Постановление от 9 апреля 2021 г. по делу № А82-7159/2020

182/2021-6361(3)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А82-7159/2020 09 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Кислицына Е.Г., судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – индивидуального предпринимателя Яковлевой Надежды Валентиновны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020

по делу № А82-7159/2020

по иску индивидуального предпринимателя Яковлевой Надежды Валентиновны

(ИНН: 762700005291, ОГРНИП: 304762712000121)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100) и муниципальному казенному учреждению «Агентство по

аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

о внесении изменений в договор аренды

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Яковлева Надежда Валентиновна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее –


Комитет) и муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) об изменении пункта 6.2 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.02.2017 № 24994/1-о и изложении его в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается: с 26 марта 2017 года по 25 декабря 2020 года.».

Исковое требование мотивировано тем, что в связи с принятием в рамках дела № А82-9336/2015 обеспечительных мер, которые сохранялись с 08.07.2015 по 29.11.2017 и препятствовали осуществлению истцом строительных, монтажных, отделочных работ, Предприниматель не мог своевременно завершить строительство здания продуктового магазина. Введение обеспечительных мер применительно к рассматриваемому спору надлежит рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств, возникновение которых стороны договора не могли предусмотреть на дату заключения сделки. Изменения в договор подлежат внесению в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 07.08.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020, отказал в удовлетворении иска. Судебные акты мотивированы тем что, определение о принятии обеспечительных мер не приостанавливает и не продлевает срок действия договора аренды, поэтому не может быть признано обстоятельством, существенно изменившим положение сторон договора после его заключения применительно к статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд отметил, что Предприниматель заключил договор аренды от 09.02.2017 сроком до 25.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства в период действия определения, запрещающего строительство на земельном участке; в материалах дела не представлены доказательства невозможности завершения строительства в период с 29.11.2017 (дата отмены обеспечительных мер) и по 25.03.2020 (дата окончания срока действия договора аренды).

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель жалобы считает, что суды не приняли во внимание доводы истца о том, что Предприниматель заключил договор аренды земельного участка от 09.02.2017 во время действия наложенных судом обеспечительных мер в виде запрета на выполнение строительных работ с целью продления Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля (далее – Департаментом архитектуры) срока действия разрешения на строительство магазина и сохранения за собой права на застройку земельного участка. Истец указывал в судах двух инстанций, что заключая договор аренды от 09.02.2017 Предприниматель не мог предвидеть длительность судебного процесса по делу № А82-9336/2015 до окончания которого были наложены обеспечительные меры. Кассатор настаивает на том, что определение о принятии обеспечительных мер от 08.07.2015 по делу А82-9336/2015 является существенным изменением обстоятельств, возникшим в период исполнения договора аренды.

Кроме того, истец полагает, что имеются основания для продления срока действия договора аренды земельного участка от 09.02.2017 в силу пункта 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение


устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Закон № 166-ФЗ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 09 часов 30 минут 07.04.2021 (определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.03.2021).

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго- Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установили суды, постановлением мэрии города Ярославля от 26.03.2014 № 713 Яковлевой Надежде Валентиновне был предоставлен земельный участок площадью 662 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:020414:2714 из земель населенных пунктов на праве аренды для строительства магазина с инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, у дома 25, участок 2 в Заволжском районе.

Департамент архитектуры приказом от 03.06.2014 № ГП/554 утвердил градостроительный план земельного участка № RU76301000-3119; выдал Яковлевой Н.В. разрешение от 05.12.2014 на строительство здания магазина с инженерными коммуникациями № RU76301000-652-2014 сроком до 06.12.2016; продлил действие указанного разрешения до 25.03.2017, 25.03.2019, 25.02.2020 и 25.03.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в рамках дела № А82-9336/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью «Мараш» (далее – ООО «Мараш») к Предпринимателю об обязании прекратить строительство определением от 08.05.2015 принял обеспечительные меры в виде запрета Предпринимателю осуществлять любые строительные, монтажные, отделочные работы на земельном участке с кадастровым номером 76:23:020414:2714 общей площадью 662 квадратных метра, расположенном по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, у дома 25, участок 2, до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение заявления по существу; решением от 28.07.2017, вступившим в законную силу 29.11.2017, отказал в удовлетворении иска и отменил обеспечительные меры, наложенные определением от 08.05.2015.

За Предпринимателем 25.11.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – магазин площадью застройки 595,1 квадратного метра со степенью готовности объекта – 20 процентов, расположенный на земельном участке площадью 662 квадратных метра, с кадастровым номером 76:23:020414:2714.

В период действия обеспечительных мер Предприниматель (арендатор) и Департамент архитектуры (правопредшественник Агентства, арендодатель) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.02.2017 № 24991/1-о, в соответствии с которым арендодатель предоставил за плату, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 662 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:020414:2714, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, у дома 25, участок 2 в Заволжском районе, сроком с 26.03.2017 по 25.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина (пункты 1.1 и 6.2 договора).


Комитет письмом от 25.02.2020 № 1654 направил Предпринимателю ответ на его заявление об отказе в продлении срока действия договора, сославшись на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Ответчик указал, что на основании названной нормы с Предпринимателем уже был заключен договор для завершения строительства объекта – магазина с инженерными коммуникациями сроком на три года.

Департамент строительства Ярославской области в письмах от 24.03.2020, 13.04.2020 и 16.07.2020 отказал Предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов на земельный участок и в связи с несоответствием объекта проектной документации.

Ссылаясь на то, что в период действия обеспечительных мер Предприниматель не мог пользоваться предметом аренды в соответствии с его разрешенным использованием, истец счел, что срок действия договора подлежит продлению, поэтому обратился в арбитражный суд с иском.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельного кодекса Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.


В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением собственника, указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований не противоречит установленной законом публичной процедуре.

Довод заявителя о наличии у него права на продление действия договора аренды на основании статьи 23 Закона № 166-ФЗ отклоняется окружным судом в силу следующего.

Согласно пункту 4 статьи 23 Закона № 166-ФЗ статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена в том числе частями 6 – 8 следующего содержания:

«6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий


от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.».

В то же время обращение Предпринимателя по вопросу продления действия договора аренды от 09.02.2017 и отказ Комитета от 25.02.2020 № 1654 в продлении действия указанного договора направлены до вступления в законную силу Закона № 166-ФЗ.

Следовательно, в данном конкретном случае, отсутствуют основания для обязания ответчиков заключить с Предпринимателем дополнительное соглашение о продлении срока действия договора.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права

Оснований для отмены обжалованного судебного акта с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебных актов в любом случае, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 3000 рублей и относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 по делу № А82-7159/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Яковлевой Надежды Валентиновны – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Г. Кислицын

Судьи С.В. Бабаев

М.Н. Каманова