Решение от 27 августа 2018 г. по делу № А74-3990/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-3990/2018
27 августа 2018 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 27 августа 2018 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Ю. Ишь при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ИНН1902000378, ОГРН1021900674971)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 309 084 руб. 18 коп.,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 на основании доверенности № 30/18 от 18.05.2018.


Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 309 084 руб. 18 коп., в том числе 305 437 руб. 76 коп. долга по договору аренды земельного участка №4701/13 от 27.08.2013 за период с 14.08.2017 по 31.12.2017, 3646 руб. 42 коп. неустойки за период с 10.01.2018 по 07.03.2017.

Определением суда от 20.04.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

03.05.2018 от истца поступило ходатайство об уточнении ИНН и ОРГН ответчика, в связи с допущенной ошибкой при подготовке иска.

Определением арбитражного суда от 03.05.2017 принято уточнение ИНН и ОГРН ответчика, в связи с чем произведена замена ИНН и ОГРН индивидуального предпринимателя ФИО2 с ИНН <***>, ОГРН <***> на ИНН <***>, ОГРН <***>.

Определением суда от 08.06.2018 дело рассматривается по общим правилам искового производства.

До судебного заседания от истца поступило обоснование расчета задолженности. В судебном заседании истец поддержал иск.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В ранее направленном отзыве на иск указал, что с иском не согласен по следующим основаниям: договор аренды не подписывал, купил здание в ходе реализации имущества у конкурсного управляющего под разбор, использует земельный участок не всей площадью, а только под зданием, считает, что кадастровая стоимость и неустойка завышены. Полагает, что дело не подсудно Арбитражного суду Республики Хакасия, поскольку он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в Красноярском крае.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.


Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Саянстрой» (арендатором) 27.08.2013 заключён договор аренды земельного участка № 4701/13, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 8526 кв.м., кадастровый номер 19:03:040301:2673, расположенный по адресу: <...>, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами.

Актом приема-передачи от 27.08.2013 земельный участок передан арендатору.

Договор аренды земельного участка №4701/13от 27.08.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 22.11.2013 за №19-19-03/044/2013-192.

В пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора сторонами согласован размер, порядок внесения арендной платы и порядок изменения размера арендной платы. Арендная плата вносится ежегодно в размере годовой арендной платы в срок не позднее 15 июня текущего года, путем перечисления суммы на расчетный счет в УФК по Республике Хакасия. Изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с действующим законодательством, без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Пунктом 3.5 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Срок договора аренды определен в пункте 4.1 договора – на 3 года.

По договору купли-продажи от 26.07.2017 ФИО2 приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Саянстрой»в собственность имущество: нежилое помещение, здание «Трикотажная фабрика», площадью 4639,1 кв.м., степень готовности 37%, по адресу: <...>, кадастровый номер 19:03:040301:1023, покупатель приобретает также право аренды земельного участка площадью 8526 кв.м., кадастровый номер 19:03:040301:2673, расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1. договора купли-продажи). Регистрации договора купли-продажи подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2017.

Невнесение ответчиком арендной платы по договору за период с 14.08.2017 по 31.12.2017 послужило основанием для направления в его адрес претензии с требованиями об уплате задолженности. Указанные требования оставлены ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ответчик по договору купли-продажи от 26.07.2017 приобрел в собственность имущество: нежилое помещение - здание «Трикотажная фабрика», площадью 4639,1 кв.м., степень готовности 37%, по адресу: <...>, кадастровый номер 19:03:040301:1023, расположенное на земельном участке, предоставленного продавцу на праве аренды по договору аренды земельного участка №4701/13 от 27.08.2013.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости заключенный ранее прежним собственником договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие договора, заключенного с новым собственником, означает лишь отсутствие договора как документа, оформляющего отношения сторон, но не влияет на правоотношение по аренде и его содержание, которое возникает у арендодателя и арендатора, являющегося новым собственником объекта недвижимости.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

В пункте 5.5. договора аренды земельного участка №4701/13 от 27.08.2013, стороны согласовали, что споры, возникающие между сторонами договора, должны рассматриваться в Арбитражном суде Республики Хакасия.

Статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству (договорная подсудность).

Договор подписан обеими сторонами без возражений, что является выражением воли сторон, в том числе относительно подсудности спора.

Подсудность, установленная статьями 35, 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству (статья 37 Кодекса).

Поскольку сторонами договора аренды было достигнуто соглашение о разрешении споров в конкретном арбитражном суде, суд приходит к выводу о том, что в данном случае к настоящему спору должна применяться статья 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой иск подлежит рассмотрению судом, указанным сторонами в договоре.

Доказательства, подтверждающие о наличии письменного соглашения между сторонами (между истцом и ответчиком) о разрешении спора в Арбитражном суде Красноярского края, не представлено, в материалах дела отсутствует, следовательно, дело подлежит рассмотрению Арбитражным судом Республики Хакасия.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком предъявлено правомерно, а довод ответчика о том, что спор не подлежит рассмотрению Арбитражным судом Республики Хакасия, не обоснован.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что между истцом и ответчиком сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Произведённый истцом в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» расчёт арендных платежей основан на договоре, Положении о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не территории Республики Хакасия, утверждённом постановлением Правительства Республики Хакасия № 05 от 23.01.2008, решения Совета депутатов муниципального образования город Саяногорск от 24 сентября 2015 № 46. Арбитражный суд, проверив расчет арендной платы, признал его верным.

Таким образом, требования истца о взыскании 305 437 руб. 76 коп. долга обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истцом также предъявлено требование о взыскании 3646 руб. 42 коп. неустойки за период с 10.01.2018 по 07.03.2018 в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, при этом истец производит расчет неустойки по формуле статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не нарушает прав истца, поскольку ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки выше предъявленной.

В соответствии с пунктами 3.1 договора арендная плата на момент заключения договора вносится единовременным платежом, в дальнейшем арендная плата вносится ежегодно в размере годовой арендной платы в срок не позднее 15 июня текущего года.

Поскольку материалами дела подтверждается невнесение ответчиком арендных платежей в установленные сроки, требование истца о взыскании неустойки в сумме 3646 руб. 42 коп. неустойки за период с 10.01.2018 по 07.03.2018 является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленной сумме. Ответчиком расчет неустойки не оспорен.

Доводы ответчика о том, что договор аренды не подписывался ответчиком, использует земельный участок только под зданием, кадастровая стоимость и неустойка завышены, суд находит необоснованными, поскольку между сторонами сложились арендные отношения, договором аренды определена площадь земельного участка, определен порядок начисления арендной платы и сроки ее уплаты, доказательств того, что кадастровая стоимость и неустойка завышены, в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик контррасчет арендной платы и неустойки не представил, предъявленный расчет истца не оспорил, таким образом, по результатам рассмотрения спора, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 309 084 руб. 18 коп., в том числе 305 437 руб. 76 коп. долга, 3646 руб. 42 коп. неустойки за период с 10.01.2018 по 07.03.2018.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 9182 руб., в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 166 – 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска 309 084 (триста девять тысяч восемьдесят четыре) руб. 18 коп., в том числе 305 437 руб. 76 коп. долга, 3646 руб. 42 коп. неустойки за период с 10.01.2018 по 07.03.2018.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 9182 (девять тысяч сто восемьдесят два) руб. государственной пошлины.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья Н.Ю.Ишь