Решение от 18 августа 2025 г. по делу № А40-188112/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-188112/24-23-1364
19 августа 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Б.ДОРОГОМИЛОВСКАЯ 9К2»

о признании договора аренды от 17.06.2013 № М-07-042027 земельного участка площадью 3 740 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0007002:21 по адресу: <...> прекратившим свое действие,

по встречному иску ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Б.ДОРОГОМИЛОВСКАЯ 9К2»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о сохранении правоотношений, предусмотренных договором аренды № М-07-042027 от 17.06.2013, в его первоначальной редакции,

третьи лица – Правительство Москвы, ПАО СБЕРБАНК,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024г.);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 05.11.2024г.);

от третьих лиц: от Правительства Москвы – ФИО1 (доверенность от 30.09.2024г.), от ПАО СБЕРБАНК – ФИО3 (доверенность от 27.03.2025г.),

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Б.ДОРОГОМИЛОВСКАЯ 9К2» (далее – ответчик) о признании договора аренды от 17.06.2013 № М-07-042027 земельного участка площадью 3 740 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0007002:21 по адресу: <...> прекратившим свое действие.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Б.ДОРОГОМИЛОВСКАЯ 9К2» к Департаменту городского имущества города Москвы о сохранении правоотношений, предусмотренных договором аренды № М-07-042027 от 17.06.2013, в его первоначальной редакции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ПАО СБЕРБАНК.

Представитель истца и третьего лица, Правительство Москвы, поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва на встречный иск.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал встречные исковые требования по доводам встречного иска.

Представитель третьего лица, ПАО СБЕРБАНК, изложил позицию по спору.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ООО «Старлим» (арендатор) заключен договор аренды № М-07-042027 от 17.06.2013 земельного участка площадью 3 740 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0007002:21 по адресу: <...>.

Согласно п. 1.1 договора, земельный участок предоставлен для эксплуатации административно-офисного здания.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия до 24.04.2062, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой в отношении земельного участка также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО СБЕРБАНК.

Согласно п. 1.5 договора, на участке расположено здание общей площадью 1 326,5 кв.м. по адресу: <...>.

На основании дополнительного соглашения от 01.10.2021 права и обязанности арендатора перешли к ответчику с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание с 13.09.2021.

Разрешенное использование земельного участка по условиям дополнительного соглашения установлено в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 4.10 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2021, арендатор может использовать земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

Дополнительным соглашением от 15.12.2021 пункт 1.1 договора изложен в редакции, позволяющей использование земельного участка для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с ГПЗУ от 06.04.2021 № РФ-77-4-53-3-18-2021-1621 и изменен срок действия договора до 10.12.2027.

Согласно п. 4.15 договора, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 3 740 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» (в редакции постановления Правительства Москвы от 29.05.2024 № 1168-ПП) указанный земельный участок расположен в территориальной зоне с нулевыми показателями и основным видом разрешенного использования является благоустройство территории (12.0.2).

В таком случае осуществление на земельной участке строительства, как это предусмотрено п. 1.1 договора, после издания указанного постановления невозможно.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы в отношении земельных участков, расположенных в границах указанного субъекта, если законом указанного субъекта не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы.

В соответствии с п. 1 положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-П в городе Москве таким органом исполнительной власти является истец.

Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 15.10.2024 по делу № 3а-3436/2024 отказано в признании недействующим постановления Правительства Москвы от 29.05.2024 № 1168-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28.03.2017».

Как следует из указанного решения, нормативный правовой акт соответствует требованиям законодательства, имеющего большую юридическую силу, принят уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2024 по делу № А40-157378/20242 отказано в признании недействительным распоряжения Москомархитектуры от 23.04.2024 № 835 «О подготовке проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки в отношении территории по адресу ЗАО, Дорогомилово, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 9, корп. 2».

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истцом представлены доказательства невозможности осуществления строительства на земельном участке, продолжение действия договора аренды земельного участка, предоставленного для таких целей, после издания указанного нормативного правового акта невозможно.

Согласно п. 3 ст. 417 ГК РФ, в случае признания недействительным либо отмены в установленном порядке акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1 настоящей статьи) обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.

При рассмотрении дела судом установлено наличие судебных актов, которыми отказано в признании недействующим нормативного правового акта и в признании недействительным распоряжения о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ, правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Следовательно, изменение ПЗЗ не находилось в ведении сторон договора.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в материалы дела представлены доказательства прекращения действие договора аренды земельного участка на основании ст.ст. 416, 417 ГК РФ, распоряжение которым осуществляется городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы, в связи с чем, первоначально заявленные требования подлежат удовлетворению.

Поскольку судом при рассмотрении дела установлен факт прекращения действия договора аренды, изменение прекращенного обязательства противоречит положениям ст.ст. 407, 425, 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, доводы встречного иска о наличии зарегистрированного права собственности на здание согласно представленной выписке из ЕГРН могут являться основанием заключения договора аренды земельного участка, предусматривающего использование участка для эксплуатации здания, а не изменение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции), поскольку порядок заключения таких договоров различен.

При таких обстоятельствах, оснований удовлетворения встречного иска судом не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика по первоначальному иску.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 309, 310, 407, 416, 417, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 39.20, 46 ЗКРФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначально заявленные требования удовлетворить.

Признать договор аренды от 17.06.2013 № М-07-042027 земельного участка площадью 3 740 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0007002:21 по адресу: <...> прекратившим свое действие.

В удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Б.ДОРОГОМИЛОВСКАЯ 9К2» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин