Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А40-194921/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-194921/23-37-1602
г. Москва
19 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ГЕФЕСТ-ЛТД" (119146, <...>, ЭТ ПОДВАЛ ПОМ XII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 26.05.202 № 59-8450.


При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 29.12.2023;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1545/23.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ-ЛТД» (ООО «ГЕФЕСТ-ЛТД», общество, истец, покупатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик, продавец) об урегулировании разногласий, возникших между ООО Фирма «Гефест - ЛТД» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: <...>, а именно:

1. пункт 2.4 изложить в следующей редакции: «Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта).

В таком случае приобретатель Объекта становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем»;

2. пункт 2.5 изложить в следующей редакции: «Продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее, чем за 5 рабочих дней»;

3. пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством»;

4. пункт 6.3 изложить в следующей редакции: «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора»;

5. пункт 7.2 изложить в следующей редакции: «Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор»;

6. пункт 7.7 изложить в следующей редакции: «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество»;

7. пункты 2.1.2; 2.1.3; 2.1.4; 2.1.5; 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 - 2.1.6.5); 2.1.7; 2.6; абз. 2 п.3.3; п. 3.7; 3.8; 4.6; 4.7 (подпункты. 4.7.1 - 4.7.2); 5.1; 5.2; 5.3; 5.4; 5.5; 5.7; 5.8; 5.9; 5.10; 5.11; 7.4; 7.5; 7.6; 7.8; 7.9; 7.10; 7.11; 7.12; 8.7 - исключить.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против иска по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16.07.2020 между ООО Фирма «Гефест - ЛТД» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00479/20, в соответствии с которым Департамент передал в аренду Обществу объект нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, помещение: подвал, пом.: XII, ком. 1-8, 8а, 10, с кадастровым номером 77:01:0005018:7530 (Спорный объект, Объект).

Истец является субъектом малого предпринимательства.

14.06.2023 в адрес Общества от Департамента поступило письмо от 01.06.2023 № 33-6-398063/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (трек-номер: 14577784008674), а также проект договора купли-продажи Спорного объекта от 26.05.2023 № 59-8450 (Договор).

Не согласившись с отдельными условиями данного Договора, 10.07.2023 Общество подписало Договор с протоколом разногласий.

Письмом от 03.08.2023 Департамент направил в адрес Общества проект договора купли-продажи Спорного объекта в прежней редакции.

Таким образом, Департамент фактически отклонил протокол разногласий.

Истец полагает, что Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи Спорного объекта на условиях и в редакции протокола разногласий Общества, а предложенные Департаментом условия договора противоречат закону, исходя из следующего.

Пунктом 2.1.2 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу.

Согласно п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

На основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (Постановление № 16) указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Исходя из положений п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, следовательно, применительно к спорным правоотношениям указанная норма является диспозитивной.

При этом, истец считает существенным, что Договор содержит раздел 4, устанавливающий условия о залоге Спорного объекта, т.е. обязательства Покупателя в любом случае обеспечиваются залогом.

Вместе с тем, в случае выдачи закладной Истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 Закона об ипотеке он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке.

Таким образом, Продавец сможет неограниченно передавать свои права по Договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права Покупателя.

При таких обстоятельствах, Истец полагает, что поскольку оформление электронной закладной не является обязательным, то понуждение Общества в данном случае к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В пункте 8 Постановления № 16 разъяснено, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 9 Постановления № 16, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.1.2 Договора подлежит исключению.

Пунктом 2.1.3 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан оборудовать Объект средствами пожарной безопасности.

Пунктом 2.1.5 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан обеспечивать соответствие объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261 «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Данные условия, по мнению истца, возлагают на Общество дополнительные обязанности, несущие финансовую нагрузку.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) не предусмотрены такие обязанности Покупателя.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункты 2.1.3 и 2.1.5 Договора подлежат исключению.

Пунктом 2.1.4 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан письменно уведомлять продавца о:

- принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала - в трехдневный срок;

- возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства.

На основании п. 7 ст. 7.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (Закон о регистрации) обязательному внесению в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат следующие сведения:

б) запись о том, что юридическое лицо находится в процессе реорганизации;

в) запись о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации;

ж) запись об уменьшении или увеличении уставного капитала;

л.1) сведения о возникновении признаков недостаточности имущества в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве);

н) сведения о вынесении арбитражным судом определения о введении наблюдения;

н.5) уведомление о ликвидации юридического лица с указанием сведений о принятом решении о ликвидации юридического лица, ликвидационной комиссии (ликвидаторе), описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом;

н.6) уведомление о реорганизации юридического лица с указанием сведений о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом или продолжающем деятельность в результате реорганизации юридическом лице, форме реорганизации, описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом;

н.7) уведомление об уменьшении уставного (складочного) капитала юридического лица с указанием способа, порядка и условий уменьшения уставного (складочного) капитала, описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом;

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о регистрации, содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными.

По мнению истца:

Во-первых, учитывая, что все сведения, предусмотренные п. 2.1.4 Договора, являются открытыми и общедоступными, то закрепление в Договоре такого условия является излишним.

Во-вторых, из п. 3 ст. 13.1 Закона о регистрации следует, что реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации.

Соответственно, требование о направлении уведомления о реорганизации в трехдневный срок противоречит закону и нарушает права Общества.

При этом истец указал, что независимо от наличия данного условия требование о направлении уведомления о реорганизации возложено на Общество законом, в связи с чем, закрепление такого условия в Договоре является излишним.

В-третьих, на основании абз. 2 п. 1 ст. 63 ГК РФ ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица.

Таким образом, законом предусмотрено, что уведомление о ликвидации обязана направлять ликвидационная комиссия, а не Общество, при этом срок направления такого уведомления законом не установлен, в этой связи истец считает, что данное условие является незаконным, поскольку возлагает на Общество обязанности, которые не предусмотрены законом.

В-четвертых, из п. 3 и п. 4 ст. 20 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Закон об обществах) следует, что уведомление кредиторов об уменьшении уставного капитала осуществляется публично путем публикации соответствующей информации в органе печати и государственном реестре.

Закон не возлагает на Общество обязанности по направлению уведомления об уменьшении уставного капитала каждому кредитору в индивидуальном порядке, в связи с чем, данное требование является незаконным.

В-пятых, на основании абз. 2 п. 4 ст. 37 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» должник не менее чем за пятнадцать календарных дней до даты подачи заявления должника о признании его банкротом обязан опубликовать уведомление об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.

Таким образом, извещение кредиторов о намерении должника обратиться в суд с заявлением о банкротстве осуществляется публично.

Закон не возлагает на Общество обязанности по направлению уведомления о банкротстве каждому кредитору в индивидуальном порядке, в связи с чем, данное требование является незаконным.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.1.4 Договора подлежит исключению.

Пунктом 2.1.6. Договора предусмотрено, что Покупатель обязан в соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

Подпунктом 2.1.6.1 Договора предусмотрено, что выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

Подпунктом 2.1.6.2 Договора предусмотрено, что страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу в течение 10 дней с момента оформления.

Подпунктом 2.1.6.3 Договора предусмотрено, что при наступлении страхового события Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок не позднее трех рабочих дней с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

Подпунктом 2.1.6.4 Договора предусмотрено, что если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

Подпунктом 2.1.6.5 Договора предусмотрено, что неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора.

Страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения Спорного объекта, в связи с чем, по мнению истца, получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели является необоснованным ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению Спорного объекта, что будет являться, в том числе, самостоятельным источником дохода Продавца.

Решение об отказе в выплате страхового возмещения может быть принято страховой компанией неправомерно, Покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление Спорного объекта может быть объективно невозможно в течение года.

Согласно доводам истца, пункты 2.1.6.4 и 2.1.6.5 являются частично производными от п. 2.1.2, и как уже было указано ранее, оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, данными пунктами нарушаются права собственника (ст. 209 ГК РФ).

Более того, положениями Закона № 159-ФЗ на Покупателя не возложена обязанность застраховать выкупаемое имущество, а исходя из ст. 31 Закона об ипотеке страхование Спорного объекта является правом, а не обязанностью Общества.

При этом страхование имущества возложит на Общество дополнительное финансовое обязательство на 7 лет ежегодно.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 - 2.1.6.5) Договора подлежат исключению.

Пунктом 2.1.7 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан в случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемый Объект (п. 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений.

Истец указал, что действующим законодательством не предусмотрено установление публичного сервитута на нежилое помещение.

На основании ст. 460 ГК РФ и главы 30 ГК РФ Продавец, как собственник, обязан передать Покупателю Спорный объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями, оформленными надлежащим образом.

При этом наличие обременения влияет на выкупную стоимость объекта, который в данном случае оценен без обременений.

Кроме того, Договором не поименованы случаи, при наступлении которых Покупатель обязан заключить соглашение об установлении сервитута, что делает данное условие неисполнимым.

Более того, в силу положений главы V.7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) публичный сервитут устанавливается на земельный участок по решениям уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.

Вместе с тем, Департаментом не представлено соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти и/или ходатайство об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.1.7 Договора подлежит исключению.

Пунктом 2.4 Договора предусмотрено, что Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным п.п. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

При этом Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя».

Данные положения Договора не предусмотрены Законом № 159-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Следовательно, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге, урегулированы специальными нормами Закона об ипотеке, которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.4 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта).

В таком случае приобретатель Объекта становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем».

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено, что Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

Редакция Продавца содержит отсылочную норму на проведение осмотра «в установленном порядке», при том, что порядок каким-либо соглашением не определен и не согласован, что вносит неопределенность в отношения между Покупателем и Продавцом и дает Продавцу право в будущем в самостоятельно определить этот порядок.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.5 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее чем за 5 рабочих дней».

Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), регламентируются пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Во-первых, указанные в данном пункте правовые нормы регламентируют порядок приобретения прав на земельный участок, а не его использования, в связи с чем, данное условие не относится к Договору.

Во-вторых, Спорный объект расположен в многоквартирном жилом доме.

Исходя из положений п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от того, в частной или в публичной собственности находился земельный участок.

Таким образом, Департамент не является правообладателем земельного участка, на котором расположен Спорный объект.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 2.6 Договора подлежит исключению.

Абзацем 2 пункта 3.3 Договора предусмотрено, что по истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность начисления по истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Спорного объекта, процентов равных ставке рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки), в связи с чем, по мнению истца, включение данного условия в текст договора незаконно и является злоупотреблением прав Департаментом.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что абзац 2 пункта 3.3 Договора подлежит исключению.

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе, не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе, не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии).

По мнению истца, положения п. 3.7 Договора в редакции Продавца противоречат положениям ст. 5 Закона № 159-ФЗ поскольку право на рассрочку покупателю предусмотрено законом и не может быть ограничено, кроме того, получение Продавцом денежных средств по встречному обязательству (обязательствам), срок исполнения которых не наступил, не влечет перехода права собственности на них от Покупателя к Продавцу.

Положения пункта 3.7 Договора являются прямым нарушением п. 1 ст. 1102 ГК РФ, поскольку в силу данной нормы лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 3.7 Договора подлежит исключению.

Пунктом 3.8. Договора предусмотрено, что при утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продаже Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено применение мер ответственности в случае утраты статуса субъекта малого или среднего предпринимательства после заключения договора купли-продажи.

Более того, истец считает, что пункт 3.8 Договора противоречит положениям ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, согласно которому на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Информационное письмо № 134) разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Истец указал, что соответствует всем условиям для реализации преимущественного права, предусмотренным ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В этой связи общество полагает, что п. 3.8 Договора, как устанавливающий меры ответственности вопреки волеизъявлению стороны, подлежит исключению из Договора.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу:

- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Частью 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты цены объекта купли-продажи и процентов.

Истец указал, что установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 4.1 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством».

Пунктом 4.6 Договора предусмотрено, что при заключении Покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять в том числе на своевременную оплату цены Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора, не допуская образования задолженности.

Истец указал, что условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре. При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

Данное условие, как считает истец, нарушает права Покупателя, поскольку только Покупателю принадлежит право выбора, какие именно денежные средства направлять на оплату Объекта.

Кроме того, денежные средства, полученные по такому кредитному договору, могут быть целевыми.

Следовательно, направление таких денежных средств на оплату Спорного объекта приведет к их нецелевому использованию, чем будут нарушены права кредитора.

Более того, указанное условие затрагивает права третьих лиц (потенциальных кредиторов) и является неисполнимым, поскольку у Общества может отсутствовать возможность влиять на условия кредитного договора.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 4.6 Договора подлежит исключению.

Пунктом 4.7. Договора предусмотрено, что Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект:

- пп. 4.7.1: в доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным п. 3.4 Договора;

- пп. 4.7.2: в аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии):

- в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях;

- в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца.

Как указал истец, пп. 4.7.1 является неисполнимым, поскольку у Общества может отсутствовать возможность влиять на условия договора доверительного управления.

По мнению истца, пункт 4.7 Договора в редакции Продавца противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, а также ст. 29 Закона об ипотеке, как ограничивающий права собственника в части пользования вещью больше, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 4.7 (подпункты. 4.7.1 - 4.7.2) Договора подлежат исключению.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что пени, указанные в п. 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 Договора.

На основании абз. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В абзаце 1 пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

Покупатель не согласен с установлением договорной неустойки, как не предусмотренной Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункты 5.1 и 5.2 Договора подлежат исключению.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что в случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке, либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Истец считает, что с Покупателя не может быть взыскан штраф при отсутствии убытков у Продавца. Покупатель не может нести ответственность за неисполнение регистрирующим органом своих обязанностей.

Как указывалось выше, в абзаце 1 пункта 11 Информационного письма № 56 разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Покупатель не согласен с установлением пунктом 5.3 Договора штрафа.

Истец отметил, что указанный штраф распространяется только на Покупателя, для Продавца такой штраф не установлен, что нарушает баланс интересов сторон.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.3 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.4 Договора предусмотрено, что Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом требований сроков п. 2.1.6.4 Договора).

Случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре.

Однако, Истец не согласен с тем, что Ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Согласно доводам истца, перечисленные в п. 2 ст. 351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами.

Учитывая изложенное, поскольку со стороны Истца данные случаи не согласованы, Общество полагает, что пункт 5.4 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.5 Договора предусмотрено, что Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

По мнению истца:

Во-первых, поскольку положения пунктов 5.1 и 5.2 Договора, устанавливающие неустойку за нарушение сроков оплаты, подлежат исключению, то и производный от этих пунктов пункт 5.5 также подлежит исключению.

Во-вторых, на основании п. 1 ст. 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (Постановление № 7) также разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Из положений ст. 394 ГК РФ следует, что установление штрафной неустойки, о которой просит Департамент, является не обязанностью сторон, а их правом.

По общему правилу если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Договором купли-продажи установлена ответственность в виде неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты стоимости выкупаемого имущества (п. 5.1 Договора), предусмотрен штраф за уклонение Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной (п. 5.3 Договора), ответственность в виде штрафа за уклонение от заключения договора страхования (п. 5.10 Договора).

При таких обстоятельствах истец считает, что применение условия о штрафной неустойке является возложением чрезмерной ответственности на Покупателя.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.5 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.7 Договора предусмотрено, что Покупатель с даты заключения Договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Данное условие, являясь производным от пунктов 2.1.3 и 2.1.5 Договора, по мнению истца, подлежит исключению в связи с тем, что пункты 2.1.3 и 2.1.5 подлежат исключению.

Более того, данное условие подлежит исключению по тем же основаниям, что и пункты 2.1.3 и 2.1.5 Договора, поскольку не предусмотрено Законом № 159-ФЗ и возлагает на Общество дополнительные обязанности, несущие финансовую нагрузку.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.7 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.8 Договора предусмотрено, что стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в п. 3.4 Договора, могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в сети Интернет.

Во-первых, сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не относятся к информации, на которую не может быть распространен режим коммерческой тайны на основании статьи 5 Федерального закона от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Во-вторых, размещение информации публично, не подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом, может повлиять на деловую репутацию и коммерческую деятельность Покупателя в части её дестабилизации.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.8 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.9 Договора предусмотрено, что при наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение.

Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате.

Данное условие, по мнению истца, противоречит положениям Закона № 159-ФЗ, поскольку такие права не предоставлены продавцу имущества.

Без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (п. п. 1 и 2 ст. 313 ГК РФ).

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.9 Договора подлежит исключению.

Пунктом 5.10 Договора предусмотрено, что в случае уклонения Покупателя от включения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1 % от цены Объекта.

В абзаце 1 пункта 11 Информационного письма № 56 разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Покупатель не согласен с установлением пунктом 5.10 Договора штрафа.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 5.10 Договора подлежит исключению по тем же основаниям, что и ранее указанный пункт 5.3 Договора.

Пунктом 5.11 Договора предусмотрено, что доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.

Во-первых, поскольку положения пунктов 5.1 и 5.2 Договора, устанавливающие неустойку за нарушение сроков оплаты, подлежат исключению, то и производный от этих пунктов пункт 5.11 также подлежит исключению.

Во-вторых, в пункте 69 Постановления № 7 разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По мнению истца, положения пункта 5.11 Договора являются ничтожными применительно к пункту 69 Постановления № 7.

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора;

- в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

Во-первых, положения п. 6.3 Договора противоречат положениям ст. 4 Закона № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным.

Во-вторых, Покупатель отказывается от условия получения юридически значимой информации посредством размещения ее в личном кабинете Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы, а также путем направления на электронный адрес, поскольку личный кабинет хранит информацию не более 3 месяцев, после чего файл более недоступен, а электронные почтовые ящики могут блокироваться собственниками сайтов, что приводит к невозможности получения юридически значимой информации.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 6.3 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора».

Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Во-первых, положения п. 7.2 Договора противоречат положениям ст. 4 Закона № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным.

Во-вторых, на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 1.2 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор».

Пунктом 7.4 Договора предусмотрено, что Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 1.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

В силу п. 7.3 Договора Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.

Во-первых, наличие любых обстоятельств может являться спорным и быть предметом судебных разбирательств.

Выявление обстоятельств, указанных в п. 7.3 Договора, не препятствует Департаменту требовать расторжения Договора в судебном порядке, т.е. никак не ущемляет права Ответчика.

В свою очередь положения п. 7.4 препятствуют Обществу защищать свои права при спорности выявленных обстоятельств, поскольку возлагают на Истца в любом случае обязанность заключить соглашение о расторжении Договора.

Учитывая изложенное, истец считает, что положения п. 7.4 Договора ограничивают его право на судебную защиту, что недопустимо.

Во-вторых, Законом № 159-ФЗ право на односторонний отказ Продавца от Договора не предусмотрено.

В-третьих, согласно абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена обязанность стороны сделки заключить соглашение о расторжении договора во внесудебном порядке при выявлении тех или иных обстоятельств, что само по себе является понуждением к сделке.

Вместе с тем, вопреки указанным нормам, п. 7.4 Договора обязывает Покупателя заключить соглашение о расторжении в случае выявления обстоятельств, предусмотренных п. 7.3 Договора.

При этом в таком случае Покупатель будет лишен своего права на возмещение ущерба, возникшего в связи с расторжением договора не по его вине.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.4 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.5. Договора предусмотрено, что в случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе промежуточных) на счет Продавца, средств, указанных в пункте 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения Покупателем (в зависимости от того какая дата наступит ранее).

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Таким образом, указанным пунктом предусмотрено, что непоступление в течение 30 дней с момента истечения сроков оплаты денежных средств на расчетный счет Продавца является основанием для одностороннего отказа от Договора.

Во-первых, нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

Во-вторых, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» ( Постановление № 54) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

При таких обстоятельствах само по себе непоступление денежных средств на расчетный счет Продавца не может служить основанием для отказа от Договора, поскольку моментом исполнения обязательства считается зачисление денежных средств на корреспондентский счет.

Непоступление денежных средств на расчетный счет может произойти не по вине Покупателя, а вследствие иных обстоятельств, которые могут иметь спорный характер и могут быть переданы на разрешение суда.

Данное условие также ограничивает право Истца на судебную защиту.

Более того, пунктом п. 5.1 Договора предусмотрена ответственность Покупателя за нарушение сроков оплаты Спорного объекта.

Предусмотренное пунктом 7.5 Договора условие нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон Договора.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.5 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.6 Договора предусмотрено, что в случае, предусмотренном 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

Во-первых, т.к. пункт 7.5 Договора подлежит исключению, то пункт 7.6 Договора, являясь производным от пункта 7.5, также подлежит исключению.

Во-вторых, поскольку п. 7.6 Договора не конкретизирует действия, которые должен совершить Покупатель, то данное условие является неисполнимым.

В-третьих, пункт 7.5 Договора регламентирует ситуации, когда не зарегистрирован переход права собственности на Спорный объект от Продавца к Покупателю.

В это же время п. 7.6 Договора на основании п. 7.5 Договора обязывает Покупателя совершить действия для государственной регистрации перехода права собственности к Продавцу.

В такой ситуации Покупатель не сможет совершить никаких действий, поскольку не будет являться собственником Спорного объекта, что следует из п. 7.5 Договора.

Последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

По смыслу разъяснений, данных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора.

Вместе с тем, условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора.

Однако, условие, установленное п. 7.6 Договора, не предполагает его дальнейшего применения после расторжения Договора, поскольку регистрация права собственности Департамента на Спорный объект будет зависеть исключительно от волеизъявления Департамента; Общество не сможет обязать регистрирующий орган осуществить регистрацию перехода права собственности в пользу третьего лица - Департамента.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.6 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.7 Договора предусмотрено, что если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям.

Вместе с тем, предоставление Продавцу права преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения не предусмотрено действующим законодательством.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.7 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество».

Пунктом 7.8 Договора предусмотрено, что Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

Случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре.

Истец не согласен с тем, что Ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по уплате цены нежилого помещения в случае, указанном в п. 7.8 Договора.

Учитывая изложенное, поскольку со стороны Истца данное условие не согласовано, Общество полагает, что пункт 7.8 Договора подлежит исключению по тем же основаниям, что и ранее указанный пункт 5.4 Договора.

В соответствии со ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Таким образом, поскольку взамен изъятого Покупателю возмещается рыночная стоимость Объекта недвижимости, т.е. равноценная компенсация, размер которой определяется Продавцом, Продавец не может ссылаться на то, что его интересы могут быть защищены не в полной мере по сравнению с нормальным хозяйственным оборотом.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.8 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.9 Договора предусмотрено, что в случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования Объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися.

Во-первых, пункт 7.9 Договора противоречит принципу установления рыночной стоимости использования имущества.

Во-вторых, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, законом предусмотрены ситуации, при которых арендатор освобождается от внесения арендной платы.

Вместе с тем, установление оснований для взыскания денежных средств за фактическое пользование Спорным объектом это предмет отдельного судебного разбирательства.

Учитывая изложенное, наличие условий, предусмотренных п. 7.9 Договора, может автоматически лишить Покупателя на последующую судебную защиту и предрешить исход другого спора.

Кроме того, расторжение Договора также возможно из-за виновных действий Продавца, что поставит Продавца в преимущественное положение по отношению к Покупателю, т.к. денежные средства, предусмотренные п. 7.9 Договора, подлежат уплате независимо от оснований расторжения Договора.

Истец считает, что отсутствие этого условия никак не нарушает права Продавца и не препятствует предъявлению иска о взыскании упущенной выгоды, убытков или неосновательного обогащения за пользование Спорным объектом при наличии к тому оснований.

В-третьих, последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении Договора в судебном порядке такие последствия могут быть установлены судом.

В-четвертых, поскольку в период до расторжения Договора Спорный объект будет находиться в собственности у Покупателя, Покупатель будет вынужден уплачивать налог на имущество.

При таких обстоятельствах может возникнуть ситуация, когда Покупатель будет вынужден уплатить налог на имущество, а затем и компенсацию Продавцу за пользование Спорным объектом.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.9 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.10 Договора предусмотрено, что наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), а также неустоек (штрафов, пеней) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, а равно неисполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.4 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.

Ликвидация Общества.

Согласно п. 5 ст. 57 Закона об обществах порядок ликвидации общества определяется Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 62 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с законом.

На основании абз. 1 п. 4 ст. 62 ГК РФ и п. 3 ст. 57 Закона об обществах с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде. Ликвидационная комиссия обязана действовать добросовестно и разумно в интересах ликвидируемого юридического лица, а также его кредиторов.

Таким образом, после принятия решения о ликвидации и назначении ликвидационной комиссии исполнительный орган Общества утратит полномочия по управлению Обществом, в связи с чем, лишится права принимать решения об исполнении обязательств, а, следовательно, Общество в любом случае не сможет исполнить обязательства досрочно.

В соответствии с п. 4 ст. 61 ГК РФ с момента принятия решения о ликвидации юридического лица срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 63 ГК РФ ликвидационная комиссия опубликовывает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридического лица, сообщение о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации.

Таким образом, при ликвидации юридического лица законом установлен особый порядок предъявления требований кредиторами; требования предъявляются исключительно в установленном порядке, а не произвольно.

Стороны своим соглашением не вправе изменить порядок предъявления требований кредиторами, поскольку данный вопрос отнесен к исключительной компетенции ликвидационной комиссии.

Вместе с тем, ни ГК РФ, ни Законом об обществах не предусмотрена возможность предъявления кредитором требования о досрочном исполнении обязательства при ликвидации должника.

На основании п. 5 ст. 63 ГК РФ выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 ГК РФ, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом со дня его утверждения.

В силу п. 1 ст. 64 ГК РФ при ликвидации юридического лица после погашения текущих расходов, необходимых для осуществления ликвидации, требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, о компенсации сверх возмещения вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

в третью очередь производятся расчеты по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Требования кредиторов о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, о взыскании неустойки (штрафа, пени), в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, удовлетворяются после удовлетворения требований кредиторов первой, второй, третьей и четвертой очереди.

Согласно п. 2 ст. 64 ГК РФ требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

Не удовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в составе требований кредиторов четвертой очереди.

Таким образом, закон не допускает в произвольном порядке досрочного предъявления и удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица, поскольку это может нарушить очередность, установленную ст. 64 ГК РФ, и повлечь нарушение прав иных кредиторов.

Стороны своим соглашением также не вправе изменить очередность удовлетворения требований кредиторов, подобное соглашение будет являться ничтожным.

Учитывая изложенное, поскольку порядок предъявления и удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица урегулирован императивными нормами закона, при этом ни ГК РФ, ни Закон об обществах не предоставляют таким кредиторам права на получение досрочного исполнения обязательств, то закрепление данного положения в п. 7.10 Договора, как полагает истец, незаконно.

Реорганизация Общества.

Согласно п. 1 ст. 51 Закона об обществах общество может быть добровольно реорганизовано в порядке, предусмотренном данным законом.

Другие основания и порядок реорганизации общества определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 51 Закона об обществах реорганизация общества может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

На основании п. 5 ст. 51 Закона об обществах реорганизуемое общество после внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц, сообщение о его реорганизации. В случае, если в реорганизации участвуют два и более общества, сообщение о реорганизации опубликовывается от имени всех участвующих в реорганизации обществ обществом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным договором о слиянии или договором о присоединении. При этом кредиторы общества не позднее чем в течение тридцати дней с даты последнего опубликования сообщения о реорганизации общества вправе потребовать в письменной форме досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения такого обязательства - его прекращения и возмещения связанных с этим убытков.

Государственная регистрация обществ, созданных в результате реорганизации, и внесение записей о прекращении деятельности реорганизованных обществ осуществляются только при представлении доказательств уведомления кредиторов в порядке, установленном настоящим пунктом.

Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного общества, юридические лица, созданные в результате реорганизации, несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного общества перед его кредиторами.

Абз. 1 п. 2 ст. 60 ГК РФ также предусмотрено, что кредитор юридического лица, если его права требования возникли до опубликования первого уведомления о реорганизации юридического лица, вправе потребовать в судебном порядке досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения - прекращения обязательства и возмещения связанных с этим убытков, за исключением случаев, установленных законом или соглашением кредитора с реорганизуемым юридическим лицом.

Вместе с тем, абз. 3 п. 2 ст. 60 ГК РФ установлено, что право, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта, не предоставляется кредитору, уже имеющему достаточное обеспечение.

Во-первых, поскольку обязательства обеспечены залогом Спорного объекта, то в силу абз. 3 п. 2 ст. 60 ГК РФ Продавец не вправе требовать досрочного исполнения обязательства в случае реорганизации Общества.

Во-вторых, абз. 1 п. 2 ст. 60 ГК РФ установлено, что требование о досрочном исполнении обязательства подлежит предъявлению в судебном порядке.

Соответственно, у Продавца отсутствует право предъявлять такое требование во внесудебном порядке.

Вместе с тем, исключение данного условия из Договора никак не будет препятствовать Продавцу реализовать свои права в судебном порядке.

В-третьих, как указывалось выше, право на предъявление требования о досрочном исполнении обязательства не является абсолютным, а, следовательно, существует вероятность возникновения спорных ситуаций.

При таких обстоятельствах включение данного условия в Договор может автоматически лишить Покупателя на последующую судебную защиту и предрешить исход другого спора.

В-четвертых, по условиям Договора Покупатель обязан оплатить Спорный объект в течение 7 семи лет с момента заключения Договора.

Фактически спорное условие ограничивает право Общества на реорганизацию, что в свою очередь может приостановить или препятствовать осуществлению хозяйственной деятельности.

Вместе с тем, права Департамента никак не нарушаются, поскольку в случае реорганизации Покупателя право залога сохранится, при этом правопреемники Покупателя будут нести солидарную ответственность перед Продавцом.

В-пятых, спорное условие противоречит положениям ст. 5 Закона № 159-ФЗ, поскольку право на рассрочку Покупателю предусмотрено законом и не может быть ограничено. Предъявление требования о досрочном исполнении обязательства лишает Общество права на рассрочку, в связи с этим, по мнению истца, данное условие является незаконным.

Уменьшение уставного капитала Общества.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона об обществах общество вправе, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, обязано уменьшить свой уставный капитал.

При этом на основании п. 5 ст. 20 Закона об обществах кредитор общества, если его права требования возникли до опубликования уведомления об уменьшении уставного капитала общества, не позднее чем в течение тридцати дней с даты последнего опубликования такого уведомления вправе потребовать от общества досрочного исполнения соответствующего обязательства, а при невозможности досрочного исполнения такого обязательства его прекращения и возмещения связанных с этим убытков. Срок исковой давности для обращения в суд с данным требованием составляет шесть месяцев со дня последнего опубликования уведомления об уменьшении уставного капитала общества.

Вместе с тем, в соответствии с п. 6 ст. 20 Закона об обществах суд вправе отказать в удовлетворении требования указанного в пункте 5 настоящей статьи, в случае, если общество докажет, что:

1) в результате уменьшения его уставного капитала права кредиторов не нарушаются;

2) предоставленное обеспечение является достаточным для надлежащего исполнения соответствующего обязательства.

Во-первых, поскольку обязательства Общества обеспечены залогом Спорного объекта, то в силу пп. 2 п. 6 ст. 20 Закона об обществах Продавец не вправе требовать досрочного исполнения обязательства в случае уменьшения уставного капитала Общества.

Во-вторых, исходя из п. 6 ст. 20 Закона об обществах право на предъявление требования о досрочном исполнении обязательства при уменьшении уставного капитала не является безусловным.

Следовательно, существует вероятность возникновения спорных ситуаций.

При таких обстоятельствах включение данного условия в Договор может автоматически лишить Покупателя на последующую судебную защиту и предрешить исход другого спора.

Неисполнение Обществом обязанности, предусмотренной п. 2.1.4 Договора.

В силу п. 2.1.4 Договора Покупатель обязан письменно уведомлять Продавца о:

- принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала - в трехдневный срок;

- возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства.

На основании п. 7 ст. 7.1 Закона о регистрации обязательному внесению в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат следующие сведения:

б) запись о том, что юридическое лицо находится в процессе реорганизации;

в) запись о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации;

ж) запись об уменьшении или увеличении уставного капитала;

л.1) сведения о возникновении признаков недостаточности имущества в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве);

н) сведения о вынесении арбитражным судом определения о введении наблюдения;

н.5) уведомление о ликвидации юридического лица с указанием сведений о принятом решении о ликвидации юридического лица, ликвидационной комиссии (ликвидаторе), описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом;

н.6) уведомление о реорганизации юридического лица с указанием сведений о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом или продолжающем деятельность в результате реорганизации юридическом лице, форме реорганизации, описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом;

н.7) уведомление об уменьшении уставного (складочного) капитала юридического лица с указанием способа, порядка и условий уменьшения уставного (складочного) капитала, описания порядка, сроков и условий для предъявления требований его кредиторами, иных сведений, предусмотренных федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о регистрации содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными.

Во-первых, поскольку п. 2.1.4 Договора подлежит исключению, данное условие также подлежит исключению

Во-вторых, поскольку возникновение самих таких обстоятельств (ликвидация, реорганизация и т.д.) не может повлечь предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, то и неуведомление о данных обстоятельствах не должно влечь таких последствий.

В-третьих, учитывая, что все сведения, предусмотренные п. 2.1.4 Договора, являются открытыми и общедоступными, то предъявление требования о досрочном исполнении обязательства при неуведомлении о таких обстоятельствах является чрезмерной ответственностью.

В-четвертых, спорное условие противоречит положениям ст. 5 Закона № 159-ФЗ, поскольку право на рассрочку Покупателю предусмотрено законом и не может быть ограничено.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает право Продавца требовать досрочного погашения предоставленной рассрочки.

Продавец не лишен возможности требовать досрочного исполнения при существенном нарушении Покупателем условий Договора.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.10 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.11 Договора предусмотрено, что в случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин), Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Во-первых, указанное условие ограничивает право Покупателя на приватизацию Спорного объекта, поскольку данное условие не предусмотрено законом в качестве основания для отказа от Договора.

В абзаце 8 пункта 1 Информационного письма № 134 разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В данном случае Покупатель соответствует требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ, в связи с чем, право на выкуп Спорного объекта не может быть ограничено.

Во-вторых, в силу ст. 421 ГК РФ условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор, не может быть включено в договор.

Истец возражает против включения данного условия в Договор.

Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

Исключение спорного пункта из Договора никак не нарушает право Продавца на изъятие Спорного объекта.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.11 Договора подлежит исключению.

Пунктом 7.12 Договора предусмотрено, что в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.

Положения п. 7.12 Договора, по мнению истца, противоречат положениям ст. 432, 433, 452 ГК РФ, поскольку в случае отмены указанного судебного акта Договор будет считаться незаключенным, а не расторгнутым.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 7.12 Договора подлежит исключению.

Пунктом 8.7 Договора предусмотрено, что Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной подписью.

Положения п. 8.7 Договора, по мнению истца, противоречат положениям ст. 4 Закона № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что пункт 8.7 Договора подлежит исключению.

Суд не может согласиться с изложенными доводами истца в силу следующего.

Спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так же, в п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указан исчерпывающий перечень того, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании этого пункта исключение пунктов 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7, 2.6, абз. 2 п. 3.3, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.1.7 - 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7, а также изложение в редакции истца пунктов 2.4, 2.5, 4.1, 6.3, 7.2, 7.7 не представляется возможным.

Пункты 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7 регулируют обязанности покупателя.

Исключение условий пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7 истцом не мотивировано.

Условия пунктов 2.1.3 и 2.1.5 об обязанности покупателя (залогодателя) оборудовать объект средствами пожарной безопасности и обеспечивать его соответствие требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета, не являются условиями, предоставляющими продавцу какие-либо «контролирующие функции», а направлены на обеспечение сохранности предмета залога в течение длительного периода рассрочки (7 лет).

Эти обязанности в силу закона возложены на собственника, и залогодержатель, принимая во внимание, что предмет залога находится в пользовании покупателя, вправе требовать выполнения покупателем в отношении заложенного имущества соблюдения данных требований до тех пор, пока договор купли-продажи не будет исполнен полностью.

Более того, статьей 34 Закона «Об ипотеке» прямо установлено, что залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Следовательно, продавец (залогодержатель) вправе в договоре купли-продажи с обязательным в силу закона условием о залоге предусмотреть конкретные условия содержания такого имущества, направленные на сохранность предмета залога.

Объект находится в залоге у продавца, но в пользовании покупателя.

Пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Таким образом, включение в договор купли-продажи, по которому устанавливается обязательный в силу закона залог, условий о страховании объекта залога соответствует закону и не нарушает прав покупателя.

Страховое событие — это потенциально возможная ситуация, в которой с застрахованным объектом что-либо происходит. Так, в случае наступления страхового события, пункты 2.1.6 - 2.1.6.5 защищают Департамент от несения непредусмотренных убытков.

Условия пунктов 2.4-2.6 договора, которые истец также требует исключить, направлены на обеспечение прав продавца на получение денег при отчуждении объекта покупателем до истечения срока рассрочки оплаты и не нарушают прав покупателя при условии его осмотрительности в выборе нового покупателя. Основания исключения данных условий истцом не доказаны.

Истец не согласен с п. 3.3 договора в части его условия, предусматривающего по истечении срока рассрочки начисление процентов в размере ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Несогласие с данным пунктом истцом не обосновано. Данное условие не противоречит закону, поскольку п. 3 ст. 5 ФЗ № 159 устанавливает размер процентов за рассрочку, сроки которой определяются законом субъекта Российской Федерации, но не устанавливает размер процентов, которые подлежат начислению, если оплата не произведена в течение данного срока.

Прямого запрета на повышение размера процентов по окончании срока рассрочки названный закон не содержит.

Не содержит названный Закон и нормы о том, что покупатель вправе по своему усмотрению продлять срок рассрочки, сохраняя при этом льготную ставку процента.

Поэтому, исходя из общего правила основных начал гражданского законодательства о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ), продавец вправе установить повышенный процент по истечении срока рассрочки, поскольку покупатель пользуется деньгами свыше предоставленного законом льготного срока (повышенный кредитный процент).

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пункт 3.7 Договора не противоречит закону и защищает Департамент от «возможных причиненных убытков», в случае если Покупатель не будет исполнять обязательства по договору.

Пункт 3.8 не противоречит закону и не нарушает прав истца. Кроме того, данный пункт дублирует по смыслу первый абзац пункта 3.3 договора, с который Истец не спорит.

Истец не согласен с условием пункта 4.1 договора, предусматривающего, что залогом обеспечиваются уплата требований продавца, которые перечислены в статье 3 (Требования, обеспечиваемые ипотекой) Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условие п. 4.1 договора в редакции продавца соответствует требованиям федерального закона при том, что закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит ни прямого запрета на применение к отношениям сторон Закона «Об ипотеке» и не устанавливает каких-либо исключений из правил о том, какие требования подлежат обеспечению залогом.

Редакция покупателя направлена на уменьшение гарантий оплаты для продавца и на нарушение его прав получить удовлетворение требований (в том числе прямых затрат бюджетных средств) за счет заложенного имущества притом, что рассрочка предоставляется за счет бюджетных средств и на значительное время (7 лет).

Гарантии оплаты в бюджет не должны быть ниже уровня гарантий, которые используются, например, коммерческими банками при предоставлении кредитов под ипотеку.

При добросовестном исполнении субъектом малого предпринимательства своих обязанностей по оплате объекта в рассрочку данное условие вообще не имеет никакого значения для покупателя и не нарушает его прав как субъекта малого предпринимательства, в то время как для продавца в случае существенного нарушения покупателем договора, ограничение требований (в том числе расходов), обеспеченных ипотекой, по сравнению с тем, как они указаны в Законе об ипотеке, снижает уровень гарантий и нарушает права продавца и интересы бюджета.

Пункт 4.6 Договора не нарушает законодательство и направлен на защиту Департамента от неисполнения обязательств по договору со стороны Истца.

Пункт 4.7 Договора также не нарушает законодательство и направлен на защиту Объекта недвижимости.

Истец требует исключения пунктов 5.1-5.11. Данные положения договора предусматривают ответственность сторон за нарушение исполнения условий договора. Условия пунктов направлены на защиту сторон по договору купли-продажи и не противоречат закону.

Пункты 7.4 - 7.12 не нарушают законодательство и не противоречат 159-ФЗ. В случае исключения данных пунктов существенно будут нарушены права Департамента. Данные пункты не нарушают законные интересы и права Истца.

Ссылка истца на правовую позицию, изложенную в судебных актах по иным делам, отклоняется судом, поскольку принятое по спору с иным покупателем иное решение в отношении другого помещения не может быть принято судом как основание освобождения истца от доказывания обстоятельства нарушения его прав условиями договора, с которыми он не согласен (ст. 69 АПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, Департамент, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Поэтому доводы истца о том, что оспоренные им условия не содержатся как императивные нормы в законе, отклоняются судом, поскольку это не является основанием исключения таких условий из договора.

Изучив условия спорных пунктов, суд не усматривает в них нарушений прав истца. Условия указанных пунктов не создают неприемлемых для истца обязанностей, не противоречат закону и направлены на обеспечение гарантий поступления в бюджет денег от продажи объекта, который продается на льготных условиях, то есть на условиях предоставления одному субъекту предпринимательской деятельности льгот за счет общественного ресурса – государственного бюджета.

Указанные пункты не подлежат исключению из договора только лишь на том основании, что с ними не согласен покупатель.

Приказом от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 № 60 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 №115» утверждены существенные условия договора купли-продажи.

Изменение спорных пунктов, указанных истцом (включение, исключение), является неправомерным, поскольку приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того, все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указана норма права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Учитывая изложенное, требования истца не подлежат удовлетворению.

Договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139, 1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: <...>, считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на условиях проекта договора № 59-8450 от 26 мая 2023 года, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы к подписанию ООО Фирма «ГЕФЕСТ-ЛТД» письмом от 01.06.2023г. № 33-6-398063/23-(0)-3.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 432, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд





Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139, 1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: <...>, считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на условиях проекта договора № 59-8450 от 26 мая 2023 года, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы к подписанию ООО Фирма «ГЕФЕСТ-ЛТД» письмом от 01.06.2023г. № 33-6-398063/23-(0)-3.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья Ю.А. Скачкова