Решение от 23 июля 2018 г. по делу № А17-3105/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-3105/2018
23 июля 2018 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения оглашена 16 июля 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 июля 2018 года.


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» (ОГРН <***> Ивановская обл. г. Тейково)

к обществу с ограниченной ответственностью «Домком» (ОГРН <***> Ивановская обл. г. Тейково)

об обязании ответчика освободить занимаемые помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.11.2017,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.04.2018, ФИО3 по доверенности от 28.04.2018.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тепловик» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Домком» о выселении арендатора из нежилого занимаемого помещения по адресу г. Тейково Ивановская область ул. Молодежная д. 22.

Исковые требования основаны на положениях ст.ст. 610, 450.1, ч. 2 ст. 452, 655 ГК РФ, мотивированы тем, что, договор аренды от 20.12.2016, на основании которого ответчик занимал указанное помещение, прекращен в связи с отказом истца от договора письмом от 02.02.2018, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия помещения. При этом ответчик помещение не освобождает, препятствует представителям ООО «Тепловик» в доступе к своему имуществу.

Определением суда от 23.04.2018 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 29.05.2018.

Протокольным определением от 29.05.2018 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 16.07.2018.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым ООО «Домком» возражает в удовлетворении исковых требований ООО «Тепловик» об освобождении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>. В обоснование возражений ответчик указал, что срок действия договора аренды от 20.12.2016 с учетом дополнительного соглашения установлен до 30.09.2018. 14.08.2017 МУП «Тепловик» реорганизован в ООО «Тепловик». Довод Истца о том, что Ответчик препятствует представителям ООО «Тепловик» в доступе к своему имуществу считают несостоятельным. Факты, подтверждающие нарушение п. 2.2.10 договора аренды, не представлены. В соответствии с пунктом 5.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды с обязательным письменным уведомлением Арендатора о предстоящем расторжении договора. Однако основания, сроки и порядок одностороннего отказа в договоре не определены. 02.02.2018 Истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора аренды и освобождении арендуемых помещений 26.02.2018 и соглашение о расторжении договора аренды с указанием иного срока - 05.03.2018. Расторжение договора и отказ от договора регулируются разными нормами закона. Считают, что данную претензию нельзя рассматривать как надлежащее уведомление об отказе от договора. Таким образом, считают, что досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, в связи с чем договор аренды нежилого здания от 20.12.2016 в настоящее время действует. ООО «Домком» является добросовестным арендатором: помещения, указанные в договоре, используются исключительно для уставной деятельности ООО «Домком»; условия договора аренды соблюдаются в полном объеме; ООО «Домком» осуществляет капитальный ремонт арендуемого имущества, согласованного как со стороны Арендатора, так и со стороны Арендодателя, в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 21.12.2016 к договору аренды. ООО «Домком» осуществляет деятельность по управлению 56 многоквартирных жилых домов в мкр. Красные Сосенки г. Тейково. Расторжение договора аренды повлечет нарушение деятельности общества, что негативно скажется на оказании жилищно - коммунальных услуг населению мкр. Красные Сосенки г. Тейково.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что ноября 2017 года истец занимается обслуживанием котельных, в связи с чем у него значительно увеличился штат работников. Для размещения сотрудников истцу необходима дополнительная площадь, которая у него имеется и в настоящий момент находится в аренде у ответчика. Условия спорного договора позволяют истцу отказаться от договора в одностороннем порядке, что и было им сделано путем направления ответчику письма от 02.02.2018. Иные помещения в здании по адресу г. Тейково Ивановская область ул. Молодежная д. 22 не могут быть использованы истцом, поскольку находятся в пользовании у военной комендатуры и полиции.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между МУП «Тепловик» (арендодатель) на основании распоряжения КУМИ администрации г.о. Тейково Ивановской области и ООО «Домком» (арендатор) 20.12.2016 заключен договор аренды нежилого здания, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение помещения №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11 первого этажа нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тейково, Ивановская область, ул. Молодежная, д.22, общей площадью 180,0 кв.м.

На момент заключения настоящего Договора Имущество, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения, не заложено или арестовано, не обременено правами третьих лиц (п. 1.1).

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.о. Тейково Ивановской области от 16.11.2016 № 142 МУП «Тепловик» переданы права арендодателя и ссудодателя в отношении нежилого здания по адресу: г. Тейково, Ивановская область, ул. Молодежная, д.22.

МУП «Тепловик» реорганизовано в ООО «Тепловик» путем преобразования (решение городской Думы городского округа Тейково от 28.04.2017 № 37, выписка из ЕГРЮЛ от 13.04.2018).

Впоследствии ООО «Тепловик» зарегистрировано право собственности в отношении спорного здания (выписка из ЕГРН от 03.10.2017).

Передача Имущества оформляется актом приема-передачи (Приложение № 1), который составляется и подписывается Сторонами в 2-х экземплярах (по одному для каждой из сторон): один экземпляр - Арендодателю, второй экземпляр - Арендатору, и является его неотъемлемой частью. При отсутствии акта приема-передачи настоящий Договор считается незаключенным (п. 1.2).

Арендодатель обязуется передать Арендатору Имущество по акту приема-передачи (Приложение № 1) (п. 2.1.1).

