Решение от 23 февраля 2025 г. по делу № А05-15425/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-15425/2024
г. Архангельск
24 февраля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Брази» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163004, <...>)

- закрытого акционерного общества работников «Народное предприятие «Архангельскхлеб» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163013, <...>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (по доверенности от 09.08.2024)

от  ответчика – ФИО2 (по доверенности от 20.09.2024)

от Минимущества – ФИО3 (по доверенности от 26.10.2023)

от ЗАОР «НП «АРХХЛЕБ» - ФИО4 (по доверенности от 03.06.2024)

установил:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Брази» (далее – ответчик, Общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 93 от 22.07.2008, на основании которого в собственность ответчика был передан земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:20, категория земель – земли населенных пунктов для эксплуатации комплекса задний и сооружений производственной базы по адресу: <...>, и здания подстанции по адресу: <...>, и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В судебном заседании представитель Администрации заявленные требования поддерживает, просит применить последствия в виде возврата земельного участка в неразграниченную госсобственность.

Общество с исковыми требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве, в частности, заявило о пропуске срока исковой давности.

Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее – Минимущества) поддерживает позицию истца, ЗАОР «НП «АРХХЛЕБ» (далее - Предприятие) оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил.

На основании заявления Общества и распоряжения от 24.06.2008 №518-р между департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (правопредшественник Минимущества) и Обществом заключен договор №93 от 22.07.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20 площадью 16 983 кв.м. для эксплуатации комплекса зданий и сооружений производственной базы по ул. Чапаева д.9 корп. 1 и здания подстанции по ул. Чапаева, д. 9 корп. 5.

Как указано в пункте 1.1. договора купли-продажи, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие покупателю (Обществу) на праве собственности: здание производственного корпуса площадью 4 088,3 кв.м., здание подстанции площадью 21,2 кв.м., здание котельной площадью 149,4 кв.м., забор протяжённостью 476,5 м,  здание материального склада площадью 265,5 кв.м., здание проходной площадью 14,8 кв.м., материальный склад площадью 111,9 кв.м., асфальтовая дорога площадью 1 976 кв.м.

С момента заключения договора купли-продажи договор аренды земельного участка от 01.09.2006 №1/704 (л) считается расторгнутым (пункт 5.1. договора).

Право  собственности Общества на земельный участок  с кадастровым номером 29:22:050407:20 зарегистрировано в ЕГРН 21.11.2008.

Исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным мотивированы тем, что на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находилось здание трансформаторной подстанции площадью 45,7 кв.м., принадлежащее иному лицу (ЗАОР «НП «АРХХЛЕБ»), поэтому земельный участок в целом не мог быть передан в единоличную собственность Общества, его передача осуществлена в нарушение пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату совершения сделки) и пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок с кадастровым номером 29:22:050407:20 из категории земель – земли населенных пунктов относился к землям,  государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с областным законом от 18.04.2007 №340-17-ОЗ, вступившим в силу  05.09.2007, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и  расположенными на территории города Архангельска, были переданы исполнительному органу государственной власти Архангельской области – департаменту по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (правопредшественник Минимущества).

Законом Архангельской области от 26.10.2018 №19-2-ОЗ вышеуказанный областной закон признан утратившим силу, в связи с чем с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, и расположенными на территории города Архангельска, переданы органу местного самоуправления (Администрации). 

Из материалов дела также следует, что распоряжением мэрии г. Архангельска от 05.11.1998 №583/9р земельный участок площадью 1, 6893 га в Ломоносовском территориальном округе по ул. Чапаева 9 корп. 1 был предоставлен открытому акционерному обществу «Архангельскхлеб» (правопредшественник Предприятия) в постоянное пользование для эксплуатации зданий и сооружений Хлебозавода №3.

На основании указанного выше распоряжения был заключен договор о землепользовании от 05.11.1998 №1/395л.

По договору купли-продажи №1 от 04.04.2005 Предприятие передало в собственность Общества здание производственного корпуса площадью 4 088,3 кв.м.,  здание котельной площадью 149,4 кв.м., здание материального склада площадью 265,5 кв.м., здание проходной площадью 14,8 кв.м. и материальный склад площадью 111,9 кв.м.

По договору купли-продажи №2 от 07.12.2005 Предприятие передало в собственность Общества здание подстанции площадью 21,2 кв.м., забор протяжённостью 476,5 м и  асфальтовую дорогу площадью 1 976 кв.м.

Распоряжением мэрии г. Архангельска от 15.08.2006 №900/5р принят отказ Предприятия от права постоянного пользования земельным участком площадью 1,6983га, этим же распоряжением земельный участок предоставлен Обществу в аренду на 49 лет, в связи с чем между мэрией г. Архангельска и Обществом 01.09.2006 был заключен договор аренды №1/704 (л) земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20.

Впоследствии 22.07.2008 на основании заявления Общества и распоряжения от 24.06.2008 №518-р заключен оспариваемый договор купли-продажи.

Как указало Предприятие и следует из материалов дела, на момент заключения в 2005 году с Обществом договоров купли-продажи зданий и сооружений на земельном участке находилась еще одна трансформаторная подстанция площадью 45,7 кв.м., сооруженная в 1993 году, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта от 06.08.2004, свидетельством о регистрации завершенного строительства от 11.08.2004 №27.

Предприятие обращалось в орган государственной регистрации прав за регистрацией права собственности на данную трансформаторную подстанцию, однако решением от 08.10.2004 №41/2004-130 в регистрации было отказано по причине непредставления разрешения на строительство и отсутствия в плане приватизации   сведений о включении данной трансформаторной подстанции в уставный капитал.

Общество считает, что фактически трансформаторная подстанция была передана Обществу по акту приема-передачи к договору купли-продажи №1 от 04.04.2005 как комплект типового электрооборудования трансформаторной подстанции (движимое имущество), поскольку предназначена для электроснабжения здания производственного корпуса площадью 4 088,3 кв.м., в связи с чем Общество заключило договор энергоснабжения 11.05.2005, в  котором расчетными точками учета электропотребления указаны 2 трансформаторные подстанции.

16.01.2024 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности Предприятия  на здание трансформаторной подстанции  1993 г.п. площадью 45,7 кв.м. кадастровый номер 29:22:050407:140, находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20. Регистрация права собственности в 2024 году произведена на основании тех же документов, которые представлялись на регистрацию в 2004 году, но были признаны недостаточными.  

Возникший между Обществом и Предприятием спор по иску Общества к Предприятию о признании отсутствующим права собственности на здание трансформаторной подстанции и встречному иску Предприятия к Обществу о признании отсутствующим права собственности на часть земельного участка, занятую зданием трансформаторной подстанции, разрешен путем заключения сторонами мирового соглашения, которое утверждено определением Арбитражного суда Архангельской области от 25.12.2024 по делу №А05-10137/2024.

По условиям мирового соглашения Общество приобретает у Предприятия здание трансформаторной подстанции за согласованную сторонами цену.

Мировое соглашение исполнено сторонами, 23.01.2025 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Общества на здание трансформаторной подстанции площадью 45,7 кв.м. кадастровый номер 29:22:050407:140, находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20.

Таким образом, на текущую дату Общество является правообладателем всех объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20, приобретенного Обществом в июле 2008 года.

Суд считает обоснованным довод Общества о том, что при заключении в 2005 году договоров купли-продажи зданий и сооружений здание трансформаторной подстанции как объект недвижимого имущества не было включено в договоры в связи с не оформлением Предприятием права собственности на данный объект (отсутствием его регистрации в ЕГРН).

Предприятие, в свою очередь, не опровергло данное утверждение, а из материалов дела не следует, что при заключении договоров купли-продажи в 2005 году волеизъявление Предприятия было направлено на сохранение за ним как за продавцом каких-либо объектов (зданий и сооружений), составлявших производственный комплекс хлебозавода. Данный вывод суда подкрепляется тем, что после заключения договоров купли-продажи Предприятие заявило об отказе от права постоянного пользования земельным участком.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо об оспаривании его прав и законных интересов.

Таким образом, основополагающим для обращения в суд являются имеющий место факт нарушения и/или оспаривания иными лицами субъективных прав заявителя.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в статье 12 ГК РФ.

Способ защиты нарушенного субъективного права направлен на пресечение состоявшегося нарушения, устранение его вредных последствий и восстановление нарушенного права, в связи с чем способ защиты права по существу представляет собой отражение совершенного нарушения права и определяется, в том числе, существом допущенного нарушения субъективного права. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи в июле 2008 года Общество являлось собственником всех объектов недвижимости, зарегистрированных за ним как за правообладателем в установленном порядке, сведения о наличии иных объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке и не принадлежащим Обществу, в ЕГРН в 2008 году отсутствовали,  следовательно, отчуждение земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20 совершено в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 36 ЗК РФ с учетом того, что до заключения договора купли-продажи Общество владело им на основании договора аренды от 01.09.2006. 

Регистрация в 2024 году права собственности Предприятия на основании тех же документов на здание трансформаторной подстанции  1993 г.п. площадью 45,7 кв.м., находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050407:20, произведена в период, когда собственником земельного участка длительное время уже являлось Общество.

Следовательно, юридическая легализация нахождения здания трансформаторной подстанции на земельном участке, принадлежащем Обществу, затрагивает права Общества.  Спор между лицами, права и интересы которых затронуты сложившейся ситуацией, урегулирован ими путем заключения мирового соглашения.

Администрация не является лицом, права и обязанности которого были нарушены и нарушаются заключением оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, поэтому заявленный иск не направлен на восстановление нарушенных прав, в связи с чем не может привести к их восстановлению.

Общество также заявило о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как указано в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Приведенный выше пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает, что начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а соответственно и по требованиям о признании ее недействительной, обусловлено не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен 22.07.2008 департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (правопредшественник Минимущества), осуществлявшим полномочия  по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и  расположенными на территории города Архангельска, на основании Закона Архангельской области от 18.04.2007 №340-17-ОЗ.  С 01.01.2019 полномочия по распоряжению такими участками возвращены органу местного самоуправления, т.е. Администрации.

В соответствии со статьей 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Согласно разъяснениям пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Следовательно, Администрация является стороной оспариваемого договора купли-продажи и трехлетний срок исковой давности подлежит исчислению с момента заключения договора, т.е. с 22.07.2008. На момент обращения с иском в суд 20.12.2025 трехлетний  срок исковой давности истек.

Доводы Администрации и Минимущества о том, что о нахождении в границах земельного участка объекта недвижимого имущества, не принадлежавшего Обществу на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, им стало известно только в связи с судебным разбирательством по делу №А05-10137/2024, судом отклоняются, как не имеющие правового значения для исчисления начала течения срока исковой давности для стороны сделки.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Администрация заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (пункт 12 Постановления Пленума от 29.09.2015 № 43).

Таким образом, правовые основания для восстановления срока исковой давности отсутствуют.

Иск не подлежит удовлетворению также и с учетом пропуска срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Е.Б. Шапран