Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А63-10814/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10814/2019
г. Ставрополь
27 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к администрации города ФИО4, Ставропольский край, г. Лермонтов, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: управление имущественных отношений администрации города ФИО4, Ставропольский край, г. Лермонтов, ОГРН <***>, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю;

о признании незаконными действий администрации города ФИО4 по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок;

об обязании администрации города ФИО4 утвердить схему объединения земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 25.08.2019, представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 11.01.2019 № 05-01-37/2, представителя третьего лица – управления имущественных отношений администрации города ФИО4 ФИО3 по доверенности от 10.01.2019 № 02-02/18, в отсутствие представителей иных третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственности «Севкавстройбизнес» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города ФИО4 (далее – заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконными действий администрации города ФИО4 по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, выразившихся в письмах от 30.05.2019 № 03-03/891-юл и от 05.07.2019 № 03-03/1130-юл;

об обязании администрации города ФИО4 утвердить схему объединения земельного участка согласно схеме образования земельного участка, направленной в адрес администрации города ФИО4 письмами от 07.09.2018 № 33, от 14.09.2018 № 34, от 20.05.2019 № 30, от 19.06.2019 № 32 и заявлением без номера от 19.06.2019 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление имущественных отношений администрации города ФИО4 (далее – управление имущественных отношений), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Первоначально общество обратилось в суд с требованиями о признании незаконными действий администрации города ФИО4, выразившихся в отказе объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок; об обязании администрации города ФИО4 утвердить схему объединения земельного участка согласно схемы образования земельного участка, направленного с письмами в адрес администрации города ФИО4 от 07.09.2018 № 33, от 14.09.2018 № 34.

Определением от 18.11.2019 судом приняты уточненные требования, рассматриваемые по существу.

В судебное заседание 16.12.2019 явились представители заявителя, заинтересованного лица и управления имущественных отношений. Представители управления Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, от ФГБУ «ФКП Росреестра» поступили запрашиваемые судом документы выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении спорных земельных участков, в которых отсутствуют сведения об обременении данных участков правом общей долевой собственности. Управление Росссрестра запрашиваемые судом документы не представило.

В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что поступившие от общества в суд 06.12.2019 заявление об уточнении требований направлено ошибочно, так как дублирует принятые судом 18.11.2019 уточные требования и просил его не рассматривать.

Также представитель заявителя поддержал заиленные требования, просил их удовлетворить, представил дополнительные письменные пояснения, указал, что спорные земельные участки находятся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Лермонтов, пр-т. ФИО4, 7/1. Также пояснил, что постановлением администрации от 03.06.2019 № 476 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 был изменен на «среднеэтажная жилая застройка». Поскольку данное постановление оспаривается обществом в арбитражном суде в рамках дела № А63-21801/2019, просил приостановить производство по делу № А63-10814/2019 до рассмотрения указанного дела по существу.

Заинтересованное лицо просило в удовлетворении требований, а также ходатайства о приостановлении производства по делу отказать, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 прекратился в связи с истечением срока действия, у общества отсутствуют разрешение на строительство и права в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46.

В данном судебном заседании объявлен перерыв до 20.12.2019. Судебное заседание после перерыва продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей заявителя, администрации и управления имущественных отношений. Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, от управления Росреестра поступил отзыв на заиление, в котором он просил вынести решение по делу в отсутствие его представителя. Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд возможным провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Представитель заявителя после перерыва поддержал позицию, изложенную в заявлении в суд, заявлении об уточнении требований и дополнительных пояснениях к заявлению, а также указал, что поскольку спорные земельные участки находятся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. ФИО4, 7/1 ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9. Кроме того представитель общества ходатайствовал об исключении из числа доказательств выписок из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, одна из которых была представлена в материалы дела представителем администрации, а вторая – поступила из ФГБУ «ФКП Росреестра» по запросу суда. Также представитель общества поддержал заявленное в предыдущих судебных заседаниях ходатайство о приостановлении производства по делу.

Представитель администрации поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление и представленных в судебное заседание пояснениях по доводам общества, просил отказать в удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме. Простив удовлетворения ходатайств, заявленных обществом, представитель заинтересованного лица также возражал, так как отсутствует необходимость приостановления производства по делу, настоящий смотр может быть рассмотрен по существу, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 позволяет осуществлять на нем строительство; права лиц, которых просит привлечь заявитель в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу, так как дом, в которым указанные лица имеют объекты недвижимости находятся на других земельных участках, доказательств, что названные лица являются собственниками незавершенного строительством объекта, находящегося на спорных земельных участках, в материалы дела не представлены.

Представитель управления имущественных отношений поддержал позицию администрации.

Управлением Росреестра представлен отзыв на заявление, в котором указаны сведения об имевшихся и имеющихся в отношении спорных земельных участков обременениях, сведения об обременении названных участков правом общей долей собственности в отзыве отсутствуют.

ФГБЦ «ФКП Росреестра» мотивированного отзыва на заявление не представило.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.07.2006 между администрацией и обществом был заключен договор № 1556-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. ФИО4, общей площадью 8 982 кв.м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком с 01.03.2006 по 28.02.2011.

27 июня 2008 года обществом получено разрешение № RU 26306000-7 на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. ФИО4 дом 7, корпус 1, согласно договорам долевого строительства переданного собственникам (первый этап строительства).

12 декабря 2008 года ООО «Севкавстройбизнес» получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный объект строительства - «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями» (3, 4, 5 секции), записи о регистрации №№ 26-26-33/033/2008-289, 26-26-33/033/2008-290.

30 апреля 2010 года обществом получено разрешение № RU 26306000-5 на ввод объекта в эксплуатацию - секции 6-7 в многоквартирном жилом доме по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-Т. ФИО4, дом 7, корпус 1, переданного собственникам согласно договорам долевого строительства (второй этап строительства).

На основании постановления администрации от 27.02.2012 № 108 в редакции постановления от 29.03.2013 № 458 обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, имевшие предыдущий кадастровый номер 26:32:030404:0035, для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

01 апреля 2013 управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У названных земельных участков. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013.

По условиям договоров аренды от 01.04.2013 № 2342-У и № 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на земельных участках имеются объекты недвижимого имущества прочно связанные с землей - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (пункты 1.2 договоров аренды от 01.04.2013 № 2342-У и № 2344-У); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 строений не имеется (пункт 1.2 договора аренды от 01.04.2013 № 2343-У).

В разделе 2 договоров аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У стороны установили, что договоры заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договоры считаются возобновленными на тех же условиях на новый срок.

Пунктом 4.4.9 названных договоров аренды предусмотрены обязанности арендатора не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по его пролонгации или заключению нового договора.

Постановлением администрации от 18.04.2014 № 331 отменены постановление администрации от 27.02.2012 №108 «О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков ООО «Севкавстройбизнес» и от 29.03.2013 № 458 «О внесении изменений в постановление администрации города ФИО4 № 108 от 27.02.2012 «О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков обществу, местоположение которых: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. ФИО4, так как данные постановления были приняты в нарушение норм действующего законодательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014, принятым по делу № А63-7281/2014, удовлетворено требование общества к администрации о признании постановления администрации от 18.04.2014 № 331 недействительным.

Суд пришел к выводу, что при наличии заключенных договоров аренды земельных участков орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не вправе во внесудебном порядке признавать утратившими силу постановления, послужившие одним из оснований для заключения договоров аренды. То обстоятельство, что постановления от 27.02.2012 № 108 и от 29.03.2013 № 458 не отменены, не лишает возможности ссылаться на их незаконность в суде по гражданскому спору и представлять в подтверждение этого довода соответствующие доказательства. Причем доводы подлежат проверке, а доказательства - исследованию и оценке судом наряду с другими доводами и доказательствами по правилам, определенным главой 7 АПК РФ. Поскольку, оспариваемый акт принят администрацией за пределами полномочий, предоставленных ей статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения, он признан судом недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2015, принятым по делу № А63-11562/2014, признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 № 03-03/2736 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждении градостроительных планов земельных участков, в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс. Суд обязал администрацию выдать ООО «Севкавстройбизнес» градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенные под завершение строительства в соответствии с проектом «Многоквартирный жилой дом по проспекту ФИО4 с офисными помещениями в районе магазина «Пеликан» и КЦ «Кавказ» (г. Лермонтов, Ставропольский край)» по ранее выданным ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8 982 кв.м, утвержденным постановлением главы города ФИО4 от 26.11.2007 № 1545.

22 мая 2015 года общество обратилось в администрацию города с заявлением о продлении договоров аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, указав, что согласно разделу проекта «Проект организации строительства» (III очереди строительства) срок завершения строительства – 23 месяца, а также сославшись на задержку выдачи администрацией градостроительных планов земельных участков (арбитражное дело № А63-11562/2014).

Администрация города в письме от 05.06.2015 № 0214/1657 сообщила обществу, что земельные участки будут предоставлены на новый срок в соответствии с пунктами 4.4.9 договоров аренды земельных участков.

Письмом от 09.07.2015 № 0214/1657.2 администрация города направила в адрес общества для подписи и последующей регистрации дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У, в которых разделы 2 изложены в следующей редакции: «Настоящий договор заключен на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016 года. Стороны установили, что настоящий договор, по окончании срока его действия автоматически прекращается, если стороны не уведомили друг друга о желании продлить арендные отношения и не заключили соответствующих соглашений».

Пункты 4.4.9 договоров в названных дополнительных соглашениях предложены в редакции, согласно которой арендатор обязан не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания срока действия договоров принять установленные меры по заключению новых договоров.

Решением арбитражного суда от 28.01.2016 по делу № А63-9933/2015 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации продлить сроки действия договоров аренды от 01.04.2013 № № 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, предоставленных для завершения строительства в соответствии с проектом «Многоквартирный жилой дом по проспекту ФИО4 с офисными помещениями в районе магазина «Пеликан» и КЦ «Кавказ» (г. Лермонтов, Ставропольский край)» и обязании администрации продлить сроки действия договоров аренды земельных участков на 23 месяца.

При этом судом было установлено, что дополнительные соглашения со стороны общества подписаны не были, вместе с тем отношения сторон урегулированы договорами аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенными на срок по 31.03.2016. Условиями договоров предусматривается обязанность арендатора не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по их пролонгации или заключению новых договоров (пункт 4.4.9). Таким образом, порядок прекращения действия договоров сторонами согласован. Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие, что в установленный срок какая-либо из сторон заявила об отказе от договоров аренды от 01.04.2013 № № 2342-У, 2343-У и 2344-У суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора эти договоры являются действующими и в этом случае оснований для понуждения управления к заключения новых договоров, а также возложению на администрацию города каких либо обязанностей по их заключению у суда не имелось.

Общество письмами от 07.09.2018 № 33, от 14.09.2018 № 34, от 20.05.2019 № 30, от 19.06.2019 № 32 и заявлением без номера от 19.06.2019 обратилось в администрацию с просьбой утвердить схему объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, поскольку ООО «Севкавстройбизнес» является собственником незавершенного строительством объекта «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями» (свидетельства о праве собственности 26-АЕ 615372, 26-АЕ 615373), находящегося на спорных земельных участках. Право собственности зарегистрировано до раздела земельного участка площадью 8 982 кв.м. Для завершения строительства данного объекта необходим земельный участок площадью 5 679 кв.м, которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45. Для завершения строительства указанные земельные участки необходимо объединить в один, так как на этих участках будет располагаться общая долевая собственность многоквартирного жилого дома, состоящего из восьми блок-секций.

Администрацией по указным обращениям приняты решения об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, оформленные письмами от 30.05.2019 № 03-03/891-юл и от 05.07.2019 № 03-03/1130-юл. В обоснование названных решений администрация указала, что на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, в связи с чем названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

Полагая, что названные решения органа местного самоуправления не соответствуют требованиям законодательства и нарушают принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 указанного Кодекса, если иное не предусмотрено данной статьей.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ).

