Решение от 6 февраля 2025 г. по делу № А73-15208/2024

Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15208/2024
г. Хабаровск
07 февраля 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 03.02.2025 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта Сириус» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная газовая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680011, <...>)

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2024, диплом, ФИО2 директор;

от ООО «Три Инвест» – ФИО3 по доверенности № 77АД7550256 от 12.08.2024, диплом (посредством веб-конференции);

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта Сириус» обратилось в суд с иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены иском к обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест», к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная газовая компания» с требованием о переводе на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2023 года, заключенного между ООО «Три Инвест» и ООО «Региональная газовая компания» в части приобретения земельного участка общей площадью 2 911+/- 19 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0051303:183, расположенного по адресу: примерно в 280 метрах от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>.

Истцом представлены пояснения по иску с возражениями по доводам отзыва, даны пояснения.

Ответчик с иском не согласен, ссылается на пропуск срока исковой давности. Указывает, что о продаже участка истцу стало известно при рассмотрении дела № А739799/2022..

Истец с пропуском срока исковой давности не согласен. Указывает, что в деле А73-9799/2022 речь шла о продаже иных участков.

ООО «Три Инвест» в судебном заседании представлены пояснения о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2023 года, заключенного между ООО «Три Инвест» и ООО «Региональная газовая компания» расторгнут, приобретенный земельный участок возвращен ответчику, произведена регистрация права собственности истца. Представлена расшифровка аудиопротокола судебного заседания от 07.07.2023 по делу № А73-9799/2022, даны пояснения по представленным документам.

Истцом представлены возражения на дополнительный отзыв ответчика. Указывает, что ответчик злоупотребляет правом, расторгнув договор и истец имеет право на переводе прав покупателя по цене, указанно в договоре.

Ответчик против удовлетворения иска возражает. Изучив материалы дела, заслушав представителей, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дельта Сириус» на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество объекты капитального строительства), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051303:183:

- нежилое здание «Столярная мастерская, механическая мастерская, гараж собственной базы, гараж на 12 машин» кадастровый номер 27:23:0051305:117, общей площадью 1 239,1 кв.м.,

- нежилое здание «Теплый склад» кадастровый номер 27:23:0051303:35, площадью 241,7 кв.м.,

- нежилое здание « «Штаб управления начальника работ кадастровый номер 27:23:005130334, площадью 1508,4 кв.м.,

что подтверждается Градостроительным планом земельного участка и Выписками из Единого государственного реестра недвижимости (прилагаются).

16 июля 2024 года в результате ознакомления с материалами гражданского дела № А73-9799/2022, находящегося в производстве Арбитражного суда Хабаровского края, ООО «Дельта Сириус» (далее по тексту - «Истец») стало известно о заключении между ООО «Три Инвест» и ООО «Региональная газовая компания» Договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 23 июня 2023 года (далее по тексту - «Договор»).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора ООО «Три Инвест» (далее по тексту -

Ответчик-1») продало ООО «Региональная газовая компания» (далее по тексту -ФИО4»):

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для спец. строительства, общей площадью 2 911+/- 19 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 280 метрах от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 27:23:0051403:Т8-3.

- контрольно-технический пункт, назначение: нежилое, наименование: контрольно-технический пункт, общей площадью 34,8 кв.м., расположенный по адресу: <...> дом. 3, кадастровый номер 27:23:0051303:33 далее по тексту - «Контрольно-технический пункт»);

- операторную, назначение: нежилое, наименование: операторная, общей площадью 2 кв.м., расположенную по адресу: <...> дом. 3, кадастровый номер 27:23:0051303:32 (далее по тексту - «Операторная»).

Согласно пункту 2.1. Договора стоимость сделки составила 650 000 рублей, из которых:

- стоимость земельного участка составила 510 000 рублей,

- стоимость контрольно-технического пункта - 90 000 рублей, в том числе НДС 15 000 рублей,

- стоимость операторной - 50 000 рублей, в том числе НДС 8 333 рубля.

Переход прав по договору от 23.06.2023 зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю, что подтверждается регистрационной записью 27:23:0051303:18327/020/2023-3 от 29.06.2023.

Предложений о приобретении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 в адрес ООО «Дельта Сириус» не направлялось, в связи с чем, нарушено преимущественное право, установленное пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса.

ООО «Дельта Сириус» располагает финансовой возможностью и готово приобрести за цену, указанную в Договоре (510 ООО руб.), земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051303:183.

В подтверждение платежеспособности и в качестве гарантии прав ООО Региональная газовая компания» на получение денежных средств в случае удовлетворения исковых требований, ООО «Дельта Сириус» внесены на депозитный счет УФК по Хабаровскому краю (Арбитражный суд Хабаровского края) денежные средства з размере стоимости земельного участка, указанной в Договоре - 510 0000 руб.

Нарушение преимущественного права истца послужило основанием для обращения в суд с иском.

Ответчиком предоставлены пояснения, что ООО «Региональная газовая компания» была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 между ООО «Три Инвест» (Продавец) и ООО «Региональная газовая компания» (Покупатель).

По результатам рассмотрения претензии заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 между ООО «Три Инвест» (Продавец) и ООО «Региональная газовая компания» (Покупатель).

Стороны договор подписали акт возврата земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183.

Росреестром зарегистрирован переход права собственности к ООО «Три Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051303:183, расположенный по адресу: примерно в 280 м от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>. Номер государственной регистрации права: 27:23:0051303:183-27/020/2024-5 от 30.10.2024.

Продавец возвратил стоимость купли-продажи земельного участка в размере 510 000 рублей по реквизитам покупателя, указанным в претензии по платежному поручению № 258

Суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года № 136- Ф3, далее по тексту - «ЗК РФ»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если этой статьей или другим федеральным законом не установлено иное, то исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев

продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 ГК РФ.

Согласно пункта 2 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений данного пункта, ничтожны.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки является предоставление участнику долевой собственности права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ответчик ссылается на пропуск истцом 3-х месячного срока для обращения в суд.

Указывает, что при рассмотрении искового заявления ООО «Три Инвест» (истец) к ООО «Исткор» (ответчик), ООО «Дельта Сириус» (третье лицо) о взыскании неосновательного обогащения (дело А73-9799/2022) в ходе судебного заседания 07.07.2023 руководитель ООО «Дельта Сириус» Махно сообщила суду, что ей известно о продаже принадлежащих ООО «Три Инвест» земельных участков (к.н. 27:23:0051303:183, 27:23:0051303:184) ООО «Региональная газовая компания» и поддержанием ООО «Дельта Сириус» хороших деловых отношений с новым собственником (аудиопротокол судебного заседания от 07.07.2023 с 18:43 мин. : генеральный директор ООО «Исткор» и ООО «Дельта-Сириус» ФИО2: «Уважаемый Истец, но вы хоть сейчас признайтесь суду, что вы больше не являетесь собственником земельных участков, вы их продали.»; 18:52 мин. представитель ООО «Три Инвест» ФИО3: «Несколько дней назад продал. И что?»).

Ответчик указывает, что иными земельными участками, кроме как с кадастровыми номерами 27:23:0051303:183 и иной № 27:23:0051303:184, ООО «Три Инвест» по указанному адресу и поблизости никогда не владело. Материалами дела № А73-5260/2021 установлено, что въезд на территорию комплекса по адресу Хабаровск. Краснореченская 3, расположенного на земельных участках № 27:23:0051303:183, № 27:23:0051303:184 находится под контролем аффилированного Истцу юридического лица ООО «Исткор», ИНН <***> (один генеральный директор и участник - ФИО2; выписка ЕГРЮЛ ООО «Исткор» - Приложение № 8). Иного въезда на территорию комплекса нет, так как он огражден забором. ООО «Исткор» ведет журнал въезда/выезда на территорию.

Указанные обстоятельства истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не оспорены.

Истец указывает, что при выступлении директора ООО «Дельта-Сириус» кадастровые номера не звучали, однако, о продаже каких именно участком располагала информацией директор истец также не указывает.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об осведомленности истца с 07.07.2023 о продаже земельных участков.

Помимо изложенного, истец в пояснениях от 05.12.2024 указывает, что «Впервые ООО «Дельта Сириус» стало известно об отчуждении земельного участка с кадастровым номером 27:23:051303:183 из показаний свидетеля ФИО5, данных в ходе рассмотрения дела № А73-9799/2022 в судебном заседании, состоявшемся 24.04.2024 г.: «в совокупности с двух договором купли-продажи, они же (земельные участки) продавались у нас двумя договорами, один был ипотечный, с привлечением кредитных средств банка, другой за наличные средства (36 м. 12 сек. - 36 м. 22 сек.)... «я по кадастровым номерам не скажу, но большой участок, автодороги продавались с привлечением кредитных средств, соответственно маленький земельный участок ... уже был вторым договором за наличный расчет» (36 м. 25 сек. - 36 мин. 41 сек.). На вопрос «было ли соблюдено преимущественное право ООО «Дельта Сириус»?» (37 мин. 43 сек), свидетель ФИО5 ответил «команды не поступало» (38 мин. 00 сек), «не было» (38 мин. 40 сек.)».

Истец указывает, что показания свидетеля ФИО5 требовали подтверждения, в дальнейшем 05.06.2024г. в ходе рассмотрения дела № А73-9799/2022 заявлено ходатайство об истребовании в Росреестре документов по продаже земельного участка. Документы поступили 12.07.2024г., 17.07.2024г. истец ознакомился с договором купли- продажи.

ООО «Дельта Сириус», получив последнюю информацию 24.04.2024г. в ходе судебного заседания, о продаже спорного участка был не лишен права обратиться в суд с исковым заявлением и ходатайством об истребовании необходимых документов.

Учитывая получение информации о продаже земельного участка 24.04.2024 истец должен был обратиться в суд не позднее 24.07.2024г.

Истец обратился в суд с иском 29.08.2024. Суд признает 3-х месячный срок на подачу заявления пропущенным.

Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только ш заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом пропуска срока исковой давности, иск удовлетворению не подлежит. По существу спора суд считает необходимым указать следующее.

Нормами статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно представленным ответчиком документам сделка купли-продажи земельного участка прекращена, ответчик является собственником спорного земельного участка.

Росреестром зарегистрирован переход права собственности к ООО «Три Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051303:183, расположенный по адресу: примерно в 280 м от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>. Номер государственной регистрации права: 27:23:0051303:183-27/020/2024-5 от 30.10.2024.

Нормами действующего законодательства не предусмотрен перевод прав покупателя по прекращенному договору, что , по сути, является лишением собственника прав на принадлежащее ему имущество.

Ссылка истца на определение Четвертого Кассационного суд общей юрисдикции от 05.07.2022 по делу № 88-16107/2022 , как обоснование своих требований, не может быть признана обоснованной.

В указанном деле расторжение договора купли-продажи произведено при наличии обеспечительных мер в виде запрета совершения сделок со спорным имуществом, что признано судом злоупотреблением правом.

В настоящем деле обеспечительные меры не судом не принимались, имеются иные фактические обстоятельства.

С учетом изложенного, иск не подлежит удовлетворению. Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь