Решение от 18 августа 2020 г. по делу № А04-3141/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-3141/2020
г. Благовещенск
18 августа 2020 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 18.08.2020. Резолютивная часть решения объявлена 13.08.2020.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи С.А. Антоновой,

при ведении аудиопротоколирования помощником судьи Н.И. Ларионовой,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ратибор» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договоров аренды № 28 от 28.12.2019 и № 29 от 28.12.2019 и о взыскании 3 265 616 руб. 41 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2020 № 11, паспорт, диплом,

ответчик: не явился, извещен,

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – истец, КУМИ г. Благовещенска) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ратибор» (далее - ответчик, ООО «Ратибор») о расторжении договоров и взыскании задолженности:

- по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.05.2021 в размере 828 750 руб., неустойки (пени) за период с 09.01.2020 по 22.01.2020 в размере 5 801 руб. 25 коп. О расторжении указанного договора и обязании ООО «Ратибор» возвратить КУМИ г. Благовещенска земельный участок площадью 452 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:135 по акту приема-передачи;

- по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.07.2022 в размере 2 414 166 руб., неустойки (пени) за период с 09.01.2020 по 22.01.2020 в размере 16 899 руб. 16 коп. О расторжении указанного договора и обязании ООО «Ратибор» возвратить КУМИ г. Благовещенска земельный участок площадью 715 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:421 по акту приема-передачи;

Заявленные требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по заключенным сторонами договорам.

В предварительном судебном заседании ответчик заявленные требования признал в полном объеме.

Впоследствии ответчиком представлены возражения на исковое заявление, согласно которым, ответчик, не оспаривая факт ненадлежащего исполнения обязательств, изложенных в договоре, обратил внимание суда на необоснованность учета в качестве просрочки периода с 27 ноября 2019 года по 28 декабря 2019 года, поскольку в указанный промежуток времени договоры №28 и 29 заключены не были.

Кроме того, ответчик указал, что истцом неправомерно заявлена ко взысканию задолженность на будущее время, в срок до 26.05.2021 и до 26.07.2022 соответственно, считает необходимо произвести взыскание по настоящее время.

Таким образом, размер задолженности по договорам аренды №28 и №29, по мнению ответчика, исходя из их условий, составляет 201 212 руб. 36 коп. и 293 000 руб. 36 коп. соответственно. В связи с изложенным, полагает, что общая задолженность по двум договорам составляет 494 212 руб. 72 коп., взыскание же иной суммы означало бы возникновения на стороне истца неосновательного обогащения.

В настоящем судебном заседании представитель истца на заявленном требовании настаивал в полном объеме, уточнил требование в части взыскания неустойки и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.05.2021 в размере 828 750 руб., неустойки (пени) за период с 09.01.2020 по 13.08.2020 в размере 35 673 руб. 27 коп., задолженность по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.07.2022 в размере 2 414 166 руб., неустойки (пени) за период с 09.01.2020 по 13.08.2020 в размере 54 770 руб. 52 коп.

Представленные уточнения в части взыскания неустойки приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выписке из протокола № 517 заседания комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков, аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков приняты следующие решения:

1. Организатору аукциона (КУМИ г. Благовещенска) в течение десяти дней со дня рассмотрения заявки, направить ООО «Ратибор», адрес: <...>, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010167:135, площадью 452 кв.м., расположенного в квартале 167 Б г. Благовещенска, для делового управления, по начальной цене предмета аукциона – 637 500 руб.

2. Организатору аукциона (КУМИ г. Благовещенска) в течение десяти дней со дня рассмотрения заявки, направить ООО «Ратибор», адрес: <...>, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010167:421, площадью 715 кв.м., расположенного в квартале 167 Б г. Благовещенска, для делового управления, по начальной цене предмета аукциона – 978 700 руб.

На основании протокола рассмотрения заявок от 27.11.2019 № 517 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и ООО «Ратибор» (арендатор) 28.12.2019 заключен договор аренды земельного участка № 28 с кадастровым номером 28:01:010167:135, категория: земли населенных пунктов, площадью 452 кв.м., назначение: деловое управление.

В силу пункта 1.4 договора аренды № 28 участок сдается в аренду на 18 месяцев (с 27.11.2019 по 26.05.2021).

Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 27.11.2019 № 517 составляет 637 500 руб. (пункт 2.1 договора).

Платеж за период с 27.11.2019 по 26.05.2021 в размере 956 250 руб. осуществляется единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка до истечения срока аренды, установленного п. 1.4 договора, денежные средства, уплаченные по результатам аукциона, возврату не подлежат.

Сумма задатка, составляющая 127 500 руб., в полном размере засчитывается в счет оплаты ежегодной арендной платы по договору (пункт 2.2 договора).

В части начисления ежегодной арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в п. 1.4 договора, а именно с 27.11.2019 (пункт 2.3 договора).

Кроме того, между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и ООО «Ратибор» (арендатор) 28.12.2019 заключен договор аренды земельного участка № 29 с кадастровым номером 28:01:010167:421, категория: земли населенных пунктов, площадью 715 кв.м., назначение: деловое управление.

В силу пункта 1.5 договора аренды № 29 участок сдается в аренду на 32 месяца (с 27.11.2019 по 26.07.2022).

Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 27.11.2019 № 517 составляет 978 700 руб. (пункт 2.1 договора).

Платеж за период с 27.11.2019 по 26.07.2022 в размере 2 609 866 руб. 67 коп. осуществляется единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка до истечения срока аренды, установленного п. 1.5 договора, денежные средства, уплаченные по результатам аукциона, возврату не подлежат.

Сумма задатка, составляющая 195 700 руб., в полном размере засчитывается в счет оплаты ежегодной арендной платы по договору (пункт 2.2 договора).

В части начисления ежегодной арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в п. 1.5 договора, а именно с 27.11.2019 (пункт 2.3 договора).

Договора аренды зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Согласно актам приема-передачи земельного участка от 28.12.2019 арендодатель в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров аренды № 28 и № 29 передал арендатору, а арендатор принял в аренду названные земельные участки.

Во исполнение условий заключенных договоров аренды ООО «Ратибор» внесен задаток по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 в размере 127 500 руб. По договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 в размере 195 700 руб. Данный факт сторонами не оспаривается.

Поскольку ответчиком в нарушение условий пункта 2 договоров не произведены в установленные сроки единовременные платежи, КУМИ г. Благовещенска 24.01.2020 направило в адрес ООО «Ратибор» следующие требования:

- об устранении нарушений существенных условий договора и погашении задолженности по арендной плате за земельный участок, уплате пени по договору аренды от 28.12.2019 № 28 в размере 834 551 руб. 25 коп., в том числе: основной долг за период с 27.11.2019 по 26.05.2021 в размере 828 750 руб., пени за период с 09.01.2019 по 22.01.2019 в размере 5 801 руб. 25 коп. (требование № 468).

- об устранении нарушений существенных условий договора и погашении задолженности по арендной плате за земельный участок, уплате пени по договору аренды от 28.12.2019 № 29 в размере 2 431 065 руб. 16 коп., в том числе: основной долг за период с 27.11.2019 по 26.07.202 в размере 2 414 166 руб., пени за период с 09.01.2019 по 22.01.2019 в размере 16 899 руб. 16 коп. (требование № 469).

В указанных требованиях КУМИ г. Благовещенска указывает, что своевременная оплата арендных платежей является существенным условием договоров аренды. На основании пунктов 3.1.1 договоров, факт неоплаты является основанием для расторжения договора, в связи с чем, КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО «Ратибор» проект соглашения о расторжении договоров аренды № 28 и № 29.

Оставление указанных требований без рассмотрения, послужили основанием для обращения КУМИ г. Благовещенска в суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев требование истца в части взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.07.2022 в размере 2 414 166 руб. и по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 26.05.2021 в размере 828 750 руб., суд считает их подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязал предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 622 ГК РФ предусматривает наличие у арендатора обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, за все время просрочки при неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества или его несвоевременному возврату.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что предложение КУМИ г. Благовещенска о подписании соглашения о расторжении договора оставлено ООО «Ратибор» без удовлетворения, возврат арендуемого земельного участка ответчиком не осуществлен, следовательно, в силу вышеприведенных норм права арендная плата подлежит взысканию с ООО «Ратибор» за все время до момента фактического возвращения арендованного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное предоставление, не вправе требовать по суду исполнение, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, если договором не установлено иное, арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы на условиях заключенного договора аренды за весь период использования недвижимого имущества до их фактического возврата.

Однако такое требование в судебном порядке может быть заявлено только относительно периода, который к моменту рассмотрения спора уже истек. Возможность взыскания арендной платы, начисленной как плата за пользование на будущий период, законом не предусмотрена, т.к. право требования, которое может быть предъявлено в судебном порядке, по ним в силу положений ст.328 ГК РФ еще не возникло.

