Решение от 24 октября 2018 г. по делу № А41-47916/2018

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47916/18
25 октября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 16 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ПК "БЫЛОВО"

к Управлению Росреестра по Московской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация городского округа Химки, ЗАО "ЮНИТЕКС"

о признании незаконным действий.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 16.10.2018

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Былово» (далее – ООО «ПК «Былово», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра, управление, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

- признать незаконными действия Управления росреестра по погашению записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19;

- признать недействительным погашение записи в ЕГРН о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19;

- обязать Управление росреестра восстановить  в ЕГРН запись о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Администрация городского округа Химки и ЗАО "ЮНИТЕКС".

В обоснование заявленных требований общество указало, что осуществляет строительство 7-ми многоквартирных жилых домов №№ 1,2,3,4/1, 4/2, 4/3, 5 (далее – МКЖД) переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом, по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8. Разрешение на строительство № RU50-63-6417-2016 выдано Министерством строительного комплекса Московской области 14.11.2016.

Строительство осуществляется на земельных участках, арендованных у Администрации г.о.Химки: с КН 50:10:0010115:20 площадью 18263 категории земли населенных пунктов, для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром, по адресу <...> в районе ЦРБ; с КН 50:10:0010115:19 площадью 7262 кв.м. категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8.

Права на земельный участок с КН 50:10:0010115:19 получены обществом на основании заключенного с ЗАО «Юнитекс» соглашения № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между Администрацией г.о.Химки (арендодатель) и арендатором ЗАО «Монолевер-Трейд». Соглашение № 29\01 от 17.02.2014 зарегистрировано Управлением росреестра 13 марта 2014 года за номером 50-50-10/018/2014-212.

В соответствии с п. 2 соглашения № 29/01 , истец обязался в срок до 29.01.2017 в счет уступленных прав и обязанностей по договору аренды уплатить ЗАО «Юнитекс» 318156000 рублей.

27.12.2016 между истцом и ЗАО «Юнитекс» подписано дополнительное соглашение № 2 к соглашению № 29/01, в котором стороны определили следующий порядок оплаты цены перехода права аренды 318156000 рублей, а именно: сумма 64268400 руб. в срок до 31.03.2017  путем предоставления прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД, возводимых на земельных участках и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплаты цены соглашения № 29/01;  оставшуюся сумму 253998000 руб. в срок до 31.12.2017 включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД возводимых на земельных участках и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены соглашения № 29/01.

В целях реализации указанных обязательств  между  сторонами подписаны 01 декабря 2016 года 11 договоров участия в долевом строительстве МКЖД (далее – ДДУ), из них зарегистрировано 7 договоров, в регистрации остальных отказано.

Согласно доводам заявителя, все указанные ДДУ  соответствуют требованиям законодательства РФ и считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Таким образом, по смыслу ст. 409 ГК РФ истец 01.12.2016 предоставил ЗАО «Юнитекс» отступное путем предоставления прав на получение по ДДУ в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД, возводимых на земельных участках, в том числе спорном участке. В связи с чем, обязательства истца по исполнению соглашения № 29/01 прекращены исполнением 01.12.2016.

Между тем, 09.06.2018  заявитель, получив выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе земельного участка с КН 50:10:0010115:19, узнал о прекращении своего права на указанный участок на основании уведомления ЗАО «Юнитекс» № 0904 от 16.04.2018 о расторжении соглашения № 29/01.

Поскольку оснований для прекращения права заявителя на земельный участок не имелось, права ЗАО «Юнитекс» на односторонний отказ от соглашения росреестром не проверены, заявитель полагает действия заинтересованного лица незаконными, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражало, ссылаясь на то, что его действия по снятию обременения с земельного участка с КН 50:10:0010115:19 в виде аренды на основании соглашения № 29/01 соответствуют закону, обременение снято на основании одностороннего отказа от соглашения его стороной – ЗАО «Юнитекс» и решения Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-19914/18, которым отказано в иске ООО «ПК «Былово» к ЗАО «Юнитекс» об обязании зарегистрировать договоры долевого участия в долевом строительстве, заключенные между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс».  Росреестр считает, что  заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, следует обращаться с иском к ЗАО «Юнитекс» как к лицу, нарушившему права ООО «ПК «Былово», так как имеется спор о праве.

Третье лицо, ЗАО «Юнитекс», в отзыве указало на наличие оснований для расторжения соглашения № 29/01, поскольку заявителем нарушены сроки оплаты цены соглашения более чем на 3 календарных месяца. Согласно п. 2 соглашения, правообладатель в этом случае вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. Кроме того, указало, что допсоглашение № 2 к соглашению № 29/01 не является отступным в силу закона, а соглашение, которое предусматривает предоставление недвижимости в качестве отступного, может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимости.

В судебном заседании представители лиц участвующих в деле поддержали свои доводы и возражения. Представитель заявителя указал, что Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по делу № А41-19914/18 было отменено решение Арбитражного суда Московской области, заявленные требования ООО «ПК «Былово» о регистрации договоров участия в долевом строительстве удовлетворены в полном объеме. Указанным постановлением подтверждено, что обществом исполнены обязательства по оплате соглашения № 29/01 в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4-6 ст. 1  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  (далее – закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч. 1 ст. 9 закона № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу ч. 3 ст. 15 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: лица, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Частью 1 ст. 29 закона № 218-ФЗ предусмотрено, что  государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно представленным Управлением Росреестра делом правоустанавливающих документов  на спорный земельный участок с КН 50:10:0010115:19, из него следует, что 13 марта 2014 года была произведена государственная регистрация соглашения № 29/01 от 17.02.2014, заключенного между ЗАО «Юнитекс» (правообладатель) и ООО «ПК «Былово» (правоприобретатель) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 (соглашения № 29/01).

26 апреля 2018 года от ЗАО «Юнитекс» в росреестр поступило заявление о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – земельного участка с КН 50:10:0010115:19 площадью 7262 кв.м. Заявление подано ЗАО «Юнитекс», стороной сделки, лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременения объекта.

29 мая 2018 года ЗАО «Юнитекс» представило в Управление Росреестра дополнительные документы в обоснование заявления о прекращении права на земельный участок ООО «ПК «Былово», а именно, дополнительное соглашение № 2 от 27.12.2016 к соглашению № 29/01 (далее – допсоглашение № 2), справка от 28.05.2018, уведомление о расторжении соглашения от 16.04.2018 с доказательствами его направления в адрес ООО «ПК «Былово», претензия от 03.04.2014 и решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-19914/18.

Из указанных документов усматривается, что в претензии от 03.04.2018 № 05/18 ЗАО «Юнитекс» потребовал от истца незамедлительно погасить задолженность по соглашению об уступке прав № 29/01 в редакции допсоглашения № 2 в размере 252787600 рублей, 16.04.2018 направил в адрес общества уведомление о расторжении соглашения № 29/01 в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренном абз. 5 п. 2 соглашения в редакции допсоглашения № 2. Кроме того, решением суда по делу № А41-19914/18 отказано в удовлетворении требований ООО «ПК «Былово» к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» (ДДУ), посредством которых стороны урегулировали вопросы по оплате цены уступки права требования допсоглашением № 2 к соглашению № 29/01.

Рассмотрев и исследовав указанные документы и обстоятельства, Управление Росреестра осуществило действия по прекращению права аренды ООО «ПК «Былово» на земельный участок с КН 50:10:0010115:19, что следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН.

Указанные действия Росреестра суд находит незаконными и нарушающими права и интересы ООО «ПК «Былово», в связи со следующим.

В соответствии с соглашением № 29/01, п. 2 установлено, что за передачу прав и обязанностей по договору правоприобретатель уплачивает правообладателю денежную сумму в размере 318156000 рублей в срок до 29 января 2017 года включительно.

При нарушении правоприобретателем сроков оплаты цены соглашения более чем на три календарных месяца правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес правоприобретателя соответствующего извещения (абз. 2 п. 2 соглашения).

27 декабря 2016 года между сторонами заключено допсоглашение № 2, согласно которому, стороны установили: п. 2 – за передачу прав и обязанностей по договору правоприобретатель уплачивает правообладателю денежную сумму в размере 318156000 рублей частями:

- сумму 64268400 руб. в срок до 31.03.2017 включительно путем предоставления правообладателю прав на получение по ДДУ соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра 120000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения;

- оставшуюся сумму  в срок до 31.12.2017 включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по ДДУ соответствующего количества квадратных метров в квартирах и многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра 120000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения.

При нарушении правоприобретателем более чем на три календарных месяца обязательства по оплате по сроку 31.12.2017 цены соглашения включительно правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес правоприобретателя соответствующего извещения.

Допсоглашение № 2 зарегистрировано 18.12.2017 и вступило в законную силу.

01 декабря 2016 года между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» были заключены договоры долевого участия в долевом строительстве:

№ 8/1/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме № 1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20;

№ 9/2/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№118, 130, 123, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме № 2, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20;

№10/3/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме № 3, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20;

№11/4/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме №4/1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

По условиям договоров истец осуществляет строительство 7-ми многоквартирных домов (многоквартирные дома №№ 1, 2, 3, 4/1, 4/2, 4/3, 5) переменной этажности с встроеннопристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8.

Право Застройщика на строительство жилых домов переменной этажности с встроеннопристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом на ул.Молодежная в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области подтверждено Разрешением на строительство №RU-50-63-6417-2016 от 14.11.2016, выдано Министерством строительного комплекса Московской области.

Согласно пункту 1.5. каждого договора долевого участия – по окончании строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию Застройщик, при условии выполнения Участником долевого строительства всех принятых на себя в соответствии с настоящим Договором обязательств, передает Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства – структурно – обособленное жилые помещения (Квартиры), а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких жилых помещениях, неотапливаемые помещения (лоджии, балконы), расположенные в многоквартирных домах по адресу: ул.Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области (Объекты/Объекты долевого строительства).

Описание Объектов долевого строительства, подлежащих передаче Участнику долевого строительства, определены сторонами в Приложении № 1 к договорам.

Местоположение каждого Объекта долевого строительства на плане Многоквартирных домов, и его планируемая общая площадь определены сторонами в Приложении № 2 к договорам. В Приложении № 3 к каждому договору перечислены Объекты долевого строительства, подлежащие передаче Участнику долевого строительства, их условные номера, площади всех помещений (с применением понижающего коэффициента для неотапливаемых помещений), этаж расположения.

Согласно п. 2.1 каждого договора цена Договора определяется как произведение стоимости одного квадратного мера на общую площадь объекта долевого строительства и на момент подписания составляет: 87.453.600руб. – п. 2.1 Договора №8/1/16 от 01.12.2016 г.; 109.056.000руб. - п. 2.1 Договора № 9/2/16 от 01.12.2016 г.; 41.517.000руб. - п. 2.1 Договора № 5 96_7092209 10/3/16 от 01.12.2016 г.; 15.970.800руб. - п. 2.1 Договора №11/4/16 от 01.12.2016 г.

Стоимость одного квадратного метра общей площади каждого объекта долевого строительства, указанная в Приложении № 3 к каждому из договоров, является фиксированной, и составляет 120000руб.

Согласно пункту 1.6. каждого из договоров долевого участия – срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее 4 квартала 2019 года.

Согласно п.13.6 каждого договора, Договор составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и одни экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Строительство осуществляется на земельных участках, арендованных у Администрации городского округа Химки Московской области: - Земельный участок-1: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром площадью 18 263 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе РЦБ; - Земельный участок-2: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:19, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации торгово-делового центра площадью 7262 кв.м., расположенный по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8.

В связи с тем, что ЗАО «Юнитекс» уклонилось от государственной регистрации перечисленных договоров долевого участия, ООО «ПК «Былово» обратилось в суд с иском об обязании зарегистрировать договоры (дело № А41-19914/18). Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении требования ООО «ПК «Былово» об обязании зарегистрировать ДДУ было отказано в связи с пропуском сроков исковой давности.

Как уже было отмечено, по заявлению ЗАО «Юнитекс» с приложенными документами от 29.05.2018 росреестр погасил в ЕГРН запись о праве аренды спорного земельного участка ООО «ПК «Былово».

Между тем, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-19914/18 отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд решил: «Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 8/1/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме №1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, на общую сумму 87 453 600 руб.; Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 9/2/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 118, 130, 123, 124, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме №2, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, на общую сумму 109 056 000 руб. Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 10/3/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме №3, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 на общую сумму 41 517 600 руб.; Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 11/4/1/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» отношении квартир №№ 129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме №4/1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 на общую сумму 15 970 800 руб.»

Суд апелляционной инстанции счел срок исковой давности не пропущенным, с учетом того, что в ДДУ не был предусмотрен срок для проведения госрегистрации, и признал ЗАО «Юнитекс» уклоняющимся от госрегистрации ДДУ при отсутствии доказательств наличия законных оснований для этого.

Таким образом, ДДУ в судебном порядке были признаны действующими, а стороны обязаны принять меры по их государственной регистрации.

Управление Росреестра было привлечено к участию в деле № А41-19914/18 в качестве третьего лица, следовательно, знало о требованиях истца и состоявшихся судебных актах.

