Решение от 28 декабря 2021 г. по делу № А59-4645/2021

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4645/2021
28 декабря 2021 года
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано 06.07.1991 Управлением министерства юстиции Российской Федерации по Сахалинской области за регистрационным номером Закон 1550 - 1, ул. Комсомольская д. 37, г. Долинск, Долинский, Сахалинская область, 694051) к обществу с ограниченной ответственностью «Профи-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано 04.12.2012, ул. Магазейная д. 29 литер А пом. 1-Н оф. 1, г. Пушкин, <...>) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2020 № 4141, возложении обязанности возвратить земельный участок, взыскании 4 934 126 рублей 11 копеек задолженности, 988 537 рублей 41 копейки пени,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.01.2021 (личность удостоверена по паспорту, представлена копия диплома),

от ответчика – адвоката Рябко Е. В. по доверенности от 13.10.2021 года

У С Т А Н О В И Л:

администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее – истец, арендодатель, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Профи-М» (далее – ответчик, арендатор, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2020 № 4141, возложении обязанности возвратить земельный участок, взыскании 4 934 126 рублей 11 копеек задолженности, 988 537 рублей 41 копейки пени.

В обоснование иска указано, что 20.07.2020 года сторонами заключен договор № 4141 аренды земельного участка с видом разрешенного использования - строительная промышленность, из земель населенных пунктов по ул. Бумажной в г. Долинске, с кадастровым номером 65:11:0000003:274, площадью 21047 кв. м.

В соответствии с п. 2 договора, срок аренды земельного участка устанавливается с 08.07.2020 по 08.08.2025.

В соответствии с п. 3.1. договора, Арендатор обязан ежегодно вносить арендную плату, согласно расчету арендной платы, на соответствующий год.

В соответствии с п. 3.3 договора, расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2020 год, арендная плата вносится равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года, ежегодно и составляет 2510 026,11 руб.

Ответчиком был внесен задаток 74 841,03 рублей.

Таким образом, арендная плата за период с 08.07.2020 по 31.12.2020 составила 2 435 185,08 рублей.

За указанный период ООО «Профи-М» оплату аренды за 2020 год не осуществляло.

Таким образом, задолженность по оплате арендной платы за период с 08.07.2020 по 31.12.2020 года составляет 2 435 185,08 руб.

Также ответчиком не внесена арендная плата за 2021 год в сумме 2 435 185,08 рублей.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Общий размер пени за нарушение срока внесения арендной платы за 3-4 квартал 2020 год и за 1-2 квартал на 14.07.2021год составил 988 537,41 руб.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит расторгнуть договора аренды и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 4 9334 126,11 рублей и пени в сумме 988 537, 41 рубль.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск.

Представитель ответчика в отзыве на иск и в судебном заседании с требованиями истца не согласился, указав на то, что спорный договор аренды носит целевой характер - размещение установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов (п. 1.3).

В зависимости от проектируемой мощности объекта согласью раздел 7.1 л 2. СанПиН 2.2.Т/2.1.1.1200-03 (утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 (2.2.1/2.1.1.«Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест) санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов») устанавливаются различные санитарно-защитные зоны для объектов по обращению с отходами.

«Для объектов 1 КЛАССА - санитарно-защитная зона 1000 м... (Мусоросжигательные, мусоросортировочные и мусороперерабатывающие объекты мощностью от 40 тыс. т/год., для объектов II КЛАССА - санитарно-защитная зона 500 м 1 (Мусоросжигательные, мусоросортировочные и мусороперерабатывающие объекты мощностью до 40 тыс. т/год.).

Согласно Правилам установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждённым постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Аналогичное ограничение установлено п. 2.5. вышеуказанного СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03: «2.5. Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебнопрофилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков».

Таким образом, учитывая, что в планируемых границах санитарно-защитной зоны объекта находятся жилые застройки и объекты водохозяйственного использования, размещение установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов на земельном участке с кадастровым номером 65:11:0000003:274 невозможно.

Более того, исходя из Градостроительного зонирования г. Долинск (https://dolinsk.sakhalin.gov.ru/city/graddeyat/zonirovanie/) земельный участок с кадастровым номером 65:11:0000003: 274 находится в зоне - П1.

Вместе с тем, в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», для работы с отходами земельный участок, должен обладать видом использования «Специальная деятельность»_(СП1) (код 12.2) - размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки).

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

На основании изложенного ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации к ООО «Профи-М».

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск, исходя из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что на основании постановления Администрации МО ГО «Долинский» от 01.06.2020 года № 438-па о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и протокола от 08.07.2020 года о результатах аукциона 20.07.2020 года сторонами заключен договор аренды земельного участка № 4141, по условиям которого истец обязался передать в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 65:11:0000003:274, площадью 21047 кв. м., расположенный по ул. Бумажной в г. Долинске с видом разрешенного использования - строительная промышленность, из земель населенных пунктов (п. 1.1 договора).

В п. 1.3 договора установлены параметры разрешенного использования: размещение установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов.

Срок аренды – с 08.07.2020 по 08.07.2025 года (п. 2.1 договора).

Передаточный акт подписан сторонами 20.07.2020 года.

В соответствии со ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Ответчик ссылается на отсутствие государственной регистрации указанного договора и, как следствие, его незаключенность, в связи с чем требования о расторжении незаключенного договора считает необоснованными, равно, как и требования о взыскании арендной платы по такому договору.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Факт подписания договора аренды и передачи земельного участка ответчику установлен судом и не оспаривается участниками правового конфликта.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям названного договора, к спорным правоотношениям подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 и в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, в связи с чем представленный договор признается судом заключенным и при отсутствии его государственной регистрации.

С учетом изложенного, при разрешении настоящего спора суд применяет положения гл. 34 Гражданского кодекса РФ об аренде.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на невозможность использования земельного участка по назначению в связи с отсутствием возможности размещения на нем разрешенного объекта – установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов.

Истец ссылается на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком с 08.07.2020 по 31.12.2020 года и за 1, 2 квартал 2021 года.

Размер арендной платы установлен договором, равно как и сроки ее внесения ответчиком.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Согласно п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Ответчик указывает на невозможность использования им земельного участка в целях размещения установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов по причине расположения указанного земельного участка в непосредственной близости с жилыми домами, а также в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка цели договора аренды, что исключает, по мнению ответчика, размещение на нем указанного в договоре объекта и, соответственно, обязанности по внесению платы за пользование земельным участком.

Таким образом, между сторонами существует спор, касающийся фактической возможности использования земельного участка по назначению, влиянию данного обстоятельства на наличие либо отсутствие обязанностей арендатора по оплате принятого в пользование земельного участка.

Судом установлено, что по условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 65:11:0000003:274, площадью 21047 кв. м., расположенный по ул. Бумажной в г. Долинске, предоставлен ответчику для размещения установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в том числе, на земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

14.06.2018 года, то есть на момент заключения спорного договора аренды от 20.07.2020 года, на территории МО ГО «Долинский» действовали Правил землепользования и застройки МО ГО «Долинский» (далее –Правила), согласно п. 13.1 которых разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно п. 13.2,13.3 указанных Правил применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Согласно п. 22.6 Правил для градостроительного зонирования на территории населенных пунктов МО ГО «Долинский» выделяются следующие виды территориальных зон:

Ж1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Ж2 Зона застройки малоэтажными жилыми домами.

Ж3 Зона застройки среднеэтажными жилыми домами.

О1 Зона делового, общественного и коммерческого назначения.

О2 Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения.

П1 Производственная зона.

П2 Коммунально-складская зона.

И Зона инженерной инфраструктуры.

Т Зона транспортной инфраструктуры.

Сх1 Зона сельскохозяйственных угодий.

Сх2 Зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения.

Р1 Зона рекреационного назначения.

Р2 Зона особо охраняемых городских лесов.

Сп1 Зона специального назначения, связанная с захоронениями.

Сп2 Зона специального назначения, связанная с государственными объектами.

Аналогичные положения и виды территориальных зон установлены Правилами землепользования и застройки МО ГО «Долинский» 27.05.2021 года (изменение Правил), согласно которым перечень видов разрешенного использования дополнен видом - УДС Улично-дорожная сеть.

Согласно приложению к Правилам спорный земельный участок с кадастровым № 65:11:0000003:274, площадью 21047 кв. м. находится в зоне П-1 (аналогично данным, согласно измененным Правилам).

В разделе 3 Правил установлен статус градостроительных регламентов, как документа, определяющего правовой режим земельных участков (п. 39.1 Правил).

Согласного указанному градостроительному регламенту на земельных участках Производственной зоны П1 допускается осуществление таких основных видов разрешенного использования, как:

4.1 Деловое управление - Размещение объектов капитального строительства в целях размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным и муниципальным управлением.

6.0 Производственная деятельность - Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом,

6.1 Недропользование – Добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами.размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи недр; размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке;

6.2 Тяжела промышленность – Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования.

6.2.1 Автомобилестроительная промышленность - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей.

6.4 Пищевая промышленность - Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий

6.6 Строительная промышленность - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

6.7 Энергетика - Размещение объектов гидроэнергетики, тепловых станций и других электростанций, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов, гидротехнических сооружений).

6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них, издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации.

8.3 Обеспечение внутреннего правопорядка - Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий.

12.0 Земельные участки (территории) общего пользования - Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

При заключении спорного договора аренды стороны установили параметры разрешенного использования земельного участка – размещение установки для приема, хранения и переработки строительного мусора и автомобильных шин, промышленных отходов.

Правовое регулирование в области обращения с отходами осуществляется Федеральным законом от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (далее – Закон № 89-ФЗ).

В соответствии со ст. 1 Закона № 89-ФЗ под хранением отходов понимается складирование отходов в специализированных объектах сроком более чем одиннадцать месяцев в целях утилизации, обезвреживания, захоронения;

сбор отходов это прием отходов в целях их дальнейших обработки, утилизации, обезвреживания, размещения лицом, осуществляющим их обработку, утилизацию, обезвреживание, размещение;

утилизация отходов - использование отходов для производства товаров (продукции), выполнения работ, оказания услуг, включая повторное применение отходов, в том числе повторное применение отходов по прямому назначению (рециклинг), их возврат в производственный цикл после соответствующей подготовки (регенерация), извлечение полезных компонентов для их повторного применения (рекуперация), а также использование твердых коммунальных отходов в качестве возобновляемого источника энергии (вторичных энергетических ресурсов) после извлечения из них полезных компонентов на объектах обработки, соответствующих требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 10 настоящего Федерального закона (энергетическая утилизация).

Таким образом, по условиям договора аренды, заключенного сторонами, цель использования земельного участка, предоставленного ответчику, предусматривает сбор строительного мусора, автомобильных шин и промышленных отходов и их хранение с целью последующей утилизации в виде переработки.

В силу ст. 12 Закона № 89-ФЗ определение места строительства объектов размещения отходов осуществляется на основе специальных (геологических, гидрологических и иных) исследований в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно действовавшему на момент заключения договора Приказу Минэкономразвития России от 04.02.2019 N 44 (действовал в период с 08.04.2019 по 04.04.2021) размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки)предусмотрено по виду разрешенного использования – Специальная деятельность (код 12.2).

Из представленных истцом Правил землепользования и застройки МО ГО «Долинский» следует, указанный вид разрешенного использования установлен для зоны специального назначения СП1, в которой спорный земельный участок не находится.

Таким образом, предоставленный ответчику земельный участок, расположенный в зоне П-1 допускает возможность его использования для строительства объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (код. 6.6).

Согласно представленной истцом заявке ответчика на участие в торгах на право заключения спорного договора, об указанном виде разрешенного использования ответчик заявил при подаче заявки на участие в аукционе.

Этот же вид разрешенного использования отражен в аукционной документации и в договоре.

Изложенное означает, что при заключении договора аренды спорного земельного участка цель использования земельного участка не соответствовала виду разрешенного использования, запрошенному самим ответчиком при заключении договора и объявленному при проведении торгов.

В то же время ответчику на момент участия в торгах и заключения договора было известно о видах разрешенного использования земельного участка и предполагаемой цели его использования, а также о невозможности строительства указанного в договоре аренды объекта на спорном земельном участке с учетом действия Правил землепользования и застройки.

При этом, изменение указанных Правил в 2021 году не повлекло изменение вида разрешенного использования 12.2 в зоне СП1, указанный вид разрешенного использования не был включен в зону П1.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

В п. 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, разъяснено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Таким образом, действуя добросовестно при принятии на себя прав и обязанностей по спорному договору аренды, ответчик должен был проверить возможность использования принимаемого им имущества по назначению.

В рассматриваемом случае, ответчику было безусловно известно об обстоятельствах, существенно влияющих на ограничение возможности использования участка.

Таким образом, заявление ответчика о невозможности использования арендуемого земельного участка при том, что ответчику было известно о данном обстоятельстве до возникновения у него права аренды на земельный участок, с учетом длительности продолжения арендных отношений (с июля 2020 года) и нахождения участка в фактическом владении ответчика, признается злоупотреблением правом со стороны ответчика.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В свою очередь, на момент заключения договора аренды спорного земельного ответчик не был лишен возможности ознакомления с особенностями правового режима арендуемой территории.

Ответчик, вступая в договорные отношения, и будучи коммерческим юридическим лицом, несущим соответствующие риски предпринимательской деятельности, к моменту приобретения прав и обязанностей по договору аренды безусловно обладал совокупностью сведений об особенностях правового режима спорного земельного участка, влияющих на его использование согласно условий договора, что не повлияло на вступление в договор аренды в качестве арендатора и принятие участка.

Данное поведение по существу отвечает признакам освобождения арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ.

Таким образом, приняв спорный земельный участок в 2020 году, и изъявив тем самым заинтересованность в обладании правами на него, неразрывно связанными с несением соответствующих обязанностей, ответчик не реализовал возможности, связанные как с оперативным расторжением договора, сохранив все указанное время за собой статус обладателя права аренды, исключающего как допуск иных лиц к владению и пользованию участком, так и распоряжение данным участком со стороны органа местного самоуправления.

В свою очередь, истец, как арендодатель вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей наполнения муниципального бюджета.

При таких обстоятельствах, с учетом действия положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, ссылки ответчика на невозможность использования земельного участка в конкретных обстоятельствах настоящего спора не являются безусловным основанием для отказа во взыскании арендной платы.

(аналогичная позиция изложена в Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 N 05АП-5264/2021 по делу N А51-15251/2020).

Ссылки ответчика на необходимость проведения экспертизы по делу суд признает необоснованными, так как информация о разрешенном виде использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрах и размещении объекта капитального строительства на указанном земельном участке исчерпывающим образом определена, в силу пункта 5 части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным планом.

В этой связи экологическая экспертиза или иное заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека не может подтверждать наличие или отсутствие заблуждения ответчика относительно возможности использования земельного участка для строительства указанного в договоре объекта, поскольку строительство данного объекта не предусмотрено в качестве разрешенного на спорном земельном участке.

Учитывая, что приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ответчик, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса, суд приходит к выводу о том, что оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы по договору не имеется.

Согласно расчету истца, произведенному согласно условиям заключенного договора, задолженность по арендной плате за период с 08.07.2020 по 31.12.2020 года составила 2 435 185,08 рублей, за 1 и 2 квартал 2021 года – 2 573 782,06 рублей, а всего 4 934 126,11 рублей, которую суд, на основании ст. 614 ГК РФ взыскивает с ответчика в пользу истца (при отсутствии возражений ответчика относительно порядка начисления).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что сроки внесения арендной платы определены сторонами в п. 3.2. договора – до 20 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал – 25 ноября.

Размер пени за просрочку оплаты согласован в п. 3.2 договора – 0,1%.

За период с 21.03.2020 по 21.06.2021 года сумма пени составила 988 537,41 рубль, которую суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ суд не находит, ответчик о снижении неустойки не заявил.

Истцом заявлено о расторжении договора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая, что судом установлен, а ответчиком не оспаривается, факт невнесения им арендной платы 3,4 кварталу 2020 года и 1,2 кварталу 2021 года, то есть более двух раз подряд, суд удовлетворяет иск и в части требований истца о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение требований о расторжении договора аренды (6000 рублей) и требований о взыскании задолженности и пени (52613 рублей) взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.

Внесенные ответчиком в депозит суда денежные суммы на оплату экспертизы подлежат возврату ответчику в связи с отказом в назначении экспертизы по делу.

В соответствии со ст. 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4141, заключенный 20.07.2020 года Администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации и обществом с ограниченной ответственностью «Профи-М».

Обязать ООО «Профи-М» в 10-дневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу вернуть Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации земельный участок с кадастровым № 65:11:0000003:274 по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профи-М» в пользу Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации:

4 934 126 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за период с 08.08.2020 по 30.06.2021 года.

988 537 рублей 41 копейки пени по состоянию на 14.07.2021 года.

а всего 5 922 663 (пять миллионов девятьсот двадцать две тысячи шестьсот шестьдесят три) рубля 52 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профи-М» в федеральный бюджет 58 613 (пятьдесят восемь тысяч шестьсот тринадцать) рублей государственной пошлины.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Профи-М» с депозита суда 40 000 (сорок тысяч) рублей, внесенных ФИО3 по чеку-ордеру № от 14.12.2021 года СУИП 452664770945RLRL.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Решение сторонам не направлять.


Судья

О.А. Портнова