Решение от 24 сентября 2019 г. по делу № А49-12434/2017

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-12434/2017
город Пенза
24 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аверьяновой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 360 000 руб.

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Финансового управления г. Пензы, Администрации г.Пензы, Прокуратуры Пензенской области, Прокуратуры Ленинского района г.Пензы, Правительства Пензенской области, Открытого акционерного общества «ЗИФ ПЛЮС», конкурсного управляющего ОАО «ЗИФ ПЛЮС» ФИО1 и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 (доверенность от 20.03.2017);

от ответчика и третьего лица - Администрации города Пензы – представителя ФИО3 (доверенность №6/2066 от 12.04.2019),

от Финансового управления города Пензы – представителя ФИО4 (доверенность №29 от 09.01.2019), от Прокуратуры Ленинского района г.Пензы, Прокуратуры Пензенской области - ФИО5 (удостоверение ТО №204471),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о расторжении договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

Исковые требования заявлены на основании статей 39, 612, 620, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление г. Пензы.

При рассмотрении дела истец заявил отказ от исковых требований в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка №166 от 29.07.2016, сославшись на расторжение договора аренды по соглашению сторон 23.08.2017.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2017 производство по делу в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.07.2016 № 166 прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части; в остальной части исковые требования ООО «Аллер-Авто» удовлетворены: с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу ООО «Аллер-Авто» взыскано неосновательное обогащение, представляющее собой арендную плату по договору аренды земельного участка от 29.07.2017 № 166, в размере 8360000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 800 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2017 оставлено без изменения, апелляционные жалобы Управления муниципального имущества администрации г. Пензы и Финансового управления города Пензы - без удовлетворения.

В целях принудительного исполнения вступившего в законную силу решения арбитражного суда истцу 03.04.2018 был выдан исполнительный лист серии ФС №016411067 на общую сумму 8424800 руб., в том числе 8360000 руб. – основной долг, 64800 руб. – госпошлина. Оригинал исполнительного листа был возвращен в суд с отметкой о частичном его исполнении платежным поручением №319 от 04.07.2018 на сумму 64800 руб.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 в части взыскания с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу ООО «Аллер-Авто» неосновательного обогащения в размере 8360000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017 отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Определением Верховного суда РФ от 05.10.2018 №306-ЭС18-15988 отказано в передаче кассационной жалобы ООО «Аллер-Авто» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением от 11.09.2018 дело в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 8360000 руб. принято арбитражным судом к рассмотрению.

При повторном рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Прокуратура Пензенской области, Прокуратура Ленинского района г. Пензы, Правительство Пензенской области, Открытое акционерное общество «ЗИФ ПЛЮС», конкурсный управляющий ОАО «ЗИФ ПЛЮС» ФИО6 и Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Судебное разбирательство по делу назначено на 17.09.2019.

Представители третьих лиц – Правительства Пензенской области, ОАО «ЗИФ ПЛЮС», конкурсного управляющего ОАО «ЗИФ ПЛЮС» ФИО6 и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

В письменном отзыве на исковое заявление Правительство Пензенской области полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, просит суд рассмотреть дело в отсутствие его представителя. При этом представитель данного третьего лица указывает на то, что истец при устранении недостатков в проектной документации, получив разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и в последующем, получив разрешение на строительство, мог бы осуществить строительство торгового центра и использовать земельный участок по назначению (том 3 л.д. 76).

Конкурсный управляющий в письменном ходатайстве (том 3 л.д. 117) об отложении судебного заседания, назначенного на 04.06.2019, указала на невозможность формировании позиции по настоящему делу в связи с тем, что бухгалтерская и иная документация, а также печати, штампы и др. материальные ценности конкурсному управляющему не были переданы. Судебное разбирательство неоднократно откладывалась, в том числе и по ходатайству конкурсного управляющего ФИО1, однако, письменный отзыв от ОАО «ЗИФ ПЛЮС» и конкурсного управляющего ОАО «ЗИФ ПЛЮС» в материалы дела так и не поступил.

Представитель МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области рассмотрение спора по существу заявленных требований оставил на усмотрение суда, указав в письменном отзыве на исковое заявление (том 3 л.д. 132), что согласно письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области от 06.09.2018 №01-04-1813 земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010 расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 58:29-6.513 (номер ранее 58.29.2.37), с ограничением использования для строительства объектов недвижимости. Таким образом, ООО «Аллер-Авто» был предоставлен земельный участок для торгового центра в зоне с запретом на осуществление строительства.

До судебного заседания заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в отсутствие третьих лиц, в материалы дела не поступили.

Арбитражный суд, принимая во внимание вышеизложенное, мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, а также то, что в силу части 1 статьи 6.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся третьих лиц и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017. В обоснование исковых требований истцом указано на то, что им надлежащим образом были исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №166 от 29.07.2016, а также приняты меры по использованию земельного участка по назначению в соответствии с условиями указанного договора, однако, истец был лишен возможности пользования земельным участком по назначению вследствие отсутствия у него условного разрешенного вида использования.

Представитель ответчика и третьего лица – Администрации города Пензы, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве (том 3 л.д. 45-46), полагая, что истец при заключении спорного договора знакомился с аукционной документацией, и ему было известно о виде разрешенного использования земельного участка. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №14-05723/15 при наличии правил землепользования и застройки, соответствующие данные которых включены в государственный кадастр недвижимости, вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования, установленному согласно градостроительному регламенту для соответствующей территориальной зоны. Осуществление государственного кадастрового учета земельных участков с видом разрешенного использования, не соответствующим градостроительному регламенту, является неправомерным. Таким образом, орган местного самоуправления действовал в рамках предоставленных ему полномочий и правомерно выбрал вид условно-разрешенного использования для сформированного земельного участка. Кроме того, представитель ответчика и третьего лица – Администрации города Пензы обратил внимание на то, что предоставление земельного участка осуществлялось на основании организации и проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, состоявшегося 28.06.2016. Принимая участие в аукционе, истец был ознакомлен с аукционной документацией, процедуру проведения аукциона не оспаривал. Арендодатель имел возможность доступа к земельному участку и к информации об этом земельном участке. Действующее земельное и градостроительное законодательство предоставляет правообладателю земельного участка право выбирать любой вид разрешенного использования земельных участков. Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.

Представитель третьего лица – Финансового управления города Пензы просил суд отказать в удовлетворении исковых требований по мотивам письменного отзыва на иск и дополнений к нему (том 2 л.д. 128-130, том 3 л.д. 23-24), указав, что истцом не представлено доказательств юридической невозможности использования земельного участка в соответствии с заключенным договором аренды. Представитель Финансового управления города Пензы также пояснил, что ответчик счел необходимым предусмотреть на земельном участке, выставляемом на торги, в качестве вида разрешенного использования «торговые центры», что согласуется с положениями классификатора видов разрешенного использования земельных участков, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 26.07.2006 «О защите конкуренции», а также Правилами землепользования и застройки в г. Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 № 229-13/5. Обязанность по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, только с основным видом разрешенного использования у ответчика отсутствует. Иное противоречило бы положениям ст. 37 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ и градостроительным регламентам, утвержденным муниципальным правовым актом.

Прокурор в судебном заседании и письменном отзыве на иск (том 3 л.д. 17-20) считает заявленные требования обоснованными, поскольку согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается. Кроме того, прокурор обращает внимание на то, что спорный земельный участок имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ в связи с нахождением в зоне с особыми условиями использования.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Приказом Управления муниципального имущества администрации города Пензы №223 от 18.05.2016 было объявлено о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:1005003:1010, площадью 13190 кв. м, срок аренды – десять лет, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15. Разрешенное использование: торговые центры (4.2). Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: зона производственно-коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

Извещение о проведении торгов № 230516/0197526/01, в том числе на право заключения договора аренды спорного земельного участка (лот № 2), опубликовано 23.05.2016. Информация о лоте № 2, указанная в извещении о проведении торгов 230516/0197526/01, аналогична информации указанной в приказе Управления муниципального имущества администрации города Пензы № 223 от 18.05.2016.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, аукцион признан не состоявшимся, в связи с наличием одной заявки на участие общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто».

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 23.06.2016 муниципальное образование город Пенза в лице Управления (арендодатель) и ООО «Аллер-Авто» (арендатор) заключили договор от 29.07.2016 №166 аренды земельного участка площадью 13 190 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:1005003:1010, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15 (пункт 1.1 договора), сроком действия с 29.07.2016 по 29.07.2026 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 1.3. договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно-коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК–4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 № 229-13/5.

Разрешенное использование – торговые центры (4.2).

В третьем разделе договора установлены обязанности сторон, согласно которым арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в соответствии с настоящим договором; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными п. 1.3 договора.

Ежегодная арендная плата за участок составляет 8 360 000 руб. (пункт 2.3. договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 29.07.2016.

Платежными поручениями №2316 от 21.06.2016 и №254 от 05.08.2016 истец перечислил ответчику арендную плату по договору аренды спорного земельного участка 5 016 000 руб. и 3 344 000 руб. соответственно за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

ООО «Аллер-Авто» обратилось в администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении разрешения на строительство торгового центра на арендуемом земельном участке.

Письмом от 04.07.2017 № 2-01р-803 глава администрации города Пензы отказал ООО «Аллер-Авто» в выдаче разрешения на строительство торгового центра на спорном земельном участке. Отказ мотивирован тем, что размещение торгового центра в данной территориальной зоне ПК-4, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-15/3, отнесено не к основному, а к условно разрешенному виду использования земельного участка, в связи с чем требуется разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, которое заявителем не представлено. Кроме того, согласно схемы планировочной организации земельного участка асфальтобетонное покрытие с западной стороны запроектировано за пределами отведенного земельного участка, представленная отчетная документация по результатам инженерных изысканий выполнена не в полном объеме, отсутствует графическая часть.

Общество, получив указанный отказ, направило в адрес ответчика претензию №6 от 20.07.2017 с предложением расторгнуть договор и вернуть уплаченную арендную плату за весь период. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования обоснованы со ссылкой на статьи 620, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы наличием у арендованного земельного участка недостатков, препятствующих пользованию им, к которым могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, вследствие чего ответчик неосновательно обогатился на сумму, равную величине арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В настоящем определении указано, что в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования по настоящему делу, пришли к выводу о том, что истец лишен возможности использовать земельный участок по назначению по причине отсутствия у него условного разрешенного вида использования земельного участка, не предусмотренного договором.

Отменяя решение арбитражного суда от 26.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 Арбитражный суд Поволжского округа отметил следующее.

На основании пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

В пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требования технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Статьей 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1 статьи 39 ГрК РФ).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

Заключение о результатах публичных слушаний носит рекомендательный характер.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).

Частью 9 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что на основании указанных в части 8 данной статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Таким образом, по смыслу указанных норм, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято только органом местного самоуправления на основании результатов публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка носит заявительный характер и с таким заявлением может обратиться только заинтересованное лицо, которым в смысле положений данной статьи может быть признан только законный правообладатель земельного участка, т.е. лицо, имеющее какое-либо субъективное право на использование соответствующего объекта.

Вместе с тем, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, пункту 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 земельный участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

В качестве наименования вида разрешенного использования земельного участка указано - торговые центры (4.2), без деления на основной и вспомогательный виды разрешенного использования.

Аналогичные сведения о земельном участке содержаться в аукционной документации на проведение торгов № 230516/0197526/01(лот № 2).

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно статье 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Установление в отношении существующих либо формируемых земельных участков той или иной категории земель, того или иного вида разрешенного использования в силу подпунктов 8, 10 пункта 1 статьи 1, статей 77 - 93 Земельного кодекса Российской Федерации определяет дальнейшую юридическую судьбу объектов недвижимого имущества, допустимые способы, порядок и условия использования земли. Тем самым, изменение категории либо вида разрешенного использования земельного участка неизбежно затрагивает права и охраняемые законом интересы землепользователя. В рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен арендатору с разрешенным использованием - торговые центры.

Вид разрешенного использования земельного участка «торговые центры (4.2), указанный в аукционной документации и договоре, соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, под кодом 4.2 которого обозначены «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», однако, согласно градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится участок, данный вид разрешенного использования отнесен не к основным, а к условно разрешенным, т.е. требующим проведения дополнительных процедур согласования.

По аналогии с п.п. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, предусматривающим, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона, установление в аукционной документации вместо основного – условно разрешенного вида использования недопустимо, поскольку возможность такого использования носит вероятностный характер, зависящий от результатов прохождения специальной процедуры.

Орган местного самоуправления имел возможность соблюсти требования действующего законодательства путем установления любого из основных видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в зоне производственно-коммунальных объектов V класса, в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК-4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.10.200 №229-13/5. Данная зона подразумевает в качестве основных видов разрешенного использования в числе прочего автосалоны и магазины (площадью до 5000 кв.м, исходя из требований Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540), а в качестве условно разрешенного вида использования – размещение торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов).

В рамках повторного рассмотрения дела судом также установлено, что Прокуратурой Ленинского района г. Пензы была проведена проверка соблюдения администрацией г.Пензы земельного законодательства при формировании земельных участков, в ходе которой были выявлены нарушения действующего законодательства и вынесено представление №07-03-2018 от 18.09.2018 (том 3 л.д. 1-5).

В ходе проведенной прокуратурой Ленинского района г.Пензы проверки было установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010 был сформирован с нарушением пунктов 1, 3 ст. 11.2, п. 3 ст. 39.27 ЗК РФ, т.е. в отсутствие решения органа местного самоуправления о перераспределении земель, при несоблюдении требований о сохранении разрешенного использования образуемого земельного участка (предыдущий земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:68 предназначался для размещения промышленных объектов), а также при указании в кадастровом плане (а в дальнейшем и в аукционной документации) вместо основного вида использования земельного участка (магазин или автосалон) – условно разрешенного (торговый центр).

В представлении прокуратуры указано на то, что поскольку на указанный земельный участок разрешение органа местного самоуправления на соответствующий вид разрешенного использования земельного участка не выдавалось, испрашиваемый земельный участок не может быть предметом аукциона.

Из представления Прокуратуры Ленинского района также усматривается, что согласно Правилам землепользования и застройки г. Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5, а также сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010 расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий «Запретный район промплощадки №2 ОАО «ЗиФ-Плюс»» (дата постановки на кадастровый учет – 22.03.2013), устанавливающий ограничение в использовании земельного участка в виде запрета для строительства промышленных, жилых и административных зданий и сооружений.

В аукционной документации и в п. 6.4 договора аренды указано, что земельный участок имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ в связи с нахождением в зоне с особыми условиями использования.

В отзыве на иск прокурором указано, что, несмотря на признание Пензенским областным судом недействующим п. 2.1 решения Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5 в части утверждения схемы отображения границ запретного район промышленной площадки №2 ОАО «Зиф Плюс», согласно письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области от 06.09.2018 №01-04-1813 (том 3 л.д. 26) земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010 расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 58:29-6.513 (номер ранее 58.29.2.37), с ограничением использования для строительства объектов недвижимости. Аналогичная позиция приведена и в отзыве МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В материалах дела содержится ответ заместителя главы администрации города Пензы ФИО7 от 28.06.2019 о том, что в настоящее время администрацией города Пензы проводятся мероприятия, направленные на актуализацию градостроительной документации. В рамках проведения данных работ будут внесены изменения в решение Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5 в части исключения пункта 2.1 решения. 21.06.2019 в администрации города Пензы состоялось совещание по вопросу исключения сведений из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территории «Границ запретного района промплощадки №2 ОАО «ЗИФ ПЛЮС» (том 4 л.д. 8-9).

Таким образом, из совокупности представленных в материалы дела документов следует, что на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка в отношении данного земельного участка сведения о расположении его границ в зоне с особыми условиями использования территории не были исключены из ЕГРН. Изменения в сведения ЕГРН в отношении данного земельного участка до сих пор не внесены.

Кроме того, п. 6.4 договора аренды земельного участка №166 от 29.07.2016 предусмотрено, что земельный участок имеет следующие ограничения в использовании: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 58.29.2.37, карта (план) на зону с особыми условиями использования в формате xml №б/н от 15.03.2013.

Доводы ответчика и третьих лиц – Администрации города Пензы и Финансового управления города Пензы о том, что данные ФГБУ «ФКП Росреестр» не являются правоустанавливающими, а отображают информацию, внесенную в государственный кадастр недвижимости, а письмо ФГБУ «ФКП Росреестр» по Пензенской области от 06.09.2018 является лишь свидетельством неактуального отображения информации и не исключения из ГКН неактуальных сведений, отклоняются судом в силу следующего.

01.01.2019, за исключением отдельных положений, вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Федеральным законом п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ дополнен подпунктом 5.1, в соответствии с которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Кроме того, данным Федеральным законом введена в действие статья 106 ЗК РФ, пункт 24 которой предписывает, что Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из Единого государственного реестра недвижимости, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом.

В силу п. 6 ст. 106 ЗК РФ установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Из вышеприведенных нормативных положений следует, что ООО «Аллер-Авто» был предоставлен земельный участок в зоне, в отношении которой сохранен запрет на осуществление строительства.

Довод представителя ответчика и представителей третьих лиц – Администрации города Пензы и Финансового управления города Пензы о том, что истец при подаче документов для участия в аукционе, а в последующем при заключении договора аренды спорного земельного участка, был ознакомлен с условиями использования этого участка, согласно которым земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5, согласно которому для строительства торгового центра необходимо иметь условно разрешенный вид использования земельного участка, судом отклоняется по следующим основаниям.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 и действует с 24.12.2014 (далее – классификатор ВРИ).

В указанном классификаторе отсутствует деление видов разрешенного использования земельного участка на основной, вспомогательный и условно разрешенный.

По классификатору ВРИ видом разрешенного использования земельного участка по коду – 4.2 являются объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Согласно Правилам землепользования и застройки горда Пензы, утвержденные решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 (далее – ПЗЗ г. Пензы), виды разрешенного использования в зоне ПК – 4 делятся на основные (п. 4.1.), вспомогательные (п. 4.2.) и условно разрешенные (п. 4.3.).

В группу вспомогательных видов использования (п.4.2 ПЗЗ г. Пензы) относятся: скверы, открытые стоянки временного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта, спортплощадки, площадки отдыха, объекты ГО и ЧС, питомники растений для озеленения промышленных территорий и санитарно-защитных зон, объект (сеть, сооружение) инженерно-технического обеспечения, обеспечивающий реализацию основного /условного разрешенного вида использования.

Торговые центры входят в группы условно разрешенных видов использования – 4.3. ПЗЗ г. Пензы.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка в зоне ПК-4 – торговые центры (4.2), указанный в аукционной документации и договоре не соответствует ПЗЗ г. Пензы.

Судом также отклоняются доводы представителя ответчика и представителей третьих лиц – Администрации города Пензы и Финансового управления города Пензы о том, что в письме от 04.07.2017 №2-01р-803 содержались и иные мотивы отказа в выдаче разрешения на строительство (проектирование асфальтобетонного покрытия с западной стороны за пределами отведенного земельного участка; отсутствие правоустанавливающих документов на дополнительный земельный участок под благоустройство; отсутствие графической части отчетной документации, составляющей одну из частей «Пояснительной записки»; отсутствие подписей исполнителей в ряде разделов проектной документации); доказательств устранения вышеуказанных нарушений и повторного обращения с целью получения разрешения на строительство истцом в материалы дела не представлено; отказ в выдаче разрешения на строительство истцом не оспорен.

В случае устранения вышеуказанных нарушений, а именно проектирование асфальтобетонного покрытия с западной стороны за пределами отведенного земельного участка; отсутствие правоустанавливающих документов на дополнительный земельный участок под благоустройство; отсутствие графической части отчетной документации, составляющей одну из частей «Пояснительной записки»; отсутствие подписей исполнителей в ряде разделов проектной документации, истцу все равно было бы отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку вопрос отсутствия условного разрешенного вида использования земельного участка так и остался бы для истца не разрешенным.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Нежелание истца оспаривать отказ в выдаче разрешения на строительство не свидетельствует о необоснованности заявленных требований в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Поскольку истцом надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы и приняты меры по использованию земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора, но ответчиком предоставлено арендатору имущество, несоответствующее его назначению, у ответчика отсутствовали правовые основания для получения от истца арендной платы, а денежные средства, перечисленные в счет пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением, являются неосновательным обогащением.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд, руководствуясь приведенными нормативными положениями и их разъяснениями, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку ответчиком по платежному поручению №319 от 04.07.2018 уже перечислена сумма госпошлины 64800 руб., то вопрос о судебных расходах судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» сумму неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья С.Ю. Радин