01.12.2016 по акту приема передачи арендодатель передал, а арендатор принял следующее имущество: помещения №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11 первого этажа нежилого здания.

Арендатор обязуется Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование Имуществом (п. 2.2.3).

Согласно разделу 3 договора ежемесячный размер арендной платы: С 01.12.16 г. по 31.12.16 г.- 31 500 (Тридцать одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп., НДС не облагается; С 01.01.17г. по 31.10.17 г.- 31 500 (Тридцать одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп., в т.ч. НДС 18%.

Стороны договорились о проведении независимой оценки стоимости арендной платы. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) (п. 3.1).

По разделу 5 все вносимые какой-либо из Сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего Договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями (кроме условий по п.5.3) (п. 5.1).

По одностороннему требованию Арендодателя или Арендатора настоящий Договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации Сторон, аварийного состояния арендуемого Имущества, постановки его на капитальный ремонт, а также в случаях существенного нарушения Арендатором условий договора (п. 5.2)

Договор аренды подлежит досрочному расторжению, в следующих случаях, признаваемых Сторонами существенными нарушениями условий Договора:при использовании арендованного имущества (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в п. 1.1 Договора (п. 5.3).

Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора с обязательным письменным уведомлением Арендатора о предстоящем расторжении договора.

Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (п. 5.4).

В соответствии с разделом 7 настоящий Договор действует до «31» октября 2017 года и распространяется на правоотношения, возникшие с «01» декабря 2016 года (п. 7.1).

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 02.10.2017 п. 7.1 договора изложен в следующей редакции: Настоящий договор действует до «30» сентября 2018 года и распространяется на правоотношения возникшие с «01» ноября 2017 г.

Расторжение настоящего Договора может иметь место по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации или настоящим договором (п. 7.3).

Сторона, требующая досрочного расторжения Договора в одностороннем порядке, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до заявленной даты расторжения Договора (п. 7.4).

Письмом от 02.02.2018 в адрес ООО «Домком» истец на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды от 20.12.2016 заявил об отказе от исполнения договора аренды и его расторжении, а также потребовал освободить занимаемые помещения. Указанное письмо получено арендатором 02.02.2018.

Письмом от 08.02.2018 общество «Домком» заявило о незаконности указанного требования о расторжении договора.

07.03.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 06.03.2018 № 102 с требованием немедленного выселения арендатора из арендованных помещений. Претензия получена ответчиком 14.03.2018, однако ответа на претензию не поступало.

Нарушение ответчиком обязанности по возврату арендуемого помещения в указанный в уведомлении от 02.02.2018 срок послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности исковых требований истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из содержания договора аренды от 20.12.2016 и акта приема-передачи от 01.12.2016, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду помещений.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.4 заключенного сторонами договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств.

Сторона, требующая досрочного расторжения Договора в одностороннем порядке, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до заявленной даты расторжения Договора (п. 7.4).

Уведомлением N 42 от 02.02.2018 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды с 26.02.2018.

Данное уведомление получено ответчиком 02.02.2018 вх.№ 26, что подтверждается отметкой ООО «Домком» на уведомлении.

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем соблюден.

Кроме того, претензией от 06.03.2018 № 102 истец еще раз предложил ответчику возвратить арендованное имущество, указав срок выселения до 05.03.2018.

Таким образом, договор аренды спорного помещения считается расторгнутым с 03.03.2018, то есть по истечении месяца с момента направления и вручения уведомления (02.02.2018).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Доводы ответчика о том, что истец заявил отказ от договора, злоупотребляя своими правами вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ документально не подтверждены. Договор аренды от 20.12.2016 подписан сторонами без разногласий, документов, свидетельствующих об оспаривании договора в материалы дела не представлено. Отказ от договора заявлен истцом 02.02.2018, при этом ответчик в судебном заседании пояснил, что в настоящий момент он занимает арендованное у истца помещение и другого помещения для переезда не имеет, ведет переговоры с контрагентами по поиску помещения.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой выселение ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением ООО "Тепловик", выраженном в письме 02.02.2018 № 42, которое было получено ООО "Домком".

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется в силу следующего.

Истец однозначно в письменной форме выразил свою волю на фактический отказ от договора аренды (уведомление от 02.02.2018 № 42; претензия от 06.03.2018 № 102).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (акт приема-передачи помещений от 01.12.2016 к договору от 20.12.2016 подписаны сторонами без разногласий).

Спорный объект аренды относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю в том состоянии, в котором он (объект) был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, должен быть подтвержден передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что имущество истцу не передано, находится в пользовании ответчика.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с отказом истца от договора аренды от 20.12.2016 и прекращением в связи с указанным арендных отношений между сторонами оснований удерживать спорное помещение у ответчика не имеется.

Доказательств возврата помещения истцу в материалы дела не представлено.

Требование истца освободить помещения №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11 первого этажа нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тейково, Ивановская область, ул. Молодежная, д.22, общей площадью 180,0 кв.м., и передать по акту приема-передачи, обосновано и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Домком» освободить нежилые помещения №1,№2,№3,№4,№5,№6,№7,№8,№9,№10,№11 общей площадью 180 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: <...>, передав их по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Тепловик».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домком» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья Е.И. Демидовская