Решение от 28 августа 2023 г. по делу № А40-29885/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-29885/23-127-251
28 августа 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым рассматривает

дело

по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ"

125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУКЕРС"

127051, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.04.2007, ИНН: <***>

О взыскании задолженности в размере 6 675 699 руб. 92 коп.

при участии:

от истца – ФИО1 М.О. М.О. по доверенности от 28.04.2022 г. № 2/45

от ответчика –ФИО2 по дов. от 23.02.2023 г. №18-02/23

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженности за период с апреля 2020 по декабрь 2020 в размере 5 777 880 руб. и эксплуатационных расходов за период с мая 2020 по сентябрь 2020 в размере 726 862 руб. 50 коп., а также переменной арендной платы за период с сентября 2020 по декабрь 2020 в размере 170 957 руб. 42 коп.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между АО «ДОМ.РФ» (далее - «Арендодатель») и ООО «Кукерс» (далее -«Арендатор») был заключен долгосрочный договор аренды от 08.10.2018 № 07/3269-18 (далее - «Договор») в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9920 общей площадью 184.6 кв. метра. расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, <...>. (далее - «Помещение»).

Помещение передано по акту приема-передачи от 19.10.2018 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы. Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

Согласно п. 5.5, 5.8 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы.

Согласно заключенному 30.04.2021 дополнительному соглашению № 2 к Договору аренды начиная с 31.12.2020 права и обязанности по Договору аренды в полном объеме переданы от Арендодателя к новому арендодателю - ФКУ «Центр поддержки».

Как указывает истец, в нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате до даты перехода права собственности на Помещение третьему лицу, в связи с чем по настоящее время у ответчика имеется задолженность по Договору.

В соответствии с п. 5.4. Базовая Арендная Плата представляет собой плату за владение и пользование Арендатором Помещением и устанавливается в следующем размере: 5.4.1в течение первых 6 (шести) месяцев с Даты Приема-Передачи: 307 666.67 (триста семь тысяч шестьсот шестьдесят шесть целых 67 сотых) рублей в месяц, не включая НДС. и рассчитывается по формуле: БСА X Арендуемая Площадь /12, где БСА (базовая ставка аренды) равная 20 ООО (двадцать тысяч) рублей за 1 (один) квадратный метр Арендуемой Площади Помещения в год, не включая НДС; 5.4.2 начиная с 7 (седьмого) месяца с Даты Приема-Передачи до первой Даты

Индексации: 615 333,33 (шестьсот пятнадцать тысяч триста тридцать три целых 33 сотых) рублей в месяц, не включая НДС. и рассчитывается по формуле: БСА X Арендуемая Площадь 12. где БСА (базовая ставка аренды) равная 40 000 (сорок тысяч) рублей за 1 (один) квадратный метр Арендуемой Площади Помещения в год. не включая НДС.

Пунктом 5.5. Договора установлено, что. начиная с 1 января 2020 года (дата первой индексации), размер Базовой Арендной Платы подлежит индексации ежегодно в каждую Дату Индексации в соответствии с разделом 7 Договора относительно Базовой Арендной Платы предыдущего периода. В первую Дату Индексации Базовая Арендная Плата индексируется относительно размера Базовой Арендной Платы, указанного в п. 5.4.2 Договора.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Как указывает истец, в нарушение указанных положений Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность. За период с 19.10.2018 года по 30.12.2021 года сумма задолженности по уплате Базовой арендной платы составляет 6 177 880.00 руб.

При этом на расчетный счет Арендодателя поступили платежи с указанием в назначении платежа периода вне срока аренды, а именно: по платежному поручению от 11.01.2021 № 3486 на сумму 400 000,00 руб. - оплата Базовой Арендной Платы за январь 2021 г.

Учитывая наличие задолженности Арендатора перед Арендодателем по Договору аренды, а также отсутствие требований к Арендодателю о возврате излишне перечисленных средств за январь 2021 г., Арендодатель произвел зачет поступивших платежей, уведомив об этом Арендатора (письмо №16259- ЮЛ от 12.12.2022 года), в следующем порядке: платеж, поступивший 11.01.2021. в размере 400 000.00 руб. засчитывается в счет задолженности по Базовой Арендной Плате за апрель 2020 г.

Таким образом, задолженность Арендатора по Договору аренды по оплате Базовой Арендной Платы составляет 5 777 880.00 руб.

В соответствии с п. 5.7 Договора Эксплуатационные Расходы представляют собой плату за предоставление (обеспечение предоставления) Эксплуатационных Услуг.

Ежемесячный размер Эксплуатационных Расходов с Даты Подписания до первой Даты Индексации составляет 115 375.00 (сто пятнадцать тысяч триста семьдесят пять) рублей в месяц, не включая НДС. и рассчитывается как: СЭР X Арендуемая Площадь помещения / 12. где СЭР (ставка эксплуатационных расходов) равная 7 500 (семь тысяч пятьсот) рублей за 1 (один) квадратный метр Арендуемой Площади Помещения в год. не включая НДС. которая подлежит индексации ежегодно в Дату Индексации в соответствии с разделом 7 Договора.

Пунктом 5.8 Договора установлено, что, начиная 1 января 2020 года (дата первой индексации), размер Эксплуатационных Расходов подлежит ежегодной индексации в каждую Дату Индексации в соответствии с разделом 7 Договора относительно размера Эксплуатационных Расходов предыдущего периода.

Согласно п. 5.13 Договора Эксплуатационные расходы подлежат уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Как указывает истец, в нарушение указанного положения Договора Арендатором не исполнены обязательства по уплате Эксплуатационных расходов, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность. За период с 19.10.2018 года по 30.12.2021 года сумма заложенности по уплате Эксплуатационных расходов составляет 872 235,00 руб.

При этом на расчетный счет Арендодателя поступили платежи с указанием в назначении платежа периода вне срока аренды, а именно: по платежному поручению от 30.12.2020 № 3463 на сумму 145 372.50 руб. - оплата Эксплуатационных Расходов за январь 2021 года.

Учитывая наличие задолженности Арендатора перед Арендодателем по Договору аренды, а также отсутствие требований к Арендодателю о возврате излишне перечисленных средств за январь 2021 г.. Арендодатель произвел зачет поступивших платежей, уведомив об этом Арендатора (письмо №16259- ЮЛ от 12.12.2022 года), в следующем порядке: платеж, поступивший 30.12.2020 года, в размере 145 372,50 руб. засчитывается в счет задолженности за Эксплуатационные Расходы за апрель 2020 года.

Таким образом, как указывает истец, задолженность Арендатора по Договору аренды по оплате Эксплуатационных Расходов составляет 726 862.50 руб.

Согласно п.5.11 Договора Переменная Арендная Плата представляет собой плату за Коммунальные Услуги, которая состоит из:

a)расходов за потребленную электроэнергию, рассчитанных согласно показаниям

индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками

и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

b)расходов за горячее и холодное водоснабжение, рассчитанных согласно

показаниям индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

c)расходов за водоотведение, рассчитанных исходя из суммы объемов холодной и горячей воды, предоставленных в Помещении и определенных по показаниям приборов учета холодной и (или) горячей воды за расчетный период в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб:

d)расходов за теплоснабжение Помещения, рассчитанных согласно тарифам соответствующих городских коммунальных служб пропорционатьно занимаемой Арендатором площади в Здании;

e)расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах общего Пользования в Комплексе пропорционально плошали, занимаемой Арендатором в Комплексе.

f)расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах Общего Пользования в Здании пропорционально площади, занимаемой Арендатором в Здании.

Согласно п. 5.14 Договора Переменная арендная плата подлежит уплате в течение 10 рабочих с даты выставления счета.

Как указывает истец, в нарушение названного положения договора Арендатором не исполнены обязательств по уплате Переменной части арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность в размере 170 957,42 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия №16259- ЮЛ от 12.12.2022 г.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на, что Указом Мэра Москвы №31-УМ от 26 марта 2020 года «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 г. №12-УМ» на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности, временно была прекращена деятельность предприятий по оказанию услуг в сфере общественного питания.

Арендатором неоднократно направлялись Арендодателю письма о наступивших форс-мажорных обстоятельствах (от 20.03.2020, 25.03.2020, 15.10.2020, 18.12.2020), предложении снизить размер арендной платы и предоставить отсрочку оплаты арендной платы (коммунальных платежей). Арендодатель не ответил ни на одно из писем арендатора. что свидетельствует о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от Л .04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку выплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 08.10.2018 № 07/3269-18, разрешенное использование означает использование помещения исключительно в качестве нежилых помещений для размещения кафе и/или ресторана и/или пекарни. То есть помещение передается арендатору для ведения деятельности в сфере общественного питания (кафе-пекарня «Волконский»), которая признается наиболее пострадавшей отраслью.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" установлен перечень сфер деятельности, наиболее пострадавших от COVID-19, включающий в себя сферу деятельности арендатора, а именно деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков. В Определениях Верховного Суда РФ от 14.10.2021 N 308-ЭС21-18107 по делу N А32-33415/2020, от 27.09.2021 N 305-ЭС21-16709 по делу N А40-83798/2020, от 16.02.2022 N 307-ЭС21-28656 по делу N А56-47704/2020, в частности, отмечается, что арендатор, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавшими в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, утрачивает возможность использовать арендованное имущество по назначению, вследствие наступления указанных обстоятельств. Суды по этому же основанию приходят к выводу о возможности уменьшить размер арендной платы на 50% и не начислять неустойку за период просрочки внесения арендных платежей.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что арендодатель уклонился от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Доказательства обратного истцом не представлены.

Суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата в период с апреля по июнь 2020 года подлежит уменьшению до 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения арендной платы до 50%, величина арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года составляет 387 660 руб. в месяц.

С учетом изложенного, размер задолженности по базовой арендной плате с апреля по декабрь 2020 г. составляет 4 614 900 руб. 00 коп.

При этом суд отклоняет доводы истца о том, что ответчик имел возможность осуществлять коммерческую детальность путем банкетного обслуживания, поскольку указанные услуги в спорный период ответчик не оказывал. Доказательств обратного истцом не представлено.

Вместе с тем, судом установлен факт наличия задолженности ответчика по эксплуатационным расходам за период с мая 2020 по сентябрь 2020 в размере 726 862 руб. 50 коп., а также переменной арендной платы за период с сентября 2020 по декабрь 2020 в размере 170 957 руб. 42 коп.

Исковые требования в указанной части ответчиком не оспорены, доказательств оплаты задолженности не представлено.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, установив факт невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору об оплате аренды, суд признает исковые требования заявленными правомерно и обоснованно, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению в указанном судом размере.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУКЕРС" в пользу АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" 4 614 900 руб. 00 коп. задолженности по базовой арендной плате с апреля по декабрь 2020, 726 862 руб. 50 коп. задолженности по эксплуатационным расходам за период с мая 2020 по сентябрь 2020, 170 957 руб. 42 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с сентября2020 по декабрь 2020 и 49 034 руб. 52 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор