжение и на водоотведение от проектируемого объекта капитального строительства.

В результате натурного обследования установлено, что с территории участка удалены самовольно построенные гаражи, присутствующие на участке на момент заключения договора аренды. Территория очищена от свалок металлолома и остатков строительного мусора.

Анализ результатов проведенного обследования и выполненных измерений показывает, что АО «Мадекс Технопарк» планомерно проводятся подготовительные работы для строительства здания склада с получением разрешений и согласований в соответствии с градостроительным законодательством, а земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255 используется в соответствии с видом его разрешенного использования.

Все возведенные строения создавались в целях организации работы производственно-складского комплекса, включены в единый производственный процесс и являются его неотъемлемой частью. Фактическое изъятие земельного участка у ООО «Мадекс Технопарк» (расторжение договора аренды) приведет к прекращению производственной деятельности.

Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Исходя из дефиниции, содержащейся в пункте 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов

Договор аренды от 24.07.2012 № 5029 не содержит условий о строительстве арендатором объектов в границах спорного земельного участка, цель предоставления участка также однозначно не свидетельствует об осуществлении строительства.

Кроме того, в материалы дела представлена копия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255, в котором определено, что размещение объекта капитального строительства не предусмотрено.

Кроме того, представленный истцом в материалы дела акт обследования земельного участка от 04.03.2022 № 191 не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку координаты, указанные в акте и приложенном фотоматериале не относятся к земельному участку с кадастровым номером 50:20:0041411:255.

Доказательств использования земельного участка не по целевому назначению, в нарушение правового режима земель населенных пунктов, истцом в материалы дела не представлено, судом данные обстоятельства также не установлены.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды от 24.07.2012 № 5029 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец