Решение от 4 сентября 2017 г. по делу № А41-47129/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47129/17
04 сентября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 23 августа 2017

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрацию Можайского муниципального района (ИНН <***>), Совет депутатов Можайского муниципального района (ИНН <***>)

о признании расчета арендной платы в приложении к договору аренды недвижимого имущества от 16.04.2014 №771/14 нарушающим права и законные интересы истца, об обязании установить арендную плату договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2014 №771/14 в размере 194 496 руб. 00 коп. и 16 206 руб. 00 коп. в месяц.

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской (далее – ответчик, Комитет) области с требованиями:

- признать расчет арендной платы в Приложении к договору аренды недвижимого имущества от 16.04.2014 №771/14 нарушающим права и законные интересы истца.

- установить арендную плату в размере 114 143 рублей 00 копеек в год и 9 511 рублей 00 копеек в месяц.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация Можайского муниципального района (далее – Администрация) и Совет депутатов Можайского муниципального района (далее – Совет депутатов).

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Контрольно-счетной палаты Можайского муниципального района, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области отклонено судом, поскольку изложенные истцом в обоснование ходатайства доводы, исходя из положений ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются основанием для привлечения указанных лиц к участию в деле.

В судебном заседании 23.08.2017 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать расчет арендной платы в Приложении к договору аренды недвижимого имущества от 16.04.2014 №771/14 нарушающим права и законные интересы истца и обязать установить арендную плату в размере 194 496 руб. 00 коп. в год и 16 208 руб. 00 коп. в месяц. Суд в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточненное исковое заявление.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители Администрации Можайского муниципального района, Совета депутатов Можайского муниципального района против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор аренды муниципальной собственности № 771/14 от 16.04.2014 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование муниципальную собственность: помещение № 1-5, 22-29, 31, 32 в полуподвале жилого дома – торговое объединение «Ирина», общей площадью 236,10 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 1.2 договора указано, что имущество передано для размещения специализированного магазина.

Пунктом 2.1 договора предусмотрен срок аренды помещения: с 16.04.2014 по 15.04.2019.

Пунктом 2.3 договора стороны устанавливают, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения Договора со дня передачи Имущества арендатору, начиная с 16 апреля 2014 года.

Пунктом 3.1.1. договора установлено, что размер арендной платы за пользование Имуществом на дату подписания Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.5 установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения базовой ставки годовой арендной платы и коэффициентов к ней, указанных в приложении № 2 к Договору, изменения условий использования Арендатором Имущества или вида деятельности Арендатора в арендуемом Имуществе (цели использования Имущества) без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в Договор.

Исчисления и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в разделе 11 Договора, или на основании официального опубликования соответствующего нормативного документа в средствах массовой информации.

Пунктом 5.4.1. договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан использовать имущество исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Арендная плата по договору №771/14 от 16.04.2015 рассчитана в соответствии с решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 02.03.2011 № 304/2011-Р «О внесении изменений и дополнений в Положение об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденное решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р» (далее - Решение №277/2010-Р) по формуле:

№п/п

Площадь кв.м.

Бап

Киз

Км

Кт

Кнж

Ку

Кд

Арендная

плата, рублей

1
236,1

1780

0,76

1,5

0,75

1
2

1
718641

Итого:

718641

Ап = Бап х S х Киз х Км х Кт х Кнж х Ку х Кд

где Бап - базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр; S -арендуемая площадь здания (помещений); Киз - коэффициент остаточной стоимости здания; Киз = (100 - % износа) / 100; Км - коэффициент качества строительного материала стен здания; Кт - коэффициент типа здания (помещения, строения); Кнж -коэффициент качества нежилого помещения; Ку - коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения); Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что арендная плата умышлено, завышена и рассчитана не верно.

Истец считает, что арендная плата должна рассчитываться исходя из следующих показателей:

- площадь фактически занимаемого арендатором помещения составляет 225 кв.м., вместо 236,1 кв.м.,;

- по мнению истца, тип помещения здания является подвальным, вместо полуподвального, в связи с чем, надлежит применять коэффициент 0,5;

- истец считает, что коэффициент, учитывающий условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении), значение коэффициента, учитывающего условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении) (Кд), установленный в соответствии с «Решением №277/2010-Р», вместо текущего 1, должен составлять 0,5, поскольку производимые истцом продукты относятся к продуктам питания первой необходимости, ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530.

- истец считает, что в случае предоставления в аренду зданий и нежилых помещений субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах, должен применяться понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5. К социально значимым сферам предпринимательской деятельности относятся (социальное обслуживание граждан, магазины шаговой доступности).

- истец также указывает, что в случае проведения арендатором за свой счет капитального ремонта арендуемого здания, арендатору, осуществляющему капитальный ремонт арендованного здания, устанавливается понижающий коэффициент (Кпр) на срок проведения капитального ремонта, но не более одного года, в размере 0,5 к базовой ставке арендной платы по договору.

Истец считает (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ), что арендная плата должна составлять 194 496 руб. 00 коп. в год и 16 208 руб. 00 коп. в месяц.

Рассмотрев заявленные требования, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Довод истца о том, что при расчете арендной платы надлежит исходить из площадь арендуемого помещения 225 кв.м. и типа помещения подвальный, вместо полуподвального судом рассмотрен и отклонен.

Данные о площади и типе недвижимого имущества являются существенными условиями договора (п. 1.1.), внесены в ЕГРН, отражены в реестре муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 5.4.14. договора, арендатор при необходимости за счет собственных средств обязан изготовить техническую документацию на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, а также обновлять сведения о проценте износа имущества.

Однако, техническая документация подтверждающей, что площадь фактически занимаемого помещения составляет 225 кв.м, вместо декларированных 236,1, не была представлена арендодателю.

Согласно извлечению из технического паспорта (техническое описание), составленному по состоянию на 21.02.2003, инв. № 2336 Бюро Технической инвентаризации Можайского района, помещения расположено в полуподвале жилого дома (л.д. 94-101). Документов, подтверждающих, что указанные помещения являются подвальными, истец арендодателю также не представлял.

Истец обратился в Западный филиал ГУП МО "МОБТИ" ГУП МО Можайский отдел уже в ходе рассмотрения настоящего спора и представил в материалы дела Технический паспорт помещения, составленный 31.07.2017. Указанный технический паспорт арендодателю не направлялся, что не отрицал истец в судебном заседании.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку соглашение об изменении условий договора с приложением технического паспорта помещений от 31.07.2017 истец в адрес ответчика не направлял, доводы истца об изменившихся существенных условиях договора не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, в отсутствие соблюдения процедур, предусмотренных договором и действующим законодательство об изменении условий договора.

Истец не лишен возможности обратиться в Администрацию Можайского муниципального района Московской области или Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области с соответствующим заявлением, с приложением документов, обосновывающих необходимость внесения изменений в существенные условия договора аренды.

Следует также отметить, что площадь помещения, согласно Техническому паспорту помещения от 31.07.2017, отличается от площади, указанной истцом в иске и письме от 05.06.2017, направленном ответчику в качестве досудебной претензии.

Довод истца о том, что Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором объекта благоустройства (сооружения) или вид деятельности арендатора на арендуемом объекте благоустройства (сооружении), определенный в соответствии с приложением 2 Положения об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р, вместо установленного 1, должен применяться 0,5, поскольку истец относится к производителю продуктов питания первой необходимости, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с постановлением администрации Можайского муниципального района Московской области от 16.04.2014 № 808-П «О предоставлении Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в аренду муниципальной собственности, расположенной по адресу: <...>» (л.д. 29), на основании договора указанное имущество предоставлено истцу с целью реализации товаров народного потребления, а не для осуществления производственной деятельности.

Согласно приложению 2 «Коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении)» Кт - 0,5 применяется в случае производства продуктов питания первой необходимости, а не их реализации.

При организации специализированного магазина по продаже хлебобулочных, молочных, мясных изделий, а также товаров детского ассортимента, спортивных товаров, продукции декоративного садоводства и зоотоваров (при условии, что удельный вес товарооборота специализированной продукции в общем объеме товарооборота составляет не менее 70%), применяется Кт-1.

В соответствии с поручением Губернатора Московской области (пункт 5) от 09.06.2015 (прилагается), учитывая разъяснения Министерства имущественных отношений Московской области от 10.07.2015 № 12Исх-13733 (прилагается), решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 23.09.2015 № 446/28 (вступило в силу после опубликования в газете новая жизнь от 19.12.2015 № 98) в Положение об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденное решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р, внесены изменения, согласно п. 4.1. которого в случае предоставления в аренду зданий и нежилых помещений субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах применяется понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5.

К социально значимым сферам предпринимательской деятельности относятся в частности магазины шаговой доступности, пекарни до 100 кв. м (при этом, если площадь арендуемого объекта недвижимости более 100 кв. м, понижающий коэффициент рассчитывается только для 100 кв. м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.

Положением понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0, 5 на момент заключения договора аренды (16.04.2014) не был предусмотрен.

Понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5 для субъектов малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах (в данном случае магазин шаговой доступности) введен решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 23.09.2015 № 446/28 с 19.12.2015 и по правилам статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный нормативный акт не распространяется на договоры, заключенные до его принятия.

Как указывает ответчик, при расчете арендной платы по договору на 2016 год, Комитетом был применен указанный коэффициент к 100 кв.м. арендуемой площади. Истцом данный расчет подписан и скреплен печатью.

Таким образом, доводы Истца о том, что понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5 подлежит применению ко всей арендуемой площади, является необоснованным.

Доказательства, подтверждающие факт проведения за счет истца капитального ремонта арендуемого здания и срок проведения работ, истец в материалы дела не представил, в связи с чем, довод о необходимости применения при расчетах понижающего коэффициента (Кпр), удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяА.Б. Семёнова