Свои действия (оспариваемые в настоящем деле) по прекращению права аренды заявителя Управление Росреестра осуществило на основании решения по делу № А41-19914/18 и одностороннего отказа ЗАО «Юнитекс» от исполнения соглашения № 29/01 об уступке права аренды в связи с отсутствием оплаты.

Между тем, условие соглашения об оплате было заменено в допсоглашении № 2 (также подписанным сторонами и зарегистрированным надлежащим образом) на условие о замене оплаты заключением вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве (новация). В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Пунктами 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 103 от 21.12.05 предусмотрено, что обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.

Из этого следует, что обязательство ООО «ПК «Былово» по оплате денежных средств по соглашению № 29/01 прекратилось путем заключения ДДУ. В данном случае первоначальное обязательство ООО «ПК «Былово» об оплате денежных средств заменилось на обязательства ООО «ПК «Былово» из договоров долевого участия в строительстве.

Постановлением суда апелляционной инстанции, вступившим в законную силу немедленно, и оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2018, по делу № А41-19914/18 суд обязал ЗАО «Юнитекс» принять меры по государственной регистрации ДДУ.

Фактически, односторонний отказ ЗАО «Юнитекс» от соглашения № 29/01 был основан на решении по делу № А41-19914/18, не вступившем в законную силу.

Согласно ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Поскольку дело № А41-19914/18 было рассмотрено в порядке общего искового производства, то оснований для его немедленного использования не имелось, действовал общий месячный срок для его вступления в силу и исполнения.

Решение суда было принято 14 мая 2018 года. 29 мая 2018 года ЗАО «Юнитекс» подало в росреестр заявление о прекращении права аренды, которое было удовлетворено росреестром.

Между тем, 13.06.2018 (в установленный АПК РФ срок) на решение по делу № А41-19914/18 была подана апелляционная жалоба, а постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, следовательно, решение не успело вступить в законную силу, и не должно было исполняться (учитываться) Росреестром.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Росреестр не осуществил достаточной правовой экспертизы представленных ему на госрегистрацию документов, не проверил обоснованность одностороннего отказа ЗАО «Юнитекс» от соглашения об уступке права аренды земельного участка с КН 50:10:0010115:19, в связи с чем совершил действия по прекращению права аренды ООО «ПК «Былово» на земельный участок с нарушением норм законодательства (АПК РФ, ГК РФ, закона № 218-ФЗ), а также прав и законных интересов ООО «ПК «Былово».

В результате исследования и анализа представленных в материалы дела документов в соответствии со ст. 71 АПК РФ судом установлено, что соглашение № 29/01, на основании которого произведена запись в ЕГРН о праве аренды спорного земельного участка за заявителем, сторонами подписано и зарегистрировано; недействительным не признано, не расторгнуто в установленном законом порядке (ст. 450 ГК РФ), оснований к его одностороннему расторжению также не имеется; соглашение выполняется заявителем, доказательств об обратном в материалы дела не представлено; иные соглашения по передаче прав заявителя на земельный участок другим лицам отсутствуют.

Суд отклоняет доводы заинтересованного лица о том, что данный спор фактически существует между заявителем и ЗАО «Юнитекс», является спором о правах и не подлежит рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.

В соответствии с пунктами 53, 56  Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В данном случае установлено, что нарушения допущены государственным регистратором – заинтересованным лицом, не проверившим обоснованность заявленного стороной одностороннего отказа от соглашения и совершившим регистрационные действия на основании необоснованного отказа, следовательно, спор подлежит рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного требование заявителя о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144, подлежат удовлетворению.

В целях устранения Росреестром допущенных нарушений заявитель просит:

- признать недействительным погашение записи в ЕГРН о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19;

- обязать Управление Росреестра восстановить  в ЕГРН запись о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу <...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с этим, поскольку заявителем в основном требовании заявлено признание незаконными действий по исключению из ЕГРН сведений об обременении спорного земельного участка, то устранением допущенных нарушений будет являться обязание росреестра восстановить указанные сведения в ЕГРН.

В данной части требование заявителя об устранении допущенных нарушений подлежит удовлетворению.

Кроме того, требование о признании недействительным погашения записи в ЕГРН о соглашении, при удовлетворении остальных требований, не имеет правового значения.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Возвратить ООО «ПК «Былово» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб., оплаченную по платежному поручению от 06.06.2018 № 315.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                     Ю.С. Петропавловская