Решение от 12 мая 2023 г. по делу № А43-13488/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-13488/2022

Нижний Новгород

12 мая 2023 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-348)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 23.04.2022),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 21.12.2022),

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтальМонтаж"

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

администрация Нижнего Новгорода,


и установил: общество с ограниченной ответственностью "СтальМонтаж" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд нижегородской области с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010528:8, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 63.

Исковое требование основано на статьях 217, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано несогласием ответчиком с выкупной стоимостью земельного участка, предложенной Теруправлением.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Нижнего Новгорода (далее – Администрация).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование, указал, что выкупная стоимость подлежит определению исходя из 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что арендованный Обществом земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, ранее был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Представитель ответчика иск не признал, счел недоказанным истцом факт заключения договора аренды спорного земельного участка от 11.09.1995 в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.04.2023 объявлен перерыв до 11-15 часов 11.04.2023.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечило явку представителя в суд. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и акционерное общество закрытого типа «Волгостальконструкция» (арендатор) заключили договор аренды 11.09.1995 № 392 земельного участка, общей площадью 46 510 квадратных метров, с кадастровым номером 18:01:528:008:0001, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, сроком до 2044 года, под эксплуатацию зданий и сооружений производственной базы.

Арендатор и ООО «Стальмонтаж» заключили соглашение от 03.02.2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

На земельный участок 26.12.2006 зарегистрировано право федеральной собственности.

Земельному участку присвоен кадастровый номер 52:18:0010528:8, местоположение: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 63.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Стальмонтаж» на праве собственности: сооружение – железнодорожный путь с кадастровым номером 52:18:0010528:199 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АЕ № 529420), котельная с кадастровым номером 52:18:0010528:104 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АЕ № 631256), нежилое встроенное помещение с кадастровым номером 52:18:0050013:247 (свидетельство о государственной регистрации права 52 01 № 415896), отдельностоящее здание-нежилое с кадастровым номером 52:18:0010528:110 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АБ № 188840), отдельностоящее здание с кадастровым номером 52:18:0010528:103 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АВ № 660548), отдельностоящее здание-нежилое с кадастровым номером 52:18:0010528:97 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АБ № 997387), здание проходной с кадастровым номером 52:18:0010528:108 (свидетельство о государственной регистрации права 52 АЕ № 631287).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 19.08.2021 по делу № А43-3495/2021 признано незаконным решение Теруправления, формализованное в письме от 30.12.2020 № 52-07/9956 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка; Теруправление обязано подготовить проект договора купли-продажи и направить его арендатору.

Теруправление 01.04.2022 направило Обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого определило цену отчуждаемого имущества в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 в размере 43 347 000 рублей.

Сопроводительным письмом с протоколом разногласий от 05.04.2022 Общество не согласилось с установленной в проекте договора купли-продажи выкупной стоимостью объекта и предложило приобрести участок за 1 083 675 рублей.

Отказ Теруправления в заключении договора купли-продажи с подписанием протокола разногласий послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 137-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 этого закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу данного закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем данного пункта.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В определении от 01.10.2009 № 1129-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил следующее. Ограничительное толкование пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы, в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях – независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной в пункте 1 статьи 2 закона, достаточно установить своевременное (до 01.07.2012) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950. Также названная позиция закреплена и в пункте 9 ("Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений") Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного его Президиумом 19.10.2016.

Материалы дела подтверждают, что Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010528:8.

Согласно решению Исполнительного комитета Горьковского городского совета депутатов трудящихся от 08.12.1969 № 464 тресту "Волгостальконструкция" Минмонтажспецстроя отведен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью восемь в южной части Сормовского промузла под строительство производственной базы.

Исполнительный комитет Горьковского городского совета депутатов трудящихся принял решение от 08.01.1974 № 5 управлению механизации треста "Волгостальконструкция" отвести в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью четыре гектара в южной части Сормовского промузла под строительство ремонтно-эксплуатационной базы на 650 строительных машин.

Согласно статье 1 постановления Всесоюзного Центрального Исполнительного Комитета Совета народных комиссаров РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве постоянного бессрочного пользования" (далее – постановление ВЦИК РСФСР от 01.08.1932) земельные участки как пустопорожние, так и с находящимися на них строениями предоставляются государственным учреждениям, предприятиям и 9 организациям, состоящим как на государственном или местном бюджете, так и на хозрасчете, для строительства на праве бессрочного пользования.

Пунктом 19 постановления ВЦИК РСФСР от 01.08.1932 установлено, что с изданием этого постановления все земельные участки, переданные учреждениям, предприятиям и организациям на праве застройки, считаются предоставленными им на праве бессрочного пользования.

В соответствии с пунктами 5 и 6 постановления ВЦИК РСФСР от 01.08.1932, строения, возводимые на земельных участках, предоставленных в бессрочное пользование, а равно и находящиеся на них признаются принадлежащими бессрочному пользователю земельного участка на праве государственной или кооперативной собственности. Право бессрочного пользования земельными участками неотделимо от права собственности на строения, находящиеся на земельном участке. Таким образом, постановление ВЦИК РСФСР от 01.08.1932, которым земельные участки предоставлялись землепользователям на праве бессрочного пользования, не исключало обязанность землепользователя по оформлению прав на него в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР от 1922.

В силу статьи 11 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 земля предприятиям предоставляется как в бессрочное, так и во временное пользование. Бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока.

Согласно статье 88 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 при осуществлении единым заказчиком жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства земельный участок может предоставляться указанному заказчику во временное пользование для строительства. По окончании строительства одновременно с передачей предприятиям, организациям и учреждениям зданий и сооружений для эксплуатации исполнительный комитет городского Совета народных депутатов предоставляет им в бессрочное пользование земельные участки.

Из приведенных норм материального права следует, что право бессрочного пользования на земельный участок под объектами недвижимости треста "Волгостальконструкция" (Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 63), возникло у первоначального землепользователя с момента возведения этих объектов.

Согласно кадастровым паспортам здания с кадастровыми номерами 52:18:0010528:104 (котельная), 52:18:0010528:110 (нежилое здание), 52:18:0010528:108 (проходная) ведены в эксплуатацию в 1977 году, нежилое отдельностоящее здание с кадастровым номером 52:18:0010528:97 в 1984 году, нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0010528:103 в 1986 году.

Исполнительный комитет Горьковского совета народных депутатов принял решение от 25.09.1986 № 641 разрешить второму горьковскому управлению треста "Волгостальконструкция" реконструкцию производственной базы в Сормовском промузле со строительством гаража и склада в существующих границах.

Доказательств того, что здания были возведены незаконно, без выделения земельного участка под строительство, в материалы дела не представлено.

Напротив, в материалах дела имеются доказательства приватизации данных объектов недвижимости (план приватизации Нижегородского арендного строительно-монтажного предприятия утвержден решением Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области от 16.06.1992 № 434), регистрации права собственности на них как за Обществом, так и за правопредшественниками треста "Волгостальконструкция".

Специализированное управление механизации треста "Волгостальконструкция" реорганизовано во второе горьковское строительно-монтажное управление треста "Волгостальконструкция" (приказ от 17.05.1989 № 56), которое реорганизовано в "Нижегородское арендное строительно-монтажное предприятие" (приказ от 15.07.1991 № 91), которое в свою очередь преобразовано в акционерное общество закрытого типа "Волгостальконструкция" (Нижегородское акционерное общество закрытого типа "Волгостальконструкция"). Впоследствии юридическое лицо с 31.03.1997 реорганизовано в закрытое акционерное общество "Волгостальконструкция", а с 25.08.2015 в акционерное общество "Волгостальконструкция".

Изложенное позволяет заключить, что тресту "Волгостальконструкция" земельный участок под объектами недвижимости базы на улице Федосеенко Нижнего Новгорода был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании распоряжения главы администрации Нижнего Новгорода от 24.08.1995 № 2267-р Нижегородскому акционерному обществу закрытого типа "Волгостальконструкция" на праве аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 4,651 гектара, занимаемый производственной базой по улице Федосеенко в Сормовском районе в границах, определенных чертежом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Нижнего Новгорода № 346.

В связи с принятием названного распоряжения ранее принятые решения о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование прекратили действие.

Таким образом в рассмотренном случае, право аренды спорного земельного участка возникло вследствие переоформления права постоянного бессрочного пользования до 01.07.2012.

Выкупная стоимость земельного участка подлежит определению исходя из 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка 52:18:0010528:8 и составит 1 083 675 рублей (2,5% х 43 347 000 рублей), поэтому спорные условия договора купли-продажи излагаются в редакции, предложенной Обществом.

Расходы по оплате государственной пошлине за рассмотрение искового заявления относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 173 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "СтальМонтаж" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010528:8, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 63.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"2.1 Цена участка составляет 1 083 675 (один миллион восемьдесят три тысячи шестьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек".

Указать в приложении 1 к договору купли-продажи цену выкупа земельного участка в размере 1 083 675 (один миллион восемьдесят три тысячи шестьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек".

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтальМонтаж" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что он был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова