Постановление от 23 июня 2025 г. по делу № А40-116560/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 24.06.2025 Дело № А40-116560/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2025 Полный текст постановления изготовлен 24.06.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В., судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.

при участии в заседании: от ООО «Мечта»: ФИО1 по дов. от 15.02.2023,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по дов. от 06.12.2024 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А40-116560/2024

по иску ООО «Мечта» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Мечта" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв. м, <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв. м (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и в редакции ответчика.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

Представитель ответчика, участвуя в судебном заседании онлайн, доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв. м (далее - Объект 1), <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв. м (далее - Объект 2), на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00356/05 от 29.04.2005.

26.01.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 39 393 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки Аверс" № М195-780-П/2024 от 29.03.2024.

Истец с сопроводительным письмом направил в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 3.1, 3.3, 3.4, 3, исключить пункты 3.7, 4.5, 5.1, 5.2, 5.5, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.10.

Ответчик отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв. м по состоянию на 26.01.2024 составляет 13 120 000 руб.

Рыночная стоимости объекта недвижимости по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв. м по состоянию на 26.01.2024 составляет 12 930 000 руб.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв. м по состоянию на 26.01.2024 составляет 1 220 000 руб.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв. м по состоянию на 26.01.2024 составляет 1 202 000 руб.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи было предложено исключить п. 3.7, 4.5, 5.1, 5.2, 5.5, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.10.

При исключении п. 3.7 суд указал, что положения спорного пункта (в редакции Департамента) являются прямым нарушением статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Переплата по договору является неосновательным обогащением стороны,

принявшей переплату. Внесение в договор противоречащих закону положений недопустимо.

Таким образом, переплата по договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

При исключении п. 5.1 и п. 5.2 суд разъяснил, что покупатель не дает согласия на установление договорной неустойки. Законом № 159-ФЗ неустойка не предусмотрена.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

При исключении п. 5.3 суд разъяснил, что для соблюдения баланса интересов сторон договора, необходимо установить обоюдную ответственность за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства", принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора запрещено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

При исключении п. 5.10 суд разъяснил, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.10 договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для покупателя, как стороны по договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

Суд первой инстанции исключил п. 7.3 и разъяснил, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права

собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Более того, нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) не предусмотрено.

При исключении п. 7.5 суд разъяснил, что нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

При исключении п. 7.8 суд разъяснил, что предоставление продавцу права преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения не предусмотрено действующим законодательством.

Суд разъяснил, что последствия расторжения договора установлены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении договора в судебном порядке - могут быть установлены судом.

При исключении п. 7.10 суд разъяснил, что в силу ст. 421 ГК РФ, условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор не может быть включено в договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А40-116560/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья С.В. Краснова

Судьи И.В. Лазарева

Л.В. Федулова