Решение от 16 августа 2024 г. по делу № А74-782/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-782/2023
16 августа 2024 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2024 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.О. Кушнира при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.А. Смирновой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Он-Лайн Клиник Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)к акционерному обществу «Аэропорт Абакан» (ИНН <***>, ОГРН <***>):

о признании недействительным уведомления № 1609 от 20.12.2022 об изменении арендной платы с 01.01.2023, устанавливающего арендную плату (основную, постоянную)за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.) в месяц 290 224 руб.56 коп. с НДС 20% (стоимость 1 кв.м. в месяц – 872 руб. 44 коп.);

об обязании установить размер (основной, постоянной) арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 86/3/10-12 от 18.10.2012 за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.) в размере 453 руб. за 1 кв.м. с НДСс 01.01.2023 с проведением перерасчёта с учётом уплаченной арендной платы за указанный период.


В судебном заседании участвуют:

представитель истца – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024 № 1/2024, диплом. паспорт),

представитель ответчика – ФИО2 (доверенность от 31.01.2024 № 001, диплом, паспорт).


Акционерное общество «Аэропорт Абакан» (ИНН <***>,ОГРН <***>, далее также – АО «Аэропорт Абакан») обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществус ограниченной ответственностью «Он-Лайн Клиник Плюс» (ИНН <***>,ОГРН <***>, далее также – ООО «Он-Лайн Клиник Плюс») о взыскании179 791 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества№ 86/3/10-12 от 18.10.2012 за период с марта по ноябрь 2022 года.

ООО «Он-Лайн Клиник Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия со встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АО «Аэропорт Абакан»: о признании недействительным уведомления № 1576 от 29.12.2021 об изменении арендной платыс 01.01.2022, устанавливающего арендную плату (основную, постоянную) за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.) в месяц 202 498 руб. 13 коп. с НДС 20% (стоимость 1 кв.м. – 608 руб. 72 коп.); об обязании установить размер (основной, постоянной) арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 86/3/10-12 от 18.10.2012 за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.)в размере 406 руб. за 1 кв.м с НДС с 01.01.2022 по 31.12.2022 с проведением перерасчёта с учётом оплаченной арендной платы за указанный период; о признании недействительным уведомления № 1609 от 20.12.2022 об изменении арендной платы с 01.01.2023, устанавливающего арендную плату (основную, постоянную) за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.) в месяц 290 224 руб. 56 коп. с НДС 20% (стоимость 1 кв.м. в месяц – 872 руб. 44 коп.); об обязании установить размер (основной, постоянной) арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 86/3/10-12 от 18.10.2012 за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.)в размере 453 руб. за 1 кв.м. с НДС с 01.01.2023 по 31.12.2023 с проведением перерасчёта с учётом оплаченной арендной платы за указанный период.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 августа 2023 года исковые требования АО «Аэропорт Абакан» удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Он-Лайн Клиник Плюс» отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2023 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 августа 2023 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05 февраля 2024 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 августа 2023 годаи постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2023 года отменены в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным уведомления № 1609 от 20.12.2022, дело в отменённой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия; в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении исковые требования были уточнены.

Представитель ООО «Он-Лайн Клиник Плюс» в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель АО «Аэропорт Абакан» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Между АО «Аэропорт Абакан» (арендодателем) и ООО «Он-Лайн Клиник Плюс» (арендатором) заключён договор аренды недвижимого имущества № 86/3/10-12 от 18.10.2012, по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) следующие нежилые помещения: нежилые помещения, общей площадью 332,66 кв.м., расположенные по адресу: <...>, Литера АА1А2АЗ, а именно: № 46 на первом этаже (общей площадью 12,8 кв.м.); № 35, 37, 38, 39, 39а, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 48а, 48б, 49, 56, 57, 57а (площадью 15,06 кв.м.), 61 на втором этаже (общей площадью 319,86 кв.м., обозначенные в приложении №1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (далее - помещения). Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, изложенных в настоящем договоре (пункт 1.1-1.2 договора).

Согласно пункту 1.3. срок действия договора установлен с 18.10.2012 по 17.09.2013 (11 месяцев).

Пунктом 9.1 договора определено, что в случае если за 30 дней до момента окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, этот договор считается продленным на последующие 11 календарных месяцев, при этом количество продлений не ограничено.

