Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А41-77622/2019

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-77622/19
23 декабря 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10.12.2019 года

Полный текст решения изготовлен 23.12. 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В.Гринева, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Муниципального учреждения «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 22.05.2000, адрес: 140200, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

третье лицо: ООО «СТРОЙМОНТАЖГАРАНТ» (140142, Московская область, <...>, помещение №3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>) в лице временного управляющего ФИО2 (614000, <...>)

о признании незаконными действий,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» (Далее – «Администрация», «Заявитель») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее – «Росреестр», «Заинтересованное лицо») со следующими требованиями:

1) Признать незаконными действия управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по приостановке государственной регистрации в отношении объекта земельный участок с К№50:29:0060219:16, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000, 00 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

2) Обязать управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении объекта земельный участок с К№50:29:0060219:16, расположенного по адресу:установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000, 00 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

В качестве третьего лица в деле участвует ООО «СТРОЙМОНТАЖГАРАНТ» в лице временного управляющего ФИО2

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по МО возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

13 июня 2019 г. МУ «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о прекращении прав аренды в отношении объекта земельный участок с К№50:29:0060219:16, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

Уведомлением от 25.06.2018 г. № №50/029/008/2019-9890, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию.

Считая приостановление Управления Росреестра по МО незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (Далее – АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Такие доказательства заявителем суду не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пп. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее- Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации).

Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации.

Согласно части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено материалами дела, 20 сентября 2005г.: Постановлением администрации муниципального образования «Воскресенский район» № 974 «О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждении акта о выборе и проекта границ земельного участка ЗАО «Александрия» в 200 м юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, площадь 26000 кв.м, было предварительно согласовано место размещения объекта: жилые дома эконом класса и утвержден акт от 1.08.2005г. о выборе земельного участка площадью 26000 кв.м, для строительства жилых домов ЗАО «Александрия».

06 января 2007г. Постановлением Главы Воскресенского муниципального района № 91 «О предоставлении ЗАО «Александрия» в аренду земельного участка в 200 юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, испрашиваемый земельный участок был предоставлен в аренду ЗАО «Александрия». На основании постановления был заключен договор №565/фед. аренды земельного участка для ведения предпринимательской деятельности. Цель: строительство жилых домов эконом класса. Срок аренды был установлен на 3 года с 26.01.2007г.

21 февраля 2008г. между ЗАО «Александрия» и ООО «Пушремстрой» было Заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка. Согласно которому все права и обязанности перешли к ООО «Пушремстрой».

07 февраля 2013г. Дополнительным соглашением к договору аренды Земельного участка было внесено изменение в п. 2.1 договора касаемо срока договора аренды, который был установлен на 9 лет с 26.01.2007г.

20 декабря 2013 г.: между ООО «Пушремстрой» и ООО «Строймонтажгарант» было заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка. Согласно которому все права и обязанности перешли к ООО «Строймонтажгарант».

Срок договора аренды был установлен с 26.01.2007г. по 26.01.2016г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По окончанию срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении и договор аренды земельного участка был возобновлен на Неопределенный срок.

23 января 2019 г. администрацией Воскресенского муниципального района за № 171-030 в адрес ООО «Строймонтажгарант» было направлено уведомление об отказе от договора. 12 марта такое же уведомление было вручено И.о. генерального директора ООО «Строймонтажгарант» ФИО3.

По истечении трехмесячного срока Администрация обратилась в правление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о прекращении прав аренды на вышеуказанный земельный участок, представив все необходимые документы для несения записи о прекращении права аренды.

Уведомлением от 25.06.2018 г. № №50/029/008/2019-9890, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию.

В качестве основания для приостановления указано следующее, что земельный участок обременен договорами участия в долевом строительстве. И в силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Считая приостановления государственной регистрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых

будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания)

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Следовательно, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2019г. по делу №А41-75600/18 ООО «Строймонтажгарант» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО2 Определением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2019г. по делу № А41-75600/2018 при банкротстве ООО «Строймонтажгарант» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, на дату признания ООО «Строймонтажгарант» банкротом, должник является арендатором вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016, на котором находится не завершенный строительством объект: 95-ти квартирный 6-ти секционный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Московская область, Воскресенский район, в 200 м юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска.

В отношении данного земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016 Управлением Росреестра по Московской области зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 20 физическими лицами. Кроме того, в рамках дела о банкротстве №А41-75600/18 установлено и признано обоснованным требование участника долевого строительства в отношении дополнительных 33 договоров долевого участия, не прошедших государственную регистрацию.

Следовательно, при наличии в ЕГРН записи о наличии обременений в пользу участников долевого строительства, регистрационный орган не имел право прекратить право аренды на земельный участок, поскольку аренда находится в силу закона у участников долевого строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В.Гринева