Решение от 17 марта 2023 г. по делу № А48-8055/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А48-8055/2022
17 марта 2023 года
г. Орёл


Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2023.

Арбитражный суд Орловской в составе судьи Н.В. Подриги при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "ЭКОЛОГИЯ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (Пролетарская гора ул., д.1, г. Орел, обл. Орловская ИНН <***> ОГРН <***>) о признании незаконным решения,

третье лицо: на стороне ответчика - Акционерное общество «Экосити» (302023, ОРЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОРЁЛ ГОРОД, СИЛИКАТНЫЙ ПЕРЕУЛОК, д. 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

в судебном заседании участвуют:

от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 17.02.2022),

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 14.12.2022 №25/6905, диплом, паспорт),

от третьего лица – представитель ФИО2 (доверенность от 02.08.2021),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЯ» (далее - заявитель, ООО «ЭКОЛОГИЯ») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 17.06.2022 г. № 29/4131, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого ООО «Экология» нежилого муниципального имущества: производственно-бытовое здание с оборудованной котельной общей площадью 738 кв.м., лит. А, расположенного по адресу: <...>, и проходной общей площадью 30,2 кв.м. лит. Б, расположенной по адресу: <...>; обязании совершить действия по заявлению ООО «Экология» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить ООО «Экология» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (в редакции уточнения от 28.10.2022, принятого судом к рассмотрению).

Определением от 21.12.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, на стороне ответчика Акционерное общество «Экосити».

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме.

Ответчик требования не признал, поскольку при наличии права собственности на часть здания у АО «ЭкоСити», предоставление земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника, не представляется возможным.

Третье лицо поддержало позицию заявителя, указав, что его права и интересы как собственника части здания не будут нарушены в случае удовлетворения заявленных требований, поскольку он и заявитель – взаимосвязанные лица, и в случае получения извещения о выкупе земельного участка, отказалось бы от реализации права в пользу ООО «Экология».

Участники спора принимали меры для мирного урегулирования спора, но к компромиссному решению не пришли, в связи с чем суд рассматривает заявленные требования по существу.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В аренде ООО «Экология» находится часть нежилого помещения: производственно-бытовое здание с оборудованной котельной общей площадью 738 кв.м., лит.А, расположенного по адресу: <...>, а именно: площадью 105,4 кв.м. с правом пользования земельным участком под ним, по договору №19922 от 27.07.2018, заключенному с ответчиком. Данное имущество передано заявителю по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды. Срок аренды установлен по 03.06.2023.

Проходная общей площадью 30,2 кв.м. лит. Б, расположенная по адресу: <...>, также арендуется заявителем у ответчика по договору №19939 от 27.03.2020 и передана заявителю по акту приема-передачи. Срок аренды установлен по 26.03.2025.

Данные объекты недвижимого имущества находятся в собственности муниципального образования «Город Орел», что подтверждается сведениями из ЕГРН.

С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Экология» обратилось в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением от 18.05.2022 г. №68 в порядке, установленном ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Письмом от 17.06.2022г. №29/4131 ответчик известил заявителя об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности третьего лица.

Одновременно из объяснений третьего лица в судебном заседании следует, что АО «ЭкоСити» является собственником нежилого здания: контрольно-пропускного пункта, кадастровый номер 57:25:0021604:92, общей площадью 32.2 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Строительство контрольно-пропускного пункта осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:15, принадлежащем АО «ЭкоСити» на праве аренды.

При проведении кадастровых работ в 2021 году с целью составления технического плана было установлено, что часть здания контрольно-пропускного пункта площадью 8,71 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:47.

ООО «Экология», посчитав отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества незаконным, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из названной нормы права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо соблюдения двух условий:

1) несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;

2) оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействия) должны нарушать права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления №6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Делая вывод о невозможности приобретения арендуемых помещений, ответчик ссылается, что часть здания принадлежит на праве собственности АО «ЭкоСити», поэтому предоставление помещения заявителю в рамках Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ невозможно.

Вместе с тем, АО «ЭкоСити» в отзыве со ссылкой на п.3 ст. 35 ЗК РФ указывает, что не извещался ответчиком о возможности преимущественного права на выкуп земельного участка, но, являясь с заявителем взаимосвязанными лицами, в случае получения извещения о выкупе земельного участка, отказалось бы от реализации права в пользу ООО «Экология».

В пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Информационное письмо №134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1, 5 Информационного письма Президиума №134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе от 22.07.2008 №159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Положения Закона №159-ФЗ предоставляют субъектам малого и среднего предпринимательства исключительное право на выкуп арендованных у государства объектов недвижимости и не распространяются на отношения по выкупу земельных участков.

Ссылка ответчика на п.4 ст.35 ЗК РФ как основание для отказа в преимущественном праве выкупа судом отклонена, поскольку названная норма, напротив, является гарантией приобретения права на земельный участок, занятый объектом недвижимости. Сведений о невозможности выдела, сервитута письмо от 17.06.2022 не содержит.

На основании п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В абз.9 п.1 названного Информационного письма №134 указано, что действие Закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Одновременно суд учёл, что в период действия договоров аренды ответчик согласовал ООО «Экология» проведение капитального ремонта арендуемого имущества, а также выполнение работ по укладке асфальтового покрытия на спорном земельном участке. Обосновывая факт нарушения своих прав, Общество указало, что оно претендует на выкуп арендуемого имущества, в которое им вложены денежные средства, с перспективой приобрести его в собственность.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что заявитель обладает преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное ч.2 ст.9 Федерального закона №159-ФЗ, условия приобретения им были соблюдены, при этом соблюдение иных, вышеприведенных положений Федерального закона №159-ФЗ ответчик не оспаривает.

Следовательно, отказ Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, оформленный письмом от 17.06.2022 г. №29/4131, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Экология» нежилого муниципального имущества, подлежит признанию незаконным.

В силу п.3 ч.4 ст,201 АПК РФ в резолютивной части решения об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться также указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку отказ в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества признан незаконным, ответчику следует совершить следующие действия по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экология» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу с ограниченной ответственностью «Экология» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Иными словами, ответчик должен реализовать процедуру рассмотрения заявления Общества, установленную ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

В силу п.п.3 ч.1 ст.333.21 НК РФ при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными размер государственной пошлины для организаций составляет 3 000 рублей. Тогда как заявителем уплачена пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая исход спора, расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика в размере 3 000 руб. Так как требование об обязании устранить допущенное нарушение является производным от требования о признании незаконным решения (действия), то самостоятельной пошлиной оно не облагается.

Следовательно, излишне оплаченные 3 000 руб. госпошлины подлежат возвращению из федерального бюджета ООО «Экология».

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (Пролетарская гора ул., д. 1, г. Орел, обл. Орловская ИНН <***> ОГРН <***>), оформленный письмом от 17.06.2022 г. № 29/4131, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) нежилого муниципального имущества: производственно-бытовое здание с оборудованной котельной общей площадью 738 кв.м., лит. А, расположенного по адресу: <...>; проходная общей площадью 30,2 кв.м. лит. Б, расположенной по адресу: <...>.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (Пролетарская гора ул., д. 1, г. Орел, обл. Орловская ИНН <***> ОГРН <***>) совершить действия по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (Пролетарская гора ул., д. 1, г. Орел, обл. Орловская ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Выдать исполнительный лист на основании заявления взыскателя по вступлении ращения в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 3 000 руб.

Выдать справку на возврат госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.



Судья Н.В. Подрига