Решение от 9 февраля 2017 г. по делу № А67-5202/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67-5202/2016

09.02.2017

Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2017.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М. В. Пирогова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Кукарцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному исковому заявлению ООО «Легион-Томск» ИНН <***> ОГРН <***>

к ООО «Вымпел-98» ИНН <***> ОГРН <***>

о государственной регистрации перехода права собственности,

и встречному исковому заявлению ООО «Вымпел-98» ИНН <***> ОГРН <***>

к ООО «Легион-Томск» ИНН <***> ОГРН <***>

о признании сделки недействительной,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ИНН <***> ОГРН <***>, ФИО1,

ФИО2

при участии в заседании:

от ООО «Легион-Томск» – ФИО3 по доверенности от 11.04.2015,

от ООО «Вымпел-98» – ФИО4 по доверенности от 29.08.2016г., ФИО1, директора,

от третьих лиц - ФИО1,

от других третьих лиц – не явились (извещены).

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Легион-Томск» обратилось в суд с иском к ООО «Вымпел-98» о государственной регистрации перехода права собственности, на сооружение – открытый склад с подкрановыми путями, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, площадь 5 589, 6 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 70:21:0100004:3787; и о регистрации права собственности на сооружение – железнодорожные пути, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 45 м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, строен. 1, кадастровый номер: 70:21:0100004:3784.

В обоснование требований истец сослался на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости (л.д. 5-7, т. 1).

ООО «Вымпел-98» в отзыве на первоначальный иск требования ООО «Легион-Томск» не признало, в иске просило отказать (л.д. 85-88, т. 1).

При принятии иска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области).

В отзыве на иск данное третье лицо обстоятельства, на которые истец сослался в иске не оспорило, указало, что обоснованно приостановило государственную регистрацию прав на спорные сооружения ввиду отсутствия заявления ООО «Вымпел-98» о государственной регистрации перехода права (л.д. 30-32, т. 1).

По ходатайству ООО «Вымпел-98», изложенному в отзыве, определением от 12.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены ФИО1, ФИО2 (л.д. 145-146, т. 1).

ФИО2 в отзыве на иск (л.д. 58-59, т. 2) требования по первоначальному иску поддержал.

22.09.2016 ООО «Вымпел-98» представило встречный иск к ООО «Легион-Томск» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, заключенного между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Томск» (л.д. 7-12, т. 2).

В обоснование требований по встречному иску ООО «Вымпел-98» указало, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 как сделка должен был явиться результатом переговоров сторон, исполнения взаимных обязательств, а также заключенных предварительного договора купли-продажи от 30.12.2013, договора поручительства от 30.12.2013. Однако в 2016 г. стороны договорились о новой сделке купли-продажи двух объектов – спорных сооружений по общей цене 13 500 000 руб. путем подписания трех документов: спорного договора, дополнительного соглашения к нему, акта-приема-передачи имущества. Отказ ООО «Вымпел-98» от регистрации перехода права обусловлен непередачей представителем ООО «Легион-Томск» представителю ООО «Вымпел-98» подписанных документов по новой сделке, документы на регистрацию согласно встречному иску представлены представителем ООО «Легион-Томск» путем злоупотребления правом, поскольку у него на руках были все подписанные продавцом - ООО «Вымпел-98» документы, при этом документы на регистрацию перехода права представлены не в полном объеме, что исказило договоренность сторон о цене сделки. По представленному договору цена объектов составила 3 500 000 руб.

ООО «Легион-Томск» в отзыве на встречный иск требования ООО «Вымпел-98» не признало (л.д. 108-109, т. 2).

Определением арбитражного суда от 14.12.2016 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству ООО «Вымпел-98» судебной оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО5 (ООО "Оценка недвижимости", <...>).

19.01.2017 в материалы дела представлено экспертное заключение от 18.01.2016 № 17А/17 по делу (л.д. 41-73, т. 4).

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФИО2 в заседание суда не явились.

О времени и месте судебного заседания указанные третьи лица в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, дело рассматривается в отсутствие их представителей (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель ООО «Легион-Томск» в заседании требования по первоначальному иску поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ООО «Вымпел-98» настаивал на удовлетворении встречного иска, против первоначального возражал.

ФИО1 поддержал позицию ООО «Вымпел-98» по делу.

Заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, встречный иск – обоснованным по следующим основаниям.

Обращаясь с первоначальным иском, ООО «Легион-Томск» сослалось на следующие обстоятельства.

ООО «Легион-Томск» указало, что между ООО «Вымпел-98» (продавцом) и ООО «Легион-Томск» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 (далее – договор, л.д. 11, т. 1).

Согласно условиям указанного договора продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (п. 1.1. договора): 1) открытый склад с подкрановыми путями, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, площадь 5 589,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 70:21:0100004:3787, право собственности продавца на данное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2015, выданным Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, запись о государственной регистрации права 70-70/001-70/001/112/2015-6854/1 (п. 1.1.1. договора, л.д. 135, т. 1); 2) железнодорожные пути, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 45 м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, строен.1, кадастровый номер: 70:21:0100004:3784, право собственности продавца на данное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2015 выданным Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, запись о государственной регистрации права № 70-70/001/ 112/2015-6864/1 (п. 1.1.2. договора, л.д. 134, т. 1) (далее – недвижимое имущество).

Право собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. договора, возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя в Управлении Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (п. 1.4. договора).

Согласно п. 2.1. договора цена недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 3 500 000 руб. При этом цена недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1.1. договора, составляет 3 000 000 руб.; цена недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1.2. договора, составляет 500 000 руб.

Согласно п. 2.2. договора к моменту заключения договора покупатель уплатил продавцу часть цены договора в размере 3 000 000 платежными поручениями от 30.12.2013 № 629 на сумму 2 000 000 руб., от 17.01.2014 № 30 на сумму 1 000 000 руб. (л.д. 13, 14, т. 1).

Оставшуюся сумму в размере 500 000 руб. покупатель уплачивает продавцу не позднее 31.12.2016 (п. 2.2. договора) путём безналичного перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца, указанный в пятом разделе договора (п. 2.3. договора).

В цену недвижимого имущества цена земельного участка не входит. Покупатель самостоятельно, за свой счет оформляет право на земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора (п. 2.4. договора).

С момента передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора покупателю и до момента полной оплаты покупателем цены недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2.2. договора, недвижимое имущество, указанного в п. 1.1. договора, находится в залоге у продавца (п. 2.5. договора).

Договор вступает в силу после его подписания обеими сторонами (п. 3.1. договора)

О передаче недвижимого имущества сторонами подписан акт приема-передачи от 19.04.2016 (п. 1.3. договора) (л.д. 12, т. 1).

ООО «Легион-Томск» в первоначальном иске указал, что ООО «Легион-Томск», ООО «Вымпел-98» 19.05.2016 обеспечили явку своих представителей в Отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г. Томск для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору. Комплекты необходимых документов для регистрации перехода права собственности были сданы представителями ООО «Легион-Томск» и ООО «Вымпел-98» по каждому из объектов недвижимого имущества 19.05.2016 в 14 часов 42 минуты и в 14 часов 51 минуту, в подтверждение чего ООО «Легион-Томск» представило опись документов, принятых для оказания государственных услуг № 70/001/040/2016-4874 и опись документов, принятых для оказания государственных услуг № 70/001/040/2016-4875 (л.д. 15, 16, т. 1).

При этом согласно тексту иска представитель ООО «Вымпел-98» директор ФИО1 отказался подписать заявления о государственной регистрации перехода права собственности на два объекта недвижимого имущества ответчика и без объяснения причин покинул пункт приема документов.

ООО «Легион-Томск» указало, что 23.05.2016 им ООО «Вымпел-98» (ответчику по первоначальному иску) была вручена претензия с предложением урегулировать сложившуюся спорную ситуацию в досудебном порядке и приобщить к материалам регистрационных дел заявления ООО «Вымпел-98» о государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 17, т. 1).

ООО «Вымпел-98» на данную претензию представил письмо от 24.05.2016 исх. № 16 (л.д. 18-19, т. 1), где указало, что договор является незаключенным, поскольку ООО «Вымпел-98» со своей стороны подписало договор купли-продажи недвижимого имущества, дополнительное соглашение к данному договору, и акт приема-передачи к договору на иных условиях.

Согласно тексту данного письма цена вышеуказанного недвижимого имущества, составляет 13 500 000 руб. При этом цена открытого склада с подкрановыми путями составляет 12 000 000 руб., цена железнодорожных путей составляет 1 500 000 руб. Цена недвижимого имущества оплачивается покупателем продавцу в рассрочку, в сроки предусмотренные в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимого имущества.

В письме указано, что стороны 19.05.2016 должны были сдать в Управление Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области все вышеперечисленные документы для регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество к ООО «Легион-Т», однако документы сданы не были, так как не были подписаны со стороны ООО «Легион-Томск».

В письме ООО «Вымпел-98» указало, что все экземпляры указанных договора купли-продажи, дополнительного оглашения к нему и акта приема-передачи находятся у ООО «Легион-Томск», подписанные экземпляры ООО «Вымпел-98» так и не получило от ООО «Легион-Т». Так как ООО «Вымпел-98» не получило от ООО «Легион-Т» подписанные договор купли-продажи, дополнительное оглашение к нему и акт приема-передачи, содержащие вышеперечисленные условия (т.е. акцепт на оферту не получен), письмом от 24.05.2016 исх. № 16 ООО «Вымпел-98» уведомило ООО «Легион-Томск», что договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в силу статей 432-433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.

Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области уведомлениями от 02.06.2016 за номерами 70/001/040/2016-4874 и 70/001/040/2016-4875 уведомило ООО «Легион-Томск» о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 19.04.2016 в связи с отсутствием заявлений ООО «Вымпел-98» (л.д.20-23 т.1).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Легион-Томск» обратилось с первоначальным иском в арбитражный суд.

Возражая против первоначального иска ООО «Вымпел-98» в отзыве (л.д. 85-88, т. 1) и встречном иске (л.д. 7-12, т. 2) сослалось на следующие обстоятельства.

ООО «Вымпел-98» указало, что переговоры по сделке по отчуждению ООО «Вымпел-98» 1/2 доли в принадлежащем ООО «Вымпел-98» имуществе по адресу: <...>, велись сторонами - ООО «Вымпел-98» (продавцом) и ООО «Легион-Томск» (покупателем) уже в 2013 г., с учетом чего сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 13.12.2013 (91-93, т. 1, л.д. 13-15, т. 2) в отношении недвижимого имущества по адресу: <...> и стр. 3: половина (1/2) сооружения: открытый склад с подкрановыми путями; сооружение выполнено из железобетонных плит, уложенных на спланированную гравийно-песчаную основу, на которой смонтированы подкрановые пути длиной 100 м, половина (1/2) линейного сооружения: железнодорожные пути; сооружение состоит из металлических рельс, укрепленных на шпалах в количестве 474 шт., уложенных на специально спланированном для этого земельном участке; длина железнодорожных путей 156 м, длина шпал – 2,75 м и образуемый под сооружениями земельный участок (п.п. 1.1. предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013).

Согласно п.1.2 данного договора продавец на себя принимал обязательство не позднее 01.06.2014 произвести раздел указанных объектов на две половины с постановкой на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов, а также образовать и оформить в собственность земельный участок под объектами в соответствии с согласованными границами.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013 (п.п. 2.1., 2.2. договора) покупная цена (цена договора) составила 3 500 000 руб., в течение двух банковских дней с даты подписания предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013 покупатель обязуется уплатить продавцу задаток в размере 2 000 000 руб., 1 000 000 руб. в срок до 18.01.2014, оставшуюся сумму – 500 000 руб. покупатель уплачивает продавцу не позднее 31.12.2016.

Также был заключен договор поручительства от 13.12.2013 к предварительному договору купли-продажи между руководителем ООО «Вымпел-98» как физическим лицом ФИО1 (кредитором) и руководителем ООО «Легион-Томск» как физическим лицом ФИО2 (поручителем) (л.д. 18-19, т. 2) согласно которому поручитель обязуется отвечать перед кредитором за обязательства ООО «Легион-Томск» (покупателя) перед ООО «Вымпел-98» (продавцом), возникших из предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013, а также по обязательствам, которые возникнут в будущем из основного договора купли-продажи, предметом которого будет являться указанное в п.п. 1.1., 1.2. предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество.

В договоре поручительства от 30.12.2013 сторонами согласовано, что недвижимость, подлежащую купле-продаже по основному договору, покупатель обязуется выкупить и оплатить продавцу покупную цену (цену договора) за стоимость равную 3 500 000 руб. Ответственность поручителя перед кредитором составляет 11 500 000 руб. (п. 2.1. договора поручительства).

Согласно п. 2.2. договора поручительства поручителю известно о порядке оплаты согласно п.п. 2.1., 2.2. договора купли-продажи от 13.12.2013. Поручитель уплачивает кредитору денежные средства в сумме 11 500 000 руб. в следующем порядке: в течение месяца с даты заключения основного договора между продавцом и покупателем поручитель уплачивает кредитору по 383 500 руб. ежемесячно наличными денежными средствами до полного погашения суммы ответственности поручителя но не позднее 31.12.2016.

Впоследствии ООО «Вымпел-98» были приняты решения собственника от 28.09.2015 (л.д. 94-95, т. 1) о разделе каждого объекта недвижимого имущества, указанного в п.п. 1.1., 1.2. предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013 (железнодорожные пути, открытый склад с подкрановыми путями кадастровый номер 70:21:0100004:3222) на два самостоятельных объекта, вследствие чего возникли следующие объекты недвижимости: открытый склад с подкрановыми путями кадастровый номер 70:21:01000004:3786, открытый склад с подкрановыми путями кадастровый номер 70:21:01000004:3787 (л.д. 135, т. 1), железнодорожные пути кадастровый номер 70:21:0100004:3784 (л.д. 134, т. 1), железнодорожные пути кадастровый номер 70:21:0100004:3785.

ООО «Вымпел-98» указало, что в 2016 г. сторон договорились о заключении сделки купли-продажи двух объектов, определив их стоимость в следующем порядке: открытый склад с подкрановыми путями, кадастровый номер: 70:21:0100004:3787 - 12 000 000 руб., железнодорожные пути, кадастровый номер: 70:21:0100004:3784 - 1 500 000 руб. путем подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 (л.д. 11, т. 1), дополнительного соглашения к нему (л.д. 77-78, т. 1), акта приема-передачи от 19.04.2016 (л.д. 12, т. 1).

Согласно представленному в дело ООО «Вымпел-98» и подписанному с его стороны дополнительному соглашению к договору купли-продажи недвижимого имущества (даты не указаны) ООО «Вымпел-98» в лице директора ФИО1 (продавец) и ООО «Легион-Томск» в лице генерального директора ФИО2 (покупателя) договорились изменить п. 2.1. договора, изложить его в следующей редакции: цена недвижимого имущества, указанного в пп. 1.1. настоящего договора, составляет 12 000 000 руб., цена недвижимого имущества, указанного в пп. 1.1.2. договора составляет 1 500 000 руб. Цена, указанная в настоящем пункте договора является окончательной, согласованной обеими сторонами и не подлежит изменению в дальнейшем ни при каких обстоятельствах.

Согласно позиции ООО «Вымпел-98» условия предварительного договора купли-продажи от 30.12.2013 и договора поручительства от 30.12.2013 свидетельствуют о договоренности сторон по формированию общей стоимости продаваемого недвижимого имущества - 15 000 000 руб. (3 500 000 руб.+11 500 000 руб.).

Но поскольку предусмотренная в п. 1.2. предварительного договора купли-продажи от 30.12.2013 обязанность ООО «Вымпел-98» (продавца) образовать и оформить в собственность земельный участок под недвижимым имуществом в соответствии с предварительно согласованными границами исполнена не была, стоимость объектов снижена сторонами по сравнению с договоренностями 2013 г. на 1 500 000 руб. (то есть с 15 000 000 руб. до 13 500 000 руб., согласно условий дополнительного соглашения: 12 000 000 руб. + 1 500 000 руб.).

ООО «Вымпел-98» в дело представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...>; <...>, строен. 1 от 01.04.2016 № 546-А/2016 (л.д. 23-28, т. 2, л.д. 77-153, т. 3), ссылаясь на который указал, что рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 на 01.04.2016 составляла соответственно: открытый склад с подкрановыми путями, кадастровый номер: 70:21:0100004:3787 - 13 960 000 руб., железнодорожные пути, кадастровый номер: 70:21:0100004:3784 - 710 000 руб. (л.д. 132, т. 3).

ООО «Вымпел-98» указало, что по просьбе ООО «Легион-Томск» порядок расчетов за недвижимое имущество был изложен сторонами сделки в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимого имущества, в котором содержится обязательство покупателя до 31.03.2018 уплатить сумму 10 500 000 рублей - оставшуюся цену переданного покупателю недвижимого имущества, исходя из определенной сторонами цены объектов недвижимости: открытый склад с подкрановыми путями, кадастровый номер: 70:21:0100004:3787 - 12 000 000 руб., железнодорожные пути, кадастровый номер: 70:21:0100004:3784 - 1 500 000 руб.

Сумму в размере 10 500 000 руб. покупатель согласно п. 2 дополнительного соглашения, п. 2.2. договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения уплачивает ежемесячными платежами в размере 437 500 руб. в срок до 31.03.2018.

Представленное в дело дополнительное соглашение к договору купли-продажи (л.д. 77-78, т. 1) подписано со стороны ООО «Вымпел-98» директором ФИО1 и заверено печатью общества. Со стороны ООО «Легион-Томск» дополнительное соглашение не подписано.

ООО «Вымпел-98» во встречном иске указало, что подготовленные и согласованные сторонами Договор купли-продажи недвижимого имущества, дополнительное соглашения к нему, акт приема-передачи, были подписаны со стороны ООО «Вымпел-98» (продавца), удостоверены печатью и в оформленном виде переданы для подписания ООО «Легион-Томск» (покупателю).

Также согласно доводам ООО «Вымпел-98» стороны договорились, что подписанные и удостоверенные печатью покупателя документы, включая договор купли-продажи недвижимого имущества, дополнительное соглашение к договору, акт приема-передачи, покупатель передаст продавцу непосредственно перед тем, как стороны 19.05.2016 сдадут документы в отдел ОГКУ «ТО МФЦ» на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты. Однако при встрече 19.05.2016 в отделе ОГКУ «ТО МФЦ» для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, представитель ООО «Легион-Томск» (покупателя) отказался передать представителю ООО «Вымпел-98» (продавца) подписанные документы, тем самым вынудив продавца отказаться от участия в передаче документов для регистрации перехода права собственности. Как выяснилось ООО «Вымпел-98» (истцом по встречному иску) позже, после ухода продавца из регистрационного центра, представитель ООО «Легион-Томск» (покупателя) воспользовавшись тем, что ему на руки переданы все подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнительного соглашения к нему, акта приема-передачи единолично сдал на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты только часть документов, подписанных и удостоверенных сторонами, а именно договор купли-продажи недвижимого имущества и акт приема-передачи. Дополнительное соглашение, являющееся документом, в котором выражено полное волеизъявление сторон сделки, покупателем в пакете документов сдано не было.

С учетом данных обстоятельств ООО «Вымпел-98» претензией от 24.05.2016 № 16 уведомило ООО «Легион-Томск», что считает договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 незаключенным.

С учетом изложенного ООО «Вымпел-98» полагает, что обратившись в арбитражный суд с исковыми требованиями зарегистрировать переход права собственности от ООО «Вымпел-98» к ООО «Легион-Томск», ООО «Легион-Томск» демонстрирует, что действовало при заключении сделки намеренно недобросовестно, поскольку наличие формальных признаков заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, и его передача покупателю делают требования о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество бесспорными. ООО «Вымпел-98» указало, что ООО «Легион-Томск» в первоначальном иске не отразило договоренность о подписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016. В свою очередь, подписывая договор и дополнительное соглашение, акт приема-передачи и передавая документы со своей подписью и печатью представителю ООО «Легион-Томск» ФИО2, представитель ООО «Вымпел-98» ФИО1 действовал из убеждения, что покупатель, являясь добросовестным контрагентом, подпишет со своей стороны названные документы и передаст их продавцу. Согласно встречному иску покупатель гарантировал продавцу, что передаст подписанный договор, дополнительное соглашение и акт приема-передачи имущества непосредственно перед тем, как стороны 19.05.2016 сдадут документы в отдел ОГКУ «ТО МФЦ» на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Возражая против требований по встречному иску (л.д. 108-109, т. 2), ООО «Легион-Томск» указало, что предметы предварительного договора купли-продажи от 30.12.2013 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 различны, условия данных договоров содержат волеизъявления сторон на заключение сделки по цене 3 500 000 руб.

Также ООО «Легион-Томск» указало, что довод ООО «Вымпел-98» о том, что ООО «Легион-Томск» как покупатель согласовал цену договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 – 13 500 000 руб. ни чем не подтвержден. Ссылки на какое-либо дополнительное соглашение, в котором стороны согласовывают условие о цене объектов недвижимости договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, не содержит.

Также в дело представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Вымпел-98» на праве собственности от 28.11.2016 № 1553/2016 на дату оценки 01.04.2016 (л.д. 3-74, т. 3), выполненный по заказу ООО «Легион-Томск», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых объектов по состоянию на 01.04.2016 составляет: по открытому складу с подкрановыми путями, площадь 5589,6 кв.м, расположенный по адресу: <...> – 2 331 000 руб., железнодорожные пути протяженностью 45 м, расположенные по адресу: <...> руб.

Согласно представленному в дело экспертному заключению от 18.01.2016 № 17А/17 (л.д. 41-73, т. 4) рыночная стоимость следующих объектов недвижимого имущества по состоянию на 19.04.2016: открытый склад с подкрановыми путями, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, площадь 5589,6 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 70:21:0100004:3787 составляет: 6 675 000 руб.; железнодорожные пути, назначение: сооружение железнодорожного транспорта, протяженность 45 м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 70:21:0100004:3784 составляет: 239 000 руб. (л.д. 42, т. 4).

Таким образом, общая стоимость имущества, в отношении которого заявлены требования о государственной регистрации перехода права собственности, а также являющееся предметом сделки по требованию о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 составляет согласно заключению судебной экспертизы – 6 914 000 руб. (6 675 000 руб. + 239 000 руб.).

В ходе спора судом в качестве свидетеля допрошена ФИО6 (л.д. 118, т. 2), осуществляющая обязанности бухгалтера ООО «Вымпел-98» в период согласования сторонами условий сделки по купле-продаже недвижимого имущества, которая подтвердила изложенные ООО «Вымпел-98» обстоятельства формирования и оформления договоренностей по продаже спорной недвижимости. Пояснила, что в 2013 году была достигнута и оформлена договоренность о продаже объектов за 15 миллионов рублей с учетом оформления земельного участка. Возложение обязанности оплаты части цены на ФИО2 как физическое лицо с рассрочкой производилось по инициативе последнего в связи с затруднительным финансовым положением. В связи с тем участок не был оформлен в 2016 году ФИО1 и ФИО2 договорились о продаже за 13,5 миллионов рублей. Рассрочка предоставлялась по просьбе ФИО2 ввиду финансовых трудностей. Консультирование ФИО2 по юридическим вопросам производил ФИО7 Оформление должно было производиться основным договором с дополнительным соглашением, актом передачи. Данные документы были в присутствии ФИО6 подписаны Храпалем в трех экземплярах, скреплены печатью ООО «Вымпел-98» и переданы в офисе ООО «Вымпел-98» ФИО2. Последний сказал, что ему нужно еще раз посоветоваться с юристом, забрал все подписанные экземпляры и уехал. Впоследствии от Храпаля узнала, что их обманули.

В судебном заседании ФИО1 подтвердил в пояснениях обстоятельства, подтверждающие позицию ООО «Вымпел-98».

ФИО2 в судебные заседания не являлся.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 Подтвердил, что он оказывал юридические услуги ООО «Легион-Томск» в период согласования сторонами условий сделки (л.д. 133, т. 2). По просьбе сторон им составлялись проекты договоров предварительной купли-продажи спорных объектов между сторонами спора от 13.12.2013 и поручительства от того же числа между руководителями как физическими лицами. Также он консультировал ФИО2 по вопросам оформления сделки в 2016 году. Как и в каком размере была достигнута договоренность о цене объектов недвижимости, свидетель указать затруднился. Вместе с тем подтвердил, что предъявленное ему в материалах дела дополнительное соглашение с ценой в 13,5 млн. руб. (л.д.77-78 т.1) действительно составлялось и присылалось ему юристом ООО «Вымпел-98» на электронную почту в составе иных документов. 19.05.2016 ФИО7 присутствовал в многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию. При этом Храпаль попросил повторно подписать Липатова документы, после отказа последнего от подачи документов отказался. ФИО7 пояснил, что им давались пояснения в подразделении полиции в связи с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО2, которые вцелом сотрудниками изложены верно.

Опрошенный 03.10.2016 сотрудником ОЭБиПК УМВД России по г.Томску ФИО8 ФИО7 пояснил, что оформление спорной сделки подразумевало составление договора купли-продажи со стоимостью имущества 3 500 000 руб. и дополнительного соглашения на 13 500 000 руб. проекты готовила ФИО9 При подачи документов на регистрацию в МФЦ у Храпаля возникли сомнения в подлинности пакета документов и попросил подписать в его присутствии, но ФИО2 отказался после чего Храпаль ушел, а ФИО2 подал заявление на регистрацию.

Опрошенная 22.09.2016 сотрудником ОЭБиПК УМВД России по г.Томску ФИО10 ФИО9 показала, что сделку договорились оформить договором б купли-продажи со стоимостью имущества 3 500 000 руб. и дополнительным соглашением на 13 500 000 руб. (л.д.93-93 т.2).

Опрошенный 02.11.2016 сотрудником ОЭБиПК УМВД России по г.Томску ФИО11 ФИО2 от дачи объяснений отказался.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять и оплатить это имущество.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - Постановление N 10/22).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленные в дело доказательства суд, приходит к следующим выводам:

- позиция ООО «Вымпел-98» подтверждается представленными в дело объективными доказательствами, в т.ч. письменными, показаниями свидетелей и др.; которые находятся во внутренней взаимосвязи, дополняют друг друга, не имеют противоречий; что указывает на их достоверность;

- при этом поведение представителей (органов) ООО «Вымпел-98» в ходе оформления сделки является добросовестным, последовательным и логичным;

- поведение представителей (органов) ООО «Легион-Томск» как при оформлении сделки, так и при рассмотрении дела содержит признаки злоупотребление правом, сопряжено с обманом стороны сделки, его позиция по делу опровергается совокупностью представленных доказательств.

Так, участниками дела не оспорено оформление и подписание со своей стороны предварительных договоренностей о продаже спорного имущества в виде предварительного договора купли-продажи от 13.12.2013 и договора поручительства от 13.12.2013 к предварительному договору купли-продажи между руководителями ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Т», согласно которых размер общей оплаты должен был составить 15 миллионов рублей, включая земельный участок

Во исполнение данных договоренностей ООО «Легион-Т» перечислило собственнику имущества 3 000 000 руб. платежными поручениями от 30.12.2013 и 17.01.2014.

Сторонами подтверждается, что фактически имущество было передано в пользование ООО «Легион-Т».

Впоследствии весной 2016 сторонами была достигнута договоренность о продаже рассматриваемого недвижимого имущества за 13,5 млн.рублей. с оформлением дополнительного соглашения к основному договору.

Оценивая условия дополнительного соглашения в совокупности с представленными в дело доказательствами (в том числе условиями предварительного договора и договора поручительства от 30.12.2013, а также с учетом доводов сторон, третьих лиц, показаний свидетелей) в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что обоюдная воля сторон была направлена на согласование выкупной цены недвижимого имущества в сумме, предусмотренной дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, заключенного между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Т» - 13 500 000 руб.

При этом предусмотренная в дополнительном соглашении рассрочка по оплате недвижимости в размере 10 500 000 руб. по оценке суда была согласована в интересах покупателя, исходя из периода рассрочки и сумм оплаты (ежемесячными платежами в размере 437 500 руб. в срок до 31.03.2018), а не продавца, подписавшего дополнительное соглашение.

Согласно выводам судебной экспертизы, которые сторонами не оспорены, рыночная стоимость имущества на дату сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, заключенного между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Томск», составляла 6 914 000 руб., что почти в два раза превышает указанную в основном договоре выкупную стоимость имущества (3 500 000 руб.), что не соответствует принципу разумности со стороны продавца.

Суд принимает обоснованными доводы ООО «Вымпел-98», что сложное оформление сделок как в 2013, так и в 2016 году вызвано, финансовыми затруднениями покупателя и по его инициативе. Как видно, из текстов договора поручительства и дополнительного соглашения фактически покупателю предоставлялась рассрочка оплаты, что имеет интерес только для самого покупателя, а не продавца.

Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор от 19.04.2016 не отражает достигнутую сторонами договоренность о продажной цене имущества.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу указанной нормы права обращение в суд имеет целью защиту прав и законных интересов; лицо, обращающееся в суд, соответственно, должно избрать надлежащий способ защиты права, а суд - проверить соответствие избранного способа защиты тем интересам, которые преследует истец (заявитель).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом изложенного сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (пункт 99 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд находит подтвержденными пояснения руководителя ООО «Вымпел-98» ФИО1, что при оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Т» он, полагаясь на добросовестность контрагента - ООО «Легион-Т» в лице руководителя общества ФИО2, передал ему все подписанные со стороны ООО «Вымпел-98» документы: договор, дополнительное соглашение, акт приема-передачи.

В ходе спора ни одной из сторон, третьими лицами не оспорена принадлежность подписи на дополнительном соглашении ФИО1 Как пояснил ФИО1 отказ в регистрации обусловлен несогласием с ценой договора в отсутствие дополнительного соглашения к нему.

Представленной в дело описью документов, принятых на государственную регистрацию права 19.05.2016 (л.д. 49, т. 1) подтверждаются доводы ФИО1, что вследствие разногласий, возникших в регистрирующем органе, он не подавал документы ООО «Вымпел-98» для регистрации перехода права, отказавшись от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что следует из исправлений в описи, выполненных государственным регистратором по сравнению с представленной в дело описью ООО «Легион-Томск» (л.д. 15, т. 1).

Оценивая действия сторон, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, заключенного между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Томск» и согласованием его условий, суд приходит к следующим выводам.

Впоследствии 19.05.2016 ФИО2, представляя интересы ООО «Легион-Томск», в регистрирующем органе, умышленно, осознавая нарушение достигнутого соглашения о цене, с целью обмана, уклонился от подписания и заверения дополнительного соглашения к договору и представил для регистрации перехода права на недвижимость по сделке пакет документов, не в полном объеме, без дополнительного соглашения, предусматривающего изменение цены договора. При этом ФИО2 ввел в заблуждение регистрирующий орган, затем 18.05.2016 обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд с требованием о регистрации перехода права собственности, скрыв достигнутую сторонами договоренность о цене сделки.

В этой ситуации наличие в подписанном сторонами виде только договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, преподносимой как самостоятельная сделка, содержащая все условия, обусловлено действиями ООО «Легион-Томск».

Суд также считает, что от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость ООО «Вымпел-98» отказалось правомерно, в порядке самозащиты прав (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). Основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют.

С учетом представленных в дело доказательств о ходе согласования сторонами условий сделки об отчуждении недвижимости от ООО «Вымпел-98» в пользу ООО «Легион-Томск», обстоятельства, связанные с подписанием дополнительного соглашения к договору и объема представляемых для государственной регистрации перехода права документов, а именно договора, акта приема-передачи без дополнительного соглашения к договору по оценке суда являются существенными, поскольку влияют на цену договора, которая фактически изменена сторонами в дополнительном соглашении и связана с его подписанием.

Из представленных в дело доказательств, свидетельских показаний суд приходит к выводу, что руководитель ООО «Вымпел-98» ФИО1, как участник гражданских правоотношений и, являясь представителем стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 на момент заключения, исходил из иных условий заключения оспариваемой сделки, а именно с учетом согласованной в дополнительном соглашении к договору выкупной цены имущества.

Таким образом, ФИО2 намеренно путем предъявления для регистрации неполного пакета документов и уклонения от подписания дополнительного соглашения к нему совершил обман второй стороны по сделке - ООО «Вымпел-98» в лице руководителя ФИО1

Таким образом, имеются основания, предусмотренные статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016, заключенного между ООО «Вымпел-98» и ООО «Легион-Томск» недействительным, и основания для удовлетворения встречного иска.

Ввиду отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, расходы ООО «Легион-Томск» по оплате государственной пошлины (л.д. 8, т. 1) возмещению не подлежат и относятся на истца по первоначальному иску (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы ООО «Вымпел-98» по встречному иску – 6 000 руб. государственной пошлины и 10 000 руб. на оплату судебной экспертизы ввиду удовлетворения требований по встречному иску относятся на ООО «Легион-Томск» (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать полностью.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2016 между Обществом с ограниченной ответственностью «Вымпел-98» и Обществом с ограниченной ответственностью «Легион-Томск».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Легион-Томск» (ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вымпел-98» 16 000 руб. возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяМ.В. Пирогов