Решение от 22 декабря 2025 г. АС Ярославской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16883/2024
г. Ярославль
23 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Стракановой Е.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткачевой П.М.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Луч - 2000" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" г. Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, министерство строительства Ярославской области

о подтверждении возникшего права собственности

при участии:

от истца – ФИО1, юрист по доверенности от 18.09.2025

от ответчика – не явились

от третьих лиц – не явились


Общество с ограниченной ответственностью "Луч - 2000" обратилось с иском к мэрии города Ярославля о признании за истцом права собственности, возникшего на созданный ранее 1995 года объект производственного назначения: нежилое одноэтажное здание склада общей площадью 450 кв.м, расположенное по адресу: <...> около д. № 6, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:060401:72.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные, своих представителей не направили.

Ответчик представил письменный отзыв, в удовлетворении иска просит отказать. Информация о выдаче разрешений на строительство спорного объекта отсутствует. Земельные отношения на сегодняшний день не оформлены.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в письменном отзыве от 23.05.2025 возражал против удовлетворения исковых требований. Договор аренды в отношении указанного земельного участка прекращен в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сообщил, что по результатам выезда специалистов отдела муниципального земельного контроля комитета 19.04.2022 установлено, что на соответствующей территории объекты капитального строительства, объекты незавершенного строительства отсутствуют. На земельном участке размещаются автомобили, производятся прогрузочно-разгрузочные работы.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.12.2025 до 09-00 час. 17.12.2025. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Дело рассматривается судом без участия представителей ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

30.06.1998 между ТОО ПФК "Кондор" (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор, по условиям которого продавец продает покупателю объекты незавершенного строительства на территории АООТ Ремтехника: два каркаса арочного склада с комплектующими, ограждение из ж/б плит, теплотрасса, смонтированная на 100 м.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц открытое акционерное общество "Ремтехника" ликвидировано 08.06.2021; товарищество с ограниченной ответственностью Производственно коммерческая фирма "Кондор" исключено из реестра 09.11.2006.

Постановлением мэрии города Ярославля от 15.11.2005 № 5322 "О предоставлении земельного участка по Костромскому шоссе около дома № 8 во Фрунзенском районе города Ярославля" обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3 831 кв м из земель поселений по Костромскому шоссе около дома № 6 во Фрунзенском районе на праве аренды сроком на 11 месяцев для содержания объекта незавершенного строительством.

21.11.2007 между Агентством (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:23:060401:0072 для содержания объекта незавершенного строительством. Срок аренды: с 14.10.2007 по 12.10.2008.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 02.03.2009 №1 стороны согласовали период аренды на неопределенный срок. Уведомлением от 15.12.2021 муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" г. Ярославля сообщило о прекращении срока действия договора. С момента расторжения договора аренды истец осуществляет плату за фактическое пользование земельным участком.

На основании заявления истца от 28.08.2024 постановлением мэрии города Ярославля № 894 от 08.10.2024 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:060401:0072 с «для содержания объекта незавершенного строительством» на «склад».

Право собственности на объект обществом в установленном порядке не зарегистрировано.

Поскольку оформить право собственности на объект в административном порядке не представляется возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Следуя принципам гражданского законодательства, закрепленным в статьях 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

В силу положений пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Ранее порядок регистрации права и перехода права собственности осуществлялся в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация прав в Российской Федерации носит заявительный характер.

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22) иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В пункте 11 Постановления № 10/22 разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления № 10/22).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума № 10/22 самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также установить имеются ли права на земельный участок, позволяющие сохранить постройку.

Понятие "самовольная постройка" распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу статьи 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12).

Факт строительства спорного объекта до 1995 году не опровергнут в ходе рассмотрения настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

С учетом положений части 1 статьи 195, части 1 статьи 196 ГПК РФ, части 4 статьи 15, части 1 статьи 168 АПК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", пункте 3 постановления № 10/22, пункте 9 постановления № 25, пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", ссылка истца в исковом заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, и ему надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

Общество добросовестно, открыто и непрерывно владеет объектом с 1998 года, что нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Споров о праве на объект не имеется.

По ходатайству истца, в рамках рассмотрения настоящего дела, определением от 26.05.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» ФИО2, перед которым были поставлены вопросы:

1. Является ли нежилое одноэтажное здание склада с инженерными коммуникациями, общей площадью 450 кв.м., по адресу: Ярославль, Костромское ш., около д. № 6, объектом капитального строительства?

2. Закончен ли строительством указанный объект (степень его готовности для ввода в эксплуатацию)?

3. Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде?

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению здание склада является объектом капитального строительства, степенью готовности 100%. Техническое состояние здания позволяет его эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта ни ответчиком, ни третьими лицами не оспариваются.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Между тем в рамках настоящего дела судом установлено, что земельный участок, на котором расположен испрашиваемый объект, был предоставлен обществу в установленном порядке для содержания объекта незавершенного строительством. Арендные правоотношения прекращены только в 2022 году, в настоящее время истец вносит плату за фактическое пользование земельным участком. В октябре 2024 года на основании заявления истца ответчиком был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Таким образом, совокупность приведенных обстоятельств подтверждает, что истец на протяжении более 25 лет истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом

Ликвидация продавца препятствует оформлению прав на объект в установленном порядке.

Настоящий иск общества, по существу, направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданный ранее 1995 объект производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права.

Судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12).

При указанных обстоятельствах, отказ в удовлетворении заявленных обществом требований лишил бы истца возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект, которым более 25 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет истец, длительное время арендуя на законных основаниях предоставленный для размещения этого объекта земельный участок.

С учетом изложенного, принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного объекта, исковые требования признаются судом обоснованными.

По смыслу положений пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку, обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, судебные расходы истцу не возмещаются.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "ЛУЧ - 2000" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект – нежилое одноэтажное здание склада общей площадью 450 кв.м, расположенное по адресу: <...> около д. № 6, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:060401:72.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Е.Д. Страканова