Решение от 4 мая 2026 г. АС Брянской области

Арбитражный суд Брянской области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А09-8502/2022
город Брянск
05 мая 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 апреля 2026 года. Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Ю.И. Дюбо

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседание ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инициатива», г. Брянск, к акционерному обществу «Специализированный застройщик Фабрика Атмосферы», г. Брянск, третьи лица: 1. ФИО2, 2. ООО «Управляющая компания Терем», 3. Управление по строительству и развитию территории <...>. Государственная строительная инспекция Брянской области 5. Государственная жилищная инспекция,

при участии в судебном заседании:

от истца: Риц Д.Б., руководитель, паспорт,


от ответчика: ФИО3, доверенность № 5 от 12.01.2026, от третьих лиц: не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЕРЕМ», г. Брянск (далее – ООО «УК «ТЕРЕМ»), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г. Брянск (далее – АО «СЗ «Фабрика Атмосферы»), об обязании в месячный срок устранить недостатки, допущенные при строительстве и обустройстве придомовой территории многоквартирного дома № 4 по ул. Вильямса в г. Брянске.

Определением суда от 23.04.2025 произведена замена истца общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Терем» на правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инспекция», г. Брянск (далее – ООО «БЖИ»).

В силу ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию по делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) ФИО2, 2) ООО «Управляющая компания «ТЕРЕМ», 3) Управление по строительству


и развитию территории <...>) Государственная строительная инспекция Брянской области 5) Государственная жилищная инспекция.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в последнем заседании просил:


1. Признать, что строительство и благоустройство на земельных участках произведено без необходимой разрешительной документации и согласования с государственными органами власти.

2. Обязать АО СЗ «Фабрика Атмосферы» разработать проектную документацию по укреплению склона на земельных участках.

3. Обязать АО СЗ «Фабрика Атмосферы» провести государственную экспертизу и оценку разработaнного проекта по благоустройству и укреплению земельного участка многоквартирного жилого дома по правилам, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

4. Обязать АО СЗ «Фабрика Атмосферы» провести работы по строительству и благоустройству на земельных участках - склоне по согласованному проекту.

5. Установить срок на проведение работ по строительству и благоустройству на земельных участках по согласованному проекту - 1 год с даты вступления решения суда в силу.

6. Производить начисление астрента ответчику – АО СЗ «Фабрика Атмосферы» за каждый день неисполнения решения суда в размере 10 000 рублей.

Заявляя новые требования, истец не указал ссылки на нормы права по каждому из них, не представил доказательства уплаты госпошлины.

В ходатайстве об уточнении исковых требований, истец заявил ходатайство об ускорении рассмотрения дела, мотивируя его следующим: исковые требования рассматриваются в Арбитражном суде Брянской области с 2022 года, стороны неоднократно принимали попытки подписать мировое соглашение; поведение ответчика в процессе и неуважения прав собственников, фактически инициировавших исковые требования; необходимость учета длящейся угрозы для жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном жилом доме ухудшающимся состоянием склона на земельном участке; ухудшения состояния склона со временем; росту цен на материалы и работы; не предоставлении проектной документации ответчиком и третьими лицами.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЕРЕМ», г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, об обязании в месячный срок устранить недостатки, допущенные при строительстве и обустройстве придомовой территории многоквартирного дома № 4 по ул. Вильямса в г.Брянске.

14.12.2023 судом вынесено определение о назначении экспертизы, производство по делу приостановлено.

Экспертное заключение по поставленным вопросам поступило в суд 15.07.2024, 15.08.2024 года в суде был опрошен эксперт. После опроса эксперта рассмотрение дела


было отложено, сторонам предложено уточнить позицию по спору с учетом выводов экспертного заключения.

В последующие заседания в рамках настоящего дела по 10.04.2025 года включительно, истец не являлся.

Представитель собственников МКД ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, пояснил, что собственниками инициировано внеочередное общее собрание, в повестке которого среди прочего был вопрос о смене управляющей компании.

Ввиду возникшей неопределенности с полномочиями истца - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЕРЕМ», выступающего в данном случае в защиту интересов собственников, неявкой его представителя в судебное заседание, рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

Из материалов дела следует, что договор № 22 управления многоквартирным жилым домом по адресу: <...>, заключен с ООО «БЖИ» 22.01.2025г. Решение Государственной жилищной инспекции № 911/01, которым принято решение с 01.02.2025 внести изменения в реестр лицензий Брянской области путем включения адреса многоквартирного дома № 4 по ул. Вильямса г. Брянска в перечень МКД лицензии Л045-01339-32/00673017 от 07.11.2016, выданной ООО «Брянская жилищная инициатива», принято 31.01.2025г.

Только 10.03.2025 в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инициатива» о процессуальной замене истца - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Терем» - на правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инициатива», которое было оставлено без движения ввиду отсутствия доказательств оплаты госпошлины.

Замена истца произведена определением от 23.04.2025г. За время, прошедшее с указанной даты, представитель истца только несколько раз участвовал в судебном заседании, большую часть заседаний отсутствовал. Единственные документы от истца направлены в суд 30.12.2025 года после 15-00 (помимо ходатайства о привлечении третьих лиц от 04.06.2025 года.) При этом ни иск, ни возражения от 30.12.2025 года не содержат конкретных действий, которые необходимо совершить ответчику в целях устранения недостатков.

Определение суда от 17 декабря 2025 года в части обязания истца представить в срок до 12.01.2026г. в суд все сведения по уходу за склоном за весь период после сдачи дома в эксплуатацию истцом не исполнено.

Истцом было заявлено ходатайство об ознакомлении с материалами дела 30.12.2025 года в 15-29, зарегистрированное судом вследствие его поздней подачи и Новогодних каникул в первый рабочий день. Сотрудник архива уведомил истца о возможности ознакомления 14.01.2026 года в 14-00, Представитель истца в назначенное время не явился, явился только 15.01.2026г. в день судебного заседания. Сотрудник архива


ознакомил его с материалами дела. На пояснения суда о том, что с делом необходимо знакомиться заранее, не в день судебного заседания, а в то время, которое указывает сотрудник архива, представитель истца пояснил, что не настаивал на ознакомлении.

За весь период рассмотрения дела с 23.04.2025 года (фактически с 15.08.2024 года) истцом не представлено ни одного доказательства в обоснование заявленных требований.

Ответчик неоднократно предлагал истцу урегулировать спор мирным путем с предоставлением гарантийных обязательств на выполненные работы, предоставлял проект мероприятий, которые необходимо совершить для устранения недостатков.

Истец не обосновал нежелание заключать мировое соглашение, а также что именно его не устраивает в предложении ответчика, особенно с учетом того факта, что никаких своих предложений он не представляет.

Суд неоднократно, в том числе в определении суда от 15.01.2026 года, указывал, что бездействие истца в данном случае затягивает рассмотрение спора.

На основании изложенного, суд, приняв во внимание длительное рассмотрение дела и ухудшение состояния склона за время рассмотрения, в том числе ввиду бездействия Управляющих компаний по уходу за склоном, а также пассивное поведение истца в рамках рассмотрения дела, с учетом заявления новых требований, а также отсутствия их обоснования и доказательств оплаты госпошлины, суд отклонил ходатайство об уточнении исковых требований, разъяснив истцу право на обращение в суд с отдельным иском.

После отклонения заявленного ходатайства, истец подержал заявленные ранее требования.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.


Стороны заявляли ходатайства о производстве экспертизы, которые отклонены судом ввиду того, что вопросы ООО «Брянская жилищная инициатива» были сформулированы исходя из новых требований, отклоненных судом, а вопросы ответчика излишне с учетом проведенной экспертизы, а также предполагаемой компетентности ответчика, как профессиональной строительной организации, в решении вопроса каким именно образом необходимо устранить недостатки, подлежащие устранению.

При отклонении ходатайств о производстве экспертизы суд также учел, что уже после проведения первой экспертизы в 2024 году в судебном заседании эксперт пояснил, что невозможно установить по чьей конкретно вине и в каком соотношении георешетка находится в неудовлетворительном состоянии, там, где на нее не влияли сточные воды. Назначение новых экспертиз еще больше затянет рассмотрения дела и не гарантирует обеспечение прав жителей МКД с учетом продолжительного времени непроведения гарантийного ремонта и продолжающего бездействия управляющей компании по уходу за склоном.


Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора управления многоквартирным домом от 20.06.2022, заключенного между ООО «УК «ТЕРЕМ» и председателем Совета дома, наделенным полномочиями подписания договора управления домом общим собранием собственников многоквартирного жилого дома от 17.02.2020 и решения ГЖИ Брянской области № 1639/01 от 28.02.2020, ООО «УК «ТЕРЕМ» осуществляет управление многоквартирным жилым домом № 4 по адресу: <...> (правопреемник ООО «БЖИ»), строительство которого осуществляло АО «СЗ «Фабрика Атмосферы».

Многоквартирный жилой дом № 4 по ул. Вильямса был сдан в эксплуатацию и передан участникам долевого строительства, следовательно, гарантийный срок для данного объекта долевого строительства заканчивается не ранее сентября 2024 года.

ООО «УК «ТЕРЕМ» направил в адрес АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» претензии исх. № 172 от 09.04.2020 и исх. № 295 от 06.07.2020 с требованием устранения в порядке гарантийных обязательств недостатков, допущенных «СЗ «Фабрика Атмосферы» при строительстве многоквартирного дома и благоустройству прилегающей территории, в том числе восстановление грунтового откоса с предварительным его креплением.

Исходя из ответа исх. № 175 от 20.08.2020, полученного от АО «СЗ «Фабрика Атмосферы», все недостатки, указанные в претензии были устранены.

Однако в соответствии с актом от 07.04.2022 на спортивной площадке имеется отхождение бордюров от бетонного основания примерно на 0,5 см.

В соответствии с актом от 06.07.2022 на склоне придомовой территории, по всему периметру имеется осыпание грунта (в районе детской площадки, спортивной площадки и беседок). Наблюдается движение грунта склона (сползание вниз) в районе спортивной площадки, в результате чего бордюрный камень площадки отошел от бетонного основания уже на 3-5 см. Движение грунта в районе детской площадки привело к «подъему» бетонного основания оборудования площадки над поверхностью грунта.

В соответствии с актом от 05.08.2022 на спортивной площадке наблюдается дальнейшее отхождение бетонного основания в сторону склона. Георешетка, установленная на склоне, не закреплена бетонным основанием. Движение грунта выдавливает георешетку, вследствие чего происходит вымывание грунта осадками.

ООО «УК «ТЕРЕМ» направило в адрес АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» претензию исх. № 342 от 12.07.2022 с требованием устранения имеющихся недостатков в гарантийном порядке. На что АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» ответило отказом.

Поскольку изложенные в претензии требования ответчиком не были удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.


После подачи искового заявления ответчик предложил урегулировать спор мирным путем и представил заключить мировое соглашение с приложением схемы укрепления откоса земляного полотна (Узел А).

Стороны длительное время обсуждали вопрос мирного урегулирования спора, впоследствии истец отказался от такого урегулирования.

Требования в рамках настоящего дела предъявлены управляющей компанией – ООО «УК «ТЕРЕМ» (правопреемник – ООО «БЖИ») в отношении общего имущества МКД, что не противоречит положениям действующего законодательства.

В соответствии со статьями 702, 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору подряда одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить работы в порядке, предусмотренном договором.

В силу ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружению.

В соответствии с п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Согласно ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.


В силу п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Если договором подряда предусмотрен гарантийный срок, то результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 722 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Статьей 756 ГК РФ предусмотрено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей.

Судом установлено, что в соответствии с разрешениями на ввод в эксплуатацию, многоэтажный жилой дом по ул. Вильямса, 4, вводился очередями:

- 1 очередь строительства по разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 32-301-2120-2013 от 29.04.2016;

- 2 очередь строительства по разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 32-301-3055-2016 от 07.09.2018;

- 3 очередь строительства по разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 32-301-3055-2063 от 16.09.2019.

Таким образом, у ответчика (застройщика) имеются гарантийные обязательства в отношении строительства МКД.

Управляющая организация в силу жилищного законодательства и договора об управлении МКД обязана представлять интересы собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома, в том числе для защиты их прав и законных интересов в правоотношениях по поводу пользования общим имуществом.

К спорным правоотношениям подлежат также применению положения законодательства об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частями 5, 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214 ФЗ) участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.


На объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, но своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как указано в пункте 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

В связи с наличием между сторонами по делу разногласий относительно выявленных недостатков и причин их возникновения при рассмотрении дела судом было назначено экспертное исследование, по результатам которого в материалы дела представлено заключение эксперта № 07-01/24Э от 01.07.2024, выполненное ООО «Бизнес Фаворит».

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что при выполнении АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в части укрепления склона земельного участка, прилегающего к территории указанного многоквартирного жилого дома (кадастровый номер 32:28:0031111:4) выявлены недостатки:

- по нижней границе склона отсутствует запуск георешетки в траншею с последующим заполнением бетонной смесью и грунтом с уплотнением;

- по верхней границе склона (1-я очередь строительства) запуск георешетки не соответствует проектному решению:

- частичное отсутствие растительного грунта в ячейках георешетки (1, 2 - ая очередь строительства);

- частичные местные механические повреждения георешетки по нижней границе склона, частичное нарушение геометрии ячеек георешетки;

- частичное вымывание грунта из-под георешетки (по первому вопросу).


В соответствии с предлагаемым АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» проектным решением (схема укрепления откоса земляного полотна - Узел А) возможно частичное


устранение недостатков работ, выполненных при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в части укрепления склона земельного участка (вопрос № 2).

Для устранения недостатков при выполнении АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в части укрепления склона земельного участка, прилегающего к территории указанного многоквартирного жилого дома, необходимо:

1. обеспечить организованный отвод ливневых и талых вод с территории участка;

2. восстановить поврежденные участки георешетки, выполнить защиту георешетки по нижнему краю склона в местах ее оголения;

3. обеспечить содержание газонов склона и прилегающей к нему территории с учетом комплекса агротехнических мероприятий, предусматривающих создание оптимальных условии для роста и развития дернообразующих трав. Основная задача - формирование густого травостоя, обладающего декоративностью, долголетием и устойчивостью к антропогенным нагрузкам (вопрос № 3).

Опрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что невозможно определить по чьей вине частично отсутствует растительный грунт в ячейках георешетки (1, 2 - ая очередь строительства) и наблюдаются частичные местные механические повреждения георешетки по нижней границе склона, частичное нарушение геометрии ячеек георешетки.

Также указал, что после сдачи работ (георешетки) необходимо постоянно обеспечивать содержание газонов склона и прилегающей к нему территории с учетом комплекса агротехнических мероприятий, предусматривающих создание оптимальных условии для роста и развития дернообразующих трав.

Осмотр объекта экспертизы произведен 16 апреля 2024 года в светлое время суток при естественном освещении, при осмотре присутствовали: ФИО4 - эксперт ООО «Бизнес Фаворит», ФИО5 - истец по делу № А09-8502/2022, ФИО6 - представитель истца по делу № А09-8502/2022, ФИО3 - представитель ответчика по делу № А09-8502/2022. При повторном осмотре объекта экспертизы 29 мая 2024 года в светлое время суток при естественном освещении присутствовали: ФИО4 - эксперт ООО «Бизнес Фаворит» и ФИО6 - представитель истца по делу № А09-8502/2022.

Данные сведения указывают на то, что эксперт в присутствие представителей сторон знакомился с состоянием объекта, при этом стороны могли указать ему на все имеющиеся недостатки.

Экспертом установлено, что при строительстве указанного многоквартирного жилого дома АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» выполнены строительные работы но укреплению склона земельного участка.


На момент проведения экспертного исследования зафиксированы участки с отсутствием растительного грунта в ячейках георешетки, имеются нарушения геометрии ячеек георешетки, механические повреждения ее конструкции. В нижней части склона зафиксированы места вымывания фунта из под георешетки (фото № 11,12).

При изучении материалов дела, экспертом проведено исследование устройства укрепления склона земельного участка по адресу: <...>, в соответствии с проектной документацией (материалы дела том 1 стр. 31)

При исследовании проектной документации, имеющейся в материалах дела, экспертом установлено:

Запуск георешетки в верхней части склона, согласно документации (т. 1 сгр. 35) составляет на участке № 1 - 2,5 м, на участке № 2 примерно 0,8 м (точный размер отсутствует).

Так как, на чертеже не указано место установки ограждения участка по верхнему склону, отсутствует привязка ограждения, то определить соответствует ли фактическая величина запуска георешетки в верхней части участка № 2 не предоставляется возможным.

Фактическая величина запуска георешетки в верхней части участка № 1 не соответствует документации, имеющейся в материалах дела (т. 1 стр. 35). (Фото № 34-36)

При этом, как указал эксперт, в соответствии с предлагаемым АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» проектным решением (схема укрепления откоса земляного полотна - Узел А), возможно лишь частичное устранение недостатков в части укрепления склона земельного участка (кадастровый номер 32:28:0031111:4), на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Просадка грунта склона происходит по причине вымывания грунта из под георешетки, что приводит к местным просадкам: угловой участок парковки 1-я очередь строительства. Вода со всего участка собирается в пониженных местах и, просачиваясь в грунт, вымывает его из под георешетки. Уложенная георешетка удерживает верхний слой и форму откоса.

В исковом заявлении (материалы дела том 1 стр. 5) отмечено:


- в соответствии с актом от 06 июля 2022 года на склоне придомовой территории по всему периметру имеются осыпание грунта (в районе детской площадки, спортивной площадки. беседок). Наблюдается движение грунта склона (сползание вниз) в районе спортивной площадки, в результате чего бордюрный камень площадки отошел от бетонного основания уже на 3-5 см. Движение грунта в районе детской площадки привело к «подъем» бетонного основания оборудования площадки над поверхностью грунта.

- в соответствии с актом от 05.08.2022 г. на спортивной площадке наблюдается дальнейшее отхождение бетонного основания в сторону склона. Георешетка. установленная на склоне, не закреплена бетонным основанием. Движение грунта выдавливает георешетку, вследствие чего происходит вымывание грунта осадками.


Вымывание грунта и движение грунта происходит по причине отсутствия организованного отвода ливневых и талых вод с территории участка. Попавшая в грунт вода постепенно вымывает грунт из-под георешетки, в результате чего происходит просадка грунта, элементы георешетки оголяются. Также отсутствие дернообразующего слоя из многолетних трав способствует появлению местных просадок грунта.

Оценив заключение судебной экспертизы с учетом пояснений эксперта, сравнив соответствие заключения поставленным вопросам, определив полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд пришел к выводу, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны и не противоречивы. Заключение судебной экспертизы содержит подробное описание произведенных исследований, по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение эксперта материалов дела, выводы эксперта обоснованы документами.

Ответчик в ходе производства по делу неоднократно указывал, что им при строительства МКД была произведена засыпка георешетки грунтом и осуществлен посев многолетних трав и в последующем уход за склоном, по его мнению, должен осуществляться собственниками квартир в МКД.

При подаче первого отзыва суд ответчик указал, что в соответствии с решением ГЖИ Брянской области № 1639/01 от 28.02.2020 ООО «УК «Терем» осуществляет управление данным многоквартирным домом.

Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Ремонты, являющиеся значительной частью надлежащего содержания (процесса технической эксплуатации), в отличие от технического обслуживания, регулярным процессом не являются и выполняются с определенной периодичностью на основании соответствующих показаний к этому. Ремонты многоквартирного дома направлены на восстановление работоспособности конструктивных элементов здания и его


внутридомовых сетей и инженерного оборудования, благоустройства. В отношении многоквартирного дома или его элементов возможны текущий и капитальный ремонты. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели.

