Решение от 16 апреля 2026 г. АС Республики Бурятия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, <...>


e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7921/2025
15 апреля 2026 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Логиновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ашситек» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет муниципального контроля Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным и отмене предписания от 26 сентября 2025 года № 294-ПР,

при участии в заседании:


от заявителя - ФИО1, представителя по доверенности от 12.01.2026, диплом о юридическом образовании,

установил:

Общества с ограниченной ответственностью «Ашситек» (далее- заявитель, управляющая организация, общество) обратилось в суд с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет муниципального контроля Администрации г. Улан- Удэ» (далее- ответчик, Комитет) о признании незаконным и отмене предписания от 26 сентября 2025 года № 294-ПР.

Определением суда от 28.01.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник жилого помещения № 30 многоквартирного дома № 26 по ул. Октябрьская г. Улан-Удэ ФИО2.

Определением суда от 16.02.2026 участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена


Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия».

Ответчик, третьи лица ФИО2, некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия» явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дела в их отсутствие.

Представитель заявителя при рассмотрении дела требование поддержал. Пояснил, что оспариваемым предписанием на управляющую организацию возложена обязанность произвести работы по восстановлению отделочного слоя фасада многоквартирного дома в местах разрушения, а также по заделке трещин по адресу: <...> срок до 01.06.2026 и предоставить в адрес Комитета акты выполненных работ. Вместе с тем, указанное предписание не отвечает критерию исполнимости. Между собственниками помещений в многоквартирном доме № 26 ул. Октябрьская г. Улан-Удэ и ООО «Ашситек» заключен договор управления от 21.10.2020, на основании которого общество оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно указанному договору управления в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома не включены работы по содержанию и ремонту фасада многоквартирного дома, на данный вид услуг не заложена плата (0 руб.), являющаяся составной частью тарифа. В 2025 году в ходе проведения планового осмотра общего имущества в многоквартирном доме № 26 по ул. Октябрьская г. Улан-Удэ обществом выявлена необходимость проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе ремонт фасада, в связи с чем, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, инициировало общее собрание собственников помещений МКД. Общее собрание собственников состоялось в очно-заочной форме в период времени с 20.03.2025 по 27.03.2025. В повестку собрания включался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт (в том числе ремонт фасада и цоколя (оштукатуривание, побелка) с 01.05.2025г. по 30.04.2026г. в размере 181 руб. 02 коп. за 1 кв.м., собственникам предложено включить в план текущего ремонта ремонт фасада и цоколя (оштукатуривание, побелка) на 2025-2026 год. По итогам проведенного собрания решение об утверждения размера платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт собственниками помещений в МКД, плана по текущему ремонту на 2025 год не приняты. При этом альтернативный перечень работ и услуг собственниками предложен не был. После получения обжалуемого предписания общество повторно инициировало


общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с предложением утвердить план текущего ремонта и произвести работы, указанные в предписании, работы по восстановлению отделочного слоя фасада многоквартирного дома в местах разрушения, а также по заделке трещин, утвердить его стоимость в размере в размере 2 252 831,80 руб. Произвести начисление единовременным платежом в размере 996,12 руб. за 1 кв.м. с включением платежа отдельной строкой в лицевой счет собственника помещения, открытый в ООО «Ашситек». Собрание проведено в форме заочного голосования с использованием системы ГИС ЖКХ в период времени с 15 по 29 октября 2025 года. Однако собственники решение по вопросам повестки дня собрания не приняли в связи с отсутствием кворума. То есть, по существу собственники помещений в многоквартирном доме отказываются обеспечивать финансирование работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем предписание № 294-ПР от 26.09.2025 является неисполнимым. В части доводов ответчика о том, что работы должны быть произведены только со стороны жилого помещения № 30, что свидетельствует и необходимости проведения текущего ремонта, указал, что оспариваемое предписание является, также некорректным и не исключает двоякого толкования. Как указано в предписании от 26.09.2025 № 294-ПР, обществу предписано: «произвести работы по восстановлению отделочного слоя фасада многоквартирного дома в местах разрушения, а также по заделке трещин по адресу: <...>». При осмотре общего имущества многоквартирного дома № 26 ул. Октябрьская г. Улан-Удэ в 2025 году управляющей организацией установлено, что требуется ремонт всего фасада многоквартирного дома, что подтверждается, в том числе и сведениями с ГИС ЖКХ, согласно которым, ремонт фасада дома № 26 ул. Октябрьская г. Улан-Удэ включен в Республиканскую программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Бурятия, на 2026-2028 года». Таким образом, формулировка оспариваемого предписания не исключает возложение на общество обязанности по проведению капитального ремонта фасада МКД, что не является обязательством управляющей организации.

Представитель ответчика при рассмотрении дела с заявленным требованием не согласился. Пояснил, что в соответствии с обращением собственника жилого помещения № 30 многоквартирного дома № 26 по ул. Октябрьская г. Улан-Удэ ФИО2 Комитетом проведена внеплановая проверка в отношении ООО УО «Ашситек» по вопросу выполнения обязательных требований, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением


Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, при управлении в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу <...>. По результатам проверки установлено невыполнение управляющей организацией обязанностей по выполнению работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, входящих в Минимальный перечень, а именно не устранение в целях недопущения дальнейшего развития разрушения отделочного слоя фасада МКД (частично) со стороны жилого помещения № 30, а также трещин (со стороны жилого помещения № 30 по стене). Указанное, явилось основанием для выдачи оспариваемого предписания. Считает, что предписание от 26 сентября 2025 года № 294-ПР соответствует требованиям законодательства, прав и законных интересов заявителя не нарушает, поскольку действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях- незамедлительно. Довод заявителя о том, что тариф на выполнение спорных работ общим собранием собственников помещений МКД не установлен, не может быть принят во внимание. Управляющие организации в рассматриваемых отношениях выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности, поэтому определение в договоре размеры платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа, является их предпринимательским риском. Таким образом, заявитель, как лицо, отвечающее за содержание общедомового имущества, обязано провести мероприятия по ремонту стены фасада в указанном МКД.

Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия» при рассмотрении дела представила отзыв на заявление, согласно которому по доводу заявителя о нецелесообразности проведения в 2026 году текущего ремонта фасада многоквартирного дома № 26 по ул. Октябрьская г. Улан-Удэ (далее – МКД), с учетом планируемого капитального ремонта, указало, что вопрос целесообразности проведения текущего ремонта фасада МКД по адресу: ул. Октябрьская, д. 26 г. Улан-Удэ в 2026 году при наличии запланированного капитального ремонта в этом же году должен разрешаться в зависимости от конкретных видов работ, указанных в предписании Комитета и с соблюдением требований статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что управление многоквартирным


домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Указанное состоит в содержании общего имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц. Капитальный ремонт многоквартирных домов в Республике Бурятия осуществляется согласно Республиканской программе, утвержденной постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.02.2014 № 77 «Об утверждении Республиканской программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Бурятия» (далее – Республиканская программа), сформированной на основании сведений, представленных в 2014 году муниципальными образованиями в адрес Минстроя Республики Бурятия (адресный перечень многоквартирных домов, в которых запланирован ремонт общего имущества многоквартирных домов), а также на основании краткосрочных 3-х годичных планов, которые составляются на основании указанной выше Республиканской программы, утверждаемых на данный момент приказом Минстроя РБ, только в пределах общего имущества многоквартирного дома. Согласно Республиканской программе в вышеуказанном МКД запланирован капитальный ремонт фасада в 2026 году. На текущий момент по указанному МКД заключен договор на разработку проектной документации, разработка документации согласно графику должна быть осуществлена в период с 09.02.2026 по 10.03.2026. После разработки, согласования и утверждения проектной документации, будет определена подрядная организация на строительно-монтажные работы и утвержден график строительно-монтажных работ. В настоящее время сообщить даты проведения капитального ремонта, не представляется возможным. Работы по ремонту фасада имеют сезонный характер и выполняются при положительной температуре воздуха.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения председателя Комитет муниципального контроля Администрации г. Улан-Удэ от 25 сентября 2025 года № 294 в связи с рассмотрением доводов по обращению гр. ФИО2, по вопросу неудовлетворительного содержания общего имущества многоквартирного дома № 26 по ул.Октябрьская, г.Улан- Удэ (трещины на фасаде), Комитетом 26.09.2025 в период с 09.00 часов до 16.00 часов по указанному адресу проведен инспекционный визит в рамках Регионального


государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

При проведении инспекционного визита осуществлен осмотр фасада МКД № 26 по ул.Октябрьская в присутствии гл.инженера ООО «Ашситек» ФИО3, по результатам которого установлено отслоение штукатурного, отделочного слоя фасада (частично) со стороны жилого помещения № 30, также установлено наличие на фасаде трещин (со стороны жилого помещения № 30 по стене), о чем составлен протокол осмотра от 26.09.2025.

По результатам инспекционного визита составлен акт от 26.09.2025 № 294, согласно которому в нарушение пункта 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, ООО «Ашситек» не устранено в целях недопущения дальнейшего развития разрушение отделочного слоя фасада МКД (частично) со стороны жилого помещения № 30, а также трещин (со стороны жилого помещения № 30 по стене).

В этот же день по факту выявленного нарушения Обществу выдано предписание от 26.09.2025 № 294-ПР, которым на заявителя возложена обязанность в срок до 01.06.2026 произвести работы по восстановлению отделочного слоя фасада МКД в местах разрушения, а также по заделке трещин по адресу <...>, в адрес Комитета представить акты выполненных работ.

Не согласившись с предписанием от 26.09.2025 № 294-ПР, общество обратилось с жалобой в адрес председателя Комитета от 29.09.2025 № 412. Сообщением от 28.10.2025 Комитет уведомил общество об оставлении жалобы без удовлетворения, оснований для отмены предписания от 26.09.2025 № 294-ПР председателем Комитета не установлено.

Несогласие общества с предписанием от 26.09.2025 № 294-ПР, явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.


Таким образом, для признания оспариваемого акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункту 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора по решению лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 192 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Как следует из материалов дела, управление многоквартирным домом № 26 по ул. Октябрьская, г. Улан-Удэ осуществляется ООО "Ашситек" на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и договора управления от 21.10.2020.

Таким образом, общество, являющееся управляющей организацией в отношении спорного МКД, на момент проверки отвечало за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

На основании статей 161, 162 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается


собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения этого дома


независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

В соответствии с пунктом 4.2.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

Согласно пункту 4.2.1.3 Правил N 170 не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

Пунктом 4.2.3.1 Правил N 170 предусмотрено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Таким образом, работы, направленные на недопущение дальнейшего развития разрушения отделочного слоя фасада спорного МКД, а также трещин относятся к обязанностям управляющей компании. При этом заявитель, как организация по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилого дома, должен регулярно осуществлять мероприятия, направленные на поддержание в исправном состоянии отделочного слоя фасада в целях недопущения ухудшения его технического состояния.

Материалами инспекционного визита от 26.09.2025 подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что в спорном МКД имеется отслоение штукатурного, отделочного слоя фасада частично со стороны жилого помещения № 30, также наличие на фасаде трещин со стороны жилого помещения № 30 по стене (протокол осмотра от 26.09.2025, приложение № 1 фотофиксация к акту от 26.09.2025 ).

При таких обстоятельствах, суд признает, что предписание от 26 сентября 2025 года № 294-ПР соответствует требованиям законодательства, прав и законных интересов заявителя не нарушает, поскольку действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень.


Приходя к указанному выводу, суд отмечает, что в силу пункта 9 Минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, к работам, выполняемым для надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в числе прочих относятся выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Довод заявителя о неисполнимости оспариваемого предписания ввиду не утверждения собственниками помещений спорного МКД тарифа на текущий ремонт фасада судом не принимается, поскольку обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, не зависит от обязательств иных лиц в отношении такого имущества.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)" утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021.

Довод заявителя о нецелесообразности проведения текущего ремонта со ссылкой на запланированный капитальный ремонт фасада спорного МКД в 2026 году судом не принимается, поскольку указанное обстоятельство не исключает обязанность управляющей организации провести работы, направленные на недопущение дальнейшего развития разрушения отделочного слоя фасада спорного МКД в части установленной по результатам контрольного мероприятия.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.


Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объёме) через арбитражный суд, принявший решение.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи


апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Н.А. Логинова