Решение от 6 мая 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области


Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>


E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-16131/2025
г. Калининград
07 мая 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2026 года Решение в полном объеме изготовлено 07 мая 2026 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Лошакова К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Галузиной О.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ЖЭУ № 7» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 236040, <...>, эт. 2, пом. 11, далее - Общество, заявитель) к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: <...>, далее – Министерство)

о признании недействительным предписания № ЖК-2/667/ТАБ/25-6054/9 от 24.11.2025 (далее – предписание),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требования относительно предмета спора: Специализированная некоммерческая организация Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 236022, <...>, далее – ФКР КО),

при участии в судебном заседании:


от заявителя: ФИО1 по доверенности от 20.03.2026, ФИО2 по доверенности, директор ФИО3 по паспорту,

от Министерства: ФИО4 по доверенности от 22.12.2025,

установил:

заявление обосновано несогласием Общества с предписанием, обязывающим его осуществить мероприятия по ремонту дымовых и вентиляционных каналов в подъездах, а также обеспечить их обследование, с составлением акта и предоставлением его в Министерство.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2025 по ходатайству заявителя судом приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия до вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу.


Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена в Картотеке арбитражных дел.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, представитель Министерства возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал позицию по отзыву.

ФКР КО явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, 22.04.2026 представил в суд ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, ранее третье лицо представило отзыв, согласно которому просит отказать в удовлетворении заявления.

Суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица согласно ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела в их совокупности, пришел к следующему.

В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего


имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктом «а» п. 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Подпунктом «а» п. 11 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В пп. «з» п. 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт.

Пункт 18 Правил № 491 относит к такому содержанию также текущий ремонт, который производится для предупреждения преждевременного износа и


поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

В силу п. 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии со ст.ст. 161,162 ЖК РФ.

Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2. ст. 161 ЖК РФ). Такой перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень).

Пунктом 15(1) Перечня предусмотрено, что к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирных домах, относятся:

проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;

проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки;

очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги, выявленном в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Согласно п. 15 Перечня работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов, включают в себя:

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;

проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;


устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;

проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;


контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;

сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;


контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

В соответствии с п.п. 3.1.3 Правил № 170 для усиления воздухообмена в помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т.д.).

Пунктом 5.5.5 Правил № 170 установлено, что эксплуатация внутренних устройств газоснабжения домов или в отдельных квартирах и помещениях не допускается при отсутствии или нарушении тяги в дымовых и вентиляционных каналах.

Согласно п. 5.5.6 Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы.

Работы по устранению дефектов строительного характера, а также нарушений тяги каналов, выявленных при профилактических осмотрах (ревизиях), а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения должны выполняться организацией по обслуживанию жилищного фонда.

Согласно п. 5.5.12 Правил № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда, ответственные за технически исправное состояние вентиляционных каналов и дымоходов по договорам со специализированными организациями, должны обеспечивать периодические проверки дымоходов и вентиляционных каналов.

Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить лицам, имеющим соответствующую подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника организации по обслуживанию жилищного фонда.

Пунктом 5.7.2 Правил № 170 установлено, что персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы.

Согласно п. 14 приложения № 7 к Правилам № 170, замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы, входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Кроме того, согласно п. 2.3.7. Правил № 170 даже в случае нуждаемости дома в капитальном ремонте не исключается текущий ремонт, ограниченный работами, обеспечивающими нормальные условия проживания.

К видам текущего ремонта, входящего в плату за содержание жилья, как следует из п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Постановлением Государственного


комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 01.01.2004 (далее – МДК 2-04.2004), относятся смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер (п. 14 приложения № 7), а также работы по устранению нарушений тяги каналов (п. 4.3.7). Организации по обслуживанию жилищного фонда несут ответственность за технически исправное состояние вентиляционных каналов (п. 4.3.12).

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что на управляющую компанию возложены обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии, в том числе дымовых и вентиляционных каналов.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 № 12-П дано разъяснение, что текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагают проведение различных работ с точки зрения их характера, объема, а также порядка организации и выполнения. Так, в соответствии с Правилами № 170 текущий ремонт жилых зданий включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей. Он выполняется с периодичностью от трех до пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий, а примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 7 к данным Правилам (пункты 2.3.3 и 2.3.4). Капитальный же ремонт предполагает комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Такой ремонт предусматривает привлечение подрядных организаций, требует разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий и проводится в соответствии с примерным перечнем работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведенных в приложении 8 к названным Правилам (пункты 2.4.2 и 2.4.5).

В соответствии с п. 14 приложения 7 к Правилам № 170 замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы относятся к текущему ремонту.

В силу п. 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый нормативный акт, решение и действие не соответствуют закону или иному нормативно-правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления


предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Многоквартирный дом № 21-25 по ул. Больничной в г. Калининграде (далее – спорный МКД) находится в управлении ООО «ЖЭУ № 7» основании договора управления от 02.03.2015.

09.08.2025 через Портал Правительства Калининградской области в адрес Министерства поступило обращение ФИО5, обозначенное как коллективная жалоба от жителей спорного МКД (с соответствующими подписями), согласно которому в ходе капремонта крыши разрушены дымоходы, нарушена герметичность кровли, что привело к затоплению квартир, отключению газа, а сотрудники управляющей компании проблемы не решают, перекладывая ответственность на ФКР КО.

19.11.2025 Министерством принято решение о проведении в отношении ООО «ЖЭУ № 7» документарной проверки, в ходе которой у Общества истребованы документы, о чем направлено требование № 1338/пр от 20.11.2025.

20.11.2025 письмом № 7/25-2-282 ООО «ЖЭУ № 7» направило Министерству истребованные документы, по итогам изучения которых Министерством установлено следующее.

01.08.2017 ООО «ЖЭУ № 7» заключен договор на выполнение трубо-печных работ со специализированной организацией ООО «БГС», в соответствии с п. 1 которого последний обязуется выполнять работы по обследованию, ремонту и очистке дымовых и вентиляционных каналов спорного МКД.

15.01.2025 и 18.04.2025 ООО «БГС» на основании вышеуказанного договора проведены плановые проверки дымовых и вентиляционных каналов спорного МКД, что подтверждается актами плановых проверок дымовых и вентиляционных каналов от 15.01.2025, от 18.04.2025, в соответствии с которыми дымоходы и вентиляционные каналы квартир № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12 в подъездах № 21, 23, 25 спорного МКД пригодны для дальнейшей эксплуатаций, трехкратный обмен воздуха для сжигания газа имеется, приточная вентиляция имеется.


В период с 16.08.2025 до 20.08.2025 ООО «ЖЭУ № 7» привлекло ИП ФИО6 (лицензия МЧС России № Л014-00101-39/02048642 от 28.03.2025) для проведения технического обследования дымовых и вентиляционных каналов МКД с разбивкой по помещениям, проверкой герметичности и производительности данных каналов.

По результатам обследований ИП ФИО6 в Министерство представлен акт обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов МКД со следующими замечаниями к текущему состоянию дымовых и вентиляционных каналов:

-в подъезде № 21 МКД: дымовые каналы квартир 1,2,3,5,6,7,8,9,11 имеют негерметичные межканальные перегородки, вентиляционные каналы имеют негерметичные межканальные перегородки, в квартирах № 1,2,3,5,6,8,10,11 не обеспечено соответствие фактического воздухообмена к нормативному (не обеспечена нормативная тяга);

-в подъезде № 23 МКД: дымовые каналы квартир 1-12 имеют негерметичные межканальные перегородки, вентиляционные каналы имеют негерметичные межканальные перегородки, в квартирах № 2,3,5,6,7,8,9,10,12 не обеспечено соответствие фактического воздухообмена к нормативному (не обеспечена нормативная тяга);

-в подъезде № 25 МКД: дымовые каналы квартир 1-12 имеют негерметичные межканальные перегородки, вентиляционные каналы имеют негерметичные межканальные перегородки, в квартирах № 2,5,8,9,10,11,12 не обеспечено соответствие фактического воздухообмена к нормативному (не обеспечена нормативная тяга).

При таких обстоятельствах Министерством сделан вывод о выявлении факта нарушения Обществом лицензионных требований, что послужило основанием для выдачи оспариваемого предписания со сроком исполнения до 19.12.2025, по которому Обществу предписано: выполнить работы по ремонту дымовых и вентиляционных каналов в подъездах № 21, 23, 25, а именно устранить неисправности межканальных перегородок; обеспечить проведение обследования дымовых и вентиляционных каналов в подъездах № 21, 23, 25, составить акт, который представить в Министерство.

По мнению Министерства, заявителем нарушены обязательные лицензионные требования, установленные п.п. 15 (1) Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, п.п. 10,11 Правил № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Несогласие Общества с выводами Министерства послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

Общество считает, что предписанные ему к проведению работы являются капитальным ремонтом, что подтверждает технической заключение Калининградского института независимой оценки № ТЗ-25.095, согласно выводам которого техническое состояние вентиляционных шахт, дымовых и вентиляционных каналов надземной части спорного МКД до чердачного помещения - аварийное, характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности их имущества.

Согласно коммерческому предложению КОО ВДПО от 06.10.2025 стоимость необходимых работ составит 949 854 руб., на собрании собственников помещений


спорного МКД, прошедшем 31.10.2025, по вопросу о проведении этих работ за счет средств собственников помещений спорного МКД решение не принято. При таких обстоятельствах Общество, чей годовой оборот деятельности составляет 639 621 руб., будет вынуждено оплатить работы из собственных средств.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы и сторон и представленные ими доказательства, суд полагает, что Министерство пришло к обоснованным выводам о нарушении Обществом обязательных требований, что подробно и верно отражено в акте документарной проверки № ЖК-1338/пр от 24.11.2025.

Проверочным мероприятием установлены обстоятельства, свидетельствующие о неправомерности невыполнения Обществом работ по ремонту дымовых и вентиляционных каналов, что подтверждает правомерность выданного предписания.

Общество, обслуживая спорный МКД как управляющая организация и получая в соответствии с договорными обязательствами плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту дома, ответственно за содержание, эксплуатацию и ремонт спорного МКД, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям (что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.07.2016 № 307-КГ16-6650 по делу № А42-3330/2015).

Суд соглашается с доводом Министерства, что Общество не подтвердило, что устранение выявленных недостатков спорного МКД возможно исключительно путем проведения капитального ремонта. Техническое заключение № ТЗ-25.095 от 19.11.2025, на которое ссылается Общество не было представлено при проведении Министерством проверочного мероприятия, а также не было приложено к жалобе, рассматриваемой в досудебном порядке.

Как указано на листе 28 технического заключения по результатам обследования и анализа представленной технической документации специалистом установлено отсутствие герметичности дымовых и вентиляционных каналов МКД, продукты сгорания от газовых колонок попадают в смежные (соседние) дымовые и вентиляционные каналы, в следствие чего существует угроза жизни и здоровью людей (отравление продуктами сгорания).

Согласно п. 4 Приложения к постановлению Правительства Калининградской области от 14.12.2023 № 573-п «Об определении услуг и (или)


работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации» к работам по ремонту скатных крыш, входящих в число работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, относятся демонтаж, монтаж, восстановление, устройство, усиление, утепление дымовентиляционных труб в чердачном помещении и выше уровня кровли.

Как верно указано ФКР КО в своем отзыве, при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что прямо следует из положений Федерального закона № 185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (п. 1, примечание 1 к таблице 2.3 раздела 2 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, утвержденных Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013), в то время как указанные в заявлении работы по ремонту дымовых и вентиляционных каналов в подъездах № 21, 23, 25 спорного МКД, а именно устранение неисправности межканальных перегородок, по своему объему очевидно не достигают указанного критерия, составляют менее 50% от ремонтируемого имущества и, согласно пункту 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, не относятся к работам капитального характера, а подлежат выполнению в рамках текущего ремонта, что само по себе исключает возможность их финансирования за счет средств фонда капитального ремонта.

Указанное также подтверждается положениями ст. 166 ЖК РФ и ст. 12 Закона Калининградской области от 26.12.2013 № 293 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области», которыми установлен исчерпывающий перечень работ, относимых к капитальному ремонту и подлежащих финансированию за счет средств фонда капитального ремонта, при этом устранение локальных повреждений межканальных перегородок дымовых и вентиляционных каналов в данный перечень не входит, что не свидетельствует о необходимости выполнения соответствующих работ за счет средств регионального оператора.

Таким образом, вопреки доводам заявителя, герметизация дымовых и вентиляционных каналов МКД не входит в состав работ по капитальному ремонту.

Кроме того, само оспариваемое предписание не содержит требований о проведении капитального ремонта и не возлагает на заявителя соответствующих обязанностей, а направлено исключительно на устранение выявленных нарушений, что дополнительно подтверждает его законность и обоснованность.

Содержащиеся в техническом заключении № ТЗ-25.095 от 19.11.2025 выводы о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома не отменяют обязанность управляющей организации по выполнению текущих работ, направленных на поддержание технического состояния общего имущества многоквартирного дома до момента проведения капитального ремонта, в целях недопущения нарушений требований жилищного законодательства и прав жителей многоквартирного дома.


Включение спорного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах не освобождает управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений спорного МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта. Данные выводы согласуются с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 26.02.2018 № 304-КГ17-23483 по делу № А27-25832/2016, от 06.07.2021 № 304-ЭС21-10072 по делу № А27-3174/2020.

Перечень № 290, Правила № 170, Правила № 491 применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом, являются обязательными для исполнения управляющими организациями, в том числе для ООО «ЖЭУ № 7» применительно к спорному МКД.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 № 5-АПГ13-53 указано, что закреплённый в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Таким образом, вне зависимости от того, отображены ли в договоре управления либо в решении собрания собственников жилых помещений МКД те или иные текущие работы, они должны быть выполнены управляющей организацией, если отражены в вышеперечисленных нормативных актах.

Общество, обслуживая спорный МКД как управляющая организация и получая в соответствии с договорными обязательствами плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту дома, ответственно за содержание, эксплуатацию и ремонт спорного МКД, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе проводить устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям (что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации,


изложенной в определении от 14.07.2016 № 307-КГ16-6650 по делу № А42-3330/2015).

Общество несет ответственность за невыполнение обязательных требований и правил по содержанию и ремонту дома.

Доказательств принятия исчерпывающих мер, направленных на соблюдение Обществом требований действующего законодательства, в материалы дела не представлено.

Оспариваемое предписание вынесено при наличии достаточных оснований в пределах предоставленных Министерству полномочий, не возлагает на Общество не предусмотренных законодательством обязанностей и не нарушает права и законные интересы заявителя, отвечает критериям определенности и исполнимости, является законным и обоснованным, его содержание в полной мере позволяет определить способ его исполнения, не ограничивая выбор.

Относимость, достоверность и допустимость представленных Министерством доказательств сомнений не вызывает (с учетом положений ст.ст. 66, 67, 68 АПК РФ). Все представленные доказательства проверены судом в совокупности друг с другом, надлежаще оценены по правилам ст. 71 АПК РФ.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательств.

Суд считает, что оснований для признания предписания незаконным не имеется, поэтому заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с этим направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://kad.arbitr.ru.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявления ООО «ЖЭУ № 7» отказать полностью. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья К.В. Лошаков