Заявитель просит утвердить схему объединения всех трех земельных участков, указывая, что общество является собственником незавершенного строительством объекта «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями» (свидетельства о праве собственности 26-АЕ 615372, 26-АЕ 615373). Право собственности зарегистрировано до раздела земельного участка площадью 8 982 кв.м. Для завершения строительства данного объекта необходим земельный участок площадью 5 679 кв.м, которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45.

Как было указано выше, подготовка схемы расположения земельного участка может быть обеспечена юридическим лицом в целях его образования для предоставления без проведения торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Как было отмечено ранее, первоначально обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035 площадью 8 982 кв.м.

Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 26306000-7 и № RU 26306000-5 секций многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), которые согласно договорам долевого строительства переданы собственникам.

Впоследствии из указанного земельного участка, исключая площади под названными многоквартирными домами, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, которые переданы обществу в аренду на основании договоров от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У и 2344-У для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями сроком до 31.03.2016.

По условиям договоров аренды от 01.04.2013 № 2342-У и № 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на земельных участках имеются объекты недвижимого имущества прочно связанные с землей - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (пункты 1.2 договоров аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2344-У); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 строений не имеется (пункт 1.2 договора аренды от 01.04.2013 № 2343-У).

В ходе рассмотрения дела, управлением имущественных отношений был проведен совместный осмотр спорных земельных участков, которым установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18 % (секция 5). На земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют. Результаты названного осмотра были зафиксированы в акте обследования земельного участка от 14.08.2019 № 07 с приложением фототаблиц.

Кроме того, согласно пояснений представителей администрации, управления имущественных отношений и сведений из ЕГРН (выписка от 02.12.2019) на момент рассмотрения дела по существу земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 по результатам публичных торгов предоставлен в аренду ФИО10 на основании договора аренды земельного участка от 16.10.2019 № 2969-У, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.11.2019 (номер регистрации 26:32:030404:46-26/018/2019-4).

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства либо незавершенного строительства. Общество в нарушение пункта 4.4.9 договоров аренды спорных земельных участков не обращалось в администрацию с заявлением о представлении названного участка на новый срок до истечения срока действия договора аренды. Разрешение на строительство, либо реконструкцию незавершенного строительством объекта общество не получало, документов, свидетельствующих об обратном суду не представлено. На дату рассмотрения спора в суде записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров аренды от 01.04.2013 №№ 2343-У и 2344-У, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:45 и 26:32:030404:46, погашены, земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 с 14.10.2019 по результатам торгов предоставлен в аренду другому лицу.

Из изложенного судом сделан вывод о том, что у общества отсутствуют права в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, кроме того, данный участок не может быть предоставлен обществу на новый срок для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в связи с отсутствием на данном участке объектов незавершенного строительства.

Довод общества о том, что спорные земельные участки обременены правом общей долевой собственности, судом отклонен в связи со следующим.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – Жилищный кодекс).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как было установлено судом, первоначально обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035 площадью 8 982 кв.м. Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию секций многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), которые согласно договорам долевого строительства переданы собственникам.

Впоследствии из указанного земельного участка, исключая площади под названными многоквартирными домами, образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45.

На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположены объекты незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с офисными помещениями. В случае регистрации права собственности на жилые либо нежилые помещения в названных домах в общую долевую собственность перейдут земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, которые сформированы под многоквартирными домами. Данное право не может быть распространено на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46, который самостоятельно поставлен на кадастровый учет и на котором объекты недвижимости отсутствуют.

Кроме того, ФГБУ «ФКП Росреестра» в материалы дела представлены выписки из ЕГРН от 02.12.2019 в отношении спорных земельных участков, из которых следует, что данные участки правом общей долевой собственности не обременены.

С учетом изложенного, суд отклоняет ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников помещений в многоквартирных домах, а также ходатайство об исключении из числа доказательств выписки из ЕГРН в отношении участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, так как данная выписка получена от органа, полномочного на предоставление таких документов. Кроме того, учитывая отсутствие у общества прав на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46, судом также отклонено его ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А63-21801/2019, в рамках которого оспаривается постановление администрации от 03.06.2019 № 476 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46.

Принимая во внимание изложенное, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований общества.

Доводы участвующих в деле лиц, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что решение вынесено не в пользу заявителя, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев