Определение от 4 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит.А,

http://13aas.arbitr.ru


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №А56-127069/2024
05 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М.Д. Данилиной,

судей М.В. Балакир, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Иньшиным,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

- от истца: ФИО1 по доверенности от 25.11.2024

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.01.2026

- от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 02.12.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (регистрационный номер 13АП-28849/2025) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2025 по делу № А56-127069/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью «Кожевенная 30»

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «АФК - Аудит»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кожевенная 30» (далее – истец, Общество, ООО «Кожевенная 30») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 26.08.2025), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, МТУ Росимущества), в котором просило:

- признать отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 03.05.2024 №АФК/РИ/2024-444 «Об определении рыночной стоимости объекта федерального недвижимого имущества согласно Заданию на оценку (Заявке на проведение оценки) от 22.04.2024 г.» выполненный ООО «АФК-Аудит» на нежилые помещения кадастровый номер: 78:06:0002122:120, по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, площадью 7054,4 кв.м. недостоверным и недопустимым доказательством по делу;

- урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и МТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 7054,4 кв.м. расположенных по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, кадастровый номер 78:06:0002122:120, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость Имущества по договору составляет 71 000 000 (семьдесят один миллион) рублей, НДС не облагается», обязав МТУ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АФК - Аудит» (далее - ООО «АФК - Аудит»).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ООО «Кожевенная 30» была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости нежилых помещений 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, общей площадью 7054,4 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002122:120 по состоянию на 29.11.2024.

ООО «Центр экспертных решений Инверсия» представило в материалы дела заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта составляет 71 000 000 руб.

Решением от 10.10.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал следующее.

Вывод суда о том, что рыночная стоимость спорного объекта составляет

71 000 000 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам дела, заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 является некорректным и составленным с существенными нарушениями законодательства Российской Федерации.

Экспертом при расчете выкупной стоимости объекта не учтено, что по состоянию на дату определения выкупной цены на объекте должен был быть проведен комплекс ремонтных и реставрационных работ, обязательный для истца в силу утвержденного в рамках дела № А56-58549/2020 мирового соглашения. Снижение стоимости выкупаемого недвижимого имущества в результате невыполнения истцом взятых на себя обязательств по исполнению мирового соглашения, согласно позиции эксперта, должно быть осуществлено за счет казны Российской Федерации. Ошибочное мнение эксперта приводит к неверному выбору действий при проведении оценки и обязует бюджет Российской Федерации фактически осуществить за государственный счет ремонт и реставрацию объекта за будущего собственника.

В связи с тем, что согласно заключению эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 спорный объект находится в неудовлетворительном состоянии, его передача в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) невозможна в силу запрета, прямо предусмотренного статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Апеллянт также указывает, что отсутствие пояснений эксперта о том, по каким критериям спорный объект при его активной эксплуатации истцом и субарендаторами, отнесен к категории объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, может свидетельствовать о том, что состояние объекта оценки осуществлено только на личном визуальном восприятии эксперта без использования установленных правил обследования зданий, строительных конструкций зданий.

Сравнительный подход, реализованный экспертом в заключении эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25, является некорректным, составленным с ошибками, что в свою очередь является нарушением статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации» (Далее - Закон об экспертной деятельности). В связи с чем данные, указанные экспертом в заключении от 20.08.2025 № Э-836/25, не могут являться достоверными и правдивыми.

Достоверность основного показателя - стоимость реставрационных работ - экспертом не подтверждена, расчет, выполненный экспертом содержит существенные ошибки и неточности, в связи с чем применение доходного подхода является ошибочным, полученный результат не может являться достоверным, что является нарушением положений статьи 8 Закона об экспертной деятельности.

Экспертом при проведении судебной экспертизы на спорном объекте, который не имеет цоколя и подвала, были выявлены дефекты цоколя и подвала. Указанные экспертом данные не могут являться достоверными, поскольку не соответствуют технической документации объекта оценки.

Согласно заключению эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв.м помещения составляет 10 064 руб. 60 коп. без учета НДС. Однако указанный показатель стоимости 1 кв.м спорного объекта практически в 4 раза ниже кадастровой его стоимости. Кадастровая стоимость объекта оценки составляет 236 718 338 руб. 78 коп. Полученный экспертом в ходе расчетов удельный показатель рыночной стоимости 1 кв.м спорного объекта больше соответствует удельной рыночной стоимости земельного участка под производственные цели, а не помещения в историческом здании, которое на данный момент активно эксплуатируется.

Истцом не представлены доказательства того, что экспертное заключение от 05.11.2024 №78/311024/172 не является компетентным профессиональным суждением, а отчет об оценке от 03.05.2024 №АФК/РИ/2024-444 не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Истцом не представлено доказательств, что отчет об оценке от 03.05.2024 №АФК/РИ/2024-444 содержит недостоверную информацию и дефекты, а отраженные в нем сведения получены с нарушением законодательства.

В связи с вышеизложенным, по мнению апеллянта, отчет об оценке от 03.05.2024 №АФК/РИ/2024-444 не может быть признан недопустимым и недостоверным доказательством по настоящему делу.

Таким образом, по мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции о том, что заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 является надлежащим доказательством, доводов, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не предоставлено, являются ошибочными. Использование ненадлежащих объектов-аналогов, немотивированное применение коэффициентов, нарушение законодательства об экспертной деятельности, являются недопустимыми.

Общество направило в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

От ООО «АФК - Аудит» в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой оно просило решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании 05.02.2026 представители ответчика и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Приняв во внимание возражения ответчика и третьего лица против выводов эксперта, изложенных в заключении от 20.08.2025 № Э-836/25, апелляционный суд счел необходимым в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Центр экспертных решений Инверсия» ФИО4 для дачи пояснений по вопросам лиц, участвующих в деле, и суда.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

На основании изложенного ввиду необходимости вызова эксперта в судебное заседание апелляционный суд счел необходимым отложить рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 158, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Отложить судебное разбирательство на 26 февраля 2026 года в 12 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал 219.

2. В порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвать в судебное заседание 26.02.2026 эксперта ООО «Центр экспертных решений Инверсия» (194100, <...>, лит. А, оф. 3Б) ФИО4, подготовившего заключение от 20.08.2025 № Э-836/25 по делу № А56-127069/2024, для дачи пояснений по вопросам лиц, участвующих в деле, и суда.

3. Явка истца обязательна.

4. Сторонам: подготовить в письменном виде вопросы эксперту и заблаговременно направить их в адрес эксперта и суда, обеспечив поступление указанных документов в суд не позднее 19.02.2026.

5. Разъяснить эксперту и лицам, участвующим в деле, право участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru (онлайн-заседание).

Для участия в онлайн-заседании лицом, участвующим в деле, либо его представителем, посредством заполнения электронной формы в информационной системе «Мой арбитр» подается в арбитражный суд ходатайство об участии в онлайн-заседании не позднее 5 рабочих дней до даты судебного заседания.

6. Разъяснить лицам, участвующим в деле, право на ознакомление с материалами дел в электронном виде через информационную систему «Картотека арбитражных дел».

Ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде подается с использованием информационной системы «Мой арбитр».

Информация:

- информацию о движении апелляционной жалобы, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы можно получить в информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru

- телефон справочной службы <***>.

- запись на ознакомление с материалами арбитражного дела – тел. <***>;

- с порядком обращения с ходатайством об участии в онлайн-заседании можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком обращения с ходатайством об ознакомлении с материалами дела в электронном виде можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком допуска посетителей в здание суда в период режима повышенной готовности можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости».

Председательствующий

М.Д. Данилина

Судьи

М.В. Балакир


Н.Е. Целищева