Решение от 20 ноября 2023 г. по делу № А83-16562/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-16562/2023
20 ноября 2023 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Толстого, 15, г. Симферополь, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кармен-Крым» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Куйбышева, 2, оф. 1, г. Симферополь, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя (ОГРН – <***>, ИНН – <***>, ул. Толстого, 15, г. Симферополь, <...>);

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ФИО2 и ФИО3,

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от ответчика – ФИО4, адвокат, представитель по доверенности от 07.07.2023 б/н, личность установлена служебным удостоверением адвоката №1797;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

14.06.2023 Администрация города Симферополя Республики Крым (далее – истец, Администрация г. Симферополя, администрация, администрация города) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Кармен-Крым» (далее – ответчик, ООО «Кармен-Крым», общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.12.2015 по 18.04.2023 в размере 346 024,50 руб. и пени в размере 31 506,36 руб.

Заявленные требования администрация мотивирует положениями статей 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указывает на ненадлежащее выполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка от 05.12.2015 №71 в части невнесения арендных платежей за спорный период, вследствие чего к нему применена мера гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Во время судебного заседания представитель ООО «Кармен-Крым» против удовлетворения искового заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 04.09.2023, указывая, что у общества отсутствует задолженность по договору от 05.12.2015 №71. 02.07.2021 объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 90:22:010217:1319, проданы ООО «Кармен-Крым» иным лицам, к которым в силу положений статьи 552 ГК РФ перешли права аренды на земельный участок. К тому же, общество своевременно и надлежащим образом уведомило арендодателя о смене собственника объектов недвижимости, тем не менее собственник бездействовал.

Истец и привлеченные к участию в деле третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу стаей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В состоявшихся судебных заседаниях представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивал.

ФИО2 и ФИО3 в своих пояснениях от 27.09.2023 и 04.10.2023 соответственно возражали против удовлетворения заявленных администрацией требований, отмечая, что являются собственниками недвижимого имущества (нежилых помещений), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:22:010217:1319, расположенном по адресу: ул. Лермонтова, 11-17. К тому же, они обращались в администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду поименованного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, однако указанные заявления были возвращены последней и оставлены без рассмотрения.

Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя (далее – департамент развития муниципальной собственности) правовую позицию по делу не изложило. Принимая во внимание закрепленные процессуальным законом презумпции, обязывающие стороны разумно и добросовестно пользоваться предоставленными процессуальными правами, руководствуясь положениями статей 64, 65, 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявленное требование по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

05.12.2015 между Администрацией г. Симферополя (арендодатель) и ООО «Кармен-Крым» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №71 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 809 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010217:1319, расположенный по адресу: <...> (далее - земельный участок).

Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.12.2015, о чем совершена соответствующая запись №90-90/016-90/714/2015-177/2; 177/1.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (код 2.64 магазины (код 4.4.), общественное питание (код 4.6.), деловое управление (код 4.1.). Категория земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата устанавливается в размере 142 999,81 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 11 916,65 руб. Первый платеж вносится не позднее 5 календарных дней с момента подписания договора сторонами.

Договор действует в течение 5 лет с момента его подписания сторонами, то есть до 05.12.2020 (пункт 6.1 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи от 17.12.2015, обоюдно подписанного сторонами, земельный участок передан в аренду ООО «Кармен-Крым».

Администрация г. Симферополя полагая, что ООО «Кармен-Крым» ненадлежащим образом исполняло условия договора в части внесения арендной платы за период с 05.12.2015 по 18.04.2023, ввиду чего у последнего образовалась задолженность в размере 346 024,50 руб., с целью досудебного урегулирования спора обратилась к контрагенту с претензией №1072/40/05-10.

Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения администрации в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

По своей правовой природе сложившиеся между сторонами правоотношения соответствуют правовой конструкции договора аренды и регулируются главой 34 ГК РФ, а также главой 10 ЗК РФ.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка в аренду ООО «Кармен-Крым». Указанное обстоятельство подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка от 17.12.2015.

Ввиду окончания срока действия договора аренды (05.12.2020) общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора. Однако администрацией города отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия спорного договора с указанием на необходимость заключения нового договора аренды земли. Таким образом, договор прекратил свое действие с указанной выше даты.

Тем не менее, новый договор аренды земельного участка заключен не был, однако арендные платежи за пользование земельным участком в размере, определенном договором от 05.12.2015, продолжали начисляться. ООО «Кармен-Крым», в свою очередь, своевременно вносились арендные платежи за период с 05.12.2015 по 01.07.2021, что подтверждается представленным администрацией расчетом задолженности, согласно которому по состоянию на 02.07.2021 у общества имелась переплата в размере 17 616,06 руб. Данное обстоятельство подтвердил также представитель администрации в судебном заседании, состоявшемся 17.07.2023 (звукозапись судебного заседания).

Таким образом, задолженность по договору фактически возникла у общества после 02.07.2021.

Судом установлено также, что нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке по адресу: <...>, проданы обществом гражданам ФИО3 и ФИО2

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пунктах 1 и 3 статьи 552 ГК РФ закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующих земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», касающихся применения положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 также даны разъяснения, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, на принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Путем системного анализа вышеуказанных норм суд пришел к выводу, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания в законе приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Применительно к спорным правоотношениям сторон в связи с приобретением ФИО3 и ФИО2 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца и регистрации на них права собственности, к ним перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 131 ГК РФ закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из материалов дел следует, что право собственности в здании с кадастровым номером 90:22:010217:3434 на нежилые помещения с кадастровыми номерами 90:22:010217:3441 (подвал) и 90:22:010217:3442 (второй этаж) зарегистрировано за ФИО3 15.07.2021, с кадастровым номером 90:22:010217:3435 (первый этаж) зарегистрировано за ФИО2 01.03.2016, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, с 02.07.2021 произошла смена собственника недвижимого имущества, следовательно, после этой даты обязанность оплачивать пользование земельным участком, занятым зданием, не может быть возложена на лицо, утратившее право собственности указанным объектом.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору за период с 05.12.2015 по 18.04.2023 (фактически с 02.07.2021 по 18.04.2023) удовлетворению судом не подлежит.

Кроме того, поскольку требование истца о взыскании неустойки самостоятельным не является, может быть удовлетворено судом лишь при установлении факта невнесения арендных платежей, правовые основания, предусмотренные статьей 330 ГК РФ, для его удовлетворения у суда также отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.М. Черная