В разделе 5 договора сторонами согласованы платежи и расчеты.

Арендная плата за помещения взимается за пользование всей площадью помещений и складывается из: а) основной (постоянной) арендной платы, включающей в себя плату за квадратные метры помещения, за каждый месяц аренды; б) переменной арендной платы, включающей в себя оплату всех потребленных арендатором коммунальных услуг ежемесячно, согласно порядку (приложение № 4). Основная (постоянная) арендная плата за пользование предоставленными помещениями составляет: с 18.10.2012 по 18.12.2012 года в сумме 37 000 рублей в месяц, в том числе НДС; с 19.12.2012 года по 17.09.2013 года в сумме 122 086 рублей 22 копейки в месяц, в том числе НДС. Переменная арендная плата рассчитывается в порядке, по ценам и тарифам, утвержденными энергоснабжающими организациями, на основании постановлений уполномоченных органов по тарифам Республики Хакасия следующим образом: фактический объем потребленной арендатором электроэнергии определяется согласно показаниям приборов учета, фактический объем потребленных арендатором услуг теплоснабжения определятся расчетным путем пропорционально занимаемой арендатором площади; фактический объем потребленных арендатором услуг водоснабжения (водоотведения) определятся расчетным путем, при установке арендатором приборов учета согласно показаниям приборов. Приборы учета устанавливаются и обслуживаются арендатором за свой счет (пункты 5.1-5.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора в стоимость переменной арендной платы не включается образовавшиеся при ведении арендатором хозяйственной деятельности твердые бытовые отходы (ТБО). Образовавшиеся ТБО арендатор хранит (накапливает), вывозит (утилизирует) на полигон ТБО самостоятельно, либо привлекает для этого специализированные организации. Плата за негативное воздействие на окружающую среду осуществляется Арендатором самостоятельно.

Согласно пункту 5.5 договора размер основной (постоянной) арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в размере не менее индекса инфляции с предупреждением об этом арендатора за 15 дней.

Согласно пункту 5.6 договора размер платы за коммунальные услуги (переменная арендная плата) может меняться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения тарифов уполномоченным государственным органом исполнительной власти. Новый размер платы за коммунальные услуги считается действующим с момента введения новых тарифов без внесения изменений и дополнений в настоящий договор.

В соответствии с пунктами 5.7-5.8 договора платежи вносятся арендатором ежемесячно в срок до 20 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя согласно выставленным счетам, счетам-фактурам, актам выполненных работ либо наличными денежными средствами в кассу арендодателя. Арендодатель выставляет к оплате, а арендатор принимает и оплачивает счета с учетом налога на добавленную стоимость.

Актом приёма-передачи от 25.10.2012 подтверждается фактическая передача арендованного имущества арендатору.

Дополнительным соглашением от 31.12.2020 стороны установили стоимость арендной платы на 2021 год (приложение № 1 к дополнительному соглашению).

Уведомлениями № 1576 от 29.12.2021 и № 1609 от 20.12.2022 арендодатель изменил размер постоянной арендной платы на 2022 и 2023 годы, который составил 202 498 руб.13 коп. и 290 224 руб. 56 коп. в месяц, соответственно.

Полагая, что арендодатель неправомерно в одностороннем порядке увеличил арендную плату за 2022 и 2023 годы, ООО «Он-Лайн Клиник Плюс» в рамках настоящего дела обратилось со встречным иском о признании их недействительными и обязании установить размер (основной, постоянной) арендной платы за период с 01.01.2022 по 31.12.2022в размере 406 руб. за 1 кв.м. с НДС, а за период с 01.01.2023 в размере 453 руб. за 1 кв.м.с НДС с проведением перерасчёта с учётом уплаченной арендной платы за указанные периоды.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 августа 2023 года по данному делу в части, не отменённой постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05 февраля 2024 года, установлено согласование сторонами изменения размера (основной, постоянной) арендной платы на 2022 год в соответствии с уведомлением арендодателя № 1576 от 29.12.2021, учитывая, в том числе, подписание арендатором универсальных передаточных документов за указанный период.

При этом арендатор, ссылаясь на недействительность уведомления № 1609от 20.12.2022, указал, что дополнительное соглашение к договору на основании данного уведомления не подписывал и возражал против увеличения арендной платы на 2023 год, представив при этом отчёт № 50/27/01/23 от 30.01.2023 об оценке рыночной стоимости арендной платы, согласно которому рыночная стоимость арендной платы указанного помещения составляет 453 руб. за 1 кв.м. с НДС, то есть 150 695 руб. в месяц.

Арендодатель, возражая против указанных доводов, указал на правомерность пересмотра размера арендной платы на основании пункта 5.5 договора, обосновав резкое увеличение арендной платы представлением в предшествующий период арендатору скидок, при этом представив в качестве экономического обоснования размера арендной платы отчёт № 01-03 от 14.03.2024 об оценке рыночной стоимости арендной платы, согласно которому рыночная стоимость арендной платы указанного помещения составляет 804 руб. за 1 кв.м.с НДС, то есть 267 459 руб. в месяц.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды нежилых помещений, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерациипо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владениеи пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В соответствии со статьёй 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды (пункт 5.5) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату не чаще одного раза в год в размере не менее индекса инфляции.

Уведомлением № 1609 от 20.12.2022 арендодатель изменил размер постоянной арендной платы на 2023 год, который составил 290 224 руб. 56 коп. в месяц.

С учетом положений статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение условий договора представляет собой одностороннюю сделку, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что арендодатель, увеличивая размер арендной платы по сравнению с предыдущим годомв 1,43 раза или на 87 000 руб., не представил достоверных доказательств обоснованности такого изменения ранее согласованной цены.

Представленные сторонами отчёты об оценке рыночной стоимости арендной платы содержат выводы отдельных экспертов, основанные на проведённом ими анализе рынка недвижимости, которые представляют собой их профессиональное мнение по этому вопросу. При этом указанная оценка производилась вне рамок рассмотрения настоящего дела, эксперты не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что в материалах дела были представлены два существенно отличающихсяпо результату заключения внесудебной экспертизы, при этом оба отчёта критиковались противоположной стороной по содержанию и форме, суд предлагал сторонам рассмотреть возможность заявления ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы. Вместес тем, стороны таких ходатайств не заявили.

Однако, при этом в обоих представленных отчётах эксперты определяют рыночную стоимость арендной платы указанного помещения (150 695 руб. в месяц или 267 459 руб.в месяц) ниже размера арендной платы, установленного арендодателем в одностороннем порядке оспариваемым уведомлением (290 224 руб. 56 коп. в месяц).

Указанные выводы экспертов свидетельствуют о необоснованном завышении арендодателем арендной платы.

При этом приведённая ответчиком таблица показателей, определяющих стоимость арендной платы, не опровергает указанные выводы, поскольку не подтверждена документально.

Таким образом, требование истца о признании недействительным уведомления № 1609 от 20.12.2022, которым ответчик в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, следует признать обоснованным.

Вместе с тем, требование истца об установлении с 01.01.2023 размера арендной платы в размере 453 руб. за 1 кв.м. с НДС (150 695 руб. в месяц) с проведением перерасчёта с учётом уплаченной арендной платы за указанный период, удовлетворению не подлежит, поскольку договором не предусмотрена возможность уменьшения размера арендной платы арендатором. При этом истец не подтвердил экономическую обоснованность снижения согласованного сторонами размера арендной платы в 1,34 раза или на 51 803 руб. 13 коп.по сравнению с предыдущим годом. Дефляция в указанный период не наблюдалась.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Государственная пошлина по иску составляет 6 000 руб. При предъявлении иска истцом платежным поручением от 16.02.2023 № 41 уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из сути и неимущественного характера заявленных требованийи результатов рассмотрения дела, государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 102, 104, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Хакасия



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление акционерного общества «Аэропорт Абакан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 1609 от 20.12.2022 об изменении арендной платы с 01.01.2023, устанавливающее арендную плату (основную, постоянную)за арендуемые нежилые помещения в главном корпусе (332,66 кв.м.) в месяц 290 224 руб.56 коп. с НДС 20% (стоимость 1 кв.м. в месяц – 872 руб. 44 коп.).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. Взыскать с акционерного общества «Аэропорт Абакан» (ИНН <***>,ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Он-Лайн Клиник Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 (шесть тысяч) руб. возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, уплаченной платёжным поручением № 41 от 16.02.2023.


Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятияв Третий арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья В.О. Кушнир