Решение от 7 октября 2022 г. по делу № А40-101622/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-101622/22-1-596
г. Москва
07 октября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "НЕПТУН" (109559, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЮБЛИНО ВН.ТЕР.Г., СОВХОЗНАЯ УЛ., Д. 20, ЭТАЖ 1, ПОМ. I, ОГРН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:004012:8793 общей площадью 639,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> д 20

третье лицо: ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (199034, РОССИЯ, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7 ВН.ТЕР.Г., ФИО2 ПР-КТ, Д. 18, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 2 ЧАСТЬ ПОМЕЩ. 48-Н КАБИНЕТ 206, ОГРН: <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО3 по дов. от 11.05.22, от ответчика – ФИО4 по дов. от 05.09.22, эксперта ФИО5

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 11.05.2017 №00-00170/17 , обратился к ответчику 03.03.2022 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:004012:8793 общей площадью 639,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> д 20, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком письмом от 28.04.22 №33-5-20905/22-(0)-5 направлен истцу проект договора купли-продажи по цене 102997000 руб., определенной Отчетом об оценке от 13.04.22 №М127-725-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющим экспертное заключение от 15.04.22 №33/529-22.

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «Оценка и право», которым составлен Отчет №ОО22Н-29, согласно которому рыночная стоимость объекта на 03.03.22 составила 38798403 руб.

Истец 04.05.22 представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил письмом от 06.05.22 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта.

Извещенное третье лицо в судебное заседание не явилось.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 03.03.22 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом от 28.04.22 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент 04.05.22 и отклонены Департаментом 06.05.22.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА" (117292, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ИВАНА БАБУШКИНА, ДОМ 23, КОРПУС 3, ПОМ/КОМ IIA/2, ПОДВАЛ, ОГРН: <***>); к участию в деле в качестве эксперта привлечен ФИО5.

Эксперту заданы следующие вопросы:

Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М127-725-П/2022 от 13.04.22, выполненный ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС"?

В случае установления нарушений, повлекших необоснованное завышение стоимости объекта, эксперту подлежит ответить на вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:04:004012:8793, общей площадью 639,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 03.03.2022?

Судом получено экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО5, согласно которому Отчет № М127-725-П/2022 от 13.04.22 в целом соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, однако допущены нарушения методологии оценки, которые повлекли необоснованное завышение стоимости объекта.

Эксперт при рассмотрении дела пояснил, что оценщик, привлеченный Департаментом, необоснованно оценивал объект как торговый, однако объект оценки относится к помещениям свободного назначения с торговым потенциалом, о чем свидетельствует документы БТИ и назначение объекта по договору аренды. Экспертом даны пояснения по допущенным оценщиком Департамента нарушениям, отраженным, в частности, на стр. 9-10 экспертного заключения.

Судебным экспертом цена объекта определена в размере 38540000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Третьим лицом выводы судебного эксперта не оспорены. Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом, с учетом ответов и пояснений эксперта, не установлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

С учетом того, что судебная экспертиза установила стоимость имущества, меньшую, чем было предложено истцом в протоколе разногласий, расходы по госпошлине и экспертизе относятся на ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110, 167-171,173,179 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:004012:8793 общей площадью 639,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> д 20.

Договор считать заключенным с момента вступления решения в законную силу на условиях проекта договора № 59-7706 от 26.04.22, направленного Департаментом городского имущества города Москвы (продавцом) покупателю (ООО «Нептун») письмом от 28.04.22 №33-5-20905/22-(0)-5, за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4., которые изложить в следующей редакции.

«3.1. Цена объекта составляет 38540000 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п.3.1 договора) пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 458809 руб. 52 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, а в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "НЕПТУН" 36000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова