Решение от 27 августа 2019 г. по делу № А04-4453/2019

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4453/2019
г. Благовещенск
27 августа 2019 года
изготовление решения в полном объеме


21 августа 2019 года

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Аныша Дениса Сергеевича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к
индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306280119500085, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

третье лицо: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности № 01-10/8348 от 23.10.2018, сроком на один год;

от ответчика: не явился, извещен заказным письмом № 45223, вручено 29.07.2019;

от третьего лица: не явилось, извещено (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ).

установил:

В судебном заседании 19.08.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 21.08.2019.

В Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация города Благовещенска (далее – истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об изъятии объекта незавершенного строительства – помещения общего пользования площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, степень готовности 50%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 27.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – третье лицо, КУМИ города Благовещенска).

Заявленные требования обоснованы тем, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 23.04.2019 на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67, предоставленном ответчику во временное владение и пользование по договору аренды земельного участка от 19.11.2015 № 141 сроком с 21.10.2015 по 20.10.2018 для завершения строительства офиса, расположен объект незавершенного строительства – помещения общего пользования площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, степень готовности 50%.

22.04.2019 ответчик обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 19.11.2015 № 141 в части продления срока аренды земельного участка с целью завершения строительства офиса. Письмом от 13.05.2019 ответчику отказано в изменении срока договора, поскольку ИП ФИО2 не относится к категории лиц, обладающих правом на приобретение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Право ИП ФИО2 на приобретение земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 в аренду сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов реализовано ответчиком, договор аренды земельного участка от 19.11.2015 № 141 прекратил свое действие.

Администрации города Благовещенска на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, который заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, просит вынести решение об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства – помещения общего пользования площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, степень готовности 50%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67, путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 27.06.2019 по делу № А04-4453/2019 по заявлению администрации города Благовещенска приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области производить действия, связанные с регистрацией перехода прав на недвижимое имущество – объект незавершенного строительства - помещение общего пользования площадью 58,6 кв.м., с кадастровым номером 28:01:010122:128, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), письменные отзывы не представили.

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителей ответчика и третьего лица на основании частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав доводы истца, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

19.11.2015 между КУМИ города Благовещенска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 141 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:01:010122:67, расположенный по адресу: г. Благовещенск, в квартале 122, категория: земли населенных пунктов, площадь: 415 кв.м., назначение: для завершения строительства офиса (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора аренды на участке имеется: офис, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 58,6 кв.м., степень готовности 50 %, инвентарный номер 01-1001864, литер А, адрес объекта: <...>.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды участок сдается в аренду на 3 года (с 21.10.2015 по 20.10.2018).

Пунктами 3.4.2, 3.4.9 договора аренды на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи в десятидневный срок.

Факт передачи арендатору земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 подтверждается актом приема-передачи от 19.11.2015, подписанным сторонами.

Ранее право аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 передано ответчику по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2011, заключенного между ФИО2 (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2), в соответствии с которым сторона 2 уступает, а сторона 1 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № 9339 от 18.08.2004, заключенному между КУМИ города Благовещенска и ФИО4 на срок до 2014 года, в части земельного участка, расположенного по адресу: г. Благовещенск, Центральная планировочная зона, 122 квартал, площадью - 415 кв.м., разрешенное использование (назначение) - строительство офиса, категория земель – земли поселений, кадастровый номер 28:01:010122:0067.

Земельный участок с кадастровым номером 28:01:010122:67, расположенный по адресу: <...> площадью 415 кв.м., относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – завершение строительства офиса, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 02.11.2015 № 28/1-15-264417, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2019 № 99/2019/258652838,

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2019 № 99/2019/258653294 на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67 расположен принадлежащий на праве собственности ФИО2 объект незавершенного строительства – помещение общего пользования площадью 58,6 кв.м. со степенью готовности 50%, инвентарный номер 01-1001864 (номер регистрации 28-28-01/071/2011-665 от 07.11.2011).

КУМИ города Благовещенска письмом от 31.08.2018 № 5919 уведомило арендатора об истечении 20.10.2018 срока действия договора аренды от 19.11.2015 № 141 земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67, предоставленного ФИО2 для завершения строительства офиса.

20.04.2019 ИП ФИО2 обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 19.11.2015 № 141.

Администрация города Благовещенска письмом от 13.05.2019 № 1034/16 отказала ИП ФИО2 в продлении договора аренды от 19.11.2015 № 141, указав, что заявитель не относится к категории лиц, обладающих правом на приобретение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

15.07.2019 начальником отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка от 15.07.2019.

В акте осмотра земельного участка от 15.07.2019 отражено, что участок по периметру огорожен металлическим забором, частично зарос деревьями и травянистой растительностью, захламлен строительным мусором; на участке расположен металлический гараж и одноэтажный объект незавершенного строительства – помещение общего пользования с кадастровым номером 28:01:010122:128 из силикатного кирпича; предположительно степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 50%.

Истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, указывая, что ответчиком было реализовано право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 в аренду без проведения торгов, а договор аренды от 19.11.2015 № 141 прекратил свое действие.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу части 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (с 01.03.2015, за исключением положений, для которых статьей 35 Закон № 171-ФЗ установлен иной срок вступления их в силу).

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что на основании заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 19.11.2015 № 141 ответчику во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 28:01:010122:67, расположенный по адресу: г. Благовещенск, в квартале 122, категория: земли населенных пунктов, площадь: 415 кв.м., назначение: для завершения строительства офиса.

Договор аренды земельного участка заключен сторонами 19.11.2015 без проведения торгов сроком на 3 года (с 21.10.2015 по 20.10.2018).

Факт передачи арендатору указанного земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 19.11.2015.

Возможность возобновления договора на неопределенный срок условиями договора аренды земельного участка от 19.11.2015 № 141 не предусмотрена.

Материалами дела, в том числе кадастровой выпиской о земельном участке от 02.11.2015 № 28/1-15-264417, выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2019 № 99/2019/258652838, № 99/2019/258653294, подтверждается, что за ИП ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект, незавершенный строительством (помещение общего пользования площадью 58,6 кв.м. со степенью готовности 50%, инвентарный номер 01-1001864), расположенный на арендуемом ответчиком земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 19.11.2015 № 141 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен ответчику без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом ИП ФИО2 был обязан заключить новый договор аренды.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 передано ответчику по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2011, заключенного с ФИО4, до заключения сторонами договора аренды от 19.11.2015 № 141. Вместе с тем, отношения сторон регулируются указанным договором, который в силу части 1 статьи 425 ГК РФ, пункта 1 статьи 422 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ИП ФИО2 реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, степень готовности незавершенного строительства составляет 50%, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 15.07.2019.

Договор аренды земельного участка заключен 19.11.2015 и на момент обращения администрации г. Благовещенска с настоящим иском прекращен (истек срок действия договора), в связи с чем истец вправе требовать изъятия объекта незавершенного строительства - помещения общего пользования площадью 58,6 кв.м. со степенью готовности 50%, инвентарный номер 01-1001864 у собственника - ИП ФИО2 путем продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения. Названная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11.

В ходе рассмотрения дела ответчик каких-либо возражений относительно обстоятельств, положенных истцом в основу предъявленных требований, доказательств возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 28:01:010122:67 по истечении срока действия договора аренды от 19.11.2015 № 141 не представил.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком мотивировано, с представлением соответствующих доказательств, не оспорены.

При таких обстоятельствах суд считает требование истца об изъятии у ИП ФИО2 объекта незавершенного строительства – помещения общего пользования площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, степень готовности 50 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Правилами № 1299, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по заявленным требованиям составляет 6 000 руб.

Администрация г. Благовещенска на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306280119500085, ИНН <***>) объект незавершенного строительства – помещение общего пользования площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, степень готовности 50 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010122:67, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306280119500085, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области


Судья Д.С. Аныш