Решение от 12 ноября 2024 г. по делу № А66-3897/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕ РСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-3897/2023
г.Тверь
13 ноября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Душаткиной А.В., при участии представителей: Заявителя – ФИО1, Управления – ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3, Тверская область, д. Борисково,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь,

о признании незаконным решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – Ответчик, Управление) о признании незаконным решения Ответчика, выраженного в письме от 28.12.2022 № 69-КН-02/6518-з об отказе в реализации права на выкуп земельного участка, и обязании Ответчика принять решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО3 на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское с/п, в районе д. Пасынково и в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка и направить его в адрес заявителя (требования с учетом уточнения, приняты судом 07.08.2024 года).

Судом по делу 05.06.2023 года принято решение, требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2023, решение суда первой инстанции и постановление суда

апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В своем постановлении судом кассационной инстанции обращено внимание на следующее: суды, сославшись на заключение ООО «Кадастровое бюро» о неделимости Участка, не оценили его в соответствии с требованиями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательства по делу. Суды посчитали названный документ заключением специалиста, однако в материалах дела отсутствуют сведения о квалификации лица, подписавшего указанное заключение.

Непосредственно судами при рассмотрении данного дела вывод о неделимости Участка не сделан.

Вопрос относительно площади земельного участка, необходимой непосредственно для целей эксплуатации принадлежащего заявителю Здания площадью 39,1 кв. м, имеющий существенное значение для разрешения спора, судами при рассмотрении дела в полной мере не исследован.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение.

Территориальное управление ходатайствовало о проведении онлайн-заседания.

Ходатайство судом удовлетворено. Судебное заседание ведется онлайн с использованием средств аудиозаписи.

Предприниматель ранее ходатайствовал о проведении землеустроительной судебной экспертизы, но в заседании суда 24.07.2024 года отказался от проведения экспертизы в связи с отсутствием финансовых возможностей для её оплаты.

Вместе с тем, предприниматель отказался от проведения экспертизы в связи с финансовыми трудностями, Управление по запросу суда не представило расчет площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания, посчитав, что представленное заключение будет ненадлежащим в связи с невозможностью подтвердить полномочия лица дающего заключение.

Таким образом, поскольку суд, не обладая специальными познаниями, позволяющими определить площадь земельного участка необходимого для обслуживания и эксплуатации здания площадью 39,1 кв.м. принадлежащего предпринимателю ФИО3, при рассмотрении настоящего дела исходит из оценки доказательств уже имеющихся в материалах дела. Стороны ознакомлены с представленными доказательствами, возражений по ним не заявлено.

Предприниматель поддержал заявленные требования с учетом уточнения в части способа восстановления права, представил документы о квалификации специалиста ООО «Кадастровое бюро» ФИО4 по

заключению о неделимости земельного участка (л.д.132-134, т.1), также ссылается на то, что весь земельный участок используется им для ведения предпринимательской деятельности, что подтверждает заключением ООО «Тверское БТИ» (л.д.87-130, т.1).

Управление возражает по заявленным требованиям по основаниям письменного отзыва, считает, что предприниматель может повторно обратиться с заявлением о выкупе земельного участка с приложением документов, представленных в материалы дела. Возражений по представленным документам не заявлено.

Из материалов дела следует: Предпринимателю принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества – нежилое здание с кадастровым номером 69:10:0000026:1058, площадью 39,1 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское с/п, в районе д. Пасынково, на земельном участке кадастровый номер 69:10:0000026:8 (выписка из ЕГРН л.д.10-24, т.1).

Земельный участок используется предпринимателем по договору аренды № 22 от 14.05.2005, соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2016 (л.д.30-37, т.1).

Предприниматель обратился в Управление 07.12.2022 года с заявлением о выкупе земельного участка (л.д.9, т.1).

Управление, проанализировав заявление и представленные материалы, письмом от 28.12.2022 № 69-КН-02/6518-з отказало в выкупе земельного участка, сославшись на то, что Предприниматель не обосновал необходимость участка в испрашиваемом объеме для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Не согласившись с отказом в выкупе земельного участка, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные сторонами документы и доказательства в их совокупности, заслушав представителей спорящих сторон, суд исходит из следующего.

В соответствие с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным оспариваемого ненормативного правового акта, необходимо, чтобы он не отвечал одновременно двум условиям: не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушал права и законные интересы заявителя в сфере

предпринимательской и иной экономической деятельности, либо создавал ему иные препятствия для их осуществления, либо незаконно возлагал на него какие-либо обязанности.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определен статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Из содержания указанных норм следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в

границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Ответчиком не оспаривается тот факт, что использование земельного участка производится предпринимателем по назначению (для размещения предприятия). Из пояснений Заявителя следует, что на данном участке размещается питомник растений, осуществляется выращивание и доращивание саженцев, организован технологический полив растений, что необходимо учитывать при определении площади земельного участка необходимой Предпринимателю.

В подтверждение фактического использования земельного участка площадью 3600 кв.м Предпринимателем представлены: договоры подряда, заключение специалистов обосновывающих площадь земельного участка, фотоматериалы. В процессе рассмотрения дела в обоснование размера спорного земельного участка ФИО3 представлены следующие материалы: градостроительный план земельного участка, заключение специалиста ООО «Кадастровое Бюро» ФИО4 исх. № 200 от 22.05.2023 года, заключение эксперта ООО «Тверское БТИ» ФИО5 № 262/23 от апреля 2023 года.

Из Заключения ООО «Тверское БТИ» следует, что предпринимателем ведется деятельность по выращиванию саженцев декоративных и плодовых растений, деревьев с последующей их реализацией. На участке располагается маточный отдел, отдел разводочный, отдел формирования (школа саженцев), отдел плодовых культур.

Территория земельного участка разделена на отдельные зоны согласно технологическому регламенту разведения саженцев: площадка складирования посадочной земли и грунта; площадка для рассадки растений, площадки для доращивания саженцев; шпалеры для доращивания крупных растений; подсобные помещения (прививочный цех) для прививки сортовых растений; теплица для выдерживания подвоя.

Площадка для доращивания растений оборудована системой полива.

На территории находится административно-бытовое здание, где хранится хозяйственный инвентарь необходимый в работе, торговое помещение. По территории организованы пешеходные дорожки для перемещения работников и посетителей.

К Заключению приложен план участка с отображение на нём всех поименованных выше объектов, т.ч. нежилое здание, подсобные помещения, теплица, площадки для пересадки, доращивания растений.

Согласно заключению специалиста ООО «Кадастровое Бюро» следует, что раздел спорного участка невозможен, поскольку приведет к нарушению положений части 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Суд приходит к выводу, что представленные в материалы дела Предпринимателем документы подтверждают использование спорного земельного участка в соответствии с его функциональным использованием.

В отношении делимости или неделимости спорного земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 общей площадью 3600 кв.м., суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно общему правилу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В то же время, если имеется возможность произвести раздел земельного участка в установленном законом порядке, то собственником самостоятельного объекта недвижимости может быть реализовано право на выкуп (получение в аренду) земельного участка, сформированного для эксплуатации такого объекта.

Вместе с тем, из представленных в дело материалов следует, что заключение ООО «Кадастровое бюро» дано компетентным специалистом ФИО4 (л.д.132-134, т.1). В подтверждение квалификации ФИО4 как кадастрового инженера, представлены следующие документы Квалификационный аттестат кадастрового инженера № 69-11-173 от 12.01.2011 года, диплом о профессиональной переподготовке № 772409783217 (рег. № 431-2019) от 04.09.2019. Также представлен диплом о высшем образовании БВС 0144120 от 17.06.2000 года. Копии документов представлены в материалы дела.

Согласно представленному заключению специалиста о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 общей площадью 3600 кв.м. (л.д.132-134, т.1), специалистом ФИО4 сделан вывод о неделимости земельного участка. В заключении указано следующее:

В соответствии с положениями статьи 11.9 ЗК РФ при образовании земельных участков, в т.ч. при разделе, должны соблюдаться требования к образуемым и измененным земельным участкам.

В случае предполагаемого образования путем раздела как минимум двух новых земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 согласно требованиям к подготовке Межевого плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 необходимо обеспечить доступ на образуемые земельные участки с земельного участка с кадастровым номером

69:10:0000026:1722 (земельный участок общего пользования) или земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1712 (земли населенных пунктов), но при наличии подписанного соглашения о доступе или сервитуте с правообладателем данного участка. Принимая во внимание, что такое соглашение отсутствует, единственный возможный доступ на образуемые земельные участки возможен с участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1722, который существует в настоящее время. Однако в таком случае, существующий проезд шириной в 8 м необходимо разделить на 2 проезда, т.е. по 4 м, что приведет к тому, что новые участки «вытянутся» по длине. Учитывая конфигурацию исходного участка в форме «параллелограмма», новые участки приобретут дополнительную изломанность границ. Вытянутые части участки невозможно будет использовать рационально в связи с наличием одновременно двух узких подъездов, приведет к трудностям использования участков по назначению, связанным прежде всего с транспортной логистикой, доставкой грузов и материалов, в том числе для осуществления строительства на новых земельных участках с категорией - земли промышленности..., которая по своему смыслу предполагает возведение новых объектов недвижимости - зданий и сооружений.

В связи с изложенным специалист ФИО4 сделал вывод, что раздел земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 на два и более участков приведет к нарушению части 6 статьи 11.9 требований к образуемым и измененным земельным участкам Земельного кодекса РФ.

Принимая во внимание тот факт, что Земельный участок не проходил процедуру образования, а является ранее учтенным, изначально предполагалось использовать указанный участок как единый, с учетом существующей конфигурации участка и его сложившегося местоположения внутри участка с иной (отличной от категории - земли промышленности...) категории земли - земли населенных пунктов, а также того, что при разделе Земельного участка не будут соблюдаться все требования ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, полагаю, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000026:8 является неделимым объектом недвижимости.

Согласно положениям статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы.

Все доказательства, предоставленные в материалы дела, оценены судом непосредственно в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Таким образом, представленное Заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам положениями главы 7 АПК РФ, следовательно, у суда также отсутствуют основания не доверять выводам, изложенным в заключение специалиста от 22.05.2023 № 200.

Следовательно, в указанном заключении сделан обоснованный вывод о неделимости спорного земельного участка с кадастровым 69:10:0000026:8 общей площадью 3600 кв.м., оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется.

Управлением выводы, изложенные в заключение специалиста от 22.05.2023 № 200, не опровергнуты, возражений по заключению и его выводам не заявлено.

Так же из заключения ООО «Тверское БТИ» (л.д.86-130, т.1) следует, собственником здания, расположенного на спорном участке является ФИО3 Площадь земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 составляет 3600 кв.м, площадь здания, принадлежащего предпринимателю составляет 39,1 кв.м. кадастровый номер 69:10:0000026:1058.

Арендуемый предпринимателем ФИО3 земельный участок используется им для осуществления предпринимательской деятельности, а именно на участке расположен питомник декоративных и плодовых деревьев и специализируется на выращивании определенной группы растений, размножении, доращивании растений. К заключению приложены фотоматериалы, схема земельного участка, градостроительный план

Согласно представленному суду Плану расположения спорного земельного с кадастровым номером 69:10:0000026:8 общей площадью 3600 кв.м (л.д.135, т.1), а также выписки на него, доступ на земельный участок осуществляется со стоны дороги (кадастровый номер 69:10:0000026:1722), участок острым краем выходит к дороге, здание принадлежащее ФИО3 расположено ближе ко входу на участок. На остальной площади участка предпринимателем ведется деятельность по выращиванию саженцев декоративных и плодовых растений, деревьев с последующей их реализацией. На участке располагается маточный отдел, отдел разводочный, отдел формирования (школа саженцев), отдел плодовых культур, что подтверждается заключением эксперта ООО «Тверское БТИ» ФИО5 № 262/23 от апреля 2023 года. Полномочия и квалификация ФИО5 подтверждены документально (л.д.121-130, т.1).

Выводы, изложенные в указанном заключении также не опровергнуты и не оспорены Управлением

Таким образом, исходя из представленных в материалы дела документов и доказательств, оцененных судом в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ и признанных надлежащими, отказ в выкупе земельного участка с кадастровым № 69:10:0000026:8 нормативно и документально не обоснован, что является основанием для признания оспариваемого отказа незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд,

установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом, исходя из положений статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу.

При указанных обстоятельствах заявленные по настоящему делу требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области

РЕШИЛ:

Требования Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), удовлетворить,

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области выраженное в письме от 28.12.2022 № 69-КН-02/6518-з об отказе в реализации права на выкуп земельного участка,

обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем направления Заявителю проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:8 общей площадью 3600 кв.м. расположенного по адресу Тверская область, Калининский район, Эммаусское с/п, в районе д. Пасынково, в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН

1106952029315, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 300 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ, после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в порядке и сроки установленные АПК РФ.

Судья С.Е. Рощина