Работы по ремонту прилегающей территории, по поддержанию и укреплению откоса склона должны выполняться управляющей компанией в рамках работ по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома.

В Приложении 2 Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт) Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004" (утв. Госстроем России) входит п. 16. Внешнее благоустройство:

ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания;

устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав;|

замена отдельных участков и устройство ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, площадок для отдыха пенсионеров и инвалидов, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д.

Ответчик указывает, что письмом от 20.04.2020 № 69 уведомлял истца о необходимости охраны откоса от незаконных действий третьих лиц, т.к. основание откоса на значительном протяжении разрыто, в нижней части обрезана георешетка, из-за чего, в том числе, и происходит разрушение откоса.

В соответствие Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Согласно п. 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N290): Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома.


Таким образом, по мнению ответчика, ремонт детской площадки и укрепление откоса относится к обязанностям управляющей компании и не является гарантийными обязательствами застройщика.

Данный довод отклоняется судом, поскольку экспертизой установлены нарушения, допущенные застройщиком при выполнении работ, что влечет для него необходимость проведения работ по исполнению гарантийных обязательств.

При изложенных выше обстоятельствах, исследовав все представленные в материалы дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что находящийся в управлении управляющей компании МКД имеет ряд устранимых дефектов, подтвержденных результатами проведенной по делу судебной экспертизы. В связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению с учетом выводов экспертного заключения.

Вместе с тем, суд также принимает во внимание довод ответчика об обязанности управляющей компании осуществлять уход за склоном.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе N 189-ФЗ от 29.12.2004 - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

В силу частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до


введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Стороны не оспаривают тот факт, что на момент обращения в суд с иском право собственности на жилые квартиры многих собственников были зарегистрированы,


следовательно, земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в силу чего обязательства по дальнейшему уходу за земельным участком и объектами его благоустройства не входят в обязанности застройщика.

Ввиду вышеизложенного рекомендации эксперта обеспечить содержание газонов склона и прилегающей к нему территории с учетом комплекса агротехнических мероприятий, предусматривающих создание оптимальных условии для роста и развития дернообразующих трав.

Управление по строительству и развитию территории города Брянска (далее – Управление), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица в части касающейся, сообщило, что в соответствии с Положением об Управлении, утвержденным Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09 сентября 2009 № 142, Управление выдает разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории города Брянска.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.

В соответствии ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, при предоставлении полного пакета документов, в том числе заключения Государственной строительной инспекции, ОАО «Фабрика-Кухня» Управлением выданы разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. Вильямса, 4: - 1-я очередь строительства № RU 32-


301-2120-2013 от 29.04.2016; - 2-я очередь строительства № RU 32-301-3055-2016 от 07.09.2018; - 3-я очередь строительства № RU 32-301-3055-2063 от 16.09.2019.

В судебном заседании представители Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, и Государственной строительной инспекции Брянской области указали, что разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома выдается только при полном соблюдении всех требований застройщиком.

Поскольку доказательств иного в материалы дела не представлено, суд полагает, что истцом не подтверждено, что ответчиком не была произведена засыпка георешетки грунтом и не осуществлен посев многолетних трав до ввода объекта в эксплуатацию.

В ходе судебного разбирательства ООО «УК «ТЕРЕМ» (будучи управляющей компанией МКД) не раз поясняло в судебном заседании, что не осуществляло работы по уходу за георешеткой и асфальтным покрытием, поскольку считало это обязанностью ответчика и ждет решения по делу, чтобы ответчик устранил все недостатки.

После произведенного правопреемства суд неоднократно просил ООО «БЖИ» представить суду сведения об осуществлении работ по уходу за склоном. Новый истец надлежащих доказательств не представил, указал, что документы не были переданы ему ООО «УК «ТЕРЕМ».

В материалы дела представлено определение Арбитражного суда Брянской области № А09-8948/2024 о прекращении производства по делу по иску ООО «Управляющая компания Терем», г.Брянск, к АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, об обязании передать в месячный срок со дня вступления решения в законную силу проектную документацию на жилой дом по адресу: <...>.

Судом установлено, что исковые требования об обязании передать проектную документацию на жилой дом по адресу: <...>, были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке путем передачи истцу по акту приема-передачи от 13.12.2024 г. флеш-накопителя с проектной документацией в отношении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Впоследствии в судебном заседании представитель ООО «БЖИ» указал, что ООО УК «Терем» передало ему флеш-накопитель.

Доказательств того, что документы новому истцу переданы не были и ООО «БЖИ» обращалось с требованием об их передаче, не представлено.

Из фотографий, представленных в материалы дела третьим лицом ФИО2, активно выступающим на стороне истца и являющимся также представителем истца, косвенно следует, что надлежащий уход за георешеткой не ведется: местами растет высокий кустарник, местами имеются спиленные стволы деревьев, по толщине которых можно определить, что дерево прорастало через георешетку не один год. Присутствуют также места, где георешетка утрачена.


Вместе с тем, исходя из заключения эксперта, даже планового покоса травы (надлежащих доказательств осуществления которого не представлено) недостаточно для ухода за склоном.

Ответчик также в ходе судебного разбирательства неоднократно уведомлял истца о необходимости охраны откоса от незаконных действий третьих лиц, т.к. основание откоса на значительном протяжении разрыто, в нижней части обрезана георешетка, из-за чего, в том числе, и происходит разрушение откоса. В экспертном заключении также указано на наличие механических повреждений георешетки.

Суд неоднократно просил сторон выйти на объект и произвести детальный осмотр с указанием состояния георешетки, в том числе ее нижнего края, о нарушении целостности которого третьими лицами, неоднократно указывал ответчик. Совместный акт сторонами составлен не был.

В судебном заседании 21.04.2026г. представитель ответчика после очередного выхода на осмотр территории указал, что георешетка в некоторых местах отрезана и внизу поставлен забор третьими лицами. Доказательств последнего в материалы не представлено.

Вместе с тем, суд полагает, что ввиду обязанности Управляющей компании следить за сохранностью общедомового имущества, включая сохранность георешетки на склоне от посягательств третьих лиц, принимать меры к устранению таких нарушений, основания накладывать на ответчика обязанность устранять дефекты георешетки в местах ее отсутствия из-за механического воздействия третьих лиц или нахождения за любыми препятствиями отсутствует.

Обязанности ответчика выполнить необходимые работы в рамках настоящего спора подлежат уточнению – выполнить защиту по нижнему доступному краю склона в границах земельных участков, доступ к которым на момент проведения работ обеспечит общество с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инициатива», г. Брянск. Ответчик обязан восстановить поврежденные участки георешетки, при этом полностью отсутствующие части георешетки ввиду действий неустановленных лиц или находящиеся вне зоны беспрепятственного доступа (при наличия таковых) за счет ответчика восстановлению не подлежат.

Относительно срока устранения недостатков суд полагает, что он подлежит установлению – 3 месяца. Истец в первоначальном исковом заявлении указывал срок – 1 месяц, ответчик в мировом соглашении указывал трех месячный срок. С учетом произведенной экспертизы, объема работ подлежащих выполнению, а также вероятной необходимости совершения истцом действий по обеспечению доступа к земельным участкам, с учетом длительности рассмотрения дела суд полагает, что трехмесячный срок является оптимальным для выполнения работ.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.


Обязать акционерное общество «Специализированный застройщик Фабрика Атмосферы», г. Брянск, в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки выполненных работ: обеспечить отвод ливневых и талых вод с территории участка, восстановить поврежденные участки георешетки, выполнить защиту по нижнему доступному краю склона в границах земельных участков, доступ к которым на момент проведения работ обеспечит общество с ограниченной ответственностью «Брянская жилищная инициатива», г.Брянск.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд

Брянской области.

Судья Ю.И. Дюбо