С учетом изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании арендной платы за период с 27.11.2019 по 13.08.2020, принимая во внимание требование истца о расторжении договоров аренды, которое лишает арендатора возможности использовать в дальнейшем арендованным имуществом.

Довод ответчика о том, что датой начала начисления задолженности по договорам аренды является дата подписания этих договоров - 28.12.2019, судом отклоняется, поскольку в силу пункта 2.3 договоров в части начисления ежегодной арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в п. 1.5 (1.4) договора, а именно с 27.11.2019.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ООО «Ратибор» в пользу КУМИ г. Благовещенска задолженности по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 327 277 руб. 68 коп. и по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 502 481 руб. 83 коп. (учитывая внесенный ответчиком задаток по договорам). В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Указанное не препятствует обращению в последующем истца с иском о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период после 13.08.2020 при условии невозвращения ответчиком арендованного земельного участка истцу, поскольку в таком случае в основание иска истцом будут положены иные обстоятельства.

Рассмотривая требования о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 09.01.2020 по 13.08.2020 в размере 35 673 руб. 27 коп., по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 09.01.2020 по 13.08.2020 в размере 54 770 руб. 52 коп., суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

В пункте 4.3. договоров установлено, что за нарушения арендатором сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей, истец правомерно начислил неустойку.

Проверив произведенный истцом расчет неустойки, суд пришел к выводу, что период начисления неустойки определен неверно.

В силу пункта 2.2 договоров аренды платеж осуществляется единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка.

Согласно статье 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Установив, что согласно пункту 2.2 Договоров срок окончания внесения платежа выпадает на выходной день согласно производственному календарю на 2020 год, суд приходит к выводу о том, что последний день срока переносится на 09.01.2020, а просрочка выполнения работ не могла начаться ранее 10.01.2020.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ ответчик не заявлял.

С учетом изложенного с ответчика подлежит взыскать неустойку (начисленную на сумму задолженности по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 327 277 руб. 68 коп. и по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 502 481 руб. 83 коп.) по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 10.01.2020 по 13.08.2020 в размере 35 509 руб. 63 коп. и по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 10.01.2020 по 13.08.2020 в размере 54 519 руб. 28 коп.

Рассмотрев требований истца в части расторжения договоров аренды № 28 и № 29 от 28.12.2019, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Нормами ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3.1.1 договоров аренды № 28 и № 29 от 28.12.2019 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неисполнения п. 2 договора, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что арендатор просрочил исполнение обязательств по договорам более чем на 6 месяцев, тем самым, нарушив условия пункта 2 договоров аренды. Предложение истца расторгнуть договор ООО «Ратибор» оставило без ответа.

Доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды в части внесения арендной платы ответчиком не представлено.

Арендатором допущено нарушение условий договоров аренды в части внесения арендных платежей, что является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя и взыскания образовавшейся задолженности в судебном порядке.

Предусмотренная законом процедура расторжения договора истцом соблюдена – ответчику было предложено исполнить обязанности по договору, а в случае не исполнения обязанности по оплате имеющейся задолженности расторгнуть договор аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

В силу расторжения договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования земельным участком площадью 452 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:135; земельным участком площадью 715 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:421.

В этой связи, суд считает необходимым обязать ООО «Ратибор» в 10-дневный срок возвратить КУМИ г. Благовещенска по акту приема-передачи земельный участок площадью 452 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:135; земельный участок площадью 715 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:421.

На основании изложенного, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

Государственная пошлина по иску о неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий договора в силу п. 1 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 21 369 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 21 369 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ратибор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность:

- по договору аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 327 277 руб. 68 коп., неустойку (пени) за период с 10.01.2020 по 13.08.2020 в размере 35 509 руб. 63 коп.

- по договору аренды земельного участка № 29 от 28.12.2019 за период с 27.11.2019 по 13.08.2020 в размере 502 481 руб. 83 коп., неустойку (пени) за период с 10.01.2020 по 13.08.2020 в размере 54 519 руб. 28 коп.; всего 919 788 руб. 42 коп.

Расторгнуть договоры аренды земельного участка № 28 от 28.12.2019, № 29 от 28.12.2019 с 14.08.2020.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ратибор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в 10-дневный срок возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок площадью 452 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:135; земельный участок площадью 715 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010167:421.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ратибор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 396 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.А. Антонова