Решение от 17 декабря 2018 г. по делу № А07-12234/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12234/18
г. Уфа
17 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.12.2018

Полный текст решения изготовлен 17.12.2018

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Саяховой А.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице КУС Минземимущества по г.Кумертау (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026207800089)

о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) №2/2014 от 27 января 2014года, заключённый с Индивидуальным предпринимателем ФИО2, о взыскании суммы упущенной выгоды, об обязании Индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью -38,6кв.м.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 12.10.2018;

от ответчика явка не обеспечена, извещены по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице КУС Минземимущества по г.Кумертау обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) №2/2014 от 27 января 2014года, заключённый с Индивидуальным предпринимателем ФИО2, о взыскании суммы упущенной выгоды в размере арендной платы в сумме 230 430 руб. 47 коп., об обязании Индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью -38,6кв.м.

Представитель истца представил доказательства направления уточненного искового заявления в адрес ответчика, поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить исковые требования.

Иных заявлений и ходатайств не имеется.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещены в порядке, предусмотренном ст. ст. 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителя ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2, являясь арендатором муниципального имущества - комнаты №1,2, в подвальном помещении жилого дома, расположенного по адресу: <...> на основании договора №1741 о передаче в аренду без права выкупа от 16.07.2004г. обратился 14.10.2013 с заявлением в Администрацию городского округа город Кумертау с целью реализации в порядке ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектом Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

30 декабря 2013года в адрес ИП ФИО2 были направлены для рассмотрения и подписания проекты договора купли-продажи (с условием о рассрочки оплаты на 3 года и без рассрочки) от января 2014г. недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства. В ответ Администрацией городского округа город ФИО5 был получено согласие от 14.01.2014 на приобретение арендуемого имущества по рыночной цене 795000 руб. с рассрочкой на 3 года, посредством ежемесячных выплат.

Между Администрации городского округа город ФИО5, от имени которого действовал председатель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ ФИО4, и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа ФИО5 и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства № 2/2014 от 27 января 2014 г. по цене – 795 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № 124/13-Н от 23.12.2013 г., с оплатой в рассрочку.

По договору в собственность ответчику передано помещение, назначение: нежилое, общая площадь 38,6 кв.м., подвал № б/н, номера на поэтажном плане 11,12, адрес объекта: <...>. (акт приема –передачи от 04.02.2014 г.).

Право собственности ответчика, на основании указанного договора, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2014, о чем выдано свидетельство серии 04АД 868885.

Согласно п. 3.3 договора оплата имущества осуществляется в рассрочку на тридцать шесть месяцев со дня заключения договора платежами, равными 1/36 части цены имущества, перечисляемыми на счет продавца, указанный в п. 3.2 договора, на тридцатый день текущего (оплачиваемого) месяца.

Пунктом 3.4 договора установлено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого помещения.

Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установленным графиком платежей (приложение), являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.5 договора).

Частью 4 договора определены обязанности покупателей, в том числе: произвести оплату в соответствии с условиями раздела 3 договора; принять имущество по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента заключения договора, не позднее чем через 30 дней после принятия имущества обеспечить за свой счет все действия и расходы, связанные с обязательной государственной регистрацией, своего права собственности на имущество; в десятидневный срок с момента получения свидетельства го государственной регистрации права собственности предоставить продавцу его копию, оплатить расходы продавца на предпродажную подготовку в сумму 15 121,87 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016г. иск Администрации МО ГО г. Кумертау (ИНН <***>) удовлетворен, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации МО ГО г. взыскано 213 564,38 руб. долга, 9310,37 руб. пени.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Со стороны ответчика ИП ФИО2 допущены существенные нарушения условий договора купли-продажи, не выполнен п.6.3.1.- отказ

покупателя от исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 - оплатить стоимость имущества по цене и в сроки и в порядке, установленные договором.

Существенным нарушением покупателем исполнения обязательства по оплате имущества считается нарушение им срока уплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с пунктом 3.5 договора, более чем на 30 дней.

Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г.Кумертау в адрес ИП ФИО2 были направлены претензии исх.№ 30/165 от 08.02.2018г. и исх.№ 30/208 от 12.02.2018г. с предложением погасить задолженность по оплате имущества по состоянию на 06.02.2018г. Также было направлено уведомление о нарушении условий договора купли-продажи, с требованием исполнить обязательства по договору купли-продажи и погасить задолженность по решению Арбитражного суда от 25.01.2016г.

Таким образом, Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный п.2 ст.452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Нормами пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора: требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление, при этом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что ответчиком обязательства по оплате не исполнены. Нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер (действия ответчика носят заведомо недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата переданного по договору имущества.

При изложенных обстоятельствах, иск в части расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества и в части обязания освободить занимаемое помещение по адресу: <...>, общей площадью 38,6кв.м. подлежит удовлетворению.

В силу ст.174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд должен указать конкретные действия и срок их совершения, а также лицо, на которое возлагается исполнение решения. Суд полагает необходимым установить срок для возврата переданного недвижимого имущества в течение 1-го месяца с момента вступления в силу решения суда.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в размере 230 430 руб. 47 коп. Упущенная выгода подчитана истцом исходя из стоимости арендной платы пользования помещением за период с 04.02.2014 по 24.10.2018.

Согласно п.7.3. договора в случае расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду за время с момента передачи его покупателю до возврата продавцу.

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи истцом ответчику нежилого помещения и факт неисполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате выкупных платежей в соответствии с условиями договора подтверждены материалами дела и не требуют дополнительного доказывания.

Размер упущенной выгоды в сумме 230 430 руб. 47 коп. исчислен исходя из размера арендной платы за спорное помещение в период с 04.02.2014 до 24.10.2018.

Усматривая основания для взыскания упущенной выгоды, суд исходит из того, что Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице КУС Минземимущества по г.Кумертау не только лишился права на получение всей суммы по договору купли-продажи, но и возможности получать платежи за сдачу имущества в аренду, на которые он был вправе рассчитывать, если бы его права не были нарушены.

Сумма упущенной выгоды определена истцом применительно к размеру арендной платы, подлежащей начислению за пользование спорным нежилым помещением. Арендная плата определена с применением Методики определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом г. Кумертау, утвержденной решением Совета городского округа г. Кумертау от 29.08.2013 N 22-5, а также решений городского совета г. Кумертау от 22.12.2004 N 88, и 30.01.2001 N 23-2.

Расчет упущенной выгоды, представленный истцом, судом проверен и признан верным.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования в части взыскания упущенной выгоды в размере 230 430 руб. 47 коп. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение по адресу: Республика Башкортостан, г.Кумертау, ул.К. Маркса 21, общей площадью 38,6 кв.м, 1960 года постройки.) от 27.01.2014 № 2/2014, подписанный между Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026207800089).

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: Республика Башкортостан, г.Кумертау, ул.К. Маркса 21, общей площадью 38,6 кв.м., и передать указанное помещение Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в течение 1-го месяца с момента вступления в силу решения суда.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> в пользу Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан ИНН <***> упущенную выгоду в размере арендной платы в размере 230 430 руб. 47 коп.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 13 608 руб. 61 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.

Судья А.М. Саяхова