Решение от 19 января 2022 г. по делу № А46-20909/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20909/2021
19 января 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 12.01.2022

Полный текст решения изготовлена 19.01.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным ненормативного правового акта,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 14.01.2020 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 23.04.2021, предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Омская консигнационная группа» (далее – заявитель, ЗАО «ОКГ», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. от 17.11.2021 № 227665) о признании незаконным отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент), выраженного в ответе от 03.11.2021 № 07-01/9117, в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м, для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

В качестве защиты нарушенного права заявитель просит обязать Департамент в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность без торгов земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 возбуждено производство по делу.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ОКГ» обратилось в Департамент с заявлением от 13.10.2021 № ДАГ-МУ/716 о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2, площадь испрашиваемого земельного участка 4 290 кв.м, для эксплуатации объекта по ул. 70 лет Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

По результатам рассмотрения обращения Департамент направил в адрес ЗАО «ОКГ» письмо от 03.11.2021 № 07-01/9117, в котором сообщил, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), прилагаемая к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка схема расположения, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Из оспариваемого ответа следует, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 20.10.2021 № КУВИ-002/2021-139699906 площадь нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210 составляет 1 481,3 кв.м, тогда как площадь образуемого земельного участка – 4 290 кв.м.

По мнению Департамента, процент застройки образуемого земельного участка не соответствует установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждёнными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, (далее - Правила) проценту застройки в границах земельного участка.

Утверждая, что изложенные обстоятельства не являются достоверными, поскольку в реальности процент застройки в границах земельного участка площадью 4 290 кв.м составит 40,04%, с учётом площади застройки здания 1 717,67 кв.м, ЗАО «ОКГ» полагает, что оснований для отрицательного разрешения обращения заявителя у Департамента не имелось, ввиду чего Общество обратилось в арбитражный суд с означенными требованиями.

При этом сторонами не оспариваются цифровые показатели величин площадей здания и застройки - 1 481,3 кв.м и 1 717,67 кв.м соответственно; спор заключается в применённой методике расчётов.

Суд находит требования Общества обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Предметом настоящего спора является отказ Департамента в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 0 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован главой V.1 ЗК РФ.

В обоснование заявленных требований ЗАО «ОКГ» указывает, что образуемый земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-1 (зона объектов административно-делового и общественного назначения). В соответствии со статьёй 42 Правил, для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1 предельный (минимальный и максимальный) процент застройки в границах земельного участка, составляет: минимальный - 40 %, максимальный - 70%.

При этом при расчёте необходимой площади Общество ориентируется на значение площади застройки в 1 717,67 кв.м.

В обоснование своего отказа Департамент ссылается на подпункт 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ и подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ, при этом указывая, что заявитель не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о соответствии площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов недвижимости. Поэтому, исходя из потребностей собственника в обеспечении условий для размещения и эксплуатации указанных объектов, в предоставлении земельного участка должно быть отказано. При этом в своих расчётах заинтересованное лицо использует величину площади здания, указанную в ЕГРН - 1 481,3 кв.м.

Принимая судебный акт в пользу заявителя, суд исходил из следующего.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;

5) осуществление государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьёй 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые, согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ, могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Как следует из материалов настоящего дела, отказ Департамента в предварительном согласовании предоставления земельного участка мотивирован подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10, статьи 11.9 ЗК РФ. Отказывая в согласовании, Департамент исходил из того, что площадь образуемого земельного участка составляет 4 290 кв.м, а площадь, занимаемая нежилым зданием, расположенным в границах образуемого участка составляет 1 481,3 кв.м. Процент застройки образуемого участка, составляет 34,5%, что не соответствует минимальному проценту застройки в границах земельного участка, установленному Правилами. При этом минимальный процент застройки для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1, как уже указывалось, установлен статьёй 42 Правил в 40 %.

Подпункт 11 пункта 1 статьи 3 этих же Правил определяет минимальный процент застройки в границах земельного участка как элемент градостроительного регламента в части предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

ГрК РФ также предлагает определение максимального процента застройки в границах земельного участка - как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (пункт 4 части 1 статьи 38).

Т.е. в приведённых положениях речь идёт именно о площади участка, подлежащей застройке.

Согласно пункту 8 Правил процент застройки установлен для надземной части здания.

Как уже отмечалось, согласно данным ЕГРН площадь знания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, составляет 1 481,3 кв.м; эта же цифра указана и на стр. 9, 11, 12, 13 раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации в отношении объекта строительства – торгового комплекса по ул. 70 лет Октября (1-ый этап строительства). В то же время названный документ содержит указание и на площадь застройки - 1 717,67 кв.м (стр. 6, 9, 11, 12, 13).

По условиям пункта Г.7* Правил подсчёта общей, полезной и расчётной площадей, строительного объёма, площади застройки и количества этажей общественного здания, являющихся Приложением Г* к Своду правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утверждённому Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

В то же время, в силу пункта 8.2 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, являющихся Приложением № 2 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади:

- подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномёрзлых грунтах;

- технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;

- неэксплуатируемого чердака;

- наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;

- технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);

- площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;

- засыпанных землёй пространств между строительными конструкциями.

Таким образом, величина площади здания, внесённая в ЕГРН, будет отличаться от площади застройки здания.

Так, согласно пункту 9 приводимого выше приказа, площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

Минимальный процент застройки для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1, как уже указывалось, определён в 40 %. При этом минимальный процент застройки в границах земельного участка - элемент градостроительного регламента в части предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка (подпункт 11 пункта 1 статьи 3).

Осуществляя буквальной толкование приводимой нормы, суд приходит к выводу о том, что необходимо руководствоваться величиной именно площади застройки, а не площади здания.

Применительно к рассматриваемой ситуации процент застройки составит 40,04%, что соотносится с минимально установленным процентом застройки территории в территориальной зоне ОД-1 (для вида разрешённого использования: объекты торговли).

При таких обстоятельствах у Департамента отсутствовали основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27. Как следствие, заявление ЗАО «ОКГ» подлежит удовлетворению в полном объёме.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением требования расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

заявление закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложенный в письме от 21.09.2021 № 07-01/9117, о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка условный номер земельного участка 55:36:14 01 03:ЗУ2, площадь земельного участка 4 290 кв.м, для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

Обязать департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность без торгов земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

Взыскать с департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины 3 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй