Решение от 15 июня 2020 г. по делу № А32-54045/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-54045/2019

Резолютивная часть решения оглашена 02.06.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 15.06.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312230111000072),

третье лицо: администрация муниципального образования город-курорт Анапа,

о расторжении договора аренды от 10.11.2011 № 3700004355,

о погашении записи об обременении права в виде аренды,

при участии в заседании:

от истца и третьего лица: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности,

установил:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) с требованиями о расторжении договора аренды от 10.11.2011 № 3700004355, о погашении записи об обременении права в виде аренды.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований, представил отзыв, пояснил, что спорный земельный участок осваивается (представил документы), освоению участка препятствовали изменения в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), администрация неоднократно отказывала в выдаче разрешения на строительства, вид разрешенного использования земельного участка изменялся неоднократно по инициативе администрации.

В представленном ранее отзыве ответчик возражал против удовлетворения требований, пояснил, что ответчик приобрел право аренды на спорный земельный участок менее трех лет (26.05.2017), участок активно осваивается ответчиком не протяжении всего времени владения.

Кроме того, в дополнительном отзыве ответчик ссылается на то, что арендатор не мог исполнять обязательства по строительству по независящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных властей обстоятельств (запрет на строительство в связи с изменением ПЗЗ муниципального образования г. Анапа). Так, в мае 2019 года администрацией по заявлению ответчика было принято положительное решение (реестр рассматриваемых заявлений комиссией по землепользованию и застройке по внесению изменений в ПЗЗ) по внесению изменений в ПЗЗ в отношении спорного участка в части изменения зоны «Р-О» (зона озелененных пространств рекреационного назначения) на зону «Р-К» (зона объектов санитарно-курортного назначения), после чего у арендатора возникла возможность для обращения за выдачей разрешения на строительство.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования г. Анапа от 11.10.2011 № 2767, между истцом (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды от 10.11.2011 № 3700004355 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для размещения медицинского центра (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2011 № 23-23-26/184/2011-481, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.06.2019 № 23/001/095/2019-6564.

В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия до 11.10.2060.

Согласно п. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Соглашением от 18.06.2013 внесены изменения в спорный договор аренды, а именно п.1.1 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Соглашением от 08.08.2014 внесены изменения в спорный договор аренды, а именно п.1.1 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели, объекты мелкорозничной торговли.

В соответствии с п. 4.3.6 соглашения арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2017 все права и обязанности по договору аренды от 10.11.2011 № 3700004355 от ФИО4 перешли к ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017.

Актом осмотра земельного участка от 15.03.2019, проведенным специалистом управления муниципального контроля администрации муниципального образования г. Анапа, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 отсутствуют объекты капитального и некапитального строительства, на момент осмотра строительно-монтажные работы не производятся.

Согласно ст. 46 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) аренда земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 22.03.2019 № 27.05-123, в котором просил устранить нарушения в 30-дневный срок, в случае не устранения нарушений будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ввиду того, что данное уведомление было оставлено ответчиком без внимания, истец письмом от 03.06.2019 № 27.05-3930 предложил расторгнуть спорный договор аренды, а также направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды для его подписания.

Ответчик данное соглашение не подписал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку участок предоставлен для строительства, которое не осуществляется, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Таким образом, целевое назначение земельного участка устанавливается не договором аренды, а законодательным актом.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Как указано выше, изначально в 2011 году ФИО4 земельный участок по спорному договору аренды предоставлялся для размещения медицинского центра (п. 1.1. договора).

Соглашением от 18.06.2013 внесены изменения в спорный договор аренды в части вида разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

В соответствии с градостроительным планом от 23.12.2013 № RU 23301000-04760 вид разрешенного использования земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, согласно договору аренды от 10.11.2011 № 3700004355 и соглашению от 18.06.2013.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в законную силу 01.07.2017), для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

Соглашением от 08.08.2014 вид разрешенного использования изменен на рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели, объекты мелкорозничной торговли.

В материалах дела имеются проектная документация от 2017 года, подготовленная по заказу ответчика, на строительство многофункционального здания на спорном земельном участке, договор на создание проектной документации от 01.06.2017 № 01-06/17, которые подтверждают освоение ответчиком спорного земельного участка.

Кроме того, письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Анапа от 12.02.2018 № 17-486/17-12 ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство объекта «Многофункционального здания».

В письме управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Анапа от 29.01.2020 № 17275/2020 указано, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) муниципального образования г. Анапа спорный земельный участок расположен в границах населенного пункта, а в соответствии с Генеральным планом городского округа .г Анапа, утвержденного решением совета муниципального образования г. Анапа от 14.11.2013 № 404 (в редакции от 22.12.2016 № 145), по функциональному зонированию данный участок относится к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения

Между тем, оценка возможности размещения на спорном земельном участке многофункционального здания либо комплекса после изменения территориальной зоны выходит за пределы рассмотрения настоящего спора.

В определении конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О указано, что неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

В связи с чем, довод управления о не использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования нельзя признать правомерным.

Также ответчиком в материалы дела представлен реестр рассматриваемых заявлений комиссией по землепользованию и застройке по внесению изменений в ПЗЗ, согласно которому принято положительное решение по внесению изменений в ПЗЗ в отношении спорного участка в части изменения зоны «Р-О» (зона озелененных пространств рекреационного назначения) на зону «Р-К» (зона объектов санитарно-курортного назначения), после чего у арендатор будет иметь возможность обратиться за выдачей разрешения на строительство.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает неосвоение предпринимателем в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Однако истец не учитывает, что ответчику непосредственно право аренды земельного участка перешло только 26.05.2017 согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.05.2017. Срок договора аренды установлен до 11.10.2060.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так, с момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору ответчик подготовил проектную документацию на строительство многофункционального здания, получил технические условия на подключение к инженерным сетям.

Также в материалах дела имеется соглашение о возмещении расходов, связанных с подключением к сетям водоснабжения и водоотведения от 28.10.2019договоры подряда от 09.09.2019 № 1 и от 18.11.2019 № Р-18/11/19, акт о приемке выполненных работ от 16.01.2020 на сумму 48 380 руб., проект на строительство комплекса (мотель, здание гостиницы, здание информационного центра, детская площадка, открытая охраняемая автостоянка), которые также подтверждают активное освоение ответчиком спорного земельного участка.

Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

При этом срок аренды спорного земельного участка истекает 11.10.2060.

Истцом не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин