Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А46-15258/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15258/2023
25 марта 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2024 года.

Мотивированное решение изготовлено 25 марта 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:14017:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195, путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (по доверенности от 11.10.2023),

от ответчика – ФИО3 (по доверенности от 01.04.2022),

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (далее – ООО «Суворов-Парк», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила).

Определением Арбитражного суда Омской области от 31.08.2023 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание; ответчику предложено представить отзыв.

В предварительном судебном заседании принял участие представитель истца, поддержавший исковые требования, а также представитель ответчика, который возражал против удовлетворения требований Департамента, со ссылкой на невозможность ведения строительства на отведенном для этой цели земельном участке по причинам, не зависящим от ООО «Суворов-Парк».

Определением от 10.10.2023 суд признал дело подготовленным, назначил судебное заседание, ответчику повторно предложено представить в материалы дела отзыв.

07.11.2023 в материалы дела от общества поступил отзыв, в котором означенное лицо сослалось на то, что нарушение срока строительства обусловлено действиями истца, как лица, создающего препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 55:36:140107:2195.

07.12.2023 Департаментом представлены возражения на отзыв ООО «Суворов-Парк», в которых означенное лицо сослалось на то, что с 2016 года по 2023 год обществом возведено лишь 10 % объекта, фактически строительство не велось, поскольку участок при неоднократных осмотрах истцом зафиксирован заболоченным, без признаков строительной деятельности.

В опровержение приведенных истцом доводов, ответчиком представлен 15.03.2024 дополнительный отзыв, в котором означенное лицо сослалось на ранее принятые судебные акты, вынесенные в отношении спорного объекта незавершённого строительства по искам Департамента к обществу.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (отзыв № 2).


Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.


Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195 (далее – Участок) расположен объект незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244 (далее – Объект), площадью застройки 817,6 кв. м, принадлежащий на праве собственности ООО «Суворов - Парк».

Первоначально, Участок на основании дополнительных соглашений к договору от 26.06.2007 № Д-Кр-31-7048 предоставлен ответчику.

Департамент письмом исх. от 02.12.2016 № Исх-ДИО/18095 известил директора ООО «Суворов-Парк» об отказе от договора аренды по истечении трёхмесячного срока с даты направления настоящего извещения.

На основании распоряжения Департамента от 22.06.2017 № 1322 прекращены начисления арендной платы по договору от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048; названный договор исключён из реестра договоров пользования имуществом с 16.07.2017.

19.02.2018 ООО «Суворов-Парк» обратилось с заявлением о предоставлении участка в аренду для завершения строительства.

На заявление общества, Департаментом отказано в предоставлении земельного участка для завершения строительства (письмо № Исх-ДИО/10523 от 04.07.2018).

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2018 по делу № А46-16392/2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.05.2019, удовлетворены требования ООО «Суворов-Парк» к Департаменту о признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 04.07.2018 № Исх-ДИО/10523, об отказе в предоставлении Участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Суд обязал Департамент в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Суворов-Парк» договор аренды Участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

Во исполнение решения суда между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047 Участка для завершения строительства сроком на три года.

Актом осмотра от 26.08.2019 № 192-ф подтверждается конфигурация Объекта.

В связи с неисполнением условий Договора аренды о своевременном внесении арендной платы, Департамент на основании подпункта 5 пункта 4.1 раздела 4 договора аренды в одностороннем порядке письмом от 15.02.2023 № Исх-ДИО/2063 отказался от договора аренды № Д-Кр-31-12047.

Таким образом, действие договора аренды, который предоставлялся для завершения строительства Объекта, прекращено.

Обращаясь с исковыми требованиями, Департамент ссылается на то, что строительство Объекта не завершено, а право на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения строительства Объекта реализовано его собственником, в связи с этим имеются основания для проведения мероприятий по реализации Объекта с торгов.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установлено, что право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом перечень способов защиты нарушенных прав является открытым.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 Департамент согласно своих полномочий, обращается в суд с исковыми заявлениями об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В рамках осуществления своих функций Департамент управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, а также распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена. Является организатором публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

В связи с этим суд приходит к выводу о наличии у истца права на обращение в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Департамент, обращаясь с исковыми требованиями, ссылается на то, что ООО «Суворов-Парк», как собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:14017:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195, реализовало свое право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, вместе с тем строительство Объекта не завершено.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140107:2195, на котором расположен объект незавершенного строительства общества, предоставлялся по договору аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047 для завершения строительства.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, не допускается продление арендных отношений по пользованию земельными участками под объектами незавершенного строительства сверх срока определенного договором.

В соответствии с положениями статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. К подобным случаям отнесено отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) ГК РФ дополнен статьёй 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершённого строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 ГК РФ об отчуждении объекта незавершенного строительства применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Следовательно, по окончании действия договора аренды, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов.

Предмет доказывания по подобной категории дел прямо предусмотрен статьей 239.1 ГК РФ

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Суворов-Парк», возражая против удовлетворения исковых требований Департамента, сослалось на то, что нарушение срока строительства объекта с кадастровым номером 55:36:140107:2195 связано с действиями истца.

Судом установлено и из материалов дела следует, что строительство Объекта в том виде, в котором он существует в настоящее время, осуществлено с декабря 2016 года по январь 2017 года, что установлено судебными актами по делу № А46-2986/2019.

Ранее также отражено, что решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2018 по делу № А46-16392/2018 признан незаконным отказ Департамента в предоставлении Обществу в аренду участка для завершения строительства объекта.

Означенное решение исполнено Департаментом только 01.02.2021, когда подписанный проект договора аренды направлен истцом в адрес ответчика, в последующем зарегистрированный экземпляр договора получен Обществом лишь 17.05.2021.

Несмотря на установленную судебными актами по делу № А46-16392/2018 обязанность подготовить договор для завершения строительства, истец также обращался в арбитражный суд с исковым заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права Общества на объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.12.2020 по делу № А46-2986/2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.09.2021 в удовлетворении исковых требований Департаменту отказано.

После длительного неисполнения решения суда по делу № А46-16392/2018, через два месяца после регистрации нового договора для завершения строительства Объекта, Департамент уведомлением от 21.07.2021 № Исх.-ДИО/9990 отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2021 по делу № А46-18788/2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, постановлением арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.06.2022 признана недействительной односторонняя сделка – отказ Департамента от исполнения договора аренды № Д-Кр-31-12047.

Положение, установленное пунктом 3 статьи 329.1 ГК РФ, является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В настоящем случае возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, не обеспечена со стороны Департамента, как арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство.

Истцом на протяжении длительного времени инициируются судебные споры с ответчиком, блокирующие возможность строительной деятельности на Участке, а также длительное время истец уклонялся от обязанности надлежащим образом предоставить земельный участок для завершения строительства Объекта.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что в действиях ответчика, допустившего нарушение срока строительства Объекта, отсутствует вина, поскольку таковые нарушения явились следствием неправомерных действий истца, что подтверждено судебными актами по делам № А46-16392/2018, № А46-2986/2019, № А46-18788/2021.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.


На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья Е.П. Кливер