Решение от 9 апреля 2018 г. по делу № А45-39776/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-39776/2017
г. Новосибирск
10 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 3 апреля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инстрой», г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление по Новосибирской области, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж», г. Новосибирск

при участии  в судебном заседании представителей

заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.10.2017, паспорт

заинтересованного лица – не явился, уведомлён

третьих лиц – 1- не явился, уведомлено, 2 - ФИО3 – конкурсный управляющий ООО НСК «Авантаж», паспорт

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска № 31/19/130096 от 29.11.2017 в предоставлении согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т с общества с ограниченной ответственностью ПСК «Авантаж» на общество с ограниченной ответственностью «Инстрой», об обязании мэрии города Новосибирска выдать согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т с общества с ограниченной ответственностью ПСК «Авантаж» на общество с ограниченной ответственностью «Инстрой».

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, указал на зарегистрированный в МИФНС № 16 по Новосибирской области передаточный акт, утверждённый протоколом общего собрания участников ООО НСК «Авантаж», настаивал на рассмотрении судебного дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Мэрия города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражает, ссылаясь на гражданско-правовой характер правоотношений и как следствие невозможность рассмотрения спора по правилам главы 24 АПК РФ.

Конкурсный управляющий ООО НСК «Авантаж» в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ предусмотрены мероприятия по завершению строительства объектов незавершённого строительства.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление по Новосибирской области, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж», г. Новосибирск.

В рассмотрении настоящего дела в судебных заседаниях в качестве слушателей присутствовали граждане, заключившие договоры долевого участия в строительстве в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил.

27.10.2006 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «НОВАЯ АЛЬТЕРНАТИВА» был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 58834 т.

По условиям договора в аренду был передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:062530:0037 площадью 53213 кв. м. Разрешенное использование земельного участка: под строительство жилых домов с объектами общественного назначения. Срок действия договора был установлен с 27.10.2006 по 27.10.2009. (пункты 1.1 и 1.4).

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор не имеет права передавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду либо права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

Дополнительным соглашением от 19.03.2009 № 1 сторонами изменено разрешенное использование земельного участка: под строительство жилых домов с объектами общественного назначения, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом, канализационной насосной станцией, подземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией, автономной газовой котельной.

Дополнительным соглашением от 21.06.2012 № 3 изменен арендатор по договору - с обществом с ограниченной ответственностью «Новая альтернатива» на ООО НСК «АВАНТАЖ».

Дополнительным соглашением от 20.06.2013 № 5 сторонами изменен пункт 1.1 договора, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в пределах Ленинского района города Новосибирска: площадью 26 365 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:323; площадью 1 631 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:324; площадью 256 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:325; площадью 144 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:326; площадью 153 кв. м, кадастровый номер 55:35:062530:327.

Дополнительным соглашением от 20.12.2013 № 6 сторонами пункт 1.1 договора дополнен абзацем следующего содержания: площадью 24 664 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:37.

Дополнительным соглашением от 28.01.2016 № 7 срок действия договора продлен до 27.10.2018, с 04.09.2014 из пункта 1.1 договора исключен земельный участок площадью 1 631 кв. м, кадастровый номер 54:35:062530:324.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 26.01.2017 была зарегистрирована уступка прав арендатора по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т от общества с ограниченной ответственностью НСК «АВАНТАЖ» к обществу с ограниченной ответственностью «ИНСТРОЙ».

Регистрация перехода права произведена на основании дополнительного соглашения № 8, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью НСК «АВАНТАЖ» и обществом с ограниченной ответственностью «ИНСТРОЙ».

Как следует из дополнительного соглашения от 19.01.2017 № 8 к договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т, ООО НСК «АВАНТАЖ» и ООО «ИНСТРОЙ» договорились о следующем: срок действия договора остается прежним, то есть до 27.10.2018; ООО НСК «АВАНТАЖ» в соответствии с передаточным актом от 05.12.2016, согласно пункту 2 которого общество с ограниченной ответственностью «ИНСТРОЙ» является правопреемником ООО НСК «АВАНТАЖ» по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т и всем дополнительным соглашениям к нему, в том числе и по действующему дополнительному соглашению от 28.01.2016 № 7 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:062530:323 площадью 26 365 кв. м, уступает, а общество с ограниченной ответственностью «ИНСТРОЙ» принимает право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062530:323 площадью 26 365 кв. м, расположенного в <...> стр.

На указанном земельном участке расположен незавершённый строительством многоквартирный жилой дом, строительной готовностью - 85 %.

На основании того, что дополнительное соглашение от 19.01.2017 № 8 к договору аренды земельного участка от 27.10.2006 № 58834т противоречит части 5 статьи 22 ЗК РФ, заключено в нарушение пункта 7.2 договора без согласия мэрии города Новосибирска - арендодателя на передачу прав и обязанностей от арендатора другому лицу, Арбитражный суд Новосибирской области решением от 21.06.2017 по делу № А45-5368/2017 признал дополнительное соглашение № 8 от 19.01.2017 недействительным. Седьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.09.2017 по этому же делу применил последствия недействительности ничтожной сделки - дополнительного соглашения от 19.01.2017 № 8 к договору аренды земельного участка № 58834т от 27.10.2006: обязал общество с ограниченной ответственностью «ИНСТРОЙ» возвратить обществу с ограниченной ответственностью НСК «АВАНТАЖ» земельный участок с кадастровым номером 54:35:062530:323 площадью 26 365 кв. м, расположенный в <...> стр.

30.10.2017 руководители ООО ПСК «Авантаж» и ООО «Инстрой» обратились в мэрию города Новосибирска с обращением о даче мэрией города Новосибирска (арендодателем) согласия на перевод прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 58834т.

29.11.2017 мэрия города Новосибирска отказа в даче такого согласия.

Не согласившись с отказом мэрии города Новосибирска, изложенным в письме № 31/19/13096 от 29.11.2017, ООО «Инстрой» (далее - заявитель, ООО «Инстрой») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным по правилам главы 24 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных требований. При принятии суд исходит из следующего.

Как установлено статьей 197 АПК РФ арбитражным судом рассматриваются дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей.

В рассматриваемом случае мэрия города Новосибирска выступает по отношению к заявителю не как орган, осуществляющий публичные полномочия (орган местного самоуправления), который наделен властными, публичными полномочиями по отношению к заявителю, а как сторона в сделке, то есть имеет место спор между двумя сторонами в договоре по вопросу изменений условий договора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Требование об изменении или о расторжении договора согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку спор вытекает не из публичных правоотношений, а из гражданско-правовых, в связи с чем не может быть рассмотрен в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, а подлежит разрешению в порядке искового производства.

Отношения сторон по изменению условий договора могут быть урегулированы по соглашению сторон, либо путем подачи в суд соответствующего иска. При этом действия арендодателя не рассматриваются в качестве властных, основанных на полномочиях государственного (муниципального) органа.

Кроме того, с учётом изложенных выше норм права, суд установил, что с заявлением обратилось лицо, не являющееся стороной в договоре. А между тем, конкурсный управляющий ООО ПСК «Авантаж», являющегося арендатором по договору аренды № 58834т, в ходе рассмотрения судебного дела просил в удовлетворении заявленного требования отказать, что свидетельствует о несогласии арендатора на замену стороны в договоре.

Признаются обоснованными доводы конкурсного управляющего ООО ПСК «Авантаж» о регулировании вопросов окончания строительства многоквартирных жилых домов застройщика, признанного банкротом нормами Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Заявления представителя ООО «Инстрой» о том, что незавершённый строительством многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:323, будет достроен без взимания с дольщиков дополнительной платы, документально не подтверждён.

При этом суд констатирует, что в данном конкретном случае регистрации в регистрирующем органе организации, созданной в процессе реорганизации, а также регистрации разделительного баланса и передаточного акта, который в материалы дела представлен без расшифровки, не достаточно для признания за этой организацией в силу универсальности правопреемства, права на аренду земельного участка, якобы переданного от организации, из которой ООО «Инстрой» выделено.

На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объёме.

Расходы заявителя по госпошлине относятся на него в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске.

СудьяЕ.ФИО4