Решение от 11 сентября 2017 г. по делу № А73-8276/2017

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8276/2017
г. Хабаровск
11 сентября 2017 года
Арбитражный суд Хабаровского края,

В составе:

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи – Пац Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом в порядке ст.123 АПК РФ,

от ответчика – ИП ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; 681000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304270320900011, ИНН <***>; 681000, г. Комсомольск-на-Амуре)

о взыскании долга по договору аренды и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края обратился в суд с иском к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № 26890 от 04.07.2016г. за период с 01.02.2017 по 31.03.2017г. в размере 196 179 руб. 40 коп., пени за период с 01.02.2017 по 31.03.2017г. в размере 121 745 руб. 12 коп., о расторжении договора аренды № 26890 от 04.07.2016г., об обязании освободить и передать нежилое помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Требования мотивированы наличием договора аренды от 04.07.2016 г. № 26890 и не надлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено МУП «Служба заказчика № 1».

В судебном заседании ответчиком представлен отзыв на исковое заявление.

Ответчик исковые требования не признал, поддержав доводы отзыва, факт наличия задолженности не оспаривает.

Так же заявил о чрезмерности неустойки и ходатайствует о снижении её размера.

Заявил ходатайство о принятии встречного искового заявления.

Судом вынесено определение об отказе в принятии встречного иска.

Заслушав ответчика, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Уведомлением о погашении задолженности и почтовой квитанцией от 19.04.2017 г. подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 4 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель), и ответчиком (арендатор) 04.07.2016г. заключен договор № 26890 аренды недвижимого имущества.

По условиям договора арендатору во временное пользование без права выкупа передается нежилое помещение № 1001 площадью 1 350,6 кв.м. кв. м. с кадастровым номером 27:22:00:91/011472:1001/А, расположенное по адресу: <...>, для использования под размещение физкультурно-спортивного комплекса, реализацию непродовольственных товаров, производство пищевых продуктов.

Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 04.07.2016г.

Срок действия договора определён сторонами с 04.07.2016 по 03.07.2019г. (пункт 1.2.договора).

Договор прошел государственную регистрацию 14.09.2016г., что подтверждается регистрационным штампом.

Порядок определения размера арендной платы установлен пунктом 3.1.договора.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

В силу положений ст. 309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК, если обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то оно подлежит исполнению в любой момент в пределах этого срока.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы установлена и ст. 606, 614 ГК.

Возражая против иска, ответчик указывает, что помещение было передано ему с недостатками - течь кровли и затопление подвала грунтовыми водами. Указанные недостатки обнаружились в процессе эксплуатации помещения.

Ответчик понес затраты на их устранение. Указанное обстоятельство лишает арендодателя права получения арендной платы.

Согласно ст. 612 ГК, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит наличие недостатков, их препятствование в пользовании имуществом, невозможность установления наличия этих недостатков при получении имущества в аренду.

Согласно ч.1 ст. 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, ссылаясь на наличие скрытых недостатков переданного в аренду имущества, в нарушение указанной нормы доказательств своим доводам не представляет.

Так же как и доказательств тому, что перечисленные им недостатки не могли быть обнаружены во время получения имущества в аренду.

Как было указано выше, ответчик ссылается на течь кровли и затопление подвала.

Имущество передано в аренду 04.07.2016 г., в теплый период, для которого характерно наличие дождей.

Кроме того, в случае течи кровли и подтопления подвала на потолке и стенах должны быть подтеки, покрытие пола так же будет иметь ненадлежащий вид по причине сырости из подвала.

В акте приема-передачи дана краткая характеристика объекта. В конце акта указано, что общее техническое состояние объекта удовлетворительное, так же имеется отметка следующего содержания «настоящий передаточный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны».

Согласно ст.2 ГК, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Являясь субъектом предпринимательской деятельности, ответчик должен был принять меры к надлежащему осмотру имущества при заключении договора аренды, обнаружив недостатки, на наличие которых он ссылается, арендатор мог бы воспользоваться своим правом на расторжение договора.

Этим правом ответчик не воспользовался.

Кроме того, согласно разделу 2.3. договора, в обязанности арендатора вменено техническое обслуживание и содержание арендуемого имущества, а так же капитальный ремонт (по согласованию с собственником). В п.2.3.5 договора указано, что начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора.

На основании изложенного доводы ответчика не принимаются судом.

Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.3.11 предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплачивать пени из расчета 0,2 % от причитающейся суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.1 ст. 425 ГК, условия договора обязательны для сторон его заключивших.

Следовательно, требования истца о взыскании пени так же законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В отношении ходатайства ответчика о применении ст.333 ГК суд приходит к следующему.

Согласно ст.333 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 73, 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В этой связи судом принимается во внимание следующее.

Установленный договором размер неустойки 0,2 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки в пересчете на проценты годовых составляет 73 % годовых.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами начисляемых за периоды просрочки исполнения денежного обязательства, определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) - ставка процента при предоставлении Центральным банком кредитов коммерческим банкам.

В соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11 декабря 2015 года N 37) с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

С 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России.

В спорный период ключевая ставка составляла 10 %.

Таким образом, размер неустойки в пересчете на годовые проценты значительно превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

Так же, согласно разъяснениям, данным в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. № 17, для того чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Судом принимается во внимание значительный процент неустойки (0,2%), незначительность периодов просрочки, значительность размера неустойки по отношению к суммам просроченных платежей.

На основании изложенного суд находит возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 65 000 руб.

Основания для большего снижения судом не установлено. При этом так же приняты во внимание данные в судебном заседании пояснения ответчика о неполной оплате задолженности за предыдущие периоды.

Истцом заявлено о расторжении договора № 26890 и о возложении на ответчика обязанности освободить помещение №1001, площадью 1350,6 кв.м. расположенное по адресу: <...>. ссылаясь не невнесение ответчиком арендных платежей.

В соответствии с пунктом 4.2 договора № 26890 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным статьей 619 АПК РФ.

Согласно пункту 4.3 договора, по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п.3 ст. 619 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт невнесения арендатором арендной платы за период с 01.02.2017 по 31.03.2017г. установлен судом.

Также судом установлено, что по настоящему договору решениями суда от 04.04.2017 по делу № А73-104/2017, от 08.06.2017 по делу № А73-4576/2017 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.09.2016 по 31.10.2016г. и с 01.11.2016 по 31.01.2017г.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст. 452 ГК, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок..

Уведомлением о погашении задолженности, расторжении договора аренды и освобождении помещения и почтовой квитанцией от 19.04.2017 г. подтверждается соблюдение истцом указанного досудебного порядка урегулирования спора.

В силу положений ст. 622 ГК, арендатор обязан к возврату имущества после прекращения договорных отношений.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора и возврате имущества так же законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу положений ч.1, 3 ст. 110 АПК, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП 304270320900011, ИНН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; в счет основного долга – 196 179 руб. 40 коп., в счет пени – 65 000 руб. всего – 261 179 руб. 40 коп.

Расторгнуть договор аренды № 26890 от 04.07.2016 г.

Обязать ИП ФИО1 освободить и передать Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края нежилое помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с ИП ФИО1 государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 14 224 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина