Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А64-4463/2024

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, <...>

 http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А64-4463/2024
г. Тамбов
11 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.08.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 11.09.2025.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Истомина А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кунц Л.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ТИПС», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании договора прекращенным, а также понуждении принять имущество

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 06.05.2024,

от ответчика: ФИО1, паспорт РФ, а также ФИО4,, представитель по доверенности от 01.08.2017,

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТИПС»  (далее – ООО «ТИПС», Общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного 01.06.2022 с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, арендодатель).

В ходе слушания дела, к рассмотрению наряду с первоначальным иском, судом принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ООО «ТИПС» о понуждении в течение месяца со дня вступления решения в законную силу восстановить помещение (привести в надлежащее состояние), в том числе путем демонтажа  двери   пожарного   входа   в   подъезде, восстановления стены подъезда в первоначальное состояние, восстановления фасадной стены здания со стороны дворовой территории в первоначальное состояние путем устранения отверстий, а также окраски стены в цвет фасада многоквартирного дома.

Поскольку наряду с ООО «ТИПС» обязательства в виде субсидиарной ответственности перед арендодателем по договору аренды приняла также ИП ФИО2 (предыдущая фамилия – ФИО5)  Дарья Дмитриевна на основании договора поручительства от 01.08.2023, указанное лицо привлечено к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе слушания дела ИП ФИО1 в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил встречные исковые требования, фактически заменив неимущественные требования о понуждении восстановить помещение в надлежащее состояние, на требования о взыскании убытков составляющих стоимость восстановления помещения в первоначальное состояние в размере 873 384 руб., а также взыскании расходов, понесенных на оплату коммунальных платежей за период с февраля 2024 г , по  июнь 2025 г. в размере 56 345,77 руб.

Уточнение встречных требований судом принято к рассмотрению.

ИП ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, позицию по спору не представил, ходатайств о невозможности рассмотрения дела по существу в его отсутствие, не заявил.

С учетом положений ст.ст. 123 и 156 АПК РФ слушание по делу проведено в отсутствие третьего лица.

Поддерживая первоначально заявленные требовния и возражая против удовлетворения встречного иска, в судебном заседании представитель ООО «ТИПС» ходатайствовал о выделении в отдельное производство встречных требований Предпринимателя о взыскании убытков, указав на то. что в случае удовлетворения встречных требований, встречное требование не может быть направлено к зачету первоначального требования, поскольку первоначальное требование является требованием неимущественного характера о расторжении договора.

Предприниматель и его представитель возражали против выделения встречных требований в отдельное производство, указывая в том числе на процессуальную экономию сроков рассмотрения настоящего спора.

Согласно ч. 1 ст. 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Согласно ч. 2  ст. 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.

Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела (часть 3 комментируемой нормы).

Согласно ч. 4 ст. 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

Принимая к рассмотрению первоначальные встречные требования Предпринимателя о понуждении ООО «ТИПС» привести помещение в надлежащее состояние, суд исходил из того, что между первоначальными требованиями Общества о расторжении договора аренды и встречными требованиями имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Вместе с тем, такая связь, как и удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, была утрачена после принятия судом к рассмотрению уточненных встречных требований ИП ФИО1 о возмещении с ООО «ТИПС» расходов (убытков), необходимых понести для приведения помещения в надлежащее состояние, а также взыскании расходов, понесенных на оплату коммунальных услуг.

При изложенных обстоятельствах, суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению ходатайство Общества о выделении в отдельное производство встречных требований Предпринимателя расходов (убытков), необходимых понести для приведения помещения в надлежащее состояние, а также взыскании расходов, понесенных на оплату коммунальных услуг.

В силу частей 3 и 4 ст.130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия. Выделение требований в отдельное производство допускается до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Решение вопроса о выделении в отдельное производство требования принимается судом с учетом всех обстоятельств дела, в частности возможности правильного и своевременного рассмотрения дела после выделения требования в отдельное производство.

Принимая во внимание, что встречные требования о взыскании убытков не направлены на зачет первоначальных требований о расторжении договора, суд признает раздельное рассмотрение требований о расторжении договора и требования о взыскании убытков соответствующим целям эффективного производства и на основании ст.130 АПК РФ выделяет в отдельное производство встречные требования о взыскании убытков.

Определением суда от 22.08.2025 встречные требования ИП ФИО1 выделены в отдельное производство, делу присвоен №А64-7445/2025.

В последствие, в ходе слушания дела, ООО «ТИПС» в порядке ст. 49 АПК РФ в материалы дела представлено заявление об уточнении исковых требований, которым Общество изменило требования, заявив не о расторжении договора аренды, а о признании договора прекращенным с 01.02.2024 и понуждении Предпринимателя в течение 5 дней с  момента вступления решения в законную силу принять от Общества по акту приема-передачи нежилое помещение.

Уточненные требования Общества судом приняты к рассмотрению.

В судебном заседании представитель Общества уточненные исковые требования поддержал.

ИП ФИО1 возражал против их удовлетворения.

Исследовав обстоятельства, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд области с заявленным иском, было установлено, что ИП ФИО1 длительное время является собственником нежилого помещения №1, расположенное на первом этаже многоквартирного дома в <...>, которое использует в предпринимательских целях путем передачи его в аренду.

Основным видом деятельности ООО «ТИПС» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания.

Испытывая потребность в аренде помещения под размещения в нем кафе, по вопросу заключения договора аренды Общество обратилось к ИП ФИО1, с которым 01.06.2022 год был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, выступая в договоре арендодателем, Предприниматель передал арендатору (ООО «ТИПС) во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 121 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Тамбов, ул. Октябрьская, д. 15, помещение №1 (п. 1.1. Договора).

Помещение предоставлено арендатору для использования в целях организации предприятия общественного питания по продаже блюд и напитков (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания) (п. 1.4. Договора).

Срок аренды по договору определен в течении 10 лет, с момента государственной регистрации (п. 2.3. Договора).

В день заключения Договора аренды, помещение принято арендатором по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.3.1. Договора арендатор обязан использовать помещение по назначению в соответствии с п. 1.3. Договора. За свой счет и своими силами обеспечить проведение работ по подготовке помещения к эксплуатации в соответствии с регламентом своей деятельности.

При заключении Договора арендодатель обязался не препятствовать арендатору в целевом и правомерном использовании помещения для договорных целей (п. 3.1.2. Договора).

В случае проведения арендатором ремонтных и иных работ в помещении в порядке, установленном настоящим Договором, участвовать в приемке таких работ (этапа работ) и подписывать с арендатором двусторонний акт, отражающий состояние помещения в результате проведенных арендатором ремонтных работ. Подписание арендодателем такого акта является окончательным согласованием арендодателем выполняемых арендатором ремонтных и иных работ в помещении. Потребовать в письменной форме от арендатора устранения выявленных нарушений, допущенных по вине арендатора, исполнения обязательств по настоящему договору, эксплуатации помещения и/или инженерных сетей и установить разумный срок для их устранения, обязательный для арендатора (п. 3.2.2. Договора).

В свою очередь арендатор, в числе иных обязательств, обязался использовать помещение, обеспечивая при этом соблюдение технических и санитарных норм и правил противопожарной безопасности, а также требований, правил и нормативов, действующих в связи с осуществлением арендатором его экономической деятельности. Устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении любое технологическое оборудование, необходимое для осуществления своей деятельности, в переделах установленных правил и санитарных норм (п. 3.3.2. Договора).

По условиям п. 3.4.2. Договора арендатор имеет право устанавливать в помещении любое технологическое оборудование, средства связи, компьютеры, мебель, любую технику и оборудование, необходимое для нормальной работы по регламентам своей деятельности.

Арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласования с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами (п. 3.4.2. Договора).

Условия изменения и расторжения договора стороны согласовали в разделе 7 Договора.

Так, настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. По истечении первого года аренды помещения, арендатор и арендодатель вправе в любое время, без объяснения причин отказать от договора аренды, уведомив об этом другую сторону за три месяца до расторжения, направив соответствующее сообщение по адресу электронной почты стороне (п. 7.1. Договора).

Договор может быть расторгнут арендодателем, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества,

существенно ухудшает арендованное имущество,

систематически (два и более раза) задерживает выплату арендной платы более чем на 5 календарных дней (п. 7.2. Договора).

При расторжении договора арендатор обязан демонтировать за свой счет все конструкции наружной рекламы, вывески и названия, как на фасаде здания, так и внутри помещения, передать ключи от помещения, освободить помещение и возвратить арендодателю по акту приема-передачи не позднее 3 рабочих дней с момента расторжения договора (п. 8.1. Договора).

Все произведенные в помещении отделимые улучшения являются собственностью арендатора, за исключением тех, которые существенным образом меняют облик и интерьер помещения. В случае если арендатор за счет собственных средств произвел в помещении неотделимые улучшения, он после прекращения договора имеет право на компенсацию стоимости таких улучшений (п. 8.1.1. Договора).

При расторжении договора и возврате арендованного помещения к неотделимым улучшениям стороны отнесли: имущество, оборудование и материалы, неотделимые без вреда для помещения и/или без ухудшения внешнего вида и коммерческих (товарных) качеств помещения, а также напольные покрытия (включая керамическую плитку, обои, стеновые панели и т.п.), настенные покрытия (включая керамическую плитку, обои, стеновые панели и т.п.), потолочные, оконные и дверные конструкции (включая подвесные и натяжные потолки, шторы, карнизы, жалюзи, замки, ручки, доводчики и т.п.), окна, двери, , инженерные системы и оборудование (включая системы центрального отопления, вентиляции и кондиционирования, системы охраны и пожарной сигнализации, сантехническое и светотехническое оборудование, электропроводка и т.п.), оконные и дверные блоки (п. 8.1.2. Договора).

Помещение считается переданным арендатором и принятым арендодателем с момента подписания сторонами или их уполномоченными представителями акта приема-передачи (п. 8.2. Договора).

После принятия помещения от арендодателя, ООО «ТИПС» приступило к выполнению в нем работ, направленных на устройство помещения под целевое назначение – размещение кафе, в том числе выполнило работы по устройству и монтажу вентиляционного оборудования (приточно-вытяжной вентиляции), для чего потребовалось выполнение работ по сквозному бурению стены дома и устройству по внешней стене многоквартирного дома с первого по четвертый этажи вентиляционных труб.

Арендуемое помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома №15 по ул. Октябрьской г. Тамбова.

На основании договора с собственниками жилых и нежилых помещений данный дом находится в управлении ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис».

В ходе обследования в октябре 2023 года многоквартирного дома специалистами управляющей компании по заявкам жителе было установлено, что в местах общего пользования многоквартирного дома установлена система приточно-вытяжной вентиляции, расположенной в непосредственной близости от оконного проема жилого помещения, осуществлено использование общедомовой сети водоотведения, установлен пожарный выход из нежилого помещения №1 в подъезд многоквартирного дома, о чем был составлен акт комиссионного обследования от 31.10.2023.

Руководствуясь положениями договора управления, а также нормами Жилищного кодекса РФ управляющей компанией была подготовлена и направлена в адрес собственника помещения №1- ИП ФИО1 претензия об устранении выявленных нарушений, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения управляющей компании в арбитражный суд области с иском о понуждении ИП ФИО1  устранить выявленные нарушения.

Данное исковое заявление было принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу №А64-9377/2023, результатом рассмотрения которого явилось прекращение производства по делу в связи с утверждением судом мирового соглашения, заключенного между истцом, ответчиком и третьими лицами.

С указанного момента, а именно с октября 2023 года ООО «ТИПС» фактически прекратило использовать помещения по целевому назначению – деятельность кафе.

Письмом от 09.11.2023 генеральный директор ООО «ТИПС» ФИО6 (в настоящее время ФИО2) уведомила ИП ФИО1 о намерении досрочно, с 01.02.2024 расторгнуть договор аренды нежилого помещения, предложив согласовать соглашение об этом (Т. 1, л.д. 20).

Такое уведомление Предпринимателем было получено нарочно 10.11.2023.

В тот же день (11.11.2023) сторонами Договора без разногласий заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились расторгнуть договор с 01.02.2024 (п. 1 Соглашения).

Арендатор обязался в срок до 01.02.2024 передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии, демонтировать и вывезти наружную технологическую вытяжку, а также иное технологическое оборудование, связанное с приготовлением и хранением пищи (п. 3 и 4 Соглашения).

Также арендатор обязался за свой счет восстановить в первоначальное состояние стену, в которой ранее им был оборудован проем (противопожарный выход) в подъезд дома (п. 5 Соглашения).

Несмотря на то, что работы предусмотренные Соглашением о расторжении договора арендатором, хоть и с отклонением были фактически выполнены, арендатор в срок до 01.02.2024 не совершил действий, направленных на возврат помещения арендодателю, путем направления в его адрес акта приема-передачи.

Данное обстоятельство не оспаривалось истцом и в судебном заседании.

Причиной не совершения таких действий арендатором явились многочисленные замечания со стороны ИП ФИО1 относительно технического состояния помещения, после его использования Обществом.

В конечном итоге, такие действия, а именно направления в адрес собственника акта возврата помещения, Обществом были совершены лишь 27.04.2024 года, путем направления данного акта в адрес Предпринимателя посредством почтовой связи.

Помимо направления акта возврата помещения, в указанный срок Предпринимателю были переданы Обществом и ключи от него.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 7.1. Договора, настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. По истечении первого года аренды помещения, арендатор и арендодатель вправе в любое время, без объяснения причин отказать от договора аренды, уведомив об этом другую сторону за три месяца до расторжения, направив соответствующее сообщение по адресу электронной почты стороне (п. 7.1. Договора).

Согласно положениям частей 1, 2 ст.314 Гражданского кодекса если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Письмом от 09.11.2023 генеральный директор ООО «ТИПС» ФИО6 (в настоящее время ФИО2) уведомила ИП ФИО1 о намерении досрочно, с 01.02.2024 расторгнуть договор аренды нежилого помещения, предложив согласовать соглашение об этом (Т. 1, л.д. 20).

Такое уведомление Предпринимателем было получено нарочно 10.11.2023.

Согласно ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.


Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, договор аренды между сторонами фактически расторгнут 10.02.2024, т.е. по истечении 3 месяцев. Однако фактическое пользование помещением Обществом прекращено не ранее 27.04.2024, после направления в адрес ИП ФИО1 акта о возврате помещения и передачи ему ключей от него.

Таким образом, требование Общества о признании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2022 прекратившимся заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении требования истца об указании 01.02.2024, как даты прекращения договора аренды, по ранее указанным обстоятельствам, а также потому, что основанием для внесения записи регистрирующим органом о признании договора прекратившимся является вступившее в законную силу решение по данному делу.

Кроме того, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении Предпринимателя в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу принять от Общества по акту приема-передачи нежилое помещение, поскольку пришел к выводу, что возврат помещения собственнику  и ключей от него фактически состоялся не ранее 27.04.2024.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Частями 1, 3 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-174 АПК РФ, Арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Договор аренды нежилого помещения, заключенный 01.06.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Типс» признать прекращенным.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТИПС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист взыскателю выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

Направить решение лицам, участвующим в деле, при поступлении заявления об этом.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.


Судья                                                                                                    А.